Ingatlanvégrehajtás: tudnivalók a végrehajtási eljárásról

A végrehajtási jog a végrehajtási eljárás megindításának jogát jelenti. A végrehajtás hatósági és bírósági határozatokban előírtak teljesítését jelenti. Bár a végrehajtási jog elsősorban eljárási szabályok összessége, az anyagi jog érvényesülésére alakítólag hathat.

A végrehajtás két csoportja a bírósági és a közigazgatási végrehajtás. A bírósági és a közigazgatási végrehajtás a bírói és közigazgatási hatalom érvényre juttatása kényszer útján. Az igazságszolgáltatás célja nem a végrehajtás, de a cél - önkéntes teljesítés hiányában - a végrehajtással valósítható meg. E cél eléréséhez az állam biztosít kényszereszközöket.

A végrehajtás alapjai és típusai

A végrehajtás alapja a végrehajtható bírói vagy közigazgatási határozat. A végrehajtás alapjául szolgáló határozatok a következők:

A bíróság polgári ügyben hozott marasztaló határozata.
A bíróság büntetőügyben hozott határozata, ha abban polgári jogi igénnyel kapcsolatos marasztalás szerepel.
A bíróság által jóváhagyott egyezség.
A munkavállalóhoz intézett írásbeli felszólítás, amely a munkavállaló részére jogalap nélkül kifizetett munkabérnek vagy más tartozásának megtérítésére irányul.
A munkavállalót kártérítésre kötelező, jogerős és végrehajtható határozat.
A munkavállalóval a békéltetõ eljárás során kötött egyezség.
Fogyasztóvédelmi békéltetõ testület határozata, illetve egészségügyi közvetítõi tanács határozata.
A 805/2004/EK rendelet szerint európai végrehajtható okiratként hitelesített külföldi közokirat.

A végrehajtás foganatosítása és a végrehajtható bírói vagy közigazgatási határozat közé ékelődik az ún. végrehajtható okirat. Ez az az okirat, amivel a bíróság a végrehajtást elrendeli. A végrehajtható okiratok a következők:

A bíróság által kiállított végrehajtási lap.
Olyan okirat, amelyet a bíróság végrehajtási záradékkal látott el.
A bíróság végrehajtást elrendelõ, letiltó, illetõleg átutalási végzése, továbbá közvetlen bírósági felhívást tartalmazó határozata.
A bíróság pénzbüntetésrõl, pénzmellékbüntetésrõl, pénzbírságról, rendbírságról, vagyonelkobzásról, valamint bûnügyi költségrõl, elõvezetési és kísérési költségrõl szóló értesítése.
A bírósági gazdasági hivatalnak az ügyészség által kiszabott rendbírságról, megállapított bûnügyi költségrõl, valamint az ügyészség és a nyomozó hatóság által megállapított elõvezetési és kísérési költségrõl szóló értesítése.
A bûnügyi zárlatot elrendelõ határozat.

A végrehajtás elrendelése kizárólag kérelemre történik, kivéve a közvetlen bírósági felhívást. A kérelemben közölni kell az adós nevét és azonosításához szükséges adatokat, az ügy körülményeitõl függõen az adós lakóhelyét, munkahelyét, illetõleg székhelyét és a végrehajtás alá vonható vagyontárgyának helyét. Ingatlan-végrehajtás kérése esetén közölni kell az ingatlan-nyilvántartási adatokat, helyrajzi szám, cím, tulajdonos és más jogosultak ingatlan-nyilvántartásból megismerhetõ adatai.

Ingatlanok végrehajtás alá vonása

Az ingatlan-végrehajtás esetében nincs összegszerû törvényi korlátja annak, hogy egy ingatlanra mikor lehet végrehajtást vezetni. Alapvetõen a végrehajtást kérõtõl függ, hogy az ingatlan is végrehajtás alá kerül-e, de ez a rendelkezési jog bírói kontroll alatt áll. A bíróság a végrehajtási kényszert arányosan és fokozatosan alkalmazhatja.

A pénzkövetelést elsõsorban a pénzügyi intézménynél kezelt, az adós rendelkezése alatt álló összegbõl, illetõleg az adós munkabérébõl, illetményébõl, munkadíjából, valamint egyéb rendszeres járandóságaiból kell behajtani. Ha az adósnak van ingatlana is, de a felsorolt pénzkészletek és bevételek fedezetet biztosítanak a követelésre, ezeket kell elsõsorban igénybe venni. Elõfordulhat, hogy ezek nem nyújtanak kellõ fedezetet, vagy csak viszonylag hosszabb idõ alatt teszik lehetõvé a végrehajtás sikerét, ekkor az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya - így tehát ingatlana is - végrehajtás alá vonható.

Ha ingatlant foglalnak le, azt csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nem hajtható vagy csak aránytalanul hosszú idõ múlva elégíthetõ ki. Az arányosság kérdése csak az adott eset sajátosságai, és a végrehajtás kérõ helyzete, az adós magatartása alapján ítélhetõ meg.

Ingatlant csak akkor lehet végrehajtás alá vonni, ha az adós tulajdonában áll. Az ingatlant akkor is végrehajtás alá lehet vonni, ha nem áll az adós tulajdonában, de az ingatlan a követelés behajtására zálogul szolgál, vagy az ingatlan az állam tulajdonában áll és az adós az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett kezelõje, vagy kezelõi jogát jogszabály rendelte el.

Az ingatlan nem vonható végrehajtás alá, ha felszámolási eljárás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni. Ilyenek például az állami tulajdonban álló erdõ, jogszabályban meghatározott természetvédelmi oltalom alatt álló földterület, állami tulajdonú mûemlék ingatlan, vízgazdálkodási társulatok kezelésében lévõ vizek, vizi létesítmény és vízgazdálkodási társulatoknak a közfeladatok ellátásához szükséges elkülönített vagyona.

Lakott és beköltözhetõ ingatlanok árverezése

A bírósági végrehajtási eljárás során nem kizárt, hogy olyan ingatlan kerül árverezésre, amelyben bérlő lakik. Ilyen esetekben felmerül, hogy az ingatlant lakottan kell-e árverezni.

Lakottan árverezett ingatlan: Amennyiben az ingatlan közös tulajdonban van, és csak az egyik tulajdonostárs tulajdonrészét árverezik, akkor a nem adós tulajdonostárs továbbra is jogosult az ingatlant használni. Ekkor a tulajdonrészt lakottan kell árverezni.

Bérleti szerződés az árverezett ingatlanon: Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik. A végrehajtó feladata, hogy az ingatlan árverése esetén a hirdetményben tájékoztasson arról, ha a lakottan történő árverezésre érvényes bérleti szerződés miatt kerül sor.

A végrehajtási törvény szerint beköltözhetően kell árverezni az ingatlant, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történõ értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor. Ilyen esetben akkor is beköltözhetõ állapotban kell árverezni az ingatlant, ha a bérlő már a végrehajtást megelőzően érvényes bérleti szerződést kötött az ingatlanra.

A bérleti szerződés sorsa ingatlan árverezése esetén: Az ingatlanra vezetett végrehajtás és az ingatlan sikeres árverezése nem jár automatikusan azzal a következménnyel, hogy az ingatlanra kötött bérleti szerződés megszűnik. A lakottan árverezett ingatlan elárverezését követően a bérleti szerződés fennmarad. Az árverési vevő a bérbeadó (tulajdonos) helyébe lép a bérleti szerződés tekintetében.

#02 Ingatlan adásvétel 196 másodpercben 🏠🎙️

Végrehajtási cselekmények és a munkabér letiltása

A végrehajtó végrehajtási cselekményeket - vasárnap és munkaszüneti nap kivételével - bármely napon, reggel 6 óra és este 10 óra között végezhet. Munkaszüneti napon, továbbá reggel 6 óra előtt és este 10 óra után akkor járhat el, ha erre a végrehajtást foganatosító bíróság elnöke írásban engedélyt adott.

A végrehajtó szükség esetén az adós lezárt lakását, a tartózkodási helyként szolgáló vagy egyéb helyiségét, a hozzájuk vezető bejáratot, továbbá az adós bútorát vagy más ingóságát felnyithatja. Ha ilyenkor az adós vagy nagykorú családtagja nincs jelen, tanút kell alkalmazni.

A munkabérből történő levonás esetén az adós nettó munkabérének legfeljebb 33%-a, kivételesen legfeljebb 50%-a vonható le. A levonás után fennmaradó összegből korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható a havonta kifizetett munkabérnek az a része, amely meghaladja a 200.000,- forintot.

A munkabérből történő levonás szabályaihoz hasonlóan a levonás után fennmaradó összegből korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható a havi járandóságának az a része, amely meghaladja a 200.000,- Forintot. Mentes a végrehajtás alól a természetes személyt havonta megillető pénzösszegnek az a része, amely nem haladja meg a minimálbér nettó összegének 60%-át. Ha azonban a végrehajtás gyermektartásdíj vagy szüléssel járó költség behajtására folyik, ennek az összegnek az 50%-a is végrehajtás alá vonható.

A "munkabér letiltás" és a "pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre végezhető eljárási cselekmények" - vagyis a hatósági átutalási megbízás, köznyelven „inkasszó” - két különálló végrehajtási cselekmény típusnak minősül. A munkabér letiltásra vonatkozó korlátozások nem irányadók a bankszámlán egyébként rendelkezésre álló összegekre. Ebből következően jogszerű lehet, ha a végrehajtó munkabér letiltást és inkasszót egyszerre alkalmaz.

Az önálló bírósági végrehajtók nem jogosultak az inkasszó visszavonásáról dönteni. Ehhez minden esetben bíróság határozata vagy a végrehajtást kérő írásbeli hozzájárulása szükséges.