berelt lakásba bejelentkezett a tulaj. Mi a jogi helyzet és mit érdemes tenni?
A bérelt lakásban élők egyik rémálma, hogy a tulajdonos úgy dönt, eladja az ingatlant. Kellemetlen helyzet, de valóban azonnal költözni kell ilyenkor?
A lakásbérleti szerződéseknél is, mint minden egyéb szerződésnél igaz az, ha valamilyen kérdést a szerződés nem szabályoz, akkor a jogszabályban, lakásbérlet esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. A lakás tulajdonosa az őt megillető rendelkezési jog alapján dönthet úgy - akár az érvényes bérleti szerződés léte esetén is -, hogy az ingatlanát értékesíti. Ez az értékesítés azonban a bérleti jogviszonyt nem érinti, az új tulajdonos a régi helyébe lép a fennálló bérleti szerződés bérbeadójaként.
Amennyiben a bérleti szerződés határozatlan időre jött létre, akkor a szerződésben rögzített, általában hónapokban meghatározott felmondási idő betartásával mondhatja fel a bérbeadó a szerződést rendes felmondással. Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén a tulajdonos a felmondási idő figyelembevételével tudja a lakás eladását tervezni, főleg akkor, ha az új tulajdonos valóban igényt tart majd a lakás használatára is. Határozott időre kötött bérleti szerződést csak és kizárólag a jogszabályban kifejezetten nevesített esetekben mondhatja fel rendes felmondással a bérbeadó, amely eseteket a későbbiekben részletesen ismertetünk.
Természetesen nem kizárt, sőt egyre gyakrabban fordul elő, hogy az új tulajdonos nem akarja a lakást használni, hanem azt maga is befektetési céllal vásárolja meg. A bérbeadónak alapvető joga, hogy a lakást időközönként ellenőrizze, a lakást megtekintse. Abban az esetben azonban, ha a tulajdonos úgy dönt, hogy a lakását el akarja adni, a bérlőnek biztosítania kell, hogy ne csak a tulajdonos, de az érdeklődők is a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthessék a lakást. Jó bérlő és bérbeadói viszony esetén ezt az érintettek zavartalanul le tudják bonyolítani.
Az együttműködő bérlők is meg szoktak ilyen esetben határozni egy vagy több napot, illetve napszakot, amikor fogadják a „látogatókat”. Ugyanakkor olyan esetre is van példa, hogy a bérlők kifejezetten kérik, hogy hosszabb felmondási idő esetén a tulajdonos ne csináljon átjáró házat a lakásból, és például csak a 3 hónapos felmondási idő felétől hirdesse meg a lakást és kelljen a bérlőnek az érdeklődőket fogadni.
Ahogy az a fenti rendelkezésekből is kitűnik, a lakás tulajdonosának személyében bekövetkezett változás a felek jogain és kötelezettségein nem változtat. A tulajdonos jogszerű felmondása esetén a bérlő sem cserelakásra, sem kártérítésre nem tarthat igényt. Más a helyzet azonban, ha a felmondás nem jogszerűen történt. Ilyen esetben - annál is inkább, mivel a bérlő van birtokon belül, ő használja a lakást - nem köteles onnan kiköltözni. A jogszabály alapján fennálló birtokvédelemi rendelkezések a bérlőt alapvetően ilyen vitás helyzet esetén védik.
Ha a bérlő nem akar az ingatlanból kiköltözni, a tulajdonos lesz az, aki meg kell indítsa a bérlő és a lakásban tartózkodó személyek ellen a bírósági eljárást kérve az ingatlan kiürítését, amely eljárásban a bíróság a felmondás jogszerűségét kifejezetten vizsgálni fogja, és a bérlő megalapozott igénye esetén akár kártérítést is megállapíthat javára.
Abban az esetben, ha például a bérlő az új tulajdonos, tehát az új bérbeadó személye miatt dönt úgy, hogy a határozott idejű bérleti szerződést annak ellenére felmondja, hogy a jogszabály, illetve a szerződés őt erre nem jogosítja fel - gyakorlatilag kiköltözik a lakásból és felhagy annak használatával, illetve a fizetési kötelezettségeivel - szerződésszegést követ el, amely a bérbeadó kártérítési követelését alapozza meg. Ilyenkor a fennmaradó bérleti időre is megilleti a bérleti díj összege, kivéve, ha időközben legalább ugyanolyan összegért ki tudja adni bérbe az ingatlant a bérbeadó.
A bérleti szerződés alapján a bérlő által az eredeti tulajdonosnak kifizetett kaucióval (óvadékkal) a lakás új tulajdonosa lesz köteles elszámolni a bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlővel a szerződésben rögzített feltételek szerint. A gyakorlatban nem fogja visszafizetni a kauciót a bérbeadó a fent említett esetben sem, ha egyéb jogcímen keletkezett kára.
Gyakori probléma, hogy a lakás megvásárlása után az új tulajdonos azzal szembesül, hogy az előző tulajdonostól egy vagy akár több céget is „örökölt”, amelynek székhelye a lakásba került bejelentésre. Az ilyen cégek címére érkező számtalan levél kellemetlenséget okoz. Ám, még az is előfordulhat, hogy az adóhatóság munkatársai kopognak be az új tulajdonoshoz a céget keresve. Mit tehetünk, ha az ingatlanba bejelentett cégek önként nem teszik át székhelyüket máshova?
Ingatlan vásárlás esetén célszerű már az adásvételi szerződésben nyilatkoztatni az eladót arról, hogy az ingatlan nem szolgál cég székhelyeként. A cég számára az ingatlan székhelyként való használatát a tulajdonostól származó engedély biztosítja. Ez megjelenhet például bérleti szerződés, illetve a használatot ingyenesen vagy ellenszolgáltatásért megengedő más megállapodás formájában. A leggyakoribb eset, hogy az ingatlan tulajdonosa a saját cégét, esetleg rokonai, ismerősei cégét jelenti be az ingatlanba. Erre tekintettel ilyenkor általában térítésmentesen teszik lehetővé a cégnek a székhelyhasználatot. Mielőtt hosszadalmasabb jogi útra terelné a dolgot, az új tulajdonosnak érdemes egy felszólító levelet küldeni a cég részére. Ebben az említett módon közöljük, hogy az ingatlan székhelyként való használatához való hozzájárulást visszavonjuk, a székhelyhasználatra jogosító szerződést felmondjuk. Persze a felszólító levelet nem a cég székhelyének címére ildomos feladni, hiszen az pont az új tulajdonos lakásának címe. Ilyenkor az ügyvezető vagy a cégtulajdonos cégjegyzékbe bejegyzett, vagy általunk ismert saját lakcímére küldjük a levelet. Persze ezt akkor tudjuk megtenni, ha az ügyvezető címe nem azonos a cég székhelyével. Ha a két cím azonos, akkor kevésbé hivatalos út is megteszi. A kérelem lényege, hogy az ingatlan új tulajdonosaként a lakás székhelyként való használatát nem engedélyeztük a cégnek, illetve a korábbi székhelyhasználati engedélyt visszavontuk. Természetesen kérelmünket megfelelő dokumentumokkal alá kell támasztani. A törvényességi felügyeleti eljárás rosszabb esetben sajnos nagyon hosszú ideig is elhúzódhat. Különösen akkor, ha a cég tagjait, ügyvezetőjét nem lehet elérni, vagy nem hajlandóak együttműködni a Cégbírósággal. Azonban végül, ha a cég nem hajlandó módosítani a társasági szerződését és új székhelyet bejelenteni, az mindenképpen a cég törléséhez fog vezetni. Természetesen ennek elintézéséig új tulajdonosként semmiképpen sem vegyünk át a cégnek küldött levelet.
3 kérdés a bérlők szűrésére, amit fel kell tenned, MIELŐTT megmutatnád az otthonod
Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Az albérlet fenntartása és karbantartása néha gördülékenyen megy, de adódhatnak olyan helyzetek, amelyek komolyabb megbeszélést, összefogást, együttműködést igényelnek. Éppen ezért még beköltözés előtt fontos tisztázni, hogy milyen esetekben kinek mi a feladata és a kötelezettsége. A magyar jogszabályok szerint a tulajdonos és a bérlő felelőssége egyértelműen szabályozott. A bérlő feladatai közé tartozik az ingatlan folyamatos állagmegóvása, valamint az apróbb karbantartási munkák elvégzése. Kisebb javítások - pl. A lakás átalakításának tilalma vagy visszaállítási kötelezettség - a bérlő nem végezhet nagyobb átalakításokat a tulajdonos engedélye nélkül. A tulajdonos felelős a lakás alapvető szerkezeti elemeiért és azok javításáért. Épület szerkezeti elemeinek karbantartása - pl. Nagyméretű berendezések javítása - ha a lakásban pl. a kazán vagy a klíma meghibásodik, annak a javítása és cseréje általában a tulajdonos kötelezettsége.
Ha a bérlő igényt tart új nagyobb berendezések beszerzésére (pl. A költségek megosztása mindig a hiba jellegétől függ. Pl. A félreértések elkerülése érdekében a legjobb megoldás egy jól elkészített bérleti szerződés, amely részletezi a felek kötelezettségeit. Sok lakástulajdonos bizonytalan abban, hogy mi történik, ha a bérlője a kiadott lakásba szeretne bejelentkezni állandó vagy ideiglenes lakcímként. A lakcímbejelentést a 1992. évi LXVI. törvény szabályozza, végrehajtási rendelete a 146/1993. (X.26.) Korm. A szállásadó hozzájárulása általában szükséges, kivéve, ha a bérlő teljes bizonyító erejű bérleti szerződéssel igazolja a lakáshasználati jogát.
- Ha a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat vagy közokirat, akkor a bejelentéshez nincs szükség külön hozzájárulásra.
- A lakcímbejelentéshez szükséges hozzájárulás megléte vagy hiánya a bejelentést nem rendezi egységesen a védőjogokkal kapcsolatban.
- A bérlő bejelentkezése nem automatikus, mindig a tulajdonos tudtával történik.
A lakcímbejelentés részletei - ki jogosult aláírni, elektronikus lehetőség, és mikor szükséges közjegyzői nyilatkozat - a jogszabályokban és rendeletekben található meg, és a konkrét helyzet határozza meg a teendőket. A bejelentéshez szükséges dokumentumok és eljárások egyedi esettől függően módosulhatnak, ezért érdemes előzetesen jogi tanácsot kérni.
tags: #berelt #lakasba #bejelentkezett #a #tulaj