Berhazak és bérházak Budapesten: történet, jellegzetességek és tűzvédelmi szempontok

Hihetetlen üzlet volt a XIX. Budapest elképzelhetetlen gangos bérházai, csodás palotái nélkül, bármerre is járunk a belvárosban, az utcaképet a XIX. században épült három-négy emeletes házak határozzák meg. Tényleg olyan kemények voltak a tulajdonosok a bérlőkkel és vajon hogyan lehetett lakáshoz jutni? A bérlakások, paloták építését bizony a belőlük kinyerhető pénz motiválta. Már a XIX. század első felében hihetetlen adatok láttak napvilágot arról, hogy milyen összegeket lehet megkeresni egy pesti vagy budai bérlakásos ház felépítésével, és az abban lévő ingatlanok kiadásával.

Általában egy pesti belvárosi ház (akár két- vagy háromemeletes) évi 10-15 000 forintnyi bevételt jelentett a tulajdonosának. Nem csoda, hogy számtalan kereskedő, iparos és mágnás döntött úgy, hogy bérlakások építésébe fekteti bevételeit. Ez a tendencia 1867 után még jobban felgyorsult, hiszen a folyamatosan növekvő székesfővárosban óriási igény jelentkezett a különböző osztályoknak szóló, eltérő színvonalú bérlakásokra. A magánszemélyek már nem is tudták biztosítani a piac befektetési igényét, így felléptek a különböző városi intézmények és szervezetek, mint befektetők. Ilyen befektető volt például az egyház, a városi tanács, különböző nagyvállalatok és maguk a hiteleket is nyújtó pénzintézetek. Ekkor indult meg a jelzáloghitelezés is, amelynek alapját, a telekkönyvi bejegyzési jogszabályt 1853-ban iktatták be a monarchiában.

A nagy építkezési láz természetesen a fővárosnak is igen jól jött, hiszen bevételei fő forrását az ingatlanbérbeadás utáni adók jelentették. Ilyen volt például a házbérkrajcár, a szemétszállítási díj őse, amely körülbelbel 3%-ban terhelte a bérleti jövedelmeket. A lakbérjövedelem után fizetendő adóláb 1868-ban Budán és Pesten 24%, 1883 után az egyesített városban 20% volt, erre vezették be plusz adóként az ún. általános jövedelmi pótadót, ami lényegében még egyszer megadóztatta e bevételeket. Átlagosan elmondható, hogy 100 korona házbér-jövedelemre körülbelül 33-40 korona házbéradó jutott, ami a fenti típusokból állt össze.

Épültek is a házak sorra, míg 1850 előtt csupán pár száz bérlakásos ház állt Budán és Pesten, addig 1870-ben 5200 ház, és mindez a századfordulóig évente több százzal épülettel gyarapodott. A város előkelő részein a leggazdagabb mágnások és vállalattulajdonosok építettek francia és olasz reneszánsz stílusú vagy a neobarokk bérpalotákat. Ezeknél már jóval puritánabbak voltak a Király utca, a Nyugati környéke és Józsefváros gangos bérházai, amelyekben többszobás polgári lakásokat csakúgy találunk, mint 1-2 szobás mini-garzonokat. A legszegényebbek a külváros munkás-házaiba kényszerültek, ahol a pompának már nyoma sem volt. A bérpalotákban volt kocsiszín, kút és udvar, gazdag díszítés és több lépcsőházas felépítés, itt a lakások is elérték a 8-10 szobás méretet. A munkásoknak szánt egyszobás minigarzonokat tömörítő épületekben viszont még az erkélyek is hiányoztak.

A vízhálózat kiépítésével a XIX. 1890-re egyébként a bérlakásépítési láz olyan fokára hágott, hogy a kínálat megelőzte a keresletet és így történhetett, hogy a századfordulón százával álltak üresen a bérlakások. Ezt a helyzetet próbálta orvosolni a főváros vezetése a kérhető lakbér maximalizálásával, hiszen lakót még csak-csak lehetett találni, viszont fizetni képes bérlők már kevésbé. Ráadásul a befektetők a szegényebbeknek szánt minilakásos bérházak helyett inkább a jódmódú polgárokat célzó nagylakásos, minőségibb ingatlanok építését favorizálták, mivel kockázatosnak tartották a bizonytalan jövedelmű lakókat. Pedig nagyobb lakásigénye a szegényebb rétegeknek lett volna, hiszen ők gyakran 4-5-öd magukkal nyomorogtak egy-egy szobában. Ők töltötték meg a város nyomornegyedeit is, ahol egyszobás kalyibákban, miniházakban húzták meg magukat. De ez már egy másik történet.

Franciaudvaros bérházak és a városépítés

Már 1870-es években megjelentek az első budapesti franciaudvaros bérházak, kialakulásuk története egybeesik a városegyesítés időszakával (1873). A típus egyik első megjelenését talán mindenki ismeri: az akkoriban kiépült Sugárúton (mai Andrássy út) található Körönd (mai Kodály körönd) bérpalotái Petschacher Gusztáv koncepciója alapján lettek előudvarosak. A franciaudvaros megoldások különböző formákban aztán városszerte elterjedtek a századfordulós bérházpiacon, de a típus igazán az I. világháborút követően vált népszerűvé, amikor a „lakásépítés területén elementáris igény ébredt arra, hogy az elavult, sötét és rossz levegőjű, körülépített udvaros bérházak helyett egyenletesen jó minőségű lakásokat tartalmazó házak épüljenek”.

A Franciaudvaros bérházak Budapesten első része Mártonffy Melinda művészettörténész hétéves kutatásának eredményét foglalja össze és 2020 végén jelent meg. A nagyobb történeti áttekintés mellett a kötetben 33 kiemelt épületen keresztül mutatta be az előudvaros megoldásokat és a házak tervezőinek és tulajdonosainak történeteit. A kötet szerzői közé tartozik Mártonffy és Bárdy Anna grafikus, Schmal Fülöp, valamint lektorként Ferkai András is. A kötet célja, hogy a franciaudvaros megoldások tágabb összefüggéseiben mutassa be a közép-európai építészet hatását Budapesten.

Építészeti példák és társadalmi rétegek

A belvárosi részeken a leggazdagabb mágnások és vállalattulajdonosok építettek szép, gyakran 8-10 szobás bérpalotákat, amelyekben luxus bérlakásokat is kialakítottak a módosabb polgárság számára. A bérházak viszont a szegényebb polgárságnak és munkásoknak szánt 1-2 szobás garzonokat, illetve minigarzonokat kínáltak, sőt a külső Erzsébetvárosi Csikágó negyedben például a bérházak sűrű elhelyezése és a triviális lakástípusok is jellemzőek voltak. A város egojának és funkcióinak megfelelően a bérházaktípusok között különbségek mutatkoztak: a gangos házak és a bérpaloták mind-mind hozzájárultak Budapest 19. századi és forrón pulzáló lakóépület-architektúrájához.

Budapest ikonikus épületeinek létrejöttét alapvetően a pénz motiválta, hiszen az építtetők minél többet szerettek volna belőle kinyerni, mégis örülünk a létrejöttüknek, mert a kor olyan zseniális építészei tervezték őket, mint Ybl Miklós, Málnai Béla, Hültl Dezső vagy Lechner Ödön. A bérházak és bérpaloták fogalmai közti különbség a praktikusság és a társadalmi réteg szerint alakult: a bérpalotákban a nagyobb tömbök luxuslakásai és a tulajdonos lakosztályai domináltak, míg a bérházakban a többszintes, több kis lakást magába fogadó egységek voltak gyakoriak.

Tűzvédelem és mindennapi óvintézkedések

A lakóépületekben keletkezett tüzek vizsgálati tapasztalatai azt mutatják, hogy az emberi tényező a tűzesetek túlnyomó részében döntő szerepet játszik. Tipikus keletkezési ok a tűzhelyen felejtett zsiradék túlhevülése, a felügyelet nélkül hagyott gyertya, mécses, a dohányzás, valamint a lakásfelújítások során gondatlanságból bekövetkezett események. A konyhában tűzhelyen fövő ételt ne hagyjuk felügyelet nélkül, a kifutó zsiradék lángra kaphat, a tűz terjedését segítheti. A panelépületek villamos hálózata a régi és az új igények közötti különbséget mutatja; a felülvizsgálat fontosságát hangsúlyozza, és a modernizáció elengedhetetlen része a közösség biztonságának.

Ha tüzet észlelünk, azonnal értesítsük a tűzoltóságot a 112-es számon, és a lakásunkban keletkező tüzet próbáljuk meg eloltani fedővel, de elektromos berendezés oltását csak a hálózatról való leválasztás után kezdjük. Ha nem sikerül, hagyjuk el a lakást és segítsük a többi lakót, miközben a lépcsőházi szellőztetést gondoskodtassuk. A panelházak tűzeseteinél különösen fontos a pánik elkerülése és a veszély pontos felmérése.

Tudásforrások és kutatások

A Pesti bérházak - Stílus, mintázat, fejlődés című kötet 3 részben tárgyalja a város bérházainak fejlődését: történeti keret, építészeti elemek, és a típusok szerinti csoportosítás. A kutatás Mártonffy Melinda művészettörténész és társainak összefogásában született, 2020 végén jelent meg. A munka kiemelt épületein keresztül mutatja be az előudvaros megoldásokat, továbbá a tulajdonosok és tervezők történeteit. A kiadvány megismeréséhez szakmai háttérként a Budapesti levéltár anyaga is nagy hangsúlyt kapott.

1. Régi bérházépítés és árnyalt társadalmi rétegkép
2. Franciaudvaros megoldások terjedése és hatása a városi palotákra
3. A modern városkép alakítása a 19. század végén és a századfordulón

tags: #berhazak #villam #elharitas

Népszerű bejegyzések:

• Eladó belső kétszintes otthon Záhonyban – csendes környék
• Részletek: exkluzív neoklasszikus villa Péceli úton Rákoscsabán
• Budapesti Eerzsenet Negylakasos Tarsashaz Iranyara: Fenntarthatóság és Kényelmes Környezet
• A tulajdon eredete Rousseau szerint
• Eladó ingatlan Őrségi boronaház Portája panzióval és étteremmel