Berleti dij es ingatlan erteke osszefugges
Sokan vannak abban a helyzetben, hogy lakást adnak ki, szeretnék a jövedelmüket kiegészíteni egy kis bevétellel. Aki ingatlant ad bérbe, az bevételhez jut, ha pedig bevételhez jut, akkor adót kell fizetnie. Mégpedig személyi jövedelemadót. De mi a bevétel? A törvényi rendelkezés alapján a bérbeadó bevétele minden olyan bevétel, amit a bérbeadási tevékenységével összefüggésben keletkezik, azaz a teljes bérleti díj. Ehhez jön még a bérbeadással összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg is. Fontos, hogy korábban a rezsi címén átvett összeg is bevételnek minősült, de ma már nem minősül annak. Viszont vannak kivételek: a közös költséget a bérlő fizeti, akkor ennek a díja bevételnek minősül; ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a rezsit, akkor az egész összeg bevételnek minősül; ha átalánydíj alapján fizeti a bérlő a rezsit, akkor is bevételnek minősül. Megoldás lehet a mérőórák átírása a bérlő nevére, és akkor ez a pont kivédhető. Ettől sajnos sokan ódzkodnak, pedig jó megoldás és a befizetés így is ellenőrizhető. Van költség? Tételes költségelszámolás vagy átalány költség? A bérbeadóknak költségük is van, tehát nem kell megijedni, nem a kapott összeg lesz az adó alapja. A jövedelem megállapításához a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, maximálisan a bevétel erejéig. Ilyen költségek a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadások, korlátozott mértékű átalányban az értékcsökkenés (a hosszú élettartamú szerkezetes épületek esetén az értékcsökkenés leírásának a kulcsa: 2%; ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például esetenként szállás célú hasznosítás esetén, az értékcsökkenési leírás összegéből vagy a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt), vagy a bérbeadott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét, ha pedig az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni). Mindezek mellett, le lehet vonni a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg, vagyis a bérleti díjat abban az esetben, ha üres a lakás. Jellemzően előforduló költségek az Szja. törvény 3. melléklete alapján: „a fűtés, a világítás és a technológiai energia költsége, a telefon, rádiótelefon, telefax, cb-rádió, telex használati díja”.
Tételes költségelszámolás esetén: Hátránya: gyűjteni kell a számlákat; macerás az értékcsökkenés számolása. Előnye: értékcsökkenés elszámolható. Mekkora összeg, ami értékcsökkenésként elszámolható? Általában az ingatlan értékének 2%-a. Az érték a beszerzési ár és nem a piaci ár. Lehet növelni az értéket értéknövelő beruházási számlákkal. Átalány költség esetén: A fenti tételes költségelszámolás helyett az adózó választhatja a nem tételes költségelszámolást is. Ez azt jelenti, hogy a bevétel 10%-a elismert költségnek minősül úgy, hogy semmilyen igazolásra vagy számlára nincsen szükség. Ennek következtében a bevétel fennmaradó 90%-a után kell adóznunk, ez minősül a jövedelemnek. Előnye: számlákkal nem kell foglalkozni. Hátránya: értékcsökkenés nem elszámolható. De: Értékcsökkenés mikor nem számolható el? Értékcsökkenés nem számolható el: ingyenesen jutottunk az ingatlanhoz, haszonélvezőként adjuk ki az ingatlant. Vigyázni kell arra is, hogy az értékcsökkenésnél arányosítani kell, hanem egész évben van kiadva az ingatlan; nem az egész ingatlan van kiadva, hanem például csak 1 szoba. Egyszerűen: bevétel-költség. A jövedelem, ami a személyi jövedelemadó alapjául szolgál, tehát a bevétel költségekkel csökkentett része, mely az összevont adóalap része. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: „Szja.”) 16. Ezekre figyeljünk a szerződésben bérlőként és bérbeadóként. A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. E négyféle okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik. Ellenjegyzéssel ellátott magánokirat esetén a szerződéskötés a bérlő és a bérbeadó között egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenléte előtt történik. A fenti okirattípusok közül a bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződéstípus a “legerősebb”, ugyanis akár bírósági eljárás nélkül is lehet érvényesíteni az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezményeket. A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérbeadójának kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő. A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának a meghatalmazottja lesz az, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrzjük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse. A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant. A bérlő személye mellett a bérleti szerződésben fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő bejelentkezik-e az adott lakcímre tartózkodási helyként. Ha igen, akkor érdemes arról is megegyezni és nyilatkozni, hogy a bérleti szerződés lejárta, felmondása után a bérlő köteles kijelentkezni. A kijelentkezéssel kapcsolatban az ingatlan tulajdonosa és haszonélvezője is intézkedhet egy lakcím- és tartózkodási hely fiktívvé nyilvánítási eljárás keretében. A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni. Az albérleti szerződés bérleménnyel kapcsolatos részében érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra. A bérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó. Fontos a szerződésben pontosan rögzíteni a bérlemény műszaki állapotát is. Ez leginkább a bérleti szerződés lejárta vagy felmondása után válik igazán fontossá. A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is. Bár a köznyelv kaucióként ismeri, de jogi környezetben valójában óvadékról van szó. A kaució, avagy óvadék a bérbeadó biztosítéka, amiből fedezheti az őt ért esetleges károkat. A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a bérbeadó a kaució egy részére vagy teljes egészére igényt tarthat. A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre. A határozott idejű bérleti szerződés nagyobb biztonságot jelent a bérlő és a bérbeadó számára, mint a határozatlan idejű bérleti szerződés, de egyúttal nagyobb kötöttséget is jelent. Miért nagyobb a biztonság egy határozatlan idejű bérleti szerződésnél? Azért, mert az ilyen típusú szerződésnél nincs lehetőség rendes felmondásra. Egy határozott idejű bérleti szerződés felmondása nem egyszerű, csak bizonyos esetekben mondható fel. A legfontosabb elemekről már szót ejtettünk, de azért vannak még olyan tartalmi elemek, amelyeket szintén érdemes írásba foglalni. Ilyen például a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezések. A bérlemény használata tág fogalom. Egy részét már részben érintettük, hiszen társasházi ingatlan esetén a bérlő köteles betartani a társasházi szabályokat. De szintén a bérlemény használatához kapcsolódik, hogy a bérlő jogosult-e a bérleményt egy harmadik fél számára kiadni. Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni. Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérbérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot. A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor a kényes pont a bérlemény kiürítése. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni valaki, hogy nem jár úgy, hogy a bérlő nem hajlandó elhagyni a bérleményt, akkor a legjobb, ha még a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállal a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén. Ez azért fontos, mert az ilyen okirattal akár peres eljárás nélkül is érvényesítheti a bérbeadó a jogait. Hogy mit tehetünk, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant? A lakóingatlanok hosszabb vagy rövidebb távú hasznosításának legelterjedtebb módja a tartós bérbeadás. Ugyanakkor egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. A kalkulátor a rezsit nem számolja a bevételek közé, így a kiadásoknál sem számol ezzel a tétellel. További adókkal a kalkulátor nem számol (pl. A magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Tehát csak személyi jövedelemadót kell fizetned. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható. Adószám megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő’ nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod. Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. pontja szabályozza. Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő fix összegű rezsiköltséget fizet, ilyenkor a szolgáltatás díja nincs áthárítva a bérlőre. Ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a neked, viszont te átalánydíjat fizetsz a közműszolgáltatóknak, akkor a bérbeadó tulajdonképpen nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval. Ha más településen lakást bérelsz, az általad kiadott lakás bérbeadásából származó bevételedből levonhatod az ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díjat. Az általad Béreltted lakás akár külföldön is lehet. A bérbeadás bevételéből tehát meg kell állapítani a jövedelmet, amely az adó alapja lesz. Tételes költségelszámolással. A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezen összeg után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. Ha a 10 százalékos költséghányadot alkalmazod a bérbeadásnál, minden más önálló tevékenységből származó bevételedre azt kell alkalmaznod egy adóéven belül. Ugyanakkor az adóbevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra is. Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának. Ugyanakkor a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. Ha ettől több a tényleges költséged, azt az éves adóbevallásban számolhatod el. Magánszálláshely az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységként nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Ezt a tevékenységet csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni. Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is. A termőföld haszonbérbe adása a termőföld vagy halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának átengedése mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra. A termőföld bérbeadásából származó bevétel egésze külön adózó jövedelem, az adó mértéke 15 százalék.
Ingatlan bérbeadás problémák nélkül? (vendég: Máriás Áron, Nyolcas.com) #lakáskiadás
tags: #berleti #dij #az #ingatlan #erteke