Bérleti díj megváltása és a bérleti szerződés alapelvei

A lakásbérlet első és legfontosabb szabálya, amely minden későbbi problémára gyógyír lehet, hogy írásban szerződjünk. Ez egyébként feltétele is az érvényes lakásbérletnek. De még mielőtt aláírnánk a szerződést, mindig győződjünk meg a lakás állapotáról. Nehogy úgy járjunk, mint az a fiatal pár, aki a képek alapján beleszeretett egy tetőtéri lakásba, amit azonnal kivettek, és aláírták az egy évre szóló határozott idejű szerződést. A későbbi viták elkerülése érdekében lehetőleg minden részletkérdést rögzítsünk a lakásbérleti szerződésben.

Például azt, hogy vihetjük-e a házi kedvencünket, dohányozhatunk-e a lakásban, lakhat-e velünk valaki ideiglenesen vagy tartósan. Célszerű tisztázni azt is, hogy mikor és mennyivel emelkedhet a bérleti díj (mondjuk évente az inflációval), és rögzítsük a bérleti díjon felül felmerülő kiadásokat is, például, hogy ki fizesse a villanykörte cseréjét, vagy a gázbojler javításának költségét. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó.

Kitérhetünk a szerződésben arra is, hogy a bérbeadó mikor léphet a bérleménybe. Jogszabály szerint egy évben legalább egyszer (vagy megállapodás szerint többször) a számunkra alkalmas időpontban be kell engednünk a bérbeadót. Ha a bérbeadó máskor is bejár a bérleménybe a saját kulcsával, vagy zaklat minket, hogy bejuthasson, akkor birtokvédelmet kérhetünk a jegyzőtől. A bérlők gyakori aggodalma az, hogy a tulajdonos eladja a „fejük felől” a lakást, és kiteszi őket az utcára. Bár valóban előfordulhat, hogy a tulajdonos a jogviszony ideje alatt értékesíti az ingatlant, egyik napról a másikra nem küldheti el a bérlőket a lakásból. A bérbeadó csak szabályosan mondhatja fel a szerződést ilyen esetben is, hogy legyen elegendő időnk új bérleményt találni.

A felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak: az csak írásban történhet, a határidők betartásával. A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap 15. napján felmondhatja. Fontos, hogy a lakásbérleti szerződésben rögzítsük a kaució összegét, valamint azt, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor. Tisztázzuk, hogy a bérbeadó mikor tarthatja meg a kauciót, és mikor nem. A kaució tipikusan arra szolgál, hogy fedezze az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat, elmaradt közüzemi díjakat, illetve a lakásban okozott kárt. Akkor is búcsút mondhatunk a kauciónak, ha megtetszik egy másik lakás nekünk és ezért szabadulnánk a határozott idejű bérleti szerződésből.

Előfordulhat, hogy a már rendben lezajlott kulcsátadás után áll elő a bérbeadó kifogásokkal. Például, azért nem akarja visszaadni a kauciót, mert ki kell cserélnie a zárakat, a bútorokat, vagy tisztasági festést kell végeznie. Jó, ha tudjuk, hogy bérlőként általános karb maintenance kötelezettségünk van a lakásra vonatkozóan. Ez attól is függ, hogy mennyi ideig lakunk az adott ingatlanban. Ha mondjuk hat évig laktunk a lakásban, akkor a tisztasági festés költségeit a bérbeadó jogosan követelheti, de ha csak hat hónapig, akkor - amennyiben a lakás állapotát nem rongáltuk - vélhetően nem kötelezhet minket erre.

Szakszerű szerződésben érdemes fontolóra venni közjegyző vagy ügyvéd közreműködését. Bár többe kerül, mint a házilag írt verzió, de ha a szerződést szakember készíti, sok későbbi kellemetlenségtől megkímélhetjük magunkat. A bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalása garanciát jelent arra, hogy az szakszerűen, a törvényeknek megfelelően készül el, és minden fontos kérdést rendez. Például a bérleti díj fizetésének módját, a bérlőt megillető jogokat és kötelezettségeket. Vagy a határidőket, a kaució felhasználásának és visszafizetésének feltételeit. A közjegyzői okirat megvéd minket, hiszen biztosítja, hogy a bérbeadó nem követelhet tőlünk a szerződésben foglaltnál magasabb bérleti díjat.

Az ingatlan eladása és a bérlő védelme

Jogilag nem akadálya egy ingatlan eladásának, ha az ingatlant bérlő használja. Amennyiben a vevő úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy bérleti szerződés is tartozik az ingatlanhoz, akkor felmerül a kérdés, hogy mi lesz a bérlővel? Ha egy ingatlan bérbeadásra került, ez nem akadálya, hogy a tulajdonos a bérlet ideje alatt az ingatlan tulajdonjogát átruházza. Az átruházni kívánt ingatlanon fennálló bérleti szerződés olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződés megkötése előtt is tájékoztatnia kell a vevőt. Ez azért fontos, mert a bérleti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül bejegyzésre. Így a tulajdoni lapról a vevő nem tud tájékozódni a bérleti szerződés fennállásáról. A fennálló bérleti szerződésről való tájékoztatás elmulasztása az együttműködési kötelezettség súlyos megsértésének minősülhet az eladó részéről.

Az ingatlan átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. Ezért, ha az ingatlanban bérlő van, de a vevő üres, bérlő nélküli ingatlant kíván kapni, akkor a feleknek erről külön érdemes megállapodniuk az adásvételi szerződésben. Ez tehát azt jelenti, hogy a bérleti szerződésben a régi tulajdonos pozíciójába bérbeadóként az új tulajdonos kerül. Ez a változás a törvény erejénél fogva következik be. Fontos, hogy a tulajdonos (és bérbeadó) személyének változásáról a bérlőt is tájékoztatni kell az engedményezés szabályai szerint. Mindaddig, amíg a bérlőt nem értesítik a bérbeadó személyének változásáról és nem kap teljesítési utasítást, hogy ezentúl az új bérbeadónak (új tulajdonosnak) kell fizetnie a bérleti díjat, addig a bérlő a korábbi bérbeadónak köteles fizetni. Ha az értesítés elmarad, akkor az új tulajdonos az időközben kifizetett bérleti díjat nem követelheti újra a bérlőtől. Az új tulajdonost, mint bérbeadót a bérleti szerződés tekintetében a régi tulajdonossal azonos jogok és kötelezettségek illetik meg. Így például a határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést rendes felmondással, indokolás nélkül megszüntetheti.

A határozott idő és a szerződés megszüntetése

A bérlő szerződésszegése esetén (pl. ha a bérleti szerződés határozott idejű volt, akkor az új tulajdonos sem tud rendes felmondással élni. Kivétel ez alól, ha ezt a bérleti szerződés megengedi. Ebben az esetben, ha a bérlő nem szegi meg a szerződést, akkor az új tulajdonosnak meg kell várnia a határozott idő leteltét. Az ilyen helyzet az új tulajdonosnak nagyon hátrányos lehet. Ezért a törvény előírja, hogy az új tulajdonos a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.

Gyakorlati példák a bérleti díj megemeléséről

A bérleti díj emelését általában a piaci viszonyok, a fenntartási költségek és a fejlesztések indokolhatják. Az emelés mértéke az árképzési környezet és a hasonló ingatlanok díjszintje alapján kerül meghatározásra. A közvetítés lehetősége a vitás helyzetek rendezésére hasznos eszköz, különösen kilakoltatási kérelmek, bérleti díj hátralékok és bérleti díj meghatározása esetén. Ha mindkét fél kereskedelmi vállalkozás, a bérleti díj követelések esetében kötelező a közvetítői eljárás a per megindítása előtt. A közvetítő igénybevétele a per megindítása előtt törvényi előírás. Bár a közvetítés a per megindítása előtt vagy után is kérhető, a bíróság három hónappal elhalasztja az ügyet. A közvetítés költségkímélő megoldás lehet, mivel nincsnek olyan klasszikus bírósági költségek. A közvetítéssel kötött megállapodás egy bírósági ítélettel egyenértékű dokumentum.

Összegzés és gyakorlati tanácsok

Írásbeli szerződés legyen az első és legfontosabb alapelv.
Helyszíni állapotmérés a beköltözés előtt a lakás állapotának rögzítése.
Költségek tisztázása a karbantartás és a felújítások kiadásainak viselése a felek megállapodása szerint.
Kaució pontos összegének és felhasználásának meghatározása.
Közjegyző vagy ügyvéd közreműködése a szerződés megkötésekor a jogbiztonság érdekében.
Ingatlan eladása esetén a vevő tájékoztatása a bérleti szerződés fennállásáról és feltételeiről.
Bérleti díj emelés alapos átgondolása, piaci összehasonlítás és jogi keretek betartása.
Közvetítés a viták rendezésére a bérbeadó és a bérlő között, különösen peres eljárások előtt.

Hogyan írjunk bérleti szerződést lépésről lépésre útmutató | Írási gyakorlatok