A lakásbérleti szerződések és a kilakoltatási moratórium

A lakásbérleti szerződések megkötésekor számos tényezőt kell figyelembe venni a bérbeadóknak és a bérlőknek egyaránt. Az elmúlt években a lakásbérleti piacon általánossá vált, hogy a bérbeadók egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, vagy ahogy sokan ismerik, „kiköltözési nyilatkozatot” kérnek a bérlőtől a beköltözés feltételeként.

A bérbeadók egyik legnagyobb rémálma, ha a bérlő jogtalanul, jogcím nélkül az ingatlanban marad. Ugyanakkor a közjegyzők tapasztalatai szerint gyakrabban okoz problémát az, hogy a bérlő lelakja az ingatlant, kárt okoz a berendezésben, de nem hajlandó megtéríteni, vagy nem fizeti a közüzemi számlákat, amelyeket aztán a tulajdonoson hajtanak be.

Nem árt tudni, hogy a kilakoltatási moratórium alatt (november 15. és április 30. között) a végrehajtó magánszemély esetében nem intézkedhet a lakóingatlanból történő kilakoltatás iránt. Az adósság behajtására ugyanakkor ebben az esetben is megoldás az egyoldalú kötelezettségvállalás.

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat (vagy kiköltözési nyilatkozat) a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata, amely arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor - bármilyen okból is történjen az - kiköltözik az ingatlanból. Ez a nyilatkozat a leggyakoribb esetben a bérleti szerződéshez kapcsolódik, de adásvételnél is alkalmazható, ha korábban történik a birtokbaadás, és csak később a teljes vételár kifizetése.

A nyilatkozat birtokában a legrosszabb esetektől sem kell tartani. Jellemzően az albérletekkel kapcsolatban hallani olyan esetekről, amikor a bérleti szerződés megszűnése után sem történik meg az ingatlan kiürítése. A meghiúsult kiköltözéssel az ingatlan tulajdonosa nehéz helyzetbe kerül, ami gátat szabhat annak, hogy újra kiadja, esetleg értékesítse ingatlanát. Több éves pereskedéstől mentesülhet az, aki előre gondol a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordul.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozathoz csak a nyilatkozó személyazonosságát igazoló dokumentumra (személyi igazolvány, vezetői engedély, útlevél), lakcímkártyájára, valamint arra az aláírt bérleti szerződésre van szükség, amely alapján a bérlő egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz.

A közjegyzők által készített okirat közvetlenül végrehajtható lesz. Ez azt jelenti, hogy nem kell bíróságra mennie a bérbeadónak vagy az eladónak, ha a bérleti szerződés megszűnése vagy az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt újra birtokba szeretné venni az ingatlanát valaki a bérlő/vevő által elhagyott és ingóságaiktól kiürített, kitakarított állapotban.

A bérlő a kiürítés mellett a bérleti díj (esetlegesen a közös költség, rezsi átalány) megfizetésére is tesz kötelezettségvállaló nyilatkozatot - ez azért jelent még nagyobb biztosítékot a bérbeadó részére, mert így a bérleti díj (közös költség, rezsi) nemfizetése esetére is kérhet közvetlenül végrehajtást.

A bérleti szerződések és a kilakoltatási moratórium

A kilakoltatási moratórium a téli időszakban, november 15-től április 30-ig védi azokat a magánszemélyeket, akik olyan lakóingatlanban élnek, amelyből végrehajtási eljárás keretében kellene kiköltözniük. Fontos kiemelni, hogy a moratórium nem mindenkit véd meg: az önkényes lakásfoglalók továbbra sem élvezhetik a moratórium nyújtotta előnyöket.

A végrehajtó főszabály szerint - ha a kötelezett magánszemély - a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el. A moratórium idején a végrehajtási eljárások nem szünetelnek, csak a kilakoltatás végrehajtását halasztják el.

A határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkező bérlők esetében a kilakoltatási moratórium általában védelmet nyújt, még akkor is, ha közjegyző előtt kiköltözési nyilatkozatot tettek. A kilakoltatási moratórium 2025 időszakára való felkészülés már most fontos lehet a bérbeadók számára.

Alternatív megoldások és a piaci változások

Egy másik megoldás a lakásbérleti problémák elkerülésére az, ha a felek egy közjegyzőt kérnek meg a teljes bérleti szerződés elkészítésére. Ez ugyan drágább, mint egy egyoldalú kötelezettségvállalás, és mindkét félnek el kell mennie a közjegyzőhöz, de ebben az esetben a bérbeadó és a bérlő is biztos lehet benne, hogy a dokumentumból semmilyen fontos részlet nem marad ki.

A 2025-ös év jelentős változásokat hoz a budapesti lakáskiadási piacon. A rövid távú kiadás (Airbnb) terén 2025. január 1-től kétéves moratórium lépett életbe az új működési engedélyek kiadására Budapesten, a lakhatási válság kezelése és a rövid távú bérbeadás terjedésének fékezése érdekében. Ezzel párhuzamosan a magánszálláshelyek tételes átalányadóját is jelentősen megemelték.

Ezek a lépések a túlkínálat és az éles árverseny kialakulásához vezettek a rövid távú piacon. Sok tulajdonos alternatív hasznosításban gondolkodik, vagy árcsökkentéssel próbálja fenntartani a foglaltságot.

A hosszú távú bérleti piacon a 3%-os állami lakáshitelprogram (Otthon Start) alakítja át a keresletet, sok fiatal bérlőt ösztönözve arra, hogy inkább saját lakást vásároljon. Ez csökkentheti a keresletet az albérletek iránt, és lassíthatja a bérleti díjak emelkedését.

Brutális fordulat jön a lakáspiacon – ezt most jobb, ha meghallgatod!

Összefoglalás

A lakásbérleti szerződések megkötésekor fontos a jogi háttér ismerete, különösen a kiköltözési nyilatkozat és a kilakoltatási moratórium kapcsán. A 2025-ös piaci változások, mint az Airbnb moratórium és a hitelprogramok, további kihívásokat és lehetőségeket tartogatnak mind a bérbeadók, mind a bérlők számára.