Az ikerházak és a külön helyrajzi számok jogi háttere
Az ikerházak, sorházak és hasonló típusú ingatlanok vásárlása vagy birtoklása során gyakran merül fel a kérdés a külön helyrajzi számokkal kapcsolatban. Ez a téma nem csupán a jogi, de a gyakorlati szempontokat is érinti, hiszen alapvetően befolyásolja az ingatlan értékét, forgalmazhatóságát és a tulajdonosok jogait, kötelezettségeit.
A közös tulajdon alatt azt értjük, ha több személyt egy időben ugyanazon a dolgon úgy illeti meg a tulajdonjog, hogy annak összes részjogosítványait, azaz a birtoklást, a használatot és a hasznok szedését egymással meghatározott arányok, azaz tulajdoni hányadok szerint megosztva gyakorolhatják. A közhiedelemmel ellentétben tehát az adott dolog teljességét illetően a tulajdonból fakadó jogok ezen eszmei hányadok szerint illeti meg a tulajdonostársakat, azaz nem az adott dolog részelemei felett.
Az ikerházak esetében különösen problematikus így pl. egy zálogjog kérdése annak ellenére, hogy az csak az adott tulajdoni hányadot terhelné, így az együttműködés fokozottan elvárt ezekben az esetekben is.
A köznapi kifejezéssel ikerháznak nevezett lakóháztípus gyakran osztatlan közös tulajdonban álló telken és épületen jön létre. Ez azt jelenti, hogy a lakóépület osztatlan közös tulajdonban van, és az ingatlan tulajdoni lapján csak a tulajdonostársak tulajdoni hányadrésze kerül feltüntetésre. Az ikerház e jellege azzal jár, hogy a közös tulajdon szabályai alkalmazandók rá.
Így például, a ház tulajdonostársait tulajdoni illetőségük arányban terhelik az ingatlannal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is.
A közös tulajdon egyik alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog egészének birtoklására és használatára. Azonban e jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak sérelmére.
A közös tulajdon e szabálya miatt különösen fontos, hogy az ikerház tulajdonosai megállapodjanak abban, hogy milyen megosztásban használják az ingatlant. A használati megállapodást érdemes írásban rögzíteni, de a hosszabb időn át fennálló használati szokások is elfogadhatóak használati megosztásként.
A legfeljebb ügyvédi megosztásig terjedő rendezetlenség esetén szólaljon meg a vészcsengő mindenkinél, mert valami nincs rendben. Ahhoz hasonlít a helyzet, mint amikor használt autót úgy árulnak, hogy nem működik a klímája, de "csak fel kell tölteni klímagázzal". Na persze...
Azt semmiképpen nem szabad elhinni, hogy a telek megosztható külön helyrajzi számra. Kezdjük azzal, hogy a többi ingatlantulajdonosnak elővásárlási joga van.
Tavaly volt olyan esetem, ahol a rossz szomszédi viszony miatt az eredeti vételárból nem engedett a tulajdonos a szomszéd felé, viszont amikor jöttek a vevők, lealkudták, azon az áron kénytelen volt mégis eladni neki, az elővásárlási jog miatt.
Harmadik rossz hír, hogy bármilyen engedéllyel/bejelentéssel kapcsolatos eljárásban kell mindegyik tulajdonostárs/haszonélvező hozzájárulása is, azaz egy bővítésnél ez meg tudja bonyolítani a papirmunkát rendesen. De egy sima felújítást (pl utólagos hőszigetelés) is meg tud nehezíteni, mert ehhez is kell a többi tulajdonos beleegyezése.
Hogy folytassam a sort: ha nincs ügyvédi megosztás, a telken lévő másik épület károsodása esetén annak a költségébe bevonható az osztatlan közös társ.
Az ügyvédi megosztás nem két fillér, de ha ez megvan, nagyon megnöveli az ingatlan értékét és sokkal forgalomképesebb is általa. Ennél a változatnál le vannak fektetve a birtoklási, használati és rendelkezési jogok az adott ingatlanrészre. Ez egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés, tehát enélkül csak egy szalmacetliről beszélünk, ami nem ér semmit!
Ez bekerül a Földhivatalhoz is, de fontos tudni, hogy sehol nem jelenik meg, ha valaki lekéri a tulajdoni lapját az ingatlannak, nem fogja látni. Ebben a használati megosztásban le van írva, hogy ki-melyik telekrészre és házrészre jogosult, hogyan van az átjárás, hogyan történik a közművek szolgáltatása, stb. Azaz tiszta helyzetet teremt.
Fontos megjegyezni, hogy nincsen szabvány formája a szerződésnek, de hitelezés szempontjából vannak a bankoknak minimum követelményeik, amiknek szerepelniük kell. A használati megosztás melléklete egy vázrajz, ami azonban nem olyan, mint a hivatalos földhivatali változási vázrajz, hanem attól lényegesen egyszerűbb "rajzocska", ahol egyértelműen szerepel a telek megosztása, telekrészek területei, bejáratok, stb.
Kérdezhetitek, hogy miért nem lehet minden osztatlan közösből társasház, ha az a legjobb és legjobban forgalomképes? Az adott ingatlanok esetében a települési építési szabályzat szabja meg, hogy HÁNY DARAB ÖNÁLLÓ RENDeltetési egység lehet a telken.
Érdekes adalék, hogy a sok ikerház építés miatt bevezették jópár településen az "egy telek - egy ingatlan" elvet, ami miatt az eladásra építő kivitelezők kitértek a hitükből, hiszen így már nem tudnak ikerházat/sorházat építeni, amit társasházként dobtak anno piacra. Most ők is áttértek erre a használati megosztásos dologra, ami a vásárlók számára jelent sokkal rosszabb kondíciókat...
Kezdve azzal, hogy ikerházaknál is ritkán találkoztam azzal, hogy hanggátlás megfelelő lett volna, de használati megosztásos ingatlannál pláne nincs erre figyelve.
A közös tulajdon közmondásos nehézségei, problematikája az ingatlanpiac egyik szegmensében különös kihívások forrásai nemcsak a tulajdonosok, de a hivatalok oldaláról egyaránt.
A közös tulajdon a tulajdonosok között egy különleges közösséget hoz létre, amelynek következménye, hogy a dolog használatával, hasznosításával, birtoklásával, illetve egyéb kérdéseivel kapcsolatban szorosan együttműködjenek, és kialakítsák a megfelelő, mindennapi működés szabályainak rendszerét.
A közös tulajdon központi eleme ebben az esetben egy ingatlan, amely így az ingatlan-nyilvántartásban annak ellenére képez egy egységet, hogy az a valóságban több lakást jelent. Ennek oka alapvetően a helyi építési szabályzatokban előírt korlátozásokra vezethető vissza, azaz egy adott építési telek beépítettségére vonatkozó szabályok szerint több ingatlan nem építhető, de a korlátokon belül felépített legnagyobb arányú ingatlan több lakás kialakítását mégiscsak lehetővé teszi.
A fentiek szerint - noha a törvény azt külön nem követeli meg - a tulajdonostársaknak indokolt a tényleges használatot és az ezzel együtt járó birtoklást, költségviselési kérdéseket egymás között szerződéses úton rendezni.
Hangsúlyozandó ugyanakkor, hogy ezen szerződés a tulajdont nem osztja meg, hanem csak a jogok és kötelezettségek egymás közötti gyakorlását szabályozza, következésképpen aki annak megkötésében nem vett részt, őt nem kötelezi, illetve nem jogosítja.
A megállapodás jellemzően térben - azaz a lakásokat, a közös kerthelyiséget illetően -, valamint időben - közös telekrész tekintetében osztottan - szabályozza az ingatlan teljességének használatát, és az általános szabályok szerint hozható létre.
Amennyiben a tulajdonostársak nem kötnek megállapodást, az ingatlan hasznai, költségei, illetve az ingatlannal kapcsolatos kockázatokból fakadó veszélyek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, illetve terhelik.
Következésképpen a tulajdonostársnak a másik tulajdonostárs által elvégzett vagy elvégeztetett fenntartási és állagmegóvási munkálatok költségeihez tulajdoni hányadával arányosan köteles hozzájárulni.
Alapvetően ezeket a kérdéseket természetesen közös döntések során szükséges megtárgyalni, de a tulajdonostárs döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat.
Természetesen ez a lehetőség magában hordozza annak veszélyét, hogy a tulajdonostársak valamelyike a többieket anyagi erejüket meghaladó költekezésre kényszeríti, ezért áll fenn egy előzetes értesítési kötelezettség vagy adott esetben bírói jogorvoslati út.
Az értesítés csak akkor hagyható el, ha az elvégzendő tevékenység halaszthatatlan, és nincs valós esély arra, hogy a tulajdonostársaktól a hozzájárulás időben megérkezzen.
Fentiekből is következik, hogy a tulajdonostársak annak ellenére, hogy végső soron külön lakásokban laknak, szorosan kötelesek egymással együttműködni, és a megfelelő döntéseket meghozni annak érdekében, hogy a teljes ingatlan sorsa biztosított legyen.
Ennek megfelelően a megállapodásban szükséges rendezniük a döntéshozatali mechanizmusok módját, rendszerét, ennek hiányában a törvényi szabályok érvényesülnek, és a tulajdoni arányok határozzák meg a szavazatok számítását.
Alapvetően a szótöbbségi, pontosabban többségi tulajdoni hányadok szerinti döntések szükségesek, de a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájárulásától függetlenül jogosult a tulajdoni hányadát, jelen esetben lakását átruházni, megterhelni.
A tulajdonostársat saját tulajdoni hányada felett megillető rendelkezési jog azonban korlátozott, a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben törvényes elővásárlási, előbérleti jog illeti meg, azaz, ha a lakását el kívánja adni, a kapott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosult tulajdonostársaival közölnie kell.
A tulajdonostársak e körben élhetnek tehát azzal a joggal, hogy az adásvételi szerződés velük kerüljön megkötésre, így akár végső esetben a teljes ingatlanon meg is szűnhet a közös tulajdon.
Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés nem lesz érvénytelen, de annak ún.
Az ikerházak és az általuk létrejött közös tulajdon magától értetődően veti fel a közös tulajdon megszüntetésének kérdését.
Valamennyi közös tulajdon esetében annak megszüntetése a tulajdonostárs alanyi joga, amelyről lemondani nem lehet, ugyanakkor a felek a megszüntetés módját, akár a megszüntetés lehetőségének korlátozásával, szerződésben szabályozhatják.
Második lehetőség - és egyben különös veszély - a tulajdoni hányad megváltása vagy adott esetben az árverésen való értékesítés.
Ebben az esetben az egyik tulajdonostárs a másik tulajdonostárs lakását megváltási ár megfizetése ellenében magához válthatja.
Lehetőségként áll fent egyebekben a társasházzá alakítás, amennyiben az ingatlanon fennálló közös tulajdon megfelel a társasházzá nyilvánítás követelményeinek.
A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti, és ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.
Melyik jobb? A válasz: attól függ. A közös tulajdonú lakás egyik különleges formája az ikerház, illetve a sorház.
Ha osztatlan közös tulajdonú ikerházban élsz, akkor valószínűleg készült egy használati megosztási megállapodás is. Melyik rész közös használatú (pl. Mi számít közös résznek (pl. Ez azért fontos, mert például a felújítási támogatások vagy napelemes pályázatok során jogilag el kell tudni különíteni az egyes ingatlanrészeket.
Melyik rész tartozik a kizárólagos használatba (pl.
IsoteQ Mintatervek - IQ404 - Magastetős Ikerház
Ikerház vagy sorház? Sokszor egy nagyobb családi házat több részre osztanak, például két vagy három lakásra. Ezeket használati megosztási megállapodással különítik el egymástól.
Ikerház és hitel? Itt jön a trükkös rész: mivel az ikerház minden résztulajdonosa ugyanazon a tulajdoni lapon szerepel, egyikük hitelfelvétele a másik tulajdoni hányadára is hivatkozhat. Például: Hárman birtokolnak egy ikerházat 1/6-1/6-1/6 arányban.
A jogilag legtisztább megoldás, ha az ikerház társasházzá alakul. Ez azt jelenti, hogy a felépítmény (pl. lakás) pontos mérete látszik a tulajdoni lapon. Minden lakás önállóan hitelképes lesz.
A közös tulajdon központi eleme ebben az esetben egy ingatlan, amely így az ingatlan-nyilvántartásban annak ellenére képez egy egységet, hogy az a valóságban több lakást jelent. Ennek oka alapvetően a helyi építési szabályzatokban előírt korlátozásokra vezethető vissza, azaz egy adott építési telek beépítettségére vonatkozó szabályok szerint több ingatlan nem építhető, de a korlátokon belül felépített legnagyobb arányú ingatlan több lakás kialakítását mégiscsak lehetővé teszi.
A fentiek szerint - noha a törvény azt külön nem követeli meg - a tulajdonostársaknak indokolt a tényleges használatot és az ezzel együtt járó birtoklást, költségviselési kérdéseket egymás között szerződéses úton rendezni.
Hangsúlyozandó ugyanakkor, hogy ezen szerződés a tulajdont nem osztja meg, hanem csak a jogok és kötelezettségek egymás közötti gyakorlását szabályozza, következésképpen aki annak megkötésében nem vett részt, őt nem kötelezi, illetve nem jogosítja.
A megállapodás jellemzően térben - azaz a lakásokat, a közös kerthelyiséget illetően -, valamint időben - közös telekrész tekintetében osztottan - szabályozza az ingatlan teljességének használatát, és az általános szabályok szerint hozható létre.
Amennyiben a tulajdonostársak nem kötnek megállapodást, az ingatlan hasznai, költségei, illetve az ingatlannal kapcsolatos kockázatokból fakadó veszélyek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, illetve terhelik.
Következésképpen a tulajdonostársnak a másik tulajdonostárs által elvégzett vagy elvégeztetett fenntartási és állagmegóvási munkálatok költségeihez tulajdoni hányadával arányosan köteles hozzájárulni.
Alapvetően ezeket a kérdéseket természetesen közös döntések során szükséges megtárgyalni, de a tulajdonostárs döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat.
Természetesen ez a lehetőség magában hordozza annak veszélyét, hogy a tulajdonostársak valamelyike a többieket anyagi erejüket meghaladó költekezésre kényszeríti, ezért áll fenn egy előzetes értesítési kötelezettség vagy adott esetben bírói jogorvoslati út.
Az értesítés csak akkor hagyható el, ha az elvégzendő tevékenység halaszthatatlan, és nincs valós esély arra, hogy a tulajdonostársaktól a hozzájárulás időben megérkezzen.
Fentiekből is következik, hogy a tulajdonostársak annak ellenére, hogy végső soron külön lakásokban laknak, szorosan kötelesek egymással együttműködni, és a megfelelő döntéseket meghozni annak érdekében, hogy a teljes ingatlan sorsa biztosított legyen.
Ennek megfelelően a megállapodásban szükséges rendezniük a döntéshozatali mechanizmusok módját, rendszerét, ennek hiányában a törvényi szabályok érvényesülnek, és a tulajdoni arányok határozzák meg a szavazatok számítását.
Alapvetően a szótöbbségi, pontosabban többségi tulajdoni hányadok szerinti döntések szükségesek, de a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájárulásától függetlenül jogosult a tulajdoni hányadát, jelen esetben lakását átruházni, megterhelni.
A tulajdonostársat saját tulajdoni hányada felett megillető rendelkezési jog azonban korlátozott, a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben törvényes elővásárlási, előbérleti jog illeti meg, azaz, ha a lakását el kívánja adni, a kapott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosult tulajdonostársaival közölnie kell.
A tulajdonostársak e körben élhetnek tehát azzal a joggal, hogy az adásvételi szerződés velük kerüljön megkötésre, így akár végső esetben a teljes ingatlanon meg is szűnhet a közös tulajdon.
Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés nem lesz érvénytelen, de annak ún.
Az ikerházak és az általuk létrejött közös tulajdon magától értetődően veti fel a közös tulajdon megszüntetésének kérdését.
Valamennyi közös tulajdon esetében annak megszüntetése a tulajdonostárs alanyi joga, amelyről lemondani nem lehet, ugyanakkor a felek a megszüntetés módját, akár a megszüntetés lehetőségének korlátozásával, szerződésben szabályozhatják.
Második lehetőség - és egyben különös veszély - a tulajdoni hányad megváltása vagy adott esetben az árverésen való értékesítés.
Ebben az esetben az egyik tulajdonostárs a másik tulajdonostárs lakását megváltási ár megfizetése ellenében magához válthatja.
Lehetőségként áll fent egyebekben a társasházzá alakítás, amennyiben az ingatlanon fennálló közös tulajdon megfelel a társasházzá nyilvánítás követelményeinek.
A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti, és ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.
BH2007. 335. Szerződéssel - a jogutódokra is kiható hatállyal - rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot.
BH2002. 394. A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjainak szabályozása után az egyik tulajdonostárs által biztosított szívességi használatot a másik tulajdonostárs nem szüntetheti meg.
BH1993. 734. A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont.
PK 9. számú állásfoglalás III. A tulajdonostárs és a vele együtt élő nem tulajdonos házastársa az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. A résztulajdonosnak olyan házastársát, aki nem tulajdonos, elővásárlási jog egyedül nem illeti meg.
VII. BH1986. 185. Közös tulajdon esetén a tulajdoni arányt meghaladó használatért fizetendő használati díj összegének meghatározása érdekében nem elegendő az egész ingatlan és az elkülönülten használt ingatlanrészek forgalmi értékének, valamint a lakások és egyéb helyiségek területének egybevetése a tulajdoni arányokkal. A lakrészek, kiegészítő létesítmények, valamint a beépítetlen telekrészek használati viszonyainak, jövedelmezhetőségének tisztázását követően lehet megalapozottan állást foglalni a használati díj mértéke tekintetében.
BH2012. 150. I. EBH2006. 1508. I. Az eladó tulajdonostársnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak mellett az olyan személlyel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás.
tags: #ikerhaz #kulon #helyrajziszamon