Elővásárlási jog mint elovasarlási joggal terhelt ingatlan vásárlása: minta és gyakorlati útmutató
A társasházi ingatlan vagy közös tulajdonú teremgarázs vásárlásakor előfordulhat, hogy az elővásárlási jog fogalmával találkozunk.
De mit jelent az elővásárlási jog, amely a törvény erejénél fogva létezik vagy szerződésen alapul?
Ha egy ingatlannak - legyen az társasházi lakás vagy közös tulajdonú garázsbeálló - elővásárlási jogosultja van, az azt jelenti, hogy az elővásárlás jogosultjának joga van ahhoz, hogy a harmadik személy vásárló előtt megvásárolja az adott ingatlant az általa adott vételi ajánlatban szereplő azonos feltételekkel.
Az eladó tehát a vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles igazolhatóan az elővásárlásra jogosulttal megismertetni.
Az elővásárlási jog nem mindig szerepel a tulajdoni lapon.
Társasházi ingatlanok esetében a társasház törzslapján, illetve a tulajdoni lapon szerepelhet erre vonatkozó bejegyzés.
Érdekesség, hogy az, aki szerződésen alapuló elővásárlási jogot szerzett és jogát nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, később nem tehet sokat joga érvényesítéséért.
Ügyelnünk kell arra is, hogy az osztatlan közös tulajdon esetében a törvény írja elő az elővásárlási jog fennállását.
A szerződő felek általában egy okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvédet bíznak meg azzal, hogy az eladó nevében küldje el a vételi ajánlatot annak, aki elővásárlásra jogosult.
A földhivatali gyakorlat szerint mindig ajánlott, tértivevényes levélben szükséges a felhívást kiküldeni, majd a visszaérkezett tértivevény eredeti példányát az adásvételi szerződéshez mellékleteként csatoljuk az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez.
A vételi ajánlatot személyesen is kézbesíthetjük, de ebben az esetben írásban kell igazolnunk annak az átvételét.
Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot és él elővásárlási jogával, ezt a törvényben meghatározott alaki és tartalmi követelmények figyelembevételével teheti meg.
Ilyenkor szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között jön létre ugyanazokkal a feltételekkel, mint ami a vételi ajánlatban szerepel.
A jogszabály pontosan meghatározza, mikor nem szükséges értesítenünk az elővásárlásra jogosultat az eladási szándékról.
Ha a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, például a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt, ezekben az esetekben elég, ha a szerződő felek együttesen nyilatkoznak a fenti nehézségről, ez általában elegendő a tulajdonjog bejegyzéséhez.
A bírói gyakorlat szerint minden adásvételt egyedileg szükséges megítélni az összes körülmény ismeretében.
A Kúria friss határozata mutatja, hogy még egy 126 tulajdonostársas teremgarázs esetében sem lehetünk elég óvatosak, ha elővásárlási jogról van szó.
Az elővásárlásra jogosultak értesítésének elmulasztása esetén a földhivatal a bejegyzést követően is vizsgálhatja a jogszerűséget.
A bírósági gyakorlat szerint ha nagyszámú tulajdonostárs esetében a közlés nehézségei adódnak, hiánypótlási eljárás szükséges, és ennek rövid határideje van a bejegyzési kérelemben.
Hogyan zajlik az elővásárlási jog gyakorlása?
Ha az elővásárlásra jogosult megtetszik az eladó ajánlata, akkor azt teljes terjedelmében el kell fogadnia.
Fontos, hogy elfogadás egyoldalú, joghatást kiváltó nyilatkozat, amelyet az eladónak kell címezni és a részére megküldeni is.
Ha az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak vagy az alapügyben eljáró ügyvédnek küldik ezt a nyilatkozatot, anélkül hogy azt meghatalmazás igazolná, az nem minősül elfogadásnak.
Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozatában feltételekkel fogadja el a megküldött adásvételi szerződést, akkor az elfogadás nem megfelelő a bejegyzés megakadályozására.
Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozatával feltételeket fogad el, és ezek jogilag relevánsak, a szerződés csak akkor jön létre, ha az eladó elfogadja azokat.
Hogyan lehet gyakorolni az elővásárlási jogot?
Ha az elővásárlásra jogosult megtetszik az eladó ajánlata, akkor azt teljes terjedelmében el kell fogadnia.
Az elfogadás egyoldalú jognyilatkozat, amelyet az eladónak kell címezni és a részére kell megküldeni is.
A nyilatkozat akkor minősül elfogadásnak, ha megfelelő formában és tartalommal nyújtják be a földhivatalhoz.
Határidők és jogérvényesítés
A határidő általános elvei szerint az elfogadó nyilatkozat megtételére tekintettel a leghosszabb határidő általában 15 nap, de lehet 10 vagy 5 nap is a körülményektől függően.
A Kúria álláspontja szerint a határidő akkor tekinthető megfelelőnek, ha elegendő időt ad a jogosultnak a megfontolásra és a döntés meghozatalára.
A határidő számításánál a kezdőnapot nem szükséges beleszámítani a Ptk. szerint.
Ha a jogosult később nyilatkozik, de a súlyos jogvita miatt, vagy rendkívüli körülmények miatt késik, a bíróság mérlegeli a körülményeket.
Általánosan 15 nap elfogadható határidőnek tekinthető, de előfordulhat, hogy 5-10 nap is elfogadható a konkrét ügyben.
Érdekel valakit, feljegyzés, nyomtatvány vagy igazolás?
Kell-e igazolni a teljesítőképességet az elővásárlási jog gyakorlásához?
A válasz: nem feltétel a jog gyakorlásához, de elengedhetetlen, ha a jogosult később bíróság előtt szeretné érvényesíteni igényét.
A bírói gyakorlat szerint az elővásárlási jog megsértéséből eredő igény csak akkor érvényesíthető, ha a jogosult bizonyítja, hogy gyakorolta volna a jogát és anyagilag is képes lett volna.
A teljesítőképességet az elfogadó nyilatkozat megtételekor kell bizonyítani a Kúria joggyakorlatának megfelelően.
Elővásárlási jog és közvetlen bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
A 3/2007 Közigazgatási-polgári jogegységi határozat értelmében az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog bejegyezhető, de ehhez a bejegyzést meg kell előzze az engedély kiadása.
A földhivatal egyedi döntés alapján jár el, és vita esetén a jogvita rendezése polgári peres úton történik.
Kifogáskezelés - az ellenvetések 4 alapvető oka
tags: #berleti #szerzodes #minta #elovasarlasi #joggal
Népszerű bejegyzések:
- Westpoint Irodaház a Váci úton: korszerű irodai megoldások és könnyű megközelíthetőség
- Társasházi közös költség szerepe és működése
- Budapest XIII. kerületének fejlődése
- Új építésű családi házak Miskolcon: hosszú távú otthon lehetőségek
- Egészségvédő, kulturális és közösségi események a Baja belvárosi közösségi házban