A bérleti szerződés módosítása és a jogviszony alanyai

A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról.

Miért fontos a bérleti szerződés?

Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérlőjének kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő.

A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának a meghatalmazottja lesz az, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse.

A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni.

Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant.

A bérlő személye mellett a bérleti szerződésben fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő bejelentkezik-e az adott lakcímre tartózkodási helyként. Ha igen, akkor érdemes arról is megegyezni és nyilatkozni, hogy a bérleti szerződés lejárta, felmondása után a bérlő köteles kijelentkezni. A kijelentkezéssel kapcsolatban az ingatlan tulajdonosa és haszonélvezője is intézkedhet egy lakcím- és tartózkodási hely fiktívvé nyilvánítási eljárás keretében.

A bérleti szerződés tartalmi elemei

A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni.

Az albérleti szerződés bérleménnyel kapcsolatos részében érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra.

A bérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó.

Fontos a szerződésben pontosan rögzíteni a bérlemény műszaki állapotát is. Ez leginkább a bérleti szerződés lejárta vagy felmondása után válik igazán fontossá.

A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is.

Bár a köznyelv kaucióként ismeri, de jogi környezetben valójában óvadékról van szó. A kaució, avagy óvadék a bérbeadó biztosítéka, amiből fedezheti az őt ért esetleges károkat. A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a bérbeadó a kaució egy részére vagy teljes egészére igényt tarthat.

A szerződés időtartama és módosítása

A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre.

A határozott idejű bérleti szerződés nagyobb biztonságot jelent a bérlő és a bérbeadó számára, mint a határozatlan idejű bérleti szerződés, de egyúttal nagyobb kötöttséget is jelent. Miért nagyobb a biztonság egy határozatlan idejű bérleti szerződésnél? Azért, mert az ilyen típusú szerződésnél nincs lehetőség rendes felmondásra. Egy határozott idejű bérleti szerződés felmondása nem egyszerű, csak bizonyos esetekben mondható fel.

A bérleti szerződés egy jogi dokumentum, ami mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak védelmet nyújt. Fontos, hogy mindkét fél alaposan átolvassa és megértse a szerződés tartalmát, mielőtt aláírná.

A törvény előírja, hogy a lakásbérleti szerződést írásban kell létrehozni, ennek ellenére sajnos sem a bérbeadók, sem a bérlők nem ragaszkodnak hozzá annak ellenére, hogy sok felesleges jogvitától kímélhetnék meg magukat, ha egy pontos, jól megfogalmazott szerződés áll rendelkezésükre, hiszen megkönnyíti az esetleges jogvitákban a bizonyítást, valamint egyfajta biztosítékot is nyújt a felek számára, lehet mire hivatkozni.

A felek közös megegyezéssel történő szerződésmódosítása a leggyakrabban előforduló eset. Itt is szükség van a felek kölcsönös, egybehangzó akaratára. Általában elmondható, hogy a szerződés bármelyik része módosítható így, legyen az például a teljesítési határidő, a fizetendő ellenérték, a nyújtandó szolgáltatás tartalma stb. A szerződésnek a módosítással nem érintett része változatlan marad. Arra persze figyelni kell, hogy időnként előfordulhat olyan jogszabályi rendelkezés, ami nem teszi lehetővé, hogy a felek később módosítsanak a feltételeken.

Fontos, hogy milyen a szerződésmódosítás formája, alakja. A szerződésmódosítást olyan alakban kell megtenni, amilyen módon a szerződést megkötötték. Ha a szerződés szóban jött létre, akkor a módosítás is létrejöhet szóban. Az más kérdés, hogy a szóbeli szerződéseknél számolni kell azzal a „hátránnyal”, hogy utóbb nehezebb eldönteni, mi is volt a szerződés pontos tartalma. Vannak olyan esetek, amikor jogszabály, vagy a felek döntése alapján a szerződést írásban kell megkötni. Ez a helyzet például az ingatlan adásvételi szerződéssel.

A gyakorlatban az általános bérleti szerződés-módosítások olyan helyzeteket fednek le, amelyek nem szerepelnek a Flatio bérleti szerződésben, de amelyeket Ön és a bérlő jogilag leírva szeretne látni. A név alatti almenüben válassza a Szerződések fület. A következő űrlapon töltse ki a módosítás címét és szövegét (vagyis írja le, amiben a bérlővel megállapodott). A módosítás hozzáadódik az alapvető bérleti szerződéshez, amelyet a bérlőnek online kell aláírnia (ahogyan a bérleti szerződést is), hogy a módosítás érvényes legyen.

Példák szerződésmódosításokra:

Tartalom: A Bérbeadó és a Bérlő megállapodtak a havi bérleti díj (vagyis a 30 napos bérleti díj) megváltoztatásáról a NN.HH.ÉÉÉÉ-NN.HH.ÉÉÉÉ időszakra. FONTOS: Mivel ez egy általános módosítás, a fizetések nem változnak automatikusan.
Tárgy: További személy(ek) hozzáadása a Bérleti Szerződéshez, sz.
Tartalom: A Bérbeadó és a Bérlő megállapodtak abban, hogy a Bérleti Szerződés sz. FONTOS: Mivel ez egy általános módosítás, a fizetések nem változnak automatikusan. Ezért ilyen módosítást csak akkor kell létrehozni, ha Ön és a bérlő megállapodtak abban, hogy az eredeti fizetések nem változnak.
Tárgy: A Szerződés Tárgyában megadott lakás megváltoztatása a Szerződés sz. XXXXXXXX szerint. Tartalom: A Bérbeadó és a Bérlő megállapodtak abban, hogy a Szerződés Tárgyában megadott lakás a Szerződés sz. XXXXXXXX szerint egy bizonyos időre (vagyis NN.HH.ÉÉÉÉ-NN.HH.ÉÉÉÉ) helyettesítve lesz a X.

Minden esetben be kell jelenteni, ha a szerződés aláírását követően a bérlő adataiban változás történik. A név- vagy adatváltozást be kell jelenteni. Amennyiben a bérlő (gazdasági társaság vagy magánszemély) adataiban a megkötött eredeti bérleti szerződést követően változás történik, úgy azt a bérlőnek be kell jelentenie, mellékelve az ezt igazoló dokumentumokat. Be kell jelenteni azt is, ha vagy bérlő neve megváltozik.

7 ILLEGÁLIS BÉRLETI SZERZŐDÉSI ZÁRADÉK, AMELY A BÉRLETI SZERZŐDÉST VÉGREHAJTHATATLANNÁ TEHETI

Egyéb fontos rendelkezések

A legfontosabb elemekről már szót ejtettünk, de azért vannak még olyan tartalmi elemek, amelyeket szintén érdemes írásba foglalni. Ilyen például a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezések.

A bérlemény használata tág fogalom. Egy részét már részben érintettük, hiszen társasházi ingatlan esetén a bérlő köteles betartani a társasházi szabályokat. De szintén a bérlemény használatához kapcsolódik, hogy a bérlő jogosult-e a bérleményt egy harmadik fél számára kiadni.

Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni.

Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot.

A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor a kényes pont a bérlemény kiürítése. Ha bérbeadóként biztosra szeretne menni valaki, hogy nem jár úgy, hogy a bérlő nem hajlandó elhagyni a bérleményt, akkor a legjobb, ha még a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállal a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén. Ez azért fontos, mert az ilyen okirattal akár peres eljárás nélkül is érvényesítheti a bérbeadó a jogait.

Hogy mit tehetünk, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant?

A bérleti szerződés megkötésekor fontos ellenőrizni a bérbeadó jogosultságát. Le kell kérni egy tulajdoni lapot, és úgy rögzíteni a tulajdonos, mint bérbeadó adatait. A tulajdoni lap legyen friss, ne fogadjunk el korábbi földhivatali határozatokat. Szükséges adatok: a név, lakcím, anyja neve, valamint a születési helye, ideje. Fontos megnézni, hogy van-e haszonélvező, mert ebben az esetben a haszonélvező hozzájárulására is szükség van. Az is előfordulhat, hogy albérlő akarja az lakást bérbe adni, ebben az esetben meg kell győződni róla, hogy a tulajdonos engedélyezte-e, hogy a bérlő a lakást tovább adhassa albérletbe.

Bérlő részéről is szükségesek a fenti személyes adatok. Minél több adat áll rendelkezésünkre, annál jobb.

A bérlet tárgya a bérlemény pontos megjelölése, valamint a bérlemény állapotának pontos, részletes körülírása. Az állapot szemléltetéséhez hasznos fotókat, videókat készíteni, esetleg jegyzőkönyvet felvenni a későbbi viták elkerülése érdekében.

A szerződésben meg kell határozni a bérleti díjjal kapcsolatban: a pontos összeget (írjuk ki betűkkel is), a fizetési módját (készpénz vagy utalás), a fizetés gyakoriságát és időpontját, a fizetési határidőt (lefektetve, hogy ez az átutalás határideje/pénz beérkezésének határideje pl.). Az utóbbinak akkor van jelentősége, ha a bérlő a határidőt elmulasztja, és a bérbeadó emiatt felmondja a szerződést.

Érdemes a feleknek lefektetniük, hogy a bérleti díjat meg lehet-e változtatni, valamint azt hogyan jogosult a bérbeadó emelni/csökkenteni.

Lakásbérlet esetén a bérlő meghatározott összeget köteles fizetni a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére, mely összeget a felek a szerződésben határoznak meg.

A bérleti szerződést határozott és határozatlan időtartamra is meg lehet kötni. Érdemes a szerződésben lefektetni, hogy határozott vagy határozatlan időtartamra jött létre, valamint határozott idő esetén az időtartamot is foglaljuk bele.

Érdemes átgondolni, hogy a határozott időtartam mennyi időre szóljon, hiszen sok körülmény változhat egy év alatt is, és határozott időtartam esetén nincs lehetőség a rendes felmondást gyakorolni…

Akkor, ha határozott időre jön létre a szerződés, azonban a lakást a bérlő tovább használja és a bérbeadó ez ellen nem tiltakozik az időtartam lejártát követő 15 napos jogvesztő határidőn belül, akkor a szerződés a törvény alapján határozatlan időtartamúvá alakul át.

Érdemes a szerződésben tisztázni, hogy mire terjed ki a használat, ugyanis törvény alapján a bérlő a dolgot a rendeltetésének, valamint a szerződésnek megfelelően jogosult használni. A bérlő a dolgot albérletbe vagy más használatába adhatja a bérbeadó hozzájárulásával a törvény alapján, ezért abban az esetben, ha a felek ettől el kívánnak térni (tehát ha a bérbeadó például kiköti, hogy a hozzájárulása ellenére sem adható a dolog albérletbe vagy más használatába), akkor ezt a szerződésbe kell foglalni.

A dolog fenntartásával járó kisebb költségek viselésére köteles a bérlő, a többi költség viselése pedig a bérbeadó felelőssége a törvény alapján, ezért abban az esetben, ha a felek ettől el kívánnak térni, akkor azt szerződésbe kell foglalniuk. Az esetleges jogviták kialakulásának elkerülése érdekében is hasznos megállapodniuk abban, hogy mely költséget melyik fél viseli a bérleti szerződés fennállása alatt.

+ 1 tipp: Fektessük le a szerződésben, hogy a bérleti díjon felül milyen költségek jöhetnek szóba, milyen közüzemi díjak merülhetnek fel, azokat ki és milyen módon fizeti, átírásra kerülnek-e az órák, van-e közös költség, van-e adófizetési kötelezettség. Nem feltétlen méltányos, ha a felújítási alapot-mely a közös költség része- a bérlő fizeti.

A felek megállapodhatnak, hogy hogyan szüntethetik meg a szerződést, melyik fél és mikor állhat el/mondhatja fel a szerződést, valamint az milyen esetekben szűnik meg. A szerződés megszűnése esetére az elszámolási kérdéseket is célszerű lefektetni a szerződésben.

A bérleti szerződés megszüntetésének leggyakoribb módja a felmondás. A felmondás szabályai eltérőek lehetnek. A pontos feltételeket a Lakástörvény tartalmazza. Ha a felmondás szabályszerű, a bérleti jogviszony a felmondási idő végén megszűnik. A bérlőnek ekkor el kell hagynia a lakást. A bérbeadónak pedig vissza kell adnia a kauciót, ha minden rendben van. Ha a felmondás nem szabályos, az jogi vitákhoz vezethet.

Sajnos egy bérleti szerződés esetén is előfordulhatnak viták. Lehet, hogy a bérbeadó nem javítja meg a bojlert. Vagy ha a bérlő késik a fizetéssel. Az első és legfontosabb lépés a kommunikáció. Próbálják meg higgadtan megbeszélni a problémát. Sokszor egy egyszerű beszélgetés megoldja a konfliktust. Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy viselkedése okoz problémát, azt is jelezni kell. Ha a békés megoldás nem vezet eredményre, nézzék át a szerződést. A legtöbb esetben a szerződés pontosan leírja a teendőket. Ha a helyzet alapján a bérbeadó úgy ítéli meg, hogy a bérlő súlyosan megszegte a szabályokat, jogi lépéseket tehet.

A bérleti szerződés lehet határozott vagy határozatlan idejű. A szerződés időtartama alapvetően meghatározza a felmondási szabályokat. Egy határozott időre szóló szerződés egy konkrét dátumig érvényes. Ezt általában nehezebb idő előtt megszüntetni. Ezzel szemben a határozatlan időre kötött szerződés rugalmasabb. Ezt bármelyik fél felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával. A határozatlan idejű bérleti szerződés addig tart, amíg valamelyik fél fel nem mondja. Létezik határozott idejű bérleti szerződés is, ami a határozott idő lejárta után határozatlan idejűvé alakul, ha a felek továbbra is a szerződés szerint járnak el.

Fontos megkülönböztetni a bérleti szerződést az adásvételi szerződés fogalmától. Míg a bérlet csak a lakás használati jogát biztosítja, az adásvétel a tulajdonjogot ruházza át. A bérleti szerződés bármikor megszüntethető a szabályok betartásával. Például egy határozatlan idejű szerződést bármelyik fél felmondhatja. Ezt általában a hónap 15. A felmondás a felmondást követő hónap utolsó napjára szól. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek van ideje új lakást keresni. Az adásvételi szerződés ezzel szemben egy végleges jogügylet. Annak felbontása sokkal bonyolultabb. A két szerződéstípus tehát teljesen más jogi helyzetet teremt.

Jogi szempontból nem akadálya egy ingatlan eladásának, ha az ingatlant bérlő használja. Amennyiben a vevő úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy bérleti szerződés is tartozik az ingatlanhoz, akkor felmerül a kérdés, hogy mi lesz a bérlővel? Ha egy ingatlan bérbeadásra került, ez nem akadálya, hogy a tulajdonos a bérlet ideje alatt az ingatlan tulajdonjogát átruházza. Az átruházni kívánt ingatlanon fennálló bérleti szerződés olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződés megkötése előtt is tájékoztatnia kell a vevőt. Ez azért fontos, mert a bérleti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül bejegyzésre. Így a tulajdoni lapról a vevő nem tud tájékozódni a bérleti szerződés fennállásáról. A tájékoztatásnak ki kell terjednie a bérleti szerződés összes lényeges feltételére. A fennálló bérleti szerződésről való tájékoztatás elmulasztása az együttműködési kötelezettség súlyos megsértésének minősülhet az eladó részéről.

Az ingatlan átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. Ezért, ha az ingatlanban bérlő van, de a vevő üres, bérlő nélküli ingatlant kíván kapni, akkor a feleknek erről külön érdemes megállapodniuk az adásvételi szerződésben. Ez tehát azt jelenti, hogy a bérleti szerződésben a régi tulajdonos pozíciójába bérbeadóként az új tulajdonos kerül. Ez a változás a törvény erejénél fogva következik be. Fontos, hogy a tulajdonos (és bérbeadó) személyének változásáról a bérlőt is tájékoztatni kell az engedményezés szabályai szerint. Mindaddig, amíg a bérlőt nem értesítik a bérbeadó személyének változásáról és nem kap teljesítési utasítást, hogy ezentúl az új bérbeadónak (új tulajdonosnak) kell fizetnie a bérleti díjat, addig a bérlő a korábbi bérbeadónak köteles fizetni. Ha az értesítés elmarad, akkor az új tulajdonos az időközben kifizetett bérleti díjat nem követelheti újra a bérlőtől.

Az új tulajdonost, mint bérbeadót a bérleti szerződés tekintetében a régi tulajdonossal azonos jogok és kötelezettségek illetik meg. Így például a határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést rendes felmondással, indokolás nélkül megszüntetheti. A bérlő szerződésszegése esetén (pl. Amennyiben a bérleti szerződés határozott idejű volt, akkor az új tulajdonos sem tud rendes felmondással élni. Kivétel ez alól, ha ezt a bérleti szerződés megengedi. Ebben az esetben, ha a bérlő nem szegi meg a szerződést, akkor az új tulajdonosnak meg kell várnia a határozott idő leteltét. Az ilyen helyzet az új tulajdonosnak nagyon hátrányos lehet. Ezért a törvény előírja, hogy az új tulajdonos a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.