Az ingatlan értékbecslés szerepe és folyamata hitelfelvétel esetén
A jelzáloghitel-felvételi folyamat egyik elengedhetetlen része a fedezetként bevonandó ingatlan értékbecslése. Ez a lépés különösen lakásvásárlásnál jellemző, hiszen ilyenkor a megvásárolni kívánt lakás vagy ház kerül a hitel fedezetéül.
A hitelfelvétel előtt állók számára az értékbecslés gyakran stresszforrást jelent, mivel az eredménye nagymértékben befolyásolja a hitel elbírálását és összegét. Az értékbecslés mutatja meg ugyanis, hogy valójában mennyit ér az ingatlan.
Az ingatlan felmérését ingatlanvagyon-értékelő szakember, vagyis értékbecslő végzi. Jelzáloghitel felvétele során a hitelintézet kéri fel az értékbecslőt a felmérésre, így a hitelfelvevőnek nincs lehetősége megválasztani, kivel dolgozzon a bank. A hiteligénylés során a bank rendeli meg az értékbecslést.
Az Ön feladata mindössze annyi, hogy előzetesen megadja az értékbecslő elérhetőségét, aki ezután felveszi Önnel a kapcsolatot az ingatlan megtekintésére alkalmas időpont egyeztetése céljából. Az értékbecslő személyesen jelenik meg az ingatlanon, hogy felmérje azt. A szemlét különböző szempontok szerint végzi, amelyeket a továbbiakban részletesen ismertetünk.
A felmérés során az értékbecslő azonosítja az ingatlan címét, alaposan körbejárja azt, és elkéri a szükséges dokumentumokat. Gyakran készít fotókat, mérési adatokat rögzít, és feltehet néhány kérdést az ingatlan állapotával és jellemzőivel kapcsolatban.
A helyszíni látogatás után az értékbecslő elkészíti a hivatalos szakvéleményt. Ehhez az általa felmért adatokat, a kapott dokumentumokat és a készített fotókat használja fel. Emellett tájékozódik az ingatlanhirdetési oldalakon található hasonló ingatlanok irányárai felől, és saját adatbázisát is igénybe veszi a pontos érték megállapítása érdekében.
Az értékbecslés folyamata és tényezői
Az értékbecslő a következő főbb szempontok alapján vizsgálja meg az ingatlant:
- Az ingatlan fizikai jellemzői: Ide tartozik az épület szerkezete, falazatának anyaga. Ezek az információk kulcsfontosságúak a hitelezhetőség szempontjából. Az értékbecslőnek akkor is meg kell állapítania az ingatlan értékét, ha az még építés alatt áll, vagy az építkezés még el sem kezdődött.
- Az ingatlan jogi paraméterei: Fontos információ, hogy hány tulajdonosa van az ingatlannak, és milyen jogok, terhek (például jelzálogjog, haszonélvezet) vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján.
- Az ingatlan elhelyezkedése és környéke: Az értékbecslő figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, a környék infrastruktúráját, megközelíthetőségét, valamint az ottani ingatlanok általános piaci értékét.
- Az ingatlan állapota és minősége: Az értékbecslő felméri az ingatlan általános állapotát, beleértve az épület korát, karbantartottságát, a nyílászárók, burkolatok, fűtési rendszer állapotát.
- Az ingatlan forgalomképessége: Ez azt jelenti, hogy az ingatlan milyen könnyen és gyorsan értékesíthető a jelenlegi piaci viszonyok között.
Az értékbecslés során a bank képet kap arról, hogy mekkora a fedezetül felajánlott ingatlan értéke. A jogszabályok szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege. Emiatt a hiteligénylők számára általában az a legkedvezőbb, ha az értékbecslő minél magasabb értéket állapít meg.
Amennyiben hitelre van szükséged az ingatlan megvásárlásához, érdemes körültekintőnek lenni, hogy elkerüld azt a helyzetet, hogy az ingatlan nem megfelelő értéke miatt csak kevesebb hitelt kaphatsz, vagy egyáltalán nem fogadja be a bank a lakást fedezetként. A legrosszabb forgatókönyv, ha mindez a szerződéskötés után derül ki, hiszen ebben az esetben jelentős anyagi veszteség érhet, például az esetlegesen kifizetett foglaló elvesztése.
A falusi CSOK és a CSOK Plusz rendeletei is szabályozzák az értékbecslést: az ingatlan - értékbecslő által meghatározott - forgalmi értéke és a vételára között maximum 20 százalék lehet a különbség.
A statisztikai alapú értékbecslés
A statisztikai alapú értékbecslés egy olyan módszer, amikor nem helyszíni szemle alapján, hanem statisztikai módszerekkel, az adásvételi adatok elemzése révén állapítják meg az ingatlan értékét. Ez a módszer főként olyan területeken alkalmazható, ahol folyamatosak az ingatlanforgalmi adatok, azaz sok ingatlan cserél gazdát.
A statisztikai értékbecslés alkalmazása leegyszerűsítheti a hitelfelvételi folyamatot, mivel ez a fajta becslés jóval időigényesebb. Ugyanakkor ez a módszer nem mindig ad pontos képet, különösen akkor, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környékbeli ingatlanokétól.
Statisztikai értékbecslés alkalmazásakor az ingatlan értékének maximum 60 százaléka vehető fel hitelként. Ez a módszer 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap alapján történik, és jelenleg csak bizonyos méretű (150 m2-nél kisebb) ingatlanokra alkalmazható, meghatározott földrajzi területeken (Budapest, megyei jogú városok, megyeszékhelyek és a budapesti agglomerációs települések).
Időtartam, költségek és felülvizsgálat
Az ingatlan értékbecslése általában egy-másfél hetet vesz igénybe. Ez az időtartam függ a banktól, hogy mikor rendeli meg az értékbecslést, illetve attól, hogy az értékbecslő mikorra tud időpontot egyeztetni az ingatlan megtekintésére.
Az értékbecslés díja egy átlagos lakás vagy családi ház esetén általában 40-60 ezer forint között mozog. Ezt a díjat leggyakrabban a hiteligénylőnek vagy az értékbecslés megrendelőjének kell kifizetnie az értékbecslő részére, gyakran helyben. Ha ingatlanvásárlás és hiteligénylés miatt történik az értékbecslés, előfordulhat, hogy a bank hitelakció keretében átvállalja a díjat, vagy utólagosan visszatéríti azt sikeres hitelbírálat és folyósítás után.
Az előzetes értékbecslés díja és menete megegyezik a klasszikus értékbecsléssel. A jó hír, hogy ugyanarra az ingatlanra vonatkozó előzetes értékbecslést bizonyos időtávon belül elfogadja a bank a tényleges hiteligényléskor.
Amennyiben nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, kérhetsz felülvizsgálatot a banknál. Ebben az esetben a bank egy másik értékbecslővel is megvizsgáltatja a szakvéleményt, aki szintén meghatározza az ingatlan értékét. Fontos azonban megjegyezni, hogy csak ritka esetben van lényeges különbség két értékbecslési eredmény között.
Az online ingatlan értékbecslésre keresve számos online kalkulátort találhatunk. Fontos tudni, hogy ezek nem a bankok által elfogadott, hivatalos értékbecslések, csupán tájékoztató jellegűek. Egy online kalkulátor inkább akkor lehet hasznos, ha szeretnéd felmérni a tiédhez hasonló ingatlanok kínálati árát a piacon.
Amit mindig is tudni akartál az ingatlan értékbecslésről (Vendég: Kovács Barnabás)
Az értékbecslőnek nem kell képviselnie egyik fél (bank vagy hiteligénylő) érdekeit sem; neki egy reális, objektív értéket kell megállapítania az ingatlanra. Nem érdeke sem az alulértékelés, sem a túlbecslés, hiszen a banknak sem célja, hogy emiatt kevesebb hitelt helyezzen ki, vagy éppen a fedezet értéke ne érje el a hitel összegét.
Mindenkinek azt javasoljuk, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel. Hasonlóan ahhoz, ahogy egy használt autót is elviszünk egy szervizbe átvizsgálásra vásárlás előtt, az ingatlan esetében is érdemes szakértői véleményt kérni.
tags: #mellekepulet #figyelembe #vetele #ertekbecslesnel