A bérleti szerződés legfontosabb tudnivalói bérlőknek és bérbeadóknak
Az ingatlan bérbeadása vagy bérlése komoly döntés, amely alapos felkészülést igényel mindkét fél részéről. A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Különböző okiratok léteznek, melyek alapvetően abban különböznek, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk, és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik. A bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződés a legerősebb, ugyanis ennél akár bírósági eljárás nélkül is érvényesíthetők az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezmények.
Az ingatlan bérbeadása kétségtelenül jó befektetés, azonban a bérlet tartama alatt számos nem várt kellemetlenség érheti a bérbeadót, például ha a bérlő nem fizet, rongálja az ingatlant, vagy nem akar kiköltözni. Ezeket egy kellő körültekintéssel megírt bérleti szerződéssel elkerülhetjük.
1. Milyen okiratba foglaljuk a szerződést?
Ha a felek ügyvéd közreműködése nélkül maguk írják meg a szerződést, fontos ügyelni egyes alaki szabályokra. A későbbi bizonyítás szempontjából érdemes a szerződést teljes bizonyító erejű magánokirati formában létrehozni. Erre az egyik praktikus lehetőség két tanú közreműködése, akik aláírásukkal igazolják, hogy a szerződő felek az okiratot előttük írták alá, vagy aláírásukat magukénak ismerték el. Teljes bizonyító erejű lesz az okirat akkor is, ha mindegyik fél egy példányt saját kezűleg ír és aláír, majd ezt a másik félnek átadja. Így mindkét félnél lesz egy olyan eredeti okirat, amelyet a másik fél írt és aláírt.
Ugyancsak teljes bizonyító erejű lesz az okirat, ha azt ügyvéd készíti és szabályszerűen ellenjegyzi. Ebben az esetben ráadásul a jogászi közreműködés miatt nem tesszük ki magunkat annak a veszélynek, hogy hatálytalan törvényi rendelkezéseket hivatkozunk, esetleg érvénytelen (pl. jogszabályba ütköző) kikötéssel élünk. Az ügyvéd által készített bérleti szerződés esetében is erősen ajánlott legalább egy ún. kiköltözési nyilatkozatot közjegyző által készített közokiratba foglalatni. Így elkerülhetjük a lakás kiürítésére irányuló hosszas pereskedést, ugyanis a közokirat közvetlenül végrehajtható (nem szükséges külön per).
2. Mire jó a kaució és mire használható fel?
A kaució hatályos jogi elnevezése az óvadék, amelynek szabályait a Polgári Törvénykönyvben (továbbiakban: Ptk.) találhatjuk a zálogjogi rendelkezések között. A bérleti szerződés esetén az óvadék tárgya jellemzően készpénz, ebben az esetben a kézizálog szabályait kell rá alkalmazni és a jogviszony jellegéből eredően bérbeadói követeléseket biztosít.
A szerződésben mindenképpen szükséges rendezni, hogy az óvadékot ilyen minőségében adta át a bérlő a bérbeadónak, valamint azt is, hogy milyen követelés biztosítására szolgál (akár a bérleti jogviszonyból eredő összes jövőbeli követelést is biztosíthatja). Az óvadék maximális összegével kapcsolatban javasolt nem meghaladni a havi bérleti díj háromszorosát, ekkor ugyanis a bérlő kérelmére a bíróság az óvadék összegét utóbb mérsékelheti.
A bérbeadónak ugyancsak érdemes ügyelnie arra, hogy a szerződés megszűnésekor el tudjon számolni az átvett összeggel. Tekintettel arra, hogy az óvadék - szemben például a foglalóval - teljesítési képességet és nem készséget növelő szerződési biztosíték, így a bérlő szerződésszegése esetén nem feltétlenül veszíti el a teljes óvadékot. Annak ugyanis a bérbeadói igazolt követelések kielégítése (pl. elmaradt bérleti díj) után megmaradt része visszajár a bérlőnek.
3. Albérlet, bérlőtárs, társbérlet?
A lakásbérleti szerződést a köznyelv gyakran albérletként emlegeti. Bár a felek közötti szerződéses kapcsolat megítélését nem érinti, ha a felek tévesen neveznek el egy szerződést (a szerződés tartalma a döntő), azonban érdemes tisztázni, mit is valójában az albérlet. Az albérlet nagyon leegyszerűsítve a bérlő által harmadik személlyel (azaz nem az eredeti bérbeadóval) kötött bérleti szerződés a lakás egészére vagy egy részére (pl. a bérlő az egyik szobát kiadja valakinek). Ehhez azonban a bérbeadó hozzájárulása kell (amelyet akár már a bérleti szerződésben is megadhat) és az albérleti szerződés csak írásban érvényes.
A lakástörvény (1993.évi LXXVIII. törvény, továbbiakban: Ltv.) különbséget tesz továbbá bérlőtárs és társbérlő között arra az esetre, ha több személynek adjuk ki lakásunkat. Ez a különbségtétel bérbeadói oldalról is lényeges, ugyanis míg bérlőtársak esetében bármelyiktől követelheti a bérbeadó az egész bérleti díjat (egyetemlegesség), addig a társbérlőktől csak a rájuk eső rész követelhető. Különböztessük tehát meg őket!
A bérlőtársak együttesen bérlik a lakást, amiből az következik, hogy bármelyik az egészet használhatja (pl. tipikusan egy házaspár vagy élettársak esetén). A bérlő nem vehet maga mellé bérlőtársat a bérbeadóval való megállapodás hiányában.
4. Az ingókkal kapcsolatos viták elkerülése
A birtokbaadás a szerződés egyik legfontosabb szakasza, ekkor történik meg a kulcsok átadása, a közüzemi mérőállások rögzítése, továbbá lehetőség van a bérlemény állapotának dokumentálására és benne található ingók leltározására (ha van ilyen). Utóbbira javasolt egy birtokbaadási jegyzőkönyvet felvenni. Mindennek a későbbi esetleges bérbeadói kártérítési igény érvényesítése szempontjából lehet jelentősége.
Fontos lehet bérlői oldalon, hogy a bérlőt megilletheti az elvitel joga az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakkal kapcsolatban.
5. Felmondási szabályok
A lakásbérlet létrejöhet határozott vagy határozatlan időre (avagy feltétel bekövetkezéséig). A határozott időre létrejött szerződés azzal a relatív előnnyel jár bérbeadói oldalon, hogy az adott idő leteltével a szerződés megszűnik (megújítására természetesen lehetőség van) szemben a határozatlan idejű szerződéssel, amelyet vagy felmondással vagy közös megegyezéssel (megszüntető szerződés) kell megszüntetni, ezzel kapcsolatban pedig további jogi problémák merülhetnek fel.
A Ptk. rendelkezései szerint a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére felmondhatja (rendes felmondás), az Ltv. szabályai szerint ez csak írásban történhet. Ha a felmondás nem ezen időköz betartásával történik, akkor a bérleti jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végére szűnik meg.
Lehetőség van továbbá rendkívüli felmondásra is, amely minden esetben az ok megjelölésével történik (bérlő valamilyen szerződésszegése) és további törvényi feltételekkel.
6. Ingatlan eladása bérlővel
Jogi szempontból nem akadálya egy ingatlan eladásának, ha azt bérlő használja. Amennyiben a vevő úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy bérleti szerződés is tartozik az ingatlanhoz, akkor felmerül a kérdés, hogy mi lesz a bérlővel? Ha egy ingatlan bérbeadásra került, ez nem akadálya annak, hogy a tulajdonos a bérlet ideje alatt az ingatlan tulajdonjogát átruházza.
Az átruházni kívánt ingatlanon fennálló bérleti szerződés olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződés megkötése előtt is tájékoztatnia kell a vevőt. Ez azért fontos, mert a bérleti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül bejegyzésre. Így a tulajdoni lapról a vevő nem tud tájékozódni a bérleti szerződés fennállásáról. A tájékoztatásnak ki kell terjednie a bérleti szerződés összes lényeges feltételére. A fennálló bérleti szerződésről való tájékoztatás elmulasztása az együttműködési kötelezettség súlyos megsértésének minősülhet az eladó részéről.
Az ingatlan átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. Ezért, ha az ingatlanban bérlő van, de a vevő üres, bérlő nélküli ingatlant kíván kapni, akkor a feleknek erről külön érdemes megállapodniuk az adásvételi szerződésben. Ez tehát azt jelenti, hogy a bérleti szerződésben a régi tulajdonos pozíciójába bérbeadóként az új tulajdonos kerül. Ez a változás a törvény erejénél fogva következik be.
Fontos, hogy a tulajdonos (és bérbeadó) személyének változásáról a bérlőt is tájékoztatni kell az engedményezés szabályai szerint. Mindaddig, amíg a bérlőt nem értesítik a bérbeadó személyének változásáról és nem kap teljesítési utasítást, hogy ezentúl az új bérbeadónak (új tulajdonosnak) kell fizetnie a bérleti díjat, addig a bérlő a korábbi bérbeadónak köteles fizetni. Ha az értesítés elmarad, akkor az új tulajdonos az időközben kifizetett bérleti díjat nem követelheti újra a bérlőtől.
Az új tulajdonost, mint bérbeadót a bérleti szerződés tekintetében a régi tulajdonossal azonos jogok és kötelezettségek illetik meg. Így például a határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést rendes felmondással, indokolás nélkül megszüntetheti. A bérlő szerződésszegése esetén (pl. nem fizeti a bérleti díjat), a bérbeadó rendkívüli felmondással élhet.
Amennyiben a bérleti szerződés határozott idejű volt, akkor az új tulajdonos sem tud rendes felmondással élni. Kivétel ez alól, ha ezt a bérleti szerződés megengedi. Ebben az esetben, ha a bérlő nem szegi meg a szerződést, akkor az új tulajdonosnak meg kell várnia a határozott idő leteltét. Az ilyen helyzet az új tulajdonosnak nagyon hátrányos lehet. Ezért a törvény előírja, hogy az új tulajdonos a határozott időre kötött bérletet is felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
7. Mi történik, ha a bérlő nem fizet vagy nem akar kiköltözni?
Az egyik leggyakoribb probléma, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a rezsiköltségeket. A hazai birtokvédelmi szabályok a birtoklás kérdéskörét ténykérdésként kezelik. Ez azt jelenti, hogy egy ilyen esetben először nem azt fogják vizsgálni, hogy valaki jogosult-e a birtoklásra, hanem azt, hogy ténylegesen birtokában volt-e az adott dolognak és a birtoklásban megzavarták-e vagy esetleg attól meg is fosztották. Ennek megfelelően a birtokvédelem elsődlegesen a bérlőt védi, tekintettel arra, hogy ő van az ingatlan tényleges birtokában. Ez a védelem a bérlőt mindenkivel, így a tulajdonossal szemben is megilleti, különös tekintettel arra, hogy a tulajdonos éppen a használat, a birtoklás jogát engedte át a bérleti szerződéssel.
Birtokvitával egy éven belül, első körben az ingatlan fekvése szerinti település jegyzőjéhez is fordulhatunk, aki a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján hozza meg döntését. A jegyzőnek lehetősége van az eredeti állapot helyreállítására, a birtoksértőnek az e magatartástól történő eltiltására vagy bizonyos esetekben a kérelem elutasítására.
A leggyakoribb probléma annak módja szokott lenni, ahogy a tulajdonos a bérlőt a birtokából megpróbálja kitessékelni. Amennyiben azt szeretnénk elérni, hogy a lakás kiürítésre kerüljön, a jogszabályi előírások szerint lakás kiürítése iránti pert kell indítanunk, ahol bizonyítanunk szükséges, hogy a bérlő már nem jogszerűen használja az ingatlant.
Lehetőség van arra, hogy a bérlő közjegyző előtt közjegyzői okirati formába foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tegyen, amelyben kifejezetten az ingatlanból történő kiköltözésre vagy egyéb a bérleti szerződéshez kapcsolódó járulékos kötelezettségek teljesítésére vállal kötelezettséget. A közjegyzői okirat jelentősége és előnye a magánokiratokkal szemben abban nyilvánul meg, hogy a közjegyzői okirat, mint közokirat közvetlenül végrehajtható.
Mit tehet, ha nem fizet a bérlője?
8. Közüzemi számlák rendezése
A közüzemi szerződések esetében ki kell emelni, hogy amennyiben a mérőórák nem kerülnek átírásra a bérlő nevére, úgy a tulajdonos marad szerződéses kapcsolatban a közüzemi szolgáltatókkal, így közvetlenül a tulajdonoson lehet követelni a bérlő által felhasznált energia ellenértékét. Amennyiben a felek a bérleti szerződésben a rezsiköltségek viselésére vonatkozóan részletesen megállapodtak, úgy ez részben biztonságot jelenthet a bérbeadó számára. Érdemes azonban havonta leolvasni a mérőórákat és elszámolni a bérlővel annak érdekében, hogy a ritkább elszámolás miatti nagyobb összegű rezsitartozás nemfizetésének kockázatát a lehető legminimálisabbra tudjuk csökkenteni.
Abban az esetben, ha a bérlő nevére íratjuk a mérőórákat, a bérlő közvetlenül szerződik a közüzemi szolgáltatókkal, így a saját maga által felhasznált energia ellenértékének megfizetéséért ő vállal felelősséget. Előfordulhat, hogy a bérlő rezsihátralékkal hagyja el az ingatlant.
9. A bérleti szerződés mint befektetésvédelem
A bérleti szerződés megkötésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. A pontosan megfogalmazott szerződés védi mind a bérlő, mind a bérbeadó érdekeit, és megelőzheti a későbbi vitákat. Fontos rögzíteni a bérlemény pontos adatait, a bérleti díj összegét, a fizetés módját és határidejét, a kaució mértékét és felhasználásának feltételeit, valamint a szerződés időtartamát.
A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának a meghatalmazottja lesz az, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrizni kell, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse.
A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant.
A bérlő személye mellett a bérleti szerződésben fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő bejelentkezik-e az adott lakcímre tartózkodási helyként. Ha igen, akkor érdemes arról is megegyezni és nyilatkozni, hogy a bérleti szerződés lejárta, felmondása után a bérlő köteles kijelentkezni.
A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni. Érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra, és hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó. Fontos a szerződésben pontosan rögzíteni a bérlemény műszaki állapotát is. Ez leginkább a bérleti szerződés lejárta vagy felmondása után válik igazán fontossá.
A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is.
A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel, egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre. A határozott idejű bérleti szerződés nagyobb biztonságot jelent a bérlő és a bérbeadó számára, mint a határozatlan idejű bérleti szerződés, de egyúttal nagyobb kötöttséget is jelent.
A legfontosabb elemekről már szót ejtettünk, de azért vannak még olyan tartalmi elemek, amelyeket szintén érdemes írásba foglalni. Ilyen például a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezések.
Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot.
A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor a kényes pont a bérlemény kiürítése. Ha bérbeadóként biztosra szeretne menni valaki, hogy nem jár úgy, hogy a bérlő nem hajlandó elhagyni a bérleményt, akkor a legjobb, ha még a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállal a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén. Ez azért fontos, mert az ilyen okirattal akár peres eljárás nélkül is érvényesítheti a bérbeadó a jogait.
Sok tulajdonos tart attól, hogy ha kisgyermekes szülőknek adja ki a lakását, a szerződés megszűnése után patthelyzetbe kerül, ha a család nem akarja elhagyni az ingatlant. Azt azonban érdemes tudni, hogy ha a gyerekes szülők kiköltözési nyilatkozatot írnak alá a közjegyzőnél - ahol arra vállalnak kötelezettséget, hogy a bérleti szerződés megszűnésével a velük együtt lakó kiskorúval egyetemben kiköltöznek -, akkor nincs félnivalója a tulajdonosnak.
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés vagy a bérlő által a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat jelentősen megkönnyítheti ezeket a problémákat. Ebben az esetben pereskedés, bírósági eljárás nélkül hajtható be a meg nem fizetett bérleti díj vagy költöztethető ki a nem fizető bérlő: azaz közvetlenül végrehajtható az okirat, gyorsan lehet érvényesíteni a jogos követelést.
Fontos, hogy a bérleti szerződésben a felek a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezéseket is rögzítsék.
Dr.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
tags: #berlo #lehetoseg #szerint #marad