A közjegyzői okirat jelentősége lakásbérbeadás esetén

A közjegyzői okirat nem csak józan óvintézkedés, hanem tudatos, professzionális bérbeadási gyakorlat. Ha biztosra akarsz menni, ne hagyd ki ezt a lépést: védd meg ingatlanodat és jogi pozíciódat a lehető leghatékonyabb eszközzel. A közjegyzői szerződés tehát el hềttő erővel is bír. Egyre több bérbeadó biztosítja be magát közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal. Ez az egyik fő oka, hogy a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) adatai szerint tavaly 26 százalékkal több egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tettek közjegyzőknél, mint 2020-ban, és a világjárvány előtti időszakhoz, 2019-hez képest is 20 százalékkal nőtt az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatok száma.

Magyarországon a népesség majdnem 9 százaléka, mintegy 850 ezer ember él bérelt ingatlanban, ami a 30 százalékos uniós átlagnál jóval alacsonyabb. Előrejelzések szerint itthon is egyre többen választják a lakásbérlést, az ingatlanárak évek óta tartó emelkedése miatt. Ezzel párhuzamosan nőnek a bérleti díjak is.

Az elmúlt években a lakásukat vagy házukat bérbe adók közül egyre többen szabták a beköltözés feltételéül, hogy a bérlő közjegyzői okiratban, végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy amennyiben a szerződés megszűnik, kiköltözik az ingatlanból. Ennek fő oka, hogy a kiadáskor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő van birtokon belül. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, és őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. A közjegyzők tapasztalatai szerint ezt megelőzendő teszik a bérbeadók az egyoldalú kötelezettségvállalást.

„A legtöbben a kiköltözésről kérnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást a bérlőtől, de azt is egyre többen tudják, hogy az okiratba bele lehet foglalni a bérleti díj, de olykor akár a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalást is, amelyek így szintén pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók, ha a bérlő nem teljesíti a kötelezettségeit” - hangsúlyozza dr. Fontos tudni, hogy míg a jogszabályok egyes időszakokban nem engedik a lakás kiürítését, addig az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra mindig kérhető végrehajtás abban az esetben, ha a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését.

A tapasztalatok szerint azonban az elmaradt díjak és költségek behajtására vagy a bérlő kiköltözésének kikényszerítésére ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. A közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen például nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál. A magyar jogszabályok az ingatlan birtokán belül lévő felet (azaz a bérlőt) védik.

Hogy tudja magát biztonságban érezni a bérbeadó? Egyes bérbeadók még mindig azt vallják, hogy ha nem fizet a bérlőjük, akkor majd erőszakkal kiteszik a bérleményből, vagy egyszerűen lecserélik a zárat és nem engedik be a lakásba. Ez egy elavult és jogilag nem megengedhető eljárás a bérlővel szemben, mivel ő van birtokon belül és akár a rendőrség közbenjárását is kérheti, ha nem tud bejutni a bérleménybe. A szerződés szegő bérlőkkel szemben az utóbbi években már a jog biztosít hathatós védelmet a bérleti szerződéshez kapcsolódóan, a bérlő által közjegyző előtt tett nyilatkozattal.

A közjegyzői nyilatkozat lehetőséget biztosít a bérbeadó számára, hogy a felszólítás ellenére sem fizető vagy a bérleti szerződés felmondása esetén kiköltözni nem akaró bérlővel szemben végrehajtó intézkedését kezdeményezze. A végrehajtó viszonylag rövid időn belül szó szerint kiteszi a bérlőt a lakásból, a felhalmozott tartozásait pedig behajtja. Ez a dokumentum lehetővé teszi a bérbeadó számára jogai érvényesítését és lecsökkenti a bérlő által okozott anyagi kár mértékét.

A közjegyző szerepe a bérleti szerződésekben

Mit tartalmaz a közjegyzői nyilatkozat, mennyibe kerül és ki fizesse ki?

Három különböző tartalommal rendelkező nyilatkozat is létezik:

az egyik a bérleti díj és a rezsi határidőre történő megfizetésére vonatkozik, az un. fizetési nyilatkozat,
a másik a bérleti szerződés bármilyen okból történő megszűnése esetén a határidőben történő kiköltözésre vonatkozik, az un. kiköltözési nyilatkozat,
a harmadik pedig a fent említett mindkét esetre vonatkozik, az un. fizetési és kiköltözési nyilatkozat.

Mindemellett a bérlő köteles a bérleti szerződésben foglalt további kötelezettségeit is betartani.

A közjegyzői nyilatkozat ára függ a bérleti díj összegétől, a bérleti szerződés időtartamától (határozott vagy határozatlan idejű) és a nyilatkozat tartalmától (fizetési és/vagy kiköltözési). Ezt a költséget általában a bérbeadó vállalja, mivel a nyilatkozat az ő érdekeit védi, de van, aki a bérlőtől várja ezt el. Ez a felek megállapodásától függ. Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni, hogy ehhez a költséghez képest egy rossz bérlő sokkal nagyobb anyagi kárt tud okozni, sőt évekre kiadhatatlanná teheti a befektetésre szánt ingatlant.

Mit jelent a kiköltözési nyilatkozat?

Amikor a lakáskiadás közjegyzővel történik, akkor a bérbeadó és a bérlő az ingatlan bérbeadási szerződés megkötésekor közjegyző munkáját is igénybe veszik. A kiköltözési nyilatkozat egy plusz garancia a bérbeadó részére, amiben a bérlő vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból.

Mi az előnye a kiköltözési nyilatkozatnak?

A kiköltözési nyilatkozatnak az az előnye a bérbeadó ingatlan tulajdonos számára, hogy egy plusz garanciát jelent és közvetlenül végrehajtható. A bérlő által tett kiköltözési nyilatkozat alapján, bírósági eljárás nélkül, akár rendőri intézkedéssel is ki lehet lakoltatni a bérlőt az ingatlanból, jogosulatlan ingatlan használat esetén. A kiköltözési nyilatkozat előfeltétele, hogy a bérbeadó és a bérlő már aláírták az ingatlan bérbeadási szerződést és a bérlő, a szerződés kötelezettje, tesz egyoldalú nyilatkozatot a közjegyző előtt. A kiköltözési kötelezettségvállalás az ingatlan bérbeadási szerződés megszűnésére vonatkozik, bármilyen oknál fogva is szűnik meg a szerződés.

Mi a közjegyző díja lakás kiadásakor?

A közjegyző díját díjrendelet határozza meg, ugyanakkor a pontos összeget a közjegyzőtől szükséges megérdeklődni mert a fizetendő díj több tényezőtől is függhet. A közjegyző díjazása függ attól, hogy az ingatlan bérleti szerződést is vele készíttetjük el vagy a bérbeadó és a bérlő kizárólag a kiköltözési nyilatkozat miatt keresi fel a közjegyzőt. Bár a magánszemélyek között kötött ingatlan bérleti szerződések esetében nem jellemző, például a banki gyakorlatban előfordul, hogy a kiköltözési nyilatkozatról tervezetet küldenek a közjegyzőnek és ilyen esetekben a díjazás szintén változó lehet.

Ki fizeti a közjegyzőt?

A gyakorlatban megállapodás kérdése, hogy ingatlan bérbeadás esetén, a bérbeadó vagy a bérlő fizeti a közjegyzőt vagy megállapodnak abban, hogy hogyan osztják el a közjegyző díját. Ez attól is függ, hogy a felek a bérleti szerződést is közjegyzői okiratba foglalják vagy csak a kiköltözési nyilatkozat miatt veszik igénybe a közjegyző szolgáltatását. A közjegyző díját érdemes előre megérdeklődni és a feleknek megállapodni hogy milyen arányban fizetik meg ezt a jogi költséget.

Milyen dokumentumok szükségesek kiköltözési nyilatkozat elkészítéséhez?

A kiköltözési nyilatkozat előfeltétele, hogy a bérbeadó ingatlan tulajdonos és a bérlő megkötötték az ingatlan bérbeadási szerződést. A kiköltözési nyilatkozat elkészítéséhez szükséges a nyilatkozó fél személyi igazolványa vagy vezetői engedélye vagy az útlevele és a lakcímkártyája. Amennyiben a bérlő egy cég, akkor szükség van a cégjegyzékszámra vagy az adószámra, hogy a közjegyző le tudja kérni a cégkivonatot. A kiköltözési nyilatkozat elkészítéséhez szükséges továbbá az az eredeti, aláírt, magánokirat, ami alapján a nyilatkozatot teszi a bérlő, például a fentebb említett ingatlan bérbeadási szerződés vagy adásvételi szerződés. A kiköltözési nyilatkozat ára tisztázandó a közjegyzővel mielőtt a bérbeadó és a bérlő felkeresi a közjegyzőt és a feleknek javasolt előre megállapodni, hogy melyikük fizeti a díjat vagy hogy megosztják e egymás között ezt a költséget.

Dokumentumok listája a kiköltözési nyilatkozathoz

Melyik közjegyzőhöz fordulhatok?

A közjegyzők is jogi végzettségű szakemberek és elsődleges feladatuk a közhitelesség biztosítása. Nem peres ügyekkel foglalkoznak, hanem alapvető feladatuk az okiratok elkészítése, hiteles kiadmány, másolat és bizonyítvány kiadása, eljárásuk ugyanolyan hatállyal bír mintha bíróság mondta volna ki. A közjegyző által elkészített okiratok különleges bizonyító erővel bírnak. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara honlapján lehetséges közjegyzőt keresni.

Mit tehetek, ha nem akar kiköltözni a bérlő?

Előfordulhat, hogy annak ellenére, hogy a bérbeadó és a bérlő a közöttük létrejött ingatlan bérbeadási szerződésben kitérnek és rögzítik írásban a jogviszonyukat, a szerződés lejáratát követően a bérlő nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Megelőző eszközök hiányában sokszor a bérbeadó ezt a helyzetet csak bírósági eljárással tudja orvosolni. Ezért javasolt, hogy a felek a bérleti szerződést foglalják közjegyzői okiratba. Az interneten elérhető több felületen is közjegyzői okirat minta. Amennyiben a felek az ingatlan bérbeadási szerződést közjegyzői okiratba foglalják akkor megelőzhető a bírósági eljárás. Másik megoldás, amennyiben a felek nem akarják az egész ingatlan bérbeadási szerződést közjegyzői okiratba foglalni, hogy a bérlő kiköltözési nyilatkozatot tesz a közjegyzőnél. Ebben azt vállalja, hogy amennyiben a bérbeadási szerződés bármilyen oknál fogva megszűnik, akkor bérlőként a bérelt ingatlant elhagyja és kiköltözik. A közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közokiratot és így az közvetlenül végrehajtható bírósági peres eljárás nélkül és akár hatósági közreműködéssel kikényszeríthető a kiköltözés. Abban az esetben, ha az ingatlan bérbeadási szerződéskor nem készült kiköltözési nyilatkozat a bérlő részéről és a szerződés lejártakor vagy felmondás miatt a bérlő mégsem hagyja el az ingatlant és nem költözik el, akkor a leghatékonyabb jogi eszköz a lakás kiürítési per indítása.

Gábor megörökölte a szülei lakását és szeretné kiadni, hogy egy kis pénzhez jusson. Tart azonban attól, hogy akár rosszul is elsülhet a dolog. Mit tehet majd, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a közüzemi számlákat, lelakja a lakást, netán zavarja a társasház lakóit? Mi lesz, ha a bérlő nem költözik ki a lakásból? Mi a megoldás? Gábor aggodalmai nem alaptalanok. Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlemény a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő „birtokába van bocsátva”, és így a bérlő van „birtokon belül”. A bérlőt a szerződés ideje alatt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Nagyon nem mindegy tehát, hogy milyen szerződést kötünk leendő bérlőnkkel. Ha el akarjuk kerülni az idegőrlő konfliktusokat vagy a hosszas pereskedést, célszerű közjegyzőhöz fordulni. A közjegyző által készített bérleti szerződés közokirat, különleges bizonyító erővel bír, és közvetlenül végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a bérlőnk nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni a bérleményből, nem kell bírósághoz fordulnunk és hosszan pereskednünk. Ahhoz, hogy gyorsan és hatékonyan érvényesítsük a követeléseinket, elegendő, ha a közjegyző a bérleti szerződésünket végrehajtási záradékkal látja el. A szerződés aláírásakor a bérbeadónak és a bérlőnek is jelen kell lennie és alá kell írnia a közokiratot, tehát később nem mondhatja egyikük sem, hogy nem tudta, hogy mit írt alá. A közjegyző ugyanis minden esetben felolvassa a felek előtt a közjegyzői okiratot, tájékoztatja a szerződő feleket a vonatkozó jogszabályokról, és azt is megvizsgálja, hogy a szerződéskötésnek van-e bármilyen akadálya (pl. szerződéskötési képesség hiánya, megtévesztés, kényszer, fenyegetés stb.), illetve hogy a szerződésnek vannak-e jogellenes rendelkezései.

Ha nem akarjuk az egész szerződést közokiratba foglaltatni, vagy már van egy aláírt szerződésünk, ám szeretnénk magunkat nagyobb biztonságban tudni, beszéljük meg a bérlőnkkel, hogy menjen el egy közjegyzőhöz, hogy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tegyen. Ebben vállalja, hogy a szerződésben foglalt kötelezettségeit - például a bérleti díj megfizetését vagy az ingatlanból való kiköltözést a kikötött határidőben - maradéktalanul teljesíti. Így tehát, ha letelt a szerződésben foglalt határidő, jogunk van közvetlen végrehajtás útján érvényesíteni a hátralékos tartozást.

A házilag gyártott szerződések sok visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen jellemzően nem ismerjük a lakásbérleti törvényt és a többi vonatkozó jogszabályt. Azért is érdemes szakemberhez fordulni, mert olyan részletekre is felhívhatja a figyelmünket, amelyek eszünkbe sem jutnának. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésben szabályozhatunk minden szükséges kérdést. Fontos tudni azonban, hogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi. Így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek önkényes megoldásokra adnak lehetőséget. Azt biztosan nem lehet például szerződésbe foglalni, hogy nemfizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet, vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat. Egy alaposan átgondolt és megfogalmazott szerződéssel sok pénzt, energiát és idegeskedést spórolhatunk meg. A közjegyzők a szerződések igazi szakértői, ezért is fordulnak egyre többen közjegyzőhöz bérleti szerződésük megkötésekor. Így bebiztosítják magukat a problémás bérlőkkel szemben. Az elmúlt három évben 60 százalékkal nőtt a közjegyzők előtt megkötött ingatlanbérleti szerződések száma. Az elmúlt egy évben pedig 22 százalékos volt a növekedés. Ráadásul a közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi.

Nem akar kiköltözni a bérlő a lakásból? Késik a bérleti díj fizetésével? Tartozást halmozott fel? Az ingatlan bérbeadás során gyakori probléma, hogy a bérlő nem akar kiköltözni az ingatlanból vagy nem akarja fizetni a bérleti díjat és a rezsit. Ebben a cikkben kiderül, mi az a titkos összetevő, melynek segítségével megelőzhetőek a kellemetlenségek. Egyre elterjedtebb, hogy a tulajdonosok a lakás kiadása előtt, közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat aláírását kérik a bérlőtől, annak érdekében, hogy elkerüljék ezt a problémát. Az önkéntes kiköltözési nyilatkozat egy olyan közokirat, amely közvetlenül végrehajtható. Amennyiben az ingatlan bérleti szerződés bármilyen okból megszűnik és a bérlő nem akarja elhagyni a bérleményt, akkor a bérbeadónak nem kell bírósághoz fordulni. Peres eljárás nélkül, hatósági közreműködéssel kiköltöztethető a bérlő. A kiköltözési nyilatkozat elkészítését a közjegyzői irodákban kérhetjük. Telefonon felkeressük az általunk kiválasztott közjegyzői irodát, és időpontot egyeztetünk. A közjegyző végrehajtási záradékkal látja el az okiratot, tovább teljeskörűen tájékoztatja a bérlőt a jogi következményekről. Igen, az okiratot csak a bérlőnek kell aláírni. A kiköltözési nyilatkozat elkészítésének a feltétele, a már aláírt lakásbérleti szerződés. aláírt ingatlan bérleti szerződés (figyeljünk oda, hogy amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, és csak az egyik tulajdonos írta alá a bérleti szerződést, akkor az csak abban az esetben lesz érvényes, ha a másik tulajdonos/tulajdonosok egy hozzájáruló nyilatkozatot aláírtak). Kiköltözési nyilatkozat köthető kiköltözésre és fizetésre is. A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat ára körülbelül 55000 és 60000 forint közé tehető határozatlan szerződésnél, ha csak kiköltözésre kérjük. Ha az ingatlan bérleti szerződése valamilyen okból megszűnik, és a bérlő nem akarja elhagyni az ingatlant, akkor a bérbeadónak nincs szüksége bírósági eljárásra, mivel az okirattal közvetlenül végrehajtható. Ha a bérlő nem költözik ki az ingatlanból a határidő lejáratakor, a bérbeadó közvetlenül végrehajtást kérhet a költözési nyilatkozat alapján. A költözési nyilatkozat össze is köthető a hátralékos bérleti díj kifizetésével.

Mire jó az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat?

A nyilatkozatot egyoldalúan teszi a kötelezett (bérlő) a közjegyző előtt, ésa dokumentum a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot a bérbeadó jogai és védelme érdekében teszi a bérlő. Az, hogy milyen kötelezettség teljesítése válik végrehajthatóvá a nyilatkozattal, függ annak tartalmától.

A bérleti díj megfizetésének biztosítása: a bérlő nyilatkozik róla, hogy bérleti díj fizetési kötelezettsége van. Ha ennek nem tesz eleget, akkor elindítható a végrehajtás (bankszámlára, ingóságra, ingatlanra).
Tartozások kiegyenlítésének biztosítása: a bérlő nyilatkozik, hogy valamennyi tartozását kiegyenlíti a bérleti időszak végén (rezsi, közös költség, károk stb.), így nem hagy maga után tartozást.
Kiköltözés biztosítása: bérlő vállalja, hogy a szerződés megszűnésekor vagy a rögzített feltételek teljesülése esetén elhagyja az ingatlant. Ha nem teszi meg, végrehajtó és a rendőrség segítségével kilakoltatható.
Az ingatlan állapotának megőrzése: a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlant rendeltetésszerű állapotban, tisztán és rendezetten adja vissza.

A nyilatkozatot többféle helyzet is indokolhatja, melyekben közös, hogy a tulajdonos biztosítani szeretné az ingatlan - megfelelő állapotú - visszavételét, a tartozások kiegyenlítését vagy a jogvita elkerülését.

Bérleti szerződés jogi biztosítékaként: kiköltözés, bérleti díj megfizetése, kártérítés biztosítása.
Ingatlan tulajdonosváltása esetén: amikor az eladó haladékot kér a kiköltözésre, de vállalja, hogy adott időpontig kiüríti az ingatlant, így a vevő az ingatlan birtokba tudja venni.
Szívességi lakáshasználat esetén is hasznos lehet egy nyilatkozat a kiköltözésről vagy a felmerülő költségek megfizetéséről.
Házastársak, élettársak válása esetén, ha az egyik fél még egy ideig használja a közös ingatlant, azonban vállalja egy adott határidőig vagy bizonyos esemény (pl.

Egy közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat akkor érvényes jogilag, ha megfelel a közokiratra vonatkozó jogszabályban rögzített formai és tartalmi követelményeknek. A kötelezett fél adatai (neve, születési helye, lakcíme, személyi azonosítója, stb.) A bérbeadó adatai. Az ingatlan adatai: cím, helyrajzi szám. A bérlő kötelezettségeinek pontos leírását, feltételét, idejét, módját (tehát a kiköltözésre, bérleti díj megfizetésére, ingatlan kiürítésére stb.

Ha az a cél, hogy a kötelezettségvállaló nyilatkozat közvetlenül végrehajtható legyen, akkor azt közjegyző előtt kell megtenni. Ha a nyilatkozatot nem közjegyző előtt teszi meg a bérlő, akkor az csak magánokiratnak minősül. Így a bérbeadónak továbbra is peres eljárást kell indítania a bíróságon, ha a bérlő megszegi a vállalt kötelezettségeit. Érdemes tudni, hogy létezik végrehajtható bérleti szerződés is. Ebben az esetben a bérleti szerződést teljes egészében közjegyzői okiratba foglalják, így közokiratnak minősül. Az 1994. évi LIII. törvény alapján a bíróság végrehajtható okirat kiállítása nélkül is elrendelheti “az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését”, amennyiben határozott idejű a bérleti szerződés, és a határidő lejártát követő 60 napon belül a bérbeadó kéri a kiürítés iránti “nemperes eljárás lefolytatását”. Ilyenkor ugyan elindítható a végrehajtás, de a kilakoltatás halasztásra kerül a moratórium végéig.

Mennyi időre szólhat egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat?

A nyilatkozat érvényességét a benne megfogalmazott kötelezettségek határideje (pl. 2026. július 30-i kiköltözés) vagy feltétele (pl. Kötelező-e ilyen nyilatkozatot tenni albérlet esetén? Nem kötelező, elegendő a bérleti szerződés. Mi történik, ha a bérlő nem írja alá? Visszavonható-e egy már aláírt kötelezettségvállalás? Egyoldalúan nem vonható vissza egy aláírt kötelezettségvállalás. Kötelező bérleti szerződést kötni a kötelezettségvállalási nyilatkozathoz? Igen, a nyilatkozat csak abban az esetben érvényes, ha már áll mögötte egy aláírt bérleti szerződés.

A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft.

A lakáskiadás sokak számára vonzó lehetőség, hiszen hosszú távon biztos bevételi forrást jelenthet. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni azokról a kockázatokról, amelyekkel a bérbeadók gyakran szembesülnek. Előfordulhat, hogy a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, nem rendezi a rezsiköltségeket, kárt okoz az ingatlanban, vagy a szerződés lejárta után sem hajlandó kiköltözni. Ez a nyilatkozat egy közjegyző előtt tett jognyilatkozat, amelyben a bérlő egyoldalúan vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból („kiköltözési nyilatkozat”), valamint rendez minden fennálló tartozását - legyen szó bérleti díjról, közüzemi számlákról vagy az ingatlanban okozott károk megtérítéséről. A nyilatkozat különlegessége, hogy közjegyzői okiratként közvetlenül végrehajtható, így a bérbeadó pereskedés nélkül érvényesítheti az abban foglalt követeléseket.

A lakásbérleti jogviszony során gyakran előforduló problémák közül az egyik leggyakoribb, hogy a bérlő nem hajlandó kiköltözni a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérleményből. Ez különösen kellemetlen lehet, ha a bérbeadó új bérlőt várna az ingatlanba, vagy esetleg maga szeretne beköltözni. A nyilatkozat ugyanakkor nemcsak a kiköltözésre, hanem a pénzbeli kötelezettségek teljesítésére is kiterjedhet. A bérbeadás során szintén gyakori probléma, hogy a bérlő elmarad a bérleti díjjal vagy nem fizeti be a közüzemi számlákat. Érdemes tudni, hogy a téli hónapokban, azaz november 15. és április 30. között a hatályos jogszabályok értelmében tilos a lakóingatlanokból történő kilakoltatás. A nyilatkozat elkészítéséhez a bérlőnek személyesen kell megjelennie egy közjegyzőnél. Szüksége lesz a személyazonosító okmányaira (személyi igazolvány, lakcímkártya), valamint az eredeti bérleti szerződésre, amelyre a nyilatkozat hivatkozik. Alternatív megoldásként a bérbeadó dönthet úgy is, hogy a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltatja. Ez ugyan magasabb költséggel jár, de teljes körű védelmet biztosít.

Dr. Lendvai Viktor Henrich 2026. március 14. • 4 perc olvasásBérleti szerződés közjegyző nélkül? Nem lehetetlen!A kiköltözési nyilatkozat közjegyzői okiratba foglalásának költségviselését a felek egyedi megállapodása határozza meg, de az esetek jelentős részében a bérlő intézi és fizeti is a közjegyzőt. Az utóbbi években ugyanakkor azt tapasztaljuk, hogy azok a bérbeadók, akik régóta a piacon vannak, több jogvitát megéltek és tisztában vannak a lakás bérleti szerződés és a kiköltözési nyilatkozat jogvédelmi funkcióival, azok nem engedik ki a kezükből az ügyintézést. Ennek oka, hogy:

a nyilatkozat egyértelműen a bérbeadó érdekeit védi;
a bérlő számára ez egy többletteher, amelynek átvállalása ösztönözheti a gyors szerződéskötést;
ha a bérbeadó szövegezteti meg a nyilatkozatot, ő tartja a kapcsolatot a közjegyzővel, akkor biztos lehet benne, hogy az valóban az ő érdekeit szolgálja.

Érdekli a téma? Olvasson tovább! TartalomjegyzékMit tehetek, ha a másik fél nem akarja kifizetni a kiköltözési nyilatkozatot?Miért olyan fontos a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára?Jó a kiköltözési nyilatkozat minta?Bérleti szerződés + kiköltözési nyilatkozat = teljes védelem?ÖsszegzésKapcsolatfelvételGyakran ismételt kérdésekMit tehetek, ha a másik fél nem akarja kifizetni a kiköltözési nyilatkozatot?Mivel a kiköltözési nyilatkozat nem kötelező tartalmi eleme a lakásbérleti szerződésnek, a jog sem ad erre a kérdésre egyértelmű eligazítást. Ha a bérleti szerződés megkötése után merül fel a bérbeadói igény a kiköltözési nyilatkozatára, akkor szinte biztos, hogy a bérbeadó is fogja fizetni a közjegyzői díjat - ha a bérlő egyáltalán hajlandó változtatni az előre megállapodott bérleti feltételeken.

Ha a bérleti szerződés még tárgyalás alatt áll, akkor érdemes lehet a következő kompromisszumokban gondolkozni:

A felek 50-50%-ban fizetik a közjegyzői díjat, vagy
Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat helyett magasabb összegű óvadékot (kaució) ad a bérlő.

Mennyi a kiköltözési nyilatkozat közjegyzői díja?A közjegyzői díj a kiköltözési nyilatkozatért általában 40 és 60 ezer forint között mozog. Ha a nyilatkozatot a bérleti díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalással is kiegészítik, a díj jelentősen magasabb lehet.A közjegyzői díjakat a 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szabályozza, és az ügyérték vagy az eljárás időtartama alapján kerülnek meghatározásra.

Fizessen elő tartalmainkra - ez a cikk ugyanis folytatódik, de csak előfizetőinknek érhető el.A további tartalomból:Miért olyan fontos a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára?Jó a kiköltözési nyilatkozat minta?Bérleti szerződés + kiköltözési nyilatkozat = teljes védelem?+ 1 további fejezetMiért olyan fontos a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára?A kiköltözési nyilatkozat egy olyan közjegyző által készített közokirat, amelyben a bérlő vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor - legyen az határozott vagy határozatlan idejű, rendes vagy rendkívüli felmondás eredménye - önkéntesen elhagyja az ingatlant. A nyilatkozat legnagyobb előnye abban rejlik, hogy ha a bérlő a szerződés megszűnése ellenére sem hajlandó kiköltözni, a bérbeadónak nem kell hosszadalmas és költséges lakáskiürítési pert indítania a birtokjog visszaszerzése érdekében. A közjegyzői okirat közvetlenül végrehajtható, így a bérbeadó a bíróság megkerülésével, a végrehajtó segítségével érvényesítheti jogait.

Mindennek a jogszabályi alapját a 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 10. § b) pontja adja, ami alapján végrehajtható okiratnak minősül, ha a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el (lásd a 1991. évi XLI. törvény 112. §). Ez azt jelenti, hogy:

nem kell pert indítani a kiköltöztetéshez,
azonnal kérhető a végrehajtás, ha a kötelezett nem teljesíti a nyilatkozatban vállaltakat.

Fontos azonban, hogy mind a felmondásnak, mind az azzal kapcsolatos közjegyzői ténytanúsítványnak szabályosnak kell lennie. Lásd: 5/2024. Jogegységi határozat megállapításai.Bérleti szerződés és kiköltözési nyilatkozat ügyvédi segítséggel?Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai országszerte vállalják, hogy a bérleti szerződést és a kiköltözési nyilatkozat szövegét FIX áron készítik el.

TovábbJó a kiköltözési nyilatkozat minta?A kiköltözési nyilatkozatot a közjegyző szövegezi az ügyfél utasításai alapján, de sokan előtte ügyvédhez fordulnak annak érdekében, hogy a szöveg ne csak a "minimális" tartalmat tükrözze. A közjegyzők ugyanis - az ügyvédekkel szemben - nem mediálnak a jogvitába keveredett bérlők és bérbeadók között, bírósági tárgyalásokra pedig szintén nem járnak. Az ingatlanjogban, perjogban jártas ügyvédek így minden esetben nagyobb tapasztalattal rendelkeznek abban a tekintetben, hogy mit kell beleírni a bérleti szerződésbe és mit a kiköltözési nyilatkozatba annak érdekében, hogy a későbbi jogviták elkerülhőek legyenek.

Az alábbiakat minden kiköltözési nyilatkozat tartalmazza:

A felek pontos megnevezése
Az ingatlan pontos azonosítása
A kiköltözési kötelezettség jogcíme
A kötelezettség tárgya és tartalma
Kinek a javára kell teljesíteni?
A teljesítés határideje és módja

Hasznos lehet a közjegyzői okiratban a kulcsátadás menetéről és a birtokbaadási jegyzőkönyv kötelező felvételéről szóló rendelkezés is.Ügyvédet keres Budapesten a XIII. kerületben?Válassza dr. Lendvai Viktor Heinrichet!Olvasson továbbBérleti szerződés + kiköltözési nyilatkozat = teljes védelem?Egyre több bérbeadó keres meg minket azzal, hogy ne csak egy "sablonszerződést" készítsünk, hanem egy olyan bérleti csomagot, amelyben a jogi védelem komplex, egymásra épülő elemekből áll:személyre szabott bérleti szerződés, egyedi szankciókkal károkozás, fizetési késedelem esetére,részletes mellékletek (pl. állapotfelmérő jegyzőkönyv, átadás-átvételi nyilatkozat),és természetesen a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat előkészítése, egyeztetése.Ez utóbbi gyakran már úgy készül, hogy mi vesszük fel a kapcsolatot a közjegyzővel, leegyeztetjük a szöveget, és előkészítjük az okiratkészítést.

ÖsszegzésA bérbeadás nem csupán jogi, de pénzügyi és sokszor érzelmi kérdés is. Akinek volt már problémás bérlője, pontosan tudja, mennyi időt, stresszt és akár hónapokon át elmaradt bérleti díjat is jelenthet egy jogi szempontból hiányos szerződés. A kiköltözési nyilatkozat - megfelelően megszövegezve és közjegyzői okiratba foglalva - a bérbeadó egyik legerősebb védelmi eszköze.Ez az okirat ugyanis lehetőséget biztosít arra, hogy a bérbeadó bírósági pereskedés nélkül, végrehajtási eljárásban kérhesse a bérlő kiköltöztetését, amennyiben az nem teljesíti önként a szerződés szerinti kötelezettségeit. Ez nemcsak időt, hanem jelentős költségeket is megspórolhat - éppen ezért érdemes tudatosan, előre gondolkodva intézni ezt az ügyet.

Szeretné, ha mi segítenénk Önnek a kiköltözési nyilatkozat kapcsán? Jó tudni, hogy kis odafigyeléssel és előrelátással könnyen elejét lehet venni számos problémának. Míg a bérbeadók legnagyobb rémálma, ha a bérlő nem fizeti a lakbért, lelakja a lakást vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után. A bérlőket már egészen más kérdések foglalkoztatják. Például, hogy vissza fogják-e kapni a kauciót, és mihez kezdhetnek, ha a tulajdonos jogtalanul megtagadja a visszafizetését. A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz később konfliktust, ha csak szóban egyeznek meg, és nem kötnek írásban bérleti szerződést, vagy a dokumentum hiányos, és nem tér ki fontos részletekre, mint például a kaució visszafizetésének feltételeire. Ezért fontos, hogy kizárólag írásban szabad szerződést kötni (nemcsak a bizonyíthatóság miatt, hanem ez a szerződés érvényességének egyik feltétele is). És a dokumentumban rögzíteni kell minden lényeges kérdést. Nemcsak az fontos például, hogy mennyi a bérleti díj, hanem az is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetnie a bérlőnek, készpénzben vagy átutalással, hozhat-e kisállatot, vagy mikor kell kiköltöznie a szerződés megszűnése után. Akkor is érdemes szerződést készíteni, ha a lakás egy rokon vagy jó barát tulajdona, a későbbi konfliktusok megelőzése mellett ugyanis az sem árt, ha a bérlő dokumentummal is igazolni tudja, hogy mit keres az ingatlanban. Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül, saját kezűleg is lehet készíteni, de számos kellemetlen helyzet megelőzhető, ha a felek szakember - ügyvéd vagy közjegyző - segítségét kérik. A legnagyobb biztonságot az jelenti, ha közjegyző készíti el a szerződést, az ugyanis közokiratnak minősül. A közjegyző őrizetében marad az eredeti példány, így azt letagadni vagy attól szerződésmódosítás nélkül eltérni nem lehet. Egy másik bevett módszer, hogy a felek maguk készítik el a bérleti szerződést, és a bérbeadó egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kér a bérlőtől, amit gyakran kiköltözési nyilatkozatként is emlegetnek. Egy ilyen dokumentumban a bérlő közjegyző előtt, közvetlen végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy a bérleti szerződésben foglalt kötelezettségét, például a bérleti díj és egyéb költségek fizetését vagy az ingatlanból való kiköltözést maradéktalanul teljesíti. Ha a szerződést nem közjegyző készítette (tehát nem közokirat), és a bérbeadó nem tartja be a megállapodást, például olyan kárt akar megfizettetni a bérlővel, amit nem ő okozott, vagy megfelelő indok nélkül akarja felmondani a szerződést, először is érdemes megpróbálni megegyezni vele. Ha nem sikerül, a bérlő csak bíróságon, peres úton tudja bizonyítani az igazát, ez ugyanakkor gyakran hosszú és költséges folyamat. A fizetési meghagyásos eljárás a lejárt pénztartozások érvényesítésében nyújt egyszerű, pereskedés nélküli lehetőséget, és magánszemélyként bármelyik közjegyzőnél lehet kezdeményezni. Nincs más dolga bérlőnek, mint bemenni a közjegyzőhöz, és ott kitölteni egy űrlapot. Ezen fel kell tüntetni legalább az adós (bérbeadó) nevét, címét, a követelés összegét és egyéb adatait,valamint befizetni az eljárás díját. Ha a bérbeadó a kézbesítéstől számított 15 napon belül nem mond ellent a követelésnek, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik. Ha pedig nem fizetett, a végrehajtás is megindítható vele szemben. Bizonyítékot nem kell, sőt, nem is lehet csatolni a kérelemhez. De nem árt, ha a bérlő valamilyen dokumentummal tudja igazolni, hogy jogos a követelése. Erre akkor lehet szükség, ha a bérbeadó nem ért egyet a követeléssel és ellentmondással él.

tags: #berlo #vallalja #hogy #kozjegyzo #altal