A visszatartási jog gyakorlásának feltételei és jogi következményei bérleti jogviszonyokban
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdése rögzíti a visszatartási jog gyakorlásának feltételeit bérleti jogviszonyokban. Ezen jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen. Ezen rendelkezések összhangban vannak a 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 7. § (1) bekezdés 1. pontjával és 199. § (2) bekezdés b) pontjával.
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján 2008 óta használta a felperes tulajdonában álló földrészletet (a továbbiakban: ingatlan). Az ingatlan korábbi bérlői (a továbbiakban együtt: korábbi bérlő) az ingatlanon épületeket (a továbbiakban együtt: felépítmény) létesítettek.
[2] A felek 2015. március 26-án új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2015. január 1-jétől 2017. december 31-ig. E szerint a felek a korábbi haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntették, valamint rögzítették, hogy egymással mindenre kiterjedően teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nincs további követelésük.
A felperes 2017. november 28-i levelében arról tájékoztatta az alperest, hogy a szerződés annak lejártával megszűnik, új szerződés megkötésére nincs lehetőség, ezért felszólította a felépítmény elbontására, a bontási törmelék elszállítására és az ingatlan visszaadására.
Az alperes leveleiben kérte a korábbi bérlő és az általa végzett beruházások elszámolását. A felperes 2017. december 20-án arról tájékoztatta az alperest, hogy a helyzet tisztázása érdekében 2018. június 30-ig továbbra is biztosítja használati szerződések megkötését. 2018. március 22-i levelében azonban arról tájékoztatta az alperest, hogy ha nem vállalja a felépítmény elbontását és a törmelék elszállítását, akkor az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így azt legkésőbb 2018. június 30-ig ürítse ki, amit az alperes nem teljesített.
A kereset és az alperes védekezése
[3] A felperes az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, bontásra és a törmelék elszállítására, valamint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest.
[4] Indokolása szerint a határozott idejű szerződés lejártával az alperes köteles az ingatlan visszaadására. Az alperesnek nincs olyan követelése, amelyre figyelemmel alappal visszatarthatja az ingatlant. Az építkezés tényleges időpontja nem állapítható meg. A korábbi bérlő sem volt jogosult az építkezésre, továbbá valamennyi bérleti szerződés tartalmazta az esetlegesen létesített felépítmény elbontásának a kötelezettségét. A szerződés 1. pontja alapján a felek egymással mindenre kiterjedően, teljeskörűen elszámoltak, így az alperesnek nem lehet semmilyen követelése.
[5] Az alperes kérte a kereset elutasítását.
[6] A kiürítési keresettel kapcsolatban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdésére hivatkozott. Indokolása szerint az általa, illetve jogelődei által készített felépítmény és kerti beruházások alapján összesen 15 500 000 forint összegű követelése áll fenn a felperessel szemben ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése, valamint jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránti igényként. A gazdagodás összegszerűségére a jelen perben nem lehet bizonyítást lefolytatni, de ez nem is szükséges az anyagi jogi kifogás megalapozottságához, mert maga a gazdagodás nem lehet vitás. Visszatartási jogát azért gyakorolja, hogy a felperes elszámoljon vele. A visszatartási jog arra szolgál, hogy a bérbeadót korrekt, a polgári jog alapelveinek megfelelő eljárásra szorítsa a bérlői igények kapcsán. A ráépítés a bérlő részéről a bérleti jogviszony hatálya alatt történt, ezért a követelések a bérleti jogviszonyból származnak.
Az elsőfokú ítélet és a másodfokú részítélet
[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére és birtokba bocsátására, illetőleg lebontására és a bontásból származó törmelék saját költségen való elszállítására, valamint használati díj megfizetésére.
[8] Indokolása szerint a határozott idejű szerződés megszűnt, így az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára, a felperes azonban annak tulajdonosa, akit megillet a birtoklás joga. A visszatartási joggal kapcsolatban arra a következtetésre jutott, az alperes nem nyilatkozott határozottan és egyértelműen arról, hogy milyen jogalapon, milyen tényállítás alapján, milyen összegű a jogviszonyból keletkezett követelése. Konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól. Nem volt egyértelmű, hogy az alperes a jogelődje által a ráépítés szabályai szerint elvégzett építkezés folytán előállt gazdagodás megtérítésére vagy a jogalap nélküli gazdagodás szabályaira kíván hivatkozni, a jogelődje által épített felépítmény, illetve a saját beruházásai alapján.
[9] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az ingatlan kiürítésére és használati díj megfizetésére vonatkozó rendelkezéseit helybenhagyta. A bontásra és a bontásból származó törmelék elszállítására kötelező rendelkezését azonban hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította.
[10] Indokolása szerint az elsőfokú bíróság helyesen döntött a kiürítési keresetről. A határozott idő lejártával a szerződés megszűnt, és az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára sem használati díj fizetése, sem visszatartási joga alapján. A visszatartási joggal kapcsolatban az elsőfokú bíróság indokolása nem teljes körű, de ez az eljárási szabálysértés nem hatott ki az ügy érdemi eldöntésére. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásából kiemelte azt a releváns megállapítást, hogy az alperes konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól. A visszatartási jog gyakorlásához nem elegendő a bérleti jogviszonyból eredő, a bérbeadóval szembeni követelés fennállása, annak feltétele a bérbeadóval szembeni érvényesítés is. Önmagában nem elegendő, hogy az alperes valóban megjelölte követelése jogszabályi alapját, esedékességét és összegét, ha maga az igényérvényesítés elmaradt. A bérlőt a visszatartás joga követelése kiegyenlítéséig illeti meg, így az érvényesítés nélküli követelés kiüresítené a visszatartási jogot. Ezt meghaladóan a használati díjjal kapcsolatban helyesnek, a bontásra kötelező rendelkezés vonatkozásában ugyanakkor felülbírálatra alkalmatlannak ítélte az elsőfokú bíróság határozatát.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] Az alperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős részítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését, és elsődlegesen új határozat hozatalával a kiürítési kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős részítélet sérti a Ptk. 6:341. § (2) bekezdését.
[12] Indokolása szerint a jogerős részítéletet kizárólag a kiürítési keresettel összefüggésben támadja. A másodfokú bíróság tévesen alkalmazta az anyagi jogi kifogás alapjául szolgáló Ptk. 6:341. § (2) bekezdését, amikor a visszatartási jogra való hivatkozást azért nem tartotta alaposnak, mert a gazdagodás megtérítése iránti igényét nem érvényesítette peres úton a bérbeadóval szemben. Ennek az álláspontnak nincs tételes jogi alapja, mert a jogszabály még közvetve sem támaszt ilyen feltételt. Az elsőfokú eljárás során pontosan meghatározta követelése ténybeli és jogszabályi alapját, annak esedékességét és összegét. A Ptk. 6:341. § (2) bekezdése kifejezetten nem teszi a bérlő kötelezettségévé, hogy peresítse a visszatartási jog alapjául szolgáló követelését. A gazdagodás megtérítésére irányuló viszontkereset előterjeszthető lenne, de csak az írásbeli ellenkérelemmel egyidejűleg, az eljárásjogi korlátok pedig nem járhatnak azzal, hogy a bérlő elessen anyagi joga - a visszatartási jog - kifogásként történő érvényesítésétől. Ha a bérlőnek külön marasztalási pert kellene indítania, akkor ez a külön per eljárásjogi problémákat vetne fel a visszatartási jog anyagi jogi kifogásként való érvényesítésével kapcsolatban. A visszatartási jog rendeltetése - egyfajta biztosítékként - az, hogy a bérbeadót korrekt, a polgári jog alapelveinek megfelelő eljárásra szorítsa a bérlői igények kapcsán. A kiürítési per bíróságának a körülményektől függően, egyedileg kell megítélnie, hogy alapos-e a visszatartási jogra való hivatkozás. A megtérítési követelés perbeli érvényesítését csak akkor lehet a visszatartási jog feltételének tekinteni, ha a bérbeadó megkísérelt elszámolni a gazdagodással. Konkrét törvényi szabályozás hiányában a polgári jog alapelvei az irányadók: a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően kötelesek eljárni úgy, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, valamint tilos számukra a joggal való visszaélés. Ő mindvégig e követelményeknek megfelelően járt el, a felperes ugyanakkor nyilvánvalóan alaptalan érvekkel, rosszhiszeműen elzárkózik a jogviszonyt lezáró korrekt elszámolás elől. A bérlő a visszatartási jog alapjául szolgáló követelést akként köteles meghatározni, hogy az azonosítható és értelmezhető legyen, továbbá a visszatartási jogra való hivatkozása - a polgári jog alapelveire és az adott ténybeli körülményekre tekintettel - ne minősüljön visszaélésszerűnek. Ő e követelményeknek megfelelően járt el, ezért az ezzel ellentétes jogerős részítélet jogsértő.
[13] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős részítélet hatályában való fenntartását.
[14] Indokolása szerint a jelen ügyben az azonos tényállás alapján meghozott, a Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. számú, BH 2022.235. számon is megjelentetett határozatában írtakat kell irányadónak tekinteni. E szerint a visszatartási jogra hivatkozó alperesnek meg kell jelölnie a bérleti jogviszonyból keletkezett követelést, valamint az azt megalapozó konkrét (történeti) tényeket. Szükséges, hogy az alperest ténylegesen megillesse az általa állított jog és az alapján az általa hivatkozott - bérleti jogviszonyból keletkezett - igény: az elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelés legyen.
[15] Ugyanezen tényállás mellett hozta meg a Kúria Pfv.II.20.136/2022/9. számú határozatát is. E szerint a visszatartási jog gyakorlásának feltétele egyrészt a bérbeadóval szembeni bérleti jogviszonyból eredő követelés fennállása, másrészt annak a bérbeadóval szembeni érvényesítése. Ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogi vagy egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre alapítja, akkor hiányzik a visszatartási jog egyik alapfeltétele, a bérleti jogviszonyból eredő követelés.
A Kúria döntése és jogi indokai
[16] A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 413. § (1) bekezdése és a 423. § (1) bekezdése alapján a Kúria a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelemben megjelölt megsértett jogszabályhely, az ott előadott jogszabálysértés, valamint a kérelem jogi indokai által meghatározott keretek között vizsgálhatja felül.
[17] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős részítéletet csak az ingatlan kiürítésére kötelező részében támadta, így a felülvizsgálat csak erre terjedt ki.
[18] Az alperes a jogerős részítélet anyagi jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 6:341. § (2) bekezdését tévesen értelmezte, amikor azért nem tartotta megalapozottnak a gazdagodás megtérítése iránti követelése alapján gyakorolt visszatartási jogát, mert részéről a követeléssel összefüggésben nem történt konkrét igényérvényesítés. Állította, hogy a visszatartási jog alapjául szolgáló követelést azonosítható és értelmezhető módon kell meghatároznia, de nem köteles annak érvényesítésére.
[19] Az elsőfokú bíróság a visszatartási jogra vonatkozó kifogást azért tekintette alaptalannak, mert az alperes nem jelölte meg határozottan követelése jogalapját, annak tényeit és összegszerűségét: nem volt egyértelmű, hogy - jogelődje vagy saját beruházásai alapján - ráépítésből vagy jogalap nélküli gazdagodásból eredő követelésre hivatkozik-e. A másodfokú bíróság értékelése szerint az alperes megjelölte követelése jogszabályi alapját, esedékességét és összegét, de maga az igényérvényesítés elmaradt, amely feltétele a visszatartási jog gyakorlásának.
[20] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a Ptk. 6:341. § (2) bekezdésével kapcsolatban a Kúria két közzétett határozatára hivatkozott. A Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. számú, BH2022. 235. számon is megjelent határozata [31] bekezdésében kifejtette, hogy a visszatartási jogra történő hivatkozás olyan anyagi jogi kifogás [Pp. 7. § (1) bekezdés 1. pont], amelyre az alperes érdemi védekezését alapíthatja a vele szerződő féllel szemben az ingatlan visszaadása iránti kereset előterjesztése esetén. A felperesnek az ingatlan visszaadására irányuló alanyi joga érvényesíthetőségét az anyagi jogi kifogás akkor gátolja, ha a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti jogállítás alapos, a visszatartási jog megalapozott követelésen alapul. A bíróságnak ehhez azt kell értékelnie, hogy az alperesnek ténylegesen van-e a bérleti jogviszonyból keletkezett követelése az általa megjelölt összegben. A visszatartási jog megalapozott gyakorlásához szükséges, hogy a visszaadás biztosítéki jelleggel való megtagadása okaként hivatkozott igények az alperest valóban megillessék: azok elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelések legyenek.
A Pfv.II.20.136/2022/9. számú határozat [23]-[25] bekezdéseiben írtak alapján a Kúria döntését arra alapította, hogy a visszatartási jog egyik alapfeltétele a bérleti jogviszonyból eredő követelés. Nem valósul meg ez a feltétel, ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogviszonyból eredő követelésre (ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése iránti igény), valamint egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre (jogalap nélküli gazdagodás visszatérítése iránti igény) alapítja.
[21] A Kúria fenti határozataira is figyelemmel a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen. A jelen ügyben az alperes írásbeli ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a felépítményt a korábbi bérlő építette, akitől azt a házastársa vásárolta meg és ő is újíttatta fel. A felépítménnyel összefüggésben úgy nyilatkozott, hogy jogutódként azt saját tulajdonnak tekinti, követelése jogalapja pedig a felépítmény vonatkozásában ráépítésből eredő gazdagodás megtérítése 12 500 000 forint összegben, míg a kerti beruházásokkal és növénytelepítéssel elért értéknövekmény 3 000 000 forint, amelyek megtérítésére a felperes a haszonbérleti szerződések, valamint...
A 3 EGYETLEN GYAKORLAT, AMELYRE SZÜKSÉGED VAN A PIRIFORMIS SZINDRÓMA VÉGLEGES MEGGYÓGYÍTÁSÁHOZ!
A jogeset száma: Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. (BH 2022. 235.)
tags: #berlok #egyetemleges #felelossege