Beruházás társasházi közös tulajdonba: jogi keretek, elbirtoklás és adózási vonatkozások

A társasházi külön tulajdonhoz kapcsolódó osztatlan közös tulajdon önállóan forgalomképtelen, ezért elbirtoklás tárgya sem lehet. A peres tényállás lényege: a közös területek és a felperesi terasz kapcsán vitatott, hogy milyen mértékű eszmei és tényleges tulajdoni hányad tartozik a felpereshez, illetve hogy a földrészlet mely része képez-e külön tulajdont. A felperes 2012-ben vásárolta meg lakását, és a teraszt, valamint a füves rész egy részét riasztóval körülkerítette, medencét helyezett el ott, amit a közös kerttől - támfal és sövény által - elválasztott. A közgyűlési határozat 2022-ben az eredeti állapot helyreállítását kötelezte, de a per előzménye a füves terület használatának időbeli és jogi jellegének meghatározása.

A jogi tényállás és a vitatott területek

A felperes keresete a füves terület elbirtoklással történő megszerzésére és arra vonatkozó tulajdonjoga bejegyzésére irányult, valamint az alapító okirat módosítására. Másodlagos keresete az ingatlan-nyilvántartás kijavítására irányult, hogy a terasz területe ténylegesen az ő meghatározott legyen. Az alperesek tagadták, hogy a füves terület a teraszhoz tartozna, és állították, hogy 2016-ban a felperes a füves területen medencét létesített a többi tulajdonos hozzájárulása nélkül, amely a közös terület használatát korlátozta.

A bíróságok feladatát a törvényi keretek között értelmezték: társasházi közös tulajdonban álló telek részben sem kerülhet a tulajdonostársak külön tulajdonába, mert a társasházi közös tulajdon tárgya csak lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség lehet (Kúria Pfv.I.21.160/2016/5). A felülvizsgálatban a felperes saját álláspontja szerint az elbirtokláson alapuló jogszerzés megfelelne az őt megillető eszmei hányad növelésére, de a joggyakorlat ezt kizárja, hiszen az osztatlan közös tulajdonba tartozó terület nem lehet önálló forgalomképes tulajdonrész. A Kúria rámutatott arra is, hogy az alapító okirat státusszerű dokumentum, mely kötelező tartalomként meghatározza a közös és a külön tulajdonhoz tartozó részeket, és a téves megjelölés felvetheti ingatlan-nyilvántartási kiigítás szükségességét, de ezt csak releváns bizonyítékokkal lehet alátámasztani.

Az alsóbb fokú bíróságok határozatai

• Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet, mert nem állapítható meg a törvényi időtartam az elbirtokláshoz (15 év), hiszen a felperes elődjei nem használták a területet a per időszak kezdete előtt.
• A másodfokon a bíróság megállapította, hogy közös tulajdon esetén nem zárható ki a tulajdoni hányad elbirtoklása, azonban a perbeli terület csak a közös tulajdonba tartozó telek része, ezért nem lehet elbirtoklás tárgya külön tulajdonra történő átalakítás nélkül.
• A felülvizsgálati eljárásban a Kúria rögzítette: a közös tulajdon részeinek elidegenítése csak akkor lehetséges, ha a közös tulajdon definiálása és a terület jogi jellege egyértelműen megállapítható, és a törvényi feltételek teljesülnek. Az alapító okiratnak és a vonatkozó jogszabályoknak (Ptk. 5:44, 5:85, Inytv. 5) megfelelőnek kell lenniük. A terasz és a füves terület jogi jellege alapján a terület nem lehet külön tulajdon tárgya, mert a közös tulajdon része és a Ptk. 5:85 szerint nem tulajdonítható el bármely esetben.

Számlázási és adózási vonatkozások

A cikk részletesen kifejti, hogyan kezelendő a közös tulajdon értékesítéséből származó bevétel adózása és a társasház kötelezettségei. A társasház adózási helyzete a személyi jövedelemadó (Szja) és az általános forgalmi adó (áfa) szempontjából összetett:

• A közös tulajdonban álló ingatlanrész értékesítésekor a társasházot adóalanynak tekinti a jogszabály, és az Szja törvény alapján adóbevallási kötelezettség merül fel a megkapott összeg alapján.
• A közös tulajdon részeinek értékesítéséből származó bevétel 25%-os adóalapot képez, amely alapján a társasháznak Szja-t kell fizetnie.
• A bevételi összeg 41-es nyomtatványon vallható be, és a fizetési határidő az adóév követő év május 20-a.
• A teremgarázsok és egyéb fedett parkolóhelyek saját helyrajzi számmal való nyilvántartásba vétele már lehetővé teszi önálló tulajdonba kerülésüket és annak értékesítését is, de a szabadtéri parkolóhelyek továbbra is közös tulajdonban maradnak, csak használati jogot értékesíthetnek.

Az adózási vonatkozásoknál kiemelendő, hogy a közös használatú udvarok és pincerekesztek esetén a társasház a közös költséget állapítja meg, és ez alapján fizeti az Szja-t, miközben a bevétel megtérülése a társasház adózási kötelezettségét érintheti. A társasház a görbe adóalap-kontrollokat követi, és a hatályos jogszabályok szerint az adókötelezettséget teljesíti.

Vezető irányelvek a közös tulajdon elidegenítésénél

• A közös tulajdon elidegenítéséhez - a Tht. 10. § (1) szerint - a közös tulajdonban álló ingatlanrészek bővítéséhez vagy önálló ingatlankénti kialakításához szükséges a hatályos alapító okirat módosítása és földhivatali bejegyzés.
• A közös tulajdonból származó területek önállóvá tétele csak az érintett tulajdonostársak négyötödös többségével dönthető el a közgyűlésen, és a földhivatalnál való bejegyzés követelményeivel jár.
• A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását bírósághoz lehet vinni, ha az jogszabályba vagy az alapító okiratba ütközik, illetve a kisebbség jogait lényegesen sérti.

Gyakorlati következtetések

A törvényi rendelkezések értelmében a társasházi közös tulajdonban álló telek részben sem kerülhet a tulajdonostársak külön tulajdonába. A terület jogi jellegének tisztázása érdekében az alapító okirat - amely „státus aktus” - kötelező, és a benne foglaltak felülvizsgálata szükséges lehet, ha a terület tényleges jogi státusza ellentétes az alapító okirattal. Az osztatlan közös tulajdonban álló telek elidegenítése, értékesítése csak úgy lehetséges, ha minden érintett fél tudomásul veszi a módosítást és az szükséges földhivatali bejegyzésen átmegy. A felülvizsgálati eljárások során a Kúria rávilágított, hogy a közös tulajdon részei nem lehetnek elbirtoklás tárgyai, mert a jogi státuszuk megkérdőjelezi az ilyen jogintézmények alkalmazhatóságát. A parkolóhelyek és teremgarázsok saját helyrajzi számot kaphatnak, de a külső szabadtéri parkolók továbbra is közös tulajdonban maradnak, és csak használati jog értékesítése lehetséges.

tags: #beruhazas #tarsashazi #kozos #tulajdonba

Népszerű bejegyzések:

• Inspiráló kertek és praktikus megoldások
• Az M44 gyorsforgalmi szakaszainak részletes áttekintése
• Felújított 3 szobás nagypolgári lakás Damjanich utca 73-ban Ligetváros
• Luxus a horvát tengerparton
• Juventus Bt. társasházkezelési szolgáltatásai