Bevételnek számít a rezsi közös költség: mikor terheli a tulajdonost vagy az albérlőt?

A közös költség fogalmát és számítási módját a társasházak törvényi keretei határozzák meg, és a mindennapi életben ez a leggyakoribb forrása a vitáknak a lakók és bérlők között. A közös költség a közös tulajdonban tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költségét, valamint a rendes gazdálkodáson felüli kiadásokat foglalja magában. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik.

A közös költség jogi háttere és alapelvei

A közös költség jogi alapját a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Polgári Törvénykönyv adja meg. A törvény szerint minden tulajtársnak joga a közös tulajdon birtoklása és használata, de ez akkor is korlátozható, ha a közgyűlés meghatározza a használat módját. A közös költség tehát a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, hacsak az SZMSZ ettől eltérően nem rendelkezik. A tulajdoni hányad az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett közös tulajdoni hányadot jelenti, és ez alapján történik a kötelezettség megosztása a tulajdonosok között.

Rendes gazdálkodás és felújítás

Felmerül a kérdés, mit értünk a „rendes gazdálkodás” körén felüli kiadások alatt. Ezek közé tartozik például a karbantartás a közös tulajdonban tartott ingatlan állagának és rendeltetés szerinti használhatóságának biztosítása érdekében, megelőző és felújítási jellegű javítások elvégzése, illetve a közösségi berendezések cseréje. Felújítás alatt értjük a teljes vagy részleges felújítást, korszerűsítést is, amelyek az ingatlan állapotát és értékét érintik.

A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodáson felüli kiadásnak nevezünk. Ilyen kiadások olyan fejlesztések, bővítések és átalakítások, amelyek a közös tulajdonban lévő épület vagy egy részének kibővítésével járnak. Ezek vállalása csak közgyűlési egyhangú határozattal lehetséges. A gyakorlatban tehát a költségek besorolása attól függ, céljukra és előirányozottságukra tekintettel nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fent bemutatott kategóriák és definíciók alapján történő elemzés.

Ki fizeti a közös költséget?

Alapesetben a közös költség a tulajdonost terheli, a tulajdoni hányad alapján. Ha az ingatlan albérletben kerül kiadásra, ez a költség általában átterhelődik a bérlőre a rezsi részeként, de ezt előzetesen meghatározva a bérleti szerződésbe kell foglalni. A tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás, amely szerint a használó köteles a közös költség egy részét vagy egészét megfizetni, csak az adott társasház SZMSZ-e és a közösségi határozatok keretei között köthető meg.

A közös költség fizetési kötelezettsége a tulajdonostársra hárul, és a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig fennáll. Amennyiben változik a tulajdonos (eladási vagy adásvételi helyzet), a régi tulajdonos tartozása nem róható át automatikusan az új tulajdonosra. A közös költség behajtása lehet írásbeli emlékeztető, fizetési felszólítás, vagy akár jogi eljárás is, amelynek költségei a tartozót terhelik. A közös költség behajtásának részleteit az SZMSZ és a közgyűlési határozatok rögzítik.

A közös költség tételei és számítása

Az SZMSZ-ben határozzák meg, hogyan számolható ki a közös költség, és mely költségek tartoznak a közös költség körébe. A közös költség összetételébe beletartozhatnak például a közüzemi díjak, a közös ingatlan biztosításának díja, a takarítás költségei, a közös képviselő díja és a felújítási alapba történő befizetések. Ugyanakkor a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi díjak és más szolgáltatások esetében az elszámolás és a fizetés részletei a jogszabályok és az SZMSZ szerint alakulnak.

A közös költség összege nem egyezik automatikusan a tényleges költségekkel, hiszen alapvetően a tulajdoni hányad alapján kerül megfizetésre. Azonban a bérleti jogviszonyban a bérlőre terhelés lehet, hogy a rezsiköltséggel és közös költséggel együtt történik, így a bérlő fizetéseinek összege tartalmazhatja a közös költséget is. A bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás ezt a részletet is érinthetik, és a fizetési feltételek részletesen rögzíthetők a bérleti szerződésben.

A közös költség és a szolgáltatások megosztása

A közös költség megfizetése általában a tulajdonost terheli, azonban albérlet esetén a költség egy része vagy egésze átterhelhető a bérlőre. Ezt a gyakorlatban gyakran a rezsiköltség részével és a közös költség elemeivel összefüggésben szabályozzák. A bérlőre arányosan hárított költségek közé tartozhat például a szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takarítás költségei és egyéb közüzemi tételek, amennyiben ezek egyértelműen a lakás használatával kapcsolatosak és a megszabott feltételek szerint kerülnek áthárításra.

Ugyanakkor a szabályozás kivételeket is tartalmaz: például a közös képviselő díjazása, a társasház biztosítási és takarítási díja, illetve a felújítási alapba való befizetések nem tartoznak automatikusan a bérlőre, és ezek részben vagy egészben a tulajdonos viselésében maradnak. A tényleges költségátterhelésről a szerződés és az SZMSZ határozza meg részletesen, hogy mikor és milyen formában kerülhet rá a bérlő.

Adózás és bevétel-megállapítás a bérbeadás esetén

Ha valaki albérletet ad ki, a bevétel után adókötelezettség keletkezik. Magyarországon a személyi jövedelemadó adóelőleget írt elő negyedévente, és a bevételhez kapcsolódó költségek levonhatók. A bevétel és költségek alapján kerül kiszámításra a tényleges jövedelem, amely után adóznia kell a magánszemélynek. A bevételnek minősül például a bérleti díj, a közös költség, a felújítási alapba fizetett összeg, a társasházi biztosítás és takarítás díja, valamint a közös költség, ha ezek közvetlenül a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódnak.

A bevételből levonható költségek között szerepelnek például a rezsiköltségek, a karbantartás és felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés. Bizonyos esetekben a bérbeadó más településen bérelt ingatlan díjait is levonhatja, amennyiben a feltételek teljesülnek (például a bérlés időtartama meghaladja a 90 napot, és a költséget igazoltan viseli). A 90 napos szabály és az adókedvezmények részletei a Szja törvény 17. §-a és kapcsolódó mellékletei szerint értelmezendők.

A közös költségre és a bérbeadásból származó bevételekre vonatkozó adózási szabályok összetettek és gyakran függnek a konkrét körülményektől, például attól is, hogy a bérleti díj tartalmazza-e a rezsit vagy sem, és hogy a közüzemi díjak átkerülnek-e a bérlőre közvetlenül vagy sem. A kedvező adózási feltételek közé tartozhatnak azok a helyzetek, amikor a fogyasztásmérők által mért összegek arányosan áthárításra kerülnek a bérlőre, és a közvetített szolgáltatások fogalmának megítélése eltérő lehet a helyi jogszabályok és az adózási gyakorlat szerint.

Számlázás és adószám kérdése

Mivel az ingatlan-bérbeadás gyakran áfamentes tevékenység, nem kötelező számlát kiállítani, elegendő lehet számviteli bizonylat. Az adószámra akkor van szükség, ha a bérbeadó egyéni vállalkozó vagy ha áfás tevékenységbe vonja be a bérbeadást, például garázs bérbeadása esetén. Az adószám igénylése a T101 jelű adatlapon történik, leggyakrabban az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA). A számlázási és nyugtázási kötelezettség attól függ, hogy áfás tevékenységről van-e szó, és hogy az ingatlan bérbeadása mely adózási formához kötött.

Az adózási szabályok között különbséget kell tenni a közvetített szolgáltatások és a közvetlenül a bérbeadóról a bérlőre arányosan áthárított díjak között. Bizonyos esetekben a közös költség arányos áthárítása nem tekinthető közvetített szolgáltatásnak, és a számlázási gyakorlatra, valamint az adóalapra más előírások érvényesek. A közös költség összege és összetétele tehát döntően a jogszabályok és az SZMSZ által meghatározottak szerint alakul.

Gyakorlati tippek a jobb egyeztetésért

Az előzetes megegyezés a kulcs: a közös költség terhét és annak megosztását mindig érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni, hogy később ne legyenek jogi viták.
Vizsgálja meg a beszámolási és költségvetési kötelezettségeket: az éves költségvetési javaslat és az elszámolás elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
Figyeljen a felújítási alapra és a rendes gazdálkodáshoz képest felmerülő kiadásokra: ezek meghatározása és jogosultságai meghatározóak lehetnek a költségek viselésében.
Tartsa szem előtt az adózási kereteket: a bérbeadásból származó bevétel és költségek közterheinek megállapítása a Szja törvény szerint történik, és az eljárásokban a részletek kulcsfontosságúak.

társasházi közös költség vizuális áttekintés

tags: #bevetelnek #szamit #a #rezsi #kozos #koltseg