Közös tulajdonú ingatlanban történő használat és a többlethasználati díj adókötelessége: jogi útmutató
A polgári jog szabályai szerint a tulajdonostárs szerződés nélkül is érvényesíthet használati díjat, melyet a gyakorlatban többlethasználati díjnak nevezünk. Ennek az igénynek több egyidejű feltétele van. Szükséges az, hogy a másik tulajdonos a lakást a tulajdoni hányadát meghaladóan, kizárólagosan használja, és a használati díjat igénylő tulajdonostársat a használatból ténylegesen kizárja. Ha az igénylő minden különösebb ok nélkül nem használja a lakást, az önmagában tipikusan nem alapoz meg díjigényt.
A „bérleti díj” kifejezés jelen esetben nem pontos: bérleti díjhoz bérleti szerződésben megtestesülő bérleti jogviszony szükséges. Esetünkben nem erről, hanem olyan használatról van szó, melynek keretében az egyik tulajdonostárs többet használ az őt megillető résztől. A bírói gyakorlat szerint, közös tulajdon esetén többlethasználati díj csak akkor jár, ha az egyik tulajdonostárs a másik tulajdoni hányadát meghaladó részt kizárólagosan használja, és a másikat a használatból elzárja.
Ha a felek nem tudják egymás között rendezni a helyzetet, bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon bírósági megszüntetését. Ebben az esetben a bíróság szünteti meg a közös tulajdont. Lehetséges megoldás, hogy az egyik fél tulajdonába adja a másik tulajdoni illetőségét, meghatározott megváltási ár ellenében. Ha ez nem reális lehetőség, akkor a bíróság elrendelheti az ingatlan értékesítését, vagyis árverés útján történő közös tulajdon megszüntetését. A bírósági gyakorlat szerint árverés elrendelésekor a bíróság a körülményekhez igazodóan rendelkezhet a bennlakó tulajdonostárs kiköltözéséről is.
A többlethasználati díj iránti igényről is a bíróság dönthet. Az igénylőnek kell bizonyítania a jogalap és az összeget is. A bíróság vizsgálja, hogy megvalósult-e a többlethasználati díjat igénylő elzárása az ingatlantól. Elvileg a kialakult helyzet akár évekig fennmaradhat, mert a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk alapján használati jogosultság illeti meg, és a közös tulajdon ténye összeköti a feleket, a helyzet rendezéséig. A fentiekből is megállapítható, hogy a helyzet rendezése bonyolult jogi eljárás, így célszerű annak megoldásához ügyvédi közreműködést igénybe venni.
Gyakorlati kérdések és válaszok
- Jogos-e többlethasználati díj, ha az egyik tulajdonostárs használja az egész ingatlant a tulajdoni hányadát meghaladóan?
Igen, ha a használat kizárólagosan történik, és a másik tulajdonostársat kizárják a használatból. Ebben az esetben a kizáró fél jogosult lehet többlethasználati díjra.
- Mi a mérce a többlethasználati díj összegének meghatározásakor?
A bírói gyakorlat az adott dolog piaci bérleti díjának arányos részéből indul ki, de minden körülményt figyelembe vesznek: a dolog fekvése, műszaki állapota, felszereltsége, beosztása, a helyiségek száma és egyéb körülmények. A használati díj megfizetése a tényleges használat arányában történik.
- Mikor nem jár többlethasználati díj?
Nem jár annak a házastársnak, aki a lakáshasználati jogával önként felhagyott és az ingatlan terheit sem viseli. Ha valaki kényszerítő ok nélkül elköltözik, és nem használja tovább a lakást, ezt a díjat nem követelhetik tőle.
- Mi a különbség a lakáshasználati jog ellenértéke és a többlethasználati díj között?
A lakáshasználati jog ellenértéke a bontóperben kerül megállapításra, és az utolsó közös otthon elhagyásának egyszeri ellenértékét jelenti. A többlethasználati díj időszakos pénzbeli kiegyenlítés, amelyet a bent maradó fél a tulajdoni hányadán túl történő használatért fizet.
Nagy jelentőségű lehet, hogy a felek megállapodással rendezik a használatot a közös tulajdon megszüntetéséig vagy akár a későbbi megállapodásig. A megállapodás lehetővé teszi a fizetési kötelezettségek és a használat megosztását, és válás esetén különösen gyakori, hogy a felek előzetesen szerződésben vagy bontóperben egyeztetik a lakás használatának rendezését.
A bevett bírói gyakorlat szerint a többlethasználati díj összegének meghatározása attól is függ, hogy a felek milyen módon rendezték a használatot a bontóperben: ha az egyezség kizárólagos használatot adott meg az egyik félnek, a díj minden esetben a piaci érték alapján számítandó. A PK állásfoglalás és a Kúria joggyakorlatának megfelelően a többlethasználati díj főként több tényező együttes mérlegelésén alapul.
Érdekellentétek rendezése és jogi út
Ha vita lép fel a közös tulajdon használatáról vagy annak megosztásáról, a jogi úton történő rendezés lehetőségei közé tartozik a közös tulajdon megszüntetése, illetve az ingatlan értékesítése. A bíróság dönthet a bennlakó tulajdonostárs kiköltözéséről vagy a közös tulajdon megszüntetéséről egy értékesítés útján. A többlethasználati díj iránti igény érdemi vizsgálatot kíván, a jogosultság és az összeg egyaránt bizonyításra kerül.
Rövid áttekintés:
- A többlethasználati díj csak akkor jár, ha az egyik tulajdonostárs kizárólagosan használja a nagyobb részt, és a másik használatát kizárja.
- A díj összege piaci bérleti díj arányos részéből indul ki, és több tényező alapján kerül megállapításra.
- Ha a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság megszüntetheti a közös tulajdont és elrendelheti az ingatlan értékesítését, vagy más módon rendezheti a hasznosítást.
A szakmai tanácsadás és jogi képviselet érdekében érdemes konzultálni egy válóperre specializálódott ügyvéddel, aki a megoldási lehetőségeket a konkrét körülmények fényében értékeli. Ha ismerni szeretné a valós lehetőségeit, vagy határozott polgári jogi képviseletre vágyik, kérjen konzultációt a szakértőktől.
tags: #birosag #alral #megitelt #lakas #tobbleti #dij