Árveréses ingatlanvásárlás jogi és gyakorlati útmutató a bírósági végrehajtáson alapuló tulajdonszerzésről
Összegyűjtöttük, hol találhatóak árverési hirdetések. Nem csak az ingatlanhirdetési portálokat böngészve találhatsz álmaid otthonára! Manapság egyre gyakoribb, hogy az állam, az önkormányzatok, vagy a végrehajtói kar által meghirdetett árverésen próbálnak lakóingatlanhoz jutni a lakáskeresők. A Polgári Törvénykönyv alapján a hatósági árverés útján, jóhiszeműen szerzett ingatlan kapcsán a nyertes tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Hatósági árverés esetén az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
Ki hirdet árveréseket és mik a fő különbségek?
A Magyar Állam tulajdonát jelentő vagyontárgyakat kezelő Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. árverései közvetlenül érinthetik a lakóingatlanokra vágyókat. A legfontosabb különbség, hogy az árverési vételt megelőzően nincs minden esetben lehetőségünk arra, hogy a kiszemelt ingatlant előzetesen megtekintsük és alaposan megvizsgáljuk, a tulajdonossal az ingatlan tulajdonságait részletesen megismerhessük. Sokszor a lakásokat csak külső megtekintéssel, a beltér ismerete nélkül tudjuk majd megvenni. Néha nyílik csak lehetőség arra, hogy a tulajdonossal egyeztetve be tudjuk járni a lakást.
A licitet megelőzően az árverésre regisztrálnunk kell és egy árverési biztosítékot kell előzetesen befizetnünk. Ez a garancia arra, hogy az eredményes licitálásunk esetén valóban ki fogjuk fizetni a teljes vételárat. Ha ezt elmulasztjuk, a biztosítékot elveszítjük. A bejegyzések szerint az árverések során az elektronikus rendszer vízióit is használják, amelyet a végrehajtók és érdeklődők érhetnek el az interneten keresztül.
Az elektronikus árverés bevezetése és működése
A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara az elektronikus árverési rendszert működteti. Az elektronikus árverés 2009 óta zajlik, és a rendszer célja a végrehajtások hatékonyságának növelése, hogy több ember vehessen részt belőle. Ingatlanok esetében 2009 óta általános gyakorlat, hogy az árverések elektronikus formában zajlanak, a licitnaplók és a vételi ajánlatok nyilvántartásba kerülnek. A licitnapló megtekintésével követhető, hogy az adott árverésen milyen ajánlatokat tettek, és mi az aktuálisan legmagasabb összegű ajánlat.
Az elektronikus árverésen való részvételhez regisztrálni kell az árverezők elektronikus nyilvántartásába, amelyhez személyes adatok igazolása, az elfogadott felhasználói szabályzat és egy 6000 Ft eljárási díj megfizetése szükséges. A regisztráció határozatlan időre szól, és feljogosítja az érdekeltet az adott árverésen való részvételre, amennyiben a becsérték 10%-át megfizeti előlegként a végrehajtónál.
Hogyan zajlik az eljárás a végrehajtási rendszeren keresztül?
A végrehajtó a végrehajtás megkezdésekor átadja az adósnak a végrehajtható okiratot, és felhívja az azonnali teljesítésre. Ha az adós távolléte miatt az okiratot nem lehetett átnyújtani, ezt a jegyzőkönyv rögzíti és postán kézbesítik. A fokozatosság elve értelmében a pénzkövetelést elsőként a rendelkezésre álló pénzeszközökből - például munkabérből vagy bankszámla terhére - kell behajtani, majd a többi vagyontárgy következik, ha ez rövid időn belül nem megoldható.
A végrehajtás során a végrehajtó a jogsértések elkerülése érdekében működik együtt az adóssal és a végrehajtást kérővel; szükség esetén felfüggesztheti a végrehajtást is méltányolható körülmények alapján. Az elektronikus árverés bevezetésének célja a hatékonyság növelése és a szélesebb körű részvétel lehetővé tétele, hogy a vagyontárgyak gyorsabban és igazságosabban kerüljenek értékesítésre.
Gyakorlati szempontok árverés előtt és alatt
Az árverés nyertesének az ingatlan vételárát 15 napon belül át kell utalnia a végrehajtó megadott bankszámlájára. A végrehajtás alatt álló ingatlan vásárlása esetén előfordulhat, hogy nem lehet teljes mértékben megvizsgálni a műszaki állapotot vagy a beépített jogokat (például haszonélvezeti jogokat). A jogi állapot ellenőrzése kiemelten fontos: mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, és beköltözhető-e a ingatlan. Egyedi haszonélvezeti jogot is tiszteletben kell tartani az új tulajdonos részéről.
Figyelembe kell venni, hogy az adóssal (vagy a végrehajtást kérőkkel) történő előzetes egyeztetés nélkül nem minden esetben érhető el adásvétel útján történő megszerzés, és gyakran szükség van a végrehajtó bevonására az adásvételi szerződésbe foglaláshoz. A végrehajtáshoz való hozzájárulás feltételeit minden esetben alaposan át kell nézni, mivel az érdekeik ellentétesek lehetnek.
Gyakorlati lehetőségek és alternatívák
Nem csak árverésen keresztül lehet végrehajtás alatt álló ingatlant megszerezni. Lehet közvetlen adásvétel az adóssal és a végrehajtást kérőkkel kötött egyezség alapján, amelyet a végrehajtó foglal okiratba. A végrehajtási eljárások jogi keretei között a törvényi határidők és jogorvoslatok is szigorúak: jogorvoslati lehetőségek a peres felek részére, például fellebbezési jog.
Ha az adós lakóingatlanával szemben végrehajtás indul, akkor fontos, hogy időben lépj, mert a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényben rövid és jogvesztő határidők találhatóak. Bizonyos esetekben a végrehajtást felfüggesztheti a bíróság például szerződés érvénytelensége iránt indított peres eljárás esetén, vagy méltányolható körülmények igazolása esetén.
Gyakorlati útmutató az érdeklődőknek
- A részvételhez először regisztrálni kell a végrehajtók árverési rendszerébe, amit bármelyik önálló bírósági végrehajtónál megtehetsz.
- Egy konkrét árverésen való licitáláshoz előleg is át kell utalnod a végrehajtó számlájára.
- Banki finanszírozás megfontolása árverés esetén általában nem eredményes, mivel 15 napon belül kell átutalni a teljes vételárat.
- Előzetesen gyakran nincs lehetőség az ingatlan részletes megtekintésére vagy bejárására, ezért jogi és jogi állapot ellenőrzése kiemelten fontos.
- Az árverés nyertese az ingatlan jogi tulajdonjogát a jegyzőkönyv aláírása utáni időszakban szerzi meg, azaz a bejegyzés az ingatlannyilvántartásba ekkor történik meg.
Rövid összegzés a végrehajtási eljárásról
Az árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant. Az árverés előtt fontos a jogi állapot vizsgálata és annak megértése, hogy mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, illetve hogy beköltözhető vagy lakottan szerezhető-e meg az ingatlan. A végrehajtási eljárás során a végrehajtó által elkövetett jogszabálysértés esetén előfordulhat, hogy az ingatlanárverési hirdetmény törlésre kerülhet.
Gyakorlati tipp a jobb döntéshez
Ha végrehajtási eljárásban vásárolsz ingatlant, mindig vizsgáld meg az ingatlan jogi állapotát és a bejegyzett jogok fennállását. Legyen világos, mennyi tulajdoni hányad kerül árverésre, és fontos, hogy beköltözhető-e az ingatlan. Ha lehetséges, egyeztess az adóssal és a végrehajtókkal egy lehetséges adásvételről, amely során a tulajdonjog átkerülhet az adásvétel útján. A nyereményes vétel esetén a legfontosabb a jogi és pénzügyi határidők pontos betartása, hogy elkerüld a jogvesztő határidőket.
| Szempont | Jó tanács |
|---|---|
| Regisztráció | Regisztrálj az árverezők elektronikus nyilvántartásába az önálló bírósági végrehajtó irodájánál. |
| Előleg | Fizesd be az előleget a becsérték 10%-ának megfelelő összegben a licit megkezdése előtt. |
| Megtekintés | Előzetes belépés gyakran nem lehetséges; ennek megfelelően alapos jogi állapot-vizsgálat szükséges. |
| Vételár | Az árverés nyertese 15 napon belül köteles átutalni a teljes vételárat a végrehajtó bankszámlájára. |
tags: #birosagi #arveres #ingatlan #peren