Bírósági határozatok és a társasházi közgyűlési határozatok megtámadása
A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. Határozatai a közösség működését és a tulajdonostársak jogait, kötelezettségeit alakítják. Ezek a döntések azonban nem minden esetben jogszerűek. A társasházi közgyűlési határozatok érvénytelensége összetett jogi kérdés, amelynél az eljárási és az anyagi jogi szabályok egyaránt döntő jelentőségűek.
Kinek van joga bírósághoz fordulni?
A törvény, ellentétben a jegyzői eljárással, kizárólag a tulajdonostársak számára biztosítja a bírósági utat a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében, bérlő, haszonélvező, lízingbevevő, szívességi lakáshasználó erre nem jogosult. A bírósági megtámadásra - főszabályként - a tulajdonostárs jogosult, a bérlő, a használó vagy a haszonélvező önmagában nem. Bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül, amennyiben a közgyűlés vagy a közös képviselő határozata, illetve intézkedése jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.
Határidők és eljárási követelmények
A Társasházi törvény szerint a keresetet a határozat meghozatalától számított 60 napon belül kell benyújtani. A jogalkalmazásban rögzült, hogy a határidő elévülési jellegű, a 60 napot alapvetően tartani kell, és csak menthető ok esetén jöhet szóba az elévülés nyugvása. A határidő nem jogvesztő, a perindítás késedelmének kimentésére alkalmas ok, ha a tulajdonostárs a közgyűlés időpontját követően jut hozzá azokhoz az okiratokhoz (közgyűlési jegyzőkönyv, jelenléti ív stb.), amelyekre a keresetét alapíthatja, és amelyek egyébként a társasház tisztségviselőinek birtokában vannak. Ez esetben a 60 napos határidő az iratok felperes részére történő átadását követő napon kezdődik.
A bíróság a közgyűlési határozat jogszabálysértését nem észleli hivatalból, ezért a felperesnek a keresetlevélben pontosan meg kell jelölnie az érvénytelenségi okokat és azok tényalapját. A Ptk. alapján a feleket együttműködési kötelezettség terheli, ezért célszerű írásban kikérni a határozat szövegét, a jegyzőkönyvet, a jelenléti ívet és a szavazati arányokat, és rögzíteni a meghívás, valamint a kézbesítés körülményeit.
Mi minősül érvénytelenségi oknak?
A közgyűlési határozat akkor érvénytelen, ha az bármely jogszabály - akár helyi önkormányzati rendelet -, az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat rendelkezésével ellentétes, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Fontos hangsúlyozni, hogy nemcsak a társasházi törvény (Tht.) megsértése vezethet érvénytelenséghez. A törvény külön hangsúlyozza a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét.
Formai okokból érvénytelennek tekinti a bíróság a közgyűlési határozatokat abban az esetben, ha a közgyűlés összehívására (meghívó tartalma, elküldése és a közgyűlés időpontja közti időköz be nem tartása stb.,) illetve megtartására (határozathozatalhoz szükséges jelenlét mértéke, napirend betartása stb.) vonatkozó eljárási szabályokat nem tartják be. A meghívónak minden esetben konkrétan és egyértelműen kell megjelölnie azokat az ügyeket, amelyekről a közgyűlés dönteni fog.
A kisebbség jogos érdekeinek sérelme
A kisebbség jogos érdekének sérelme nagyfokú körültekintést igényel. Nem bármely kisebbségi érdeksérelem vezet a határozat érvénytelenségére, csak a kisebbségben maradt tulajdonostársak jogos érdekének lényeges sérelme, mi több, e körülményre alappal csak az hivatkozhat, aki azt elszenvedi, akit az adott határozat ténylegesen hátrányosan érint. Más helyett tehát fellépni még akkor sem lehet, ha és amennyiben az érdeksérelem nyilvánvaló. A Kúria gyakorlata szerint például aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására.
Az érvénytelenség megállapításának gyakorlati elemei
A közgyűlés csak akkor hozhat érvényes határozatot, ha a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada eléri a törvényben vagy az SZMSZ-ben előírt mértéket. Amennyiben egy tulajdonostárs nem személyesen vesz részt a közgyűlésen, a nevében eljáró személynek érvényes meghatalmazással kell rendelkeznie (Tht. 47-49.).
A Ptk. alapján a feleket együttműködési kötelezettség terheli, ezért célszerű írásban kikérni a határozat szövegét, a jegyzőkönyvet, a jelenléti ívet és a szavazati arányokat, és rögzíteni a meghívás, valamint a kézbesítés körülményeit. Általában nem ad alapot kimentésre, ha a tulajdonostárs a közgyűlésen a határozathozatalban részt vett, az egyszerű megfogalmazású határozatot hallhatta és megérthette, azonban a kereset benyújtásához szerette volna a határozatot írásba foglalva megkapni, de a jegyzőkönyvet későn kapta kézhez. Ha viszont a határozat hosszú, bonyolult megfogalmazású, hallás után nem érthető, vagy nem jegyezhető meg, a jegyzőkönyv késedelmes megküldése menthető oknak tekinthető.
A jegyző szerepe és hatásköre
A jegyző ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és módosításai, közgyűlési határozatai megfelelnek-e a jogszabályoknak és az alapító okiratnak, szervezeti-működési szabályzatnak, működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. Következésképpen törvényességi ellenőrzés alá nem tartoznak azok az ügyek, amelyekben bírósági, hatósági eljárásnak van hely, nem alkalmas egyéni jogsérelem orvoslására vagy egy konkrét helyzet megoldására.
Amikor azonban a kérelem arra hivatkozik, hogy a társasházközösség határozata vagy a szervezeti-működési szabályzat valamely rendelkezése a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a jegyző vizsgálhatja az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat és azok módosítása, illetve a társasház-közösség működése, közgyűlési határozata megfelelőségét, és ha megítélése szerint a bejelentés valóban ilyen körülményeket tár fel, ő maga is pert indíthat - de nem köteles - a polgári bíróság előtt. A jegyző eljárása egyebekben hivatalbóli, azaz általa bármikor, bejelentés hiányában is megindítható.
Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat vagy azok módosítása, a társasház-közösség működése vagy a közgyűlés határozata nem felel meg a jogszabályoknak, az alapító okiratnak vagy a szervezeti-működési szabályzatnak, vagy a társasház-közösség működése bármely okból nem felel meg a közgyűlési határozatokban foglaltaknak, köteles a társasház-közösséget felhívni a működés törvényességének helyreállítására a kifogásolt jogszabálysértés megjelölésével, és a megszüntetés módjával.
A bíróság szerepe és korlátai
A bíróság alapvetően három esetben avatkozhat be a társasház életébe, így a tulajdonviszonyokkal kapcsolatosan, a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása során, végül a jegyző keresete alapján. A bíróság azonban nem rendelkezik teljeskörű beavatkozási joggal: a bírósági gyakorlat következetes abban, hogy nem kötelezheti a társasházat valamely szabályzat megalkotására, módosítására, nem változtathatja meg a közgyűlés határozatát, nem szüntetheti meg a közös képviselő, az intézőbizottsági vagy számvizsgáló bizottsági tagok jogviszonyát, és nem is létesíthet ilyen jogviszonyt.
Fontos hangsúlyozni, hogy a bíróság a közgyűlési határozat jogszabálysértését nem észleli hivatalból, ezért a felperesnek a keresetben pontosan meg kell jelölnie az érvénytelenségi okokat és azok tényalapját. A Kúria döntései és egyetemes gyakorlata konkrét iránymutatást adnak arra nézve, mikor állapítható meg a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme, és milyen körülmények tekinthetők menthető oknak a határidő megtartásának elmulasztása esetén.
Időbeli elhatárolások egyszerűen magyarázva! | Pallas 70
Gyakorlati tanácsok tulajdonostársaknak
- Kérje írásban a közgyűlési jegyzőkönyvet, a jelenléti ívet és a határozat szövegét, valamint a szavazati arányok dokumentációját.
- Ha a meghatalmazott jár el a nevében, ellenőrizze a meghatalmazás érvényességét.
- Ha késve kapja meg az iratokat, mérlegelje a határidő kimentésére vonatkozó lehetőségeket és a jegyzőkönyv bonyolultságát.
- Jogvita esetén pontosan jelölje meg a keresetben az érvénytelenségi okokat és azok tényalapját.
- Tájékozódjon arról, hogy a jogsértés nem tartozik-e más hatóság (pl. építésügy, adóhatóság, rendőrség) hatáskörébe, mert ilyen esetekben a jegyző törvényességi ellenőrzése korlátozott lehet.
Perek és jogorvoslatok különös szabályai
A közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben hozott jogerős határozat ellen nincs helye felülvizsgálatnak, ha a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Nincs helye felülvizsgálatnak, ha a társasház tulajdonostársi közösségének szervei által hozott határozatok megtámadása iránti perben az elsőfokú bíróság ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta. A Kúria álláspontja szerint a felülvizsgálati kérelem érdemben nem bírálható el ilyen esetben.
A perújítási indítványban megjelölt új bizonyíték önmagában a perújítás elrendelését nem eredményezheti; ehhez az is szükséges, hogy az új bizonyíték a perújítási cél elérését is valószínűsítse.
| Kérdés | Fő szabály |
|---|---|
| Kereseti határidő | 60 nap a határozat meghozatalától |
| Kinek jár per? | tulajdonostársak (nem bérlő, nem haszonélvező stb.) |
| Jegyző szerepe | Törvényességi ellenőrzés; szükség esetén perindítás |
| Bíróság korlátai | nem hozhat szabályzatot, nem létesíthet jogviszonyt |
A társasházak sajátosságai iránt a jogalkotó sem közömbös, így a törvényes működést, amennyiben a közgyűlés arra nem képes, vagy maga a közgyűlés jogszabálysértő eredményre jut, két jogintézménnyel kényszeríti ki: a jegyzői törvényességi ellenőrzéssel és a bírósági eljárással. A bírósági gyakorlat és a Kúria döntései fontos támpontot adnak a jogérvényesítés lehetőségeiről és korlátairól.
tags: #birosagi #hatarozatok #tarsashaz