A birtokbaadás végrehajtási eljárásban: tudnivalók és teendők
A bírósági végrehajtás szabályait az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) tartalmazza. Amennyiben a végrehajtást kérő ismeri az adós bankszámlaszámát, vagy munkáltatóját [ellátmányát folyósító szervet (pl. Nyufig)], kérheti átutalási végzés, vagy letiltó végzés kibocsátását is. A végrehajtást kérő, az adós, más érdekelt, akinek a jogát vagy jogos érdekét a végrehajtó intézkedése, illetőleg intézkedésének elmulasztása sérti, végrehajtási kifogást terjeszthet elő, amit a végrehajtónál kell benyújtani. A végrehajtó köteles azt a végrehajtást foganatosító bírósághoz továbbítani.
Az ingatlanvásárlás (vagy bérbeadás) folyamatának egyik legfontosabb, mégis gyakran elhanyagolt lépése a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése. Ez a dokumentum rögzíti az ingatlan állapotát az átadás-átvétel pillanatában, és védelmet nyújt mind az eladónak/bérbeadónak a későbbi vitákkal szemben. A birtokbaadás avagy kulcsátadás jogi jelentőségét az adja, hogy a birtokátruházás napjától kezdve jogosult a vevő az ingatlan használatára (azaz beköltözhet), szedi az ingatlan hasznait (ő adhatja bérbe), viseli terheit (fizeti az adókat a következő adóévtől), átírhatja a közműveket. Innentől a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Fontos tudni, hogy az eladó viseli a birtokátruházással kapcsolatos költségeket, tehát a lakás céljára vásárolt ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele (szükség szerint kiürítés, kitakarítás) akkor is az ő feladata, ha azt az adásvételi szerződés nem rendezi.
Birtokba adás esetén a felek az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv kitöltésekor, vagyis pontosabb kifejezéssel élve a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítik a mérőórák állását (gyári számukat) is, ami alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását. A birtokbaadásra általában közvetlenül a vételár megfizetését követően kerül sor. A birtok átadásának pontos időpontját (adott esetben azt is, hogy ki jogosult képviselni a feleket) célszerű jó előre rögzíteni.
A birtokbaadási jegyzőkönyvet mind az eladónak, mind a vevőnek (vagy a meghatalmazott képviselőjüknek) alá kell írnia, de nem kizárt, hogy a feleket meghatalmazott, például egy családtag képviselje. Jó ha a birtokbaadási jegyzőkönyvben szerepel az ingatlan helyrajzi száma is.
A birtokbaadási jegyzőkönyv fontossága
A birtokbaadási jegyzőkönyv minél részletesebb felvétele azért is fontos, mert később ez alapján fogjuk tudni igazolni, hogy a lakást, vagy házat a teljes vételár megfizetését követően milyen állapotban vettük át. Ha bármilyen hibát találunk, például repedést a falon, csöpögő csapot, nem működő konnektort, akkor azt mindenképpen írjuk bele ebbe az okiratba.
Hogy az ingatlan birtokba adását követően mit követelhet a vevő az eladótól, arról a szavatosságról szóló cikkekben lehet tájékozódni.
A jegyzőkönyv tartalma: közüzemi mérőórák
Az olyan közművel kapcsolatos témák, mint a tartozásmentes állapot igazolása, vagy a közművek átírása, az eladó és a vevő számára egyaránt fontos szempontok a szerződéskötés, de még gyakrabban a birtokjog átadása során. Ezeknek az ügyeknek az alapos megfontolása elengedhetetlen ahhoz, hogy se az eladó, se a vevő ne szembesüljön nem várt problémákkal. A közös költség tartozás igen gyakran okoz fejfájást a birtokba adás során, ezért társasházi lakás vásárlása esetén érdemes a közös képviselővel jó előre egyeztetni ezekről az ügyekről is.
A közüzemi szerződések átírásakor gyakran kérik a szolgáltatók az ingatlan tulajdoni lapját, hogy így ellenőrizzék, hogy a vevő jogosult az átírásra. Az adásvételi szerződés és az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv bemutatása elegendő a tulajdoni lap kiváltására, hiszen birtokbaadáskor a tulajdoni lap még csak széljegyen szokta jelezni a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét.
Ami még fontos a birtokbavétel során: kitakarítás, kiürítés
Már a szerződés tárgyalása alatt érdemes átgondolni, hogy amint eljön az ingatlan birtokbaadás időpontja, milyen állapotban szeretnénk átvenni a lakásunkat. Az eladó felelős a kiköltözésen túl a birtokbaadással kapcsolatos összes költségért, tehát alapesetben ő fizeti a kitakarítás és kiürítés költségeit is. Ha azonban mégis egy lomokkal teli, kitakarítatlan lakással találjuk szembe magunkat, akkor a vételár megfizetését követően sokat már nem tehetünk. Ha ez nem felel meg az elképzeléseinknek, célszerű előre egyeztetni az eladóval, hogy pontosan mire köteles a birtokjog átadását megelőzően. Fontos az esetlegesen felmerülő további költségek miatt is tisztázni a birtok átadásának feltételeit, hiszen a használt lakás adásvétele esetén nem ritka, hogy a lakáskiürítés területhasználati engedély igénylésével, konténerbérléssel jár. Ha előre nem tisztáztuk a birtok átadásának feltételeit, ezt követően legalább a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítsük az ingatlan állapotát, őrizzük meg a kiürítéssel, kitakarítással kapcsolatos számláinkat, blokkjainkat, esetleg a felek nyilatkozatát arról, hogy ki-milyen állásponton van és kérjük ügyvéd tanácsát!
A birtokbaadás időpontja
A birtokbaadás időpontját a legtöbb ingatlan adásvételi szerződés a vételár rendezését követő, maximum 10 napos határidőben állapítja meg. Ha az eladó nem tud időben kiköltözni, vagy kiüríteni a lakást, a vevő használati díjra tarthat igényt, amit sok szerződés összegszerűsít is.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján, ha az eladó az ingatlan birtokát már a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő ettől a naptól kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és az ingatlanban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
Ritka, hogy a birtokbaadás a vételár kifizetése előtt megtörténjen, hiszen az eladók általában tartanak tőle, hogy ezáltal csökkenne a vevők fizetési hajlandósága. Az pedig a vevők érdekeivel lenne ellentétes, ha az átadás nem történne meg a vételár megfizetését követő pár napon belül.
Végrehajtási árverésen történő ingatlanvásárlás
Az árverésen történő ingatlanszerzés különleges szabályok szerint történik, és érdemes felkészülni a lehetséges nehézségekre. A végrehajtási eljárás akkor indul, amikor valaki nem fizeti a tartozását. A hitelező kérheti a bíróságtól a tartozás behajtását. Ilyenkor az adós vagyontárgyait értékesíthetik.
A magyar bírósági végrehajtói kar központi szerepet játszik. Ők végzik a végrehajtási feladatokat országszerte. Minden végrehajtó hivatalos megbízással rendelkezik, és szakképzett jogász. A végrehajtónak széles jogköre van a végrehajtás során: megtekintheti az adós vagyonát, lefoglalhatja és értékesítheti azt. Köteles tájékoztatni az érintetteket a folyamatról, általában 15 napon belül értesítenie kell a feleket.
#03 Ingatlan árverési vétel - az MBVK⚖️ rendszerének bemutatása egy éles árverésen keresztül!!! 🏠🎙️
Az árverés útján történő ingatlanszerzés több lépcsős folyamat. Először regisztrálnia kell árverési résztvevőként, majd leadhatja ajánlatát. A folyamat átlátható és nyilvános. Bárki részt vehet, aki megfelel a feltételeknek. Az árverési jegyzőkönyv rögzíti a részleteket.
A végrehajtási árverésen való részvételhez teljesítenie kell bizonyos feltételeket. Először biztosítékot kell letétbe helyeznie, ami általában a kikiáltási ár 10%-a. Ha nyertes ajánlattevő lesz, azonnal fizetnie kell. A vételár egy részét már az árverésen rendeznie kell.
Az árverésen szerzett lakás tulajdonjogának átruházása automatikusan megtörténik. A végrehajtó kiállítja az átruházó okiratot, amelyet benyújtják a földhivatalhoz. Az átruházás nem azonnali folyamat, néhány hét vagy hónap is eltelhet. Addig türelmesnek kell lennie. A földhivatali bejegyzés után válik jogerőssé a tulajdonváltás.
Az ingatlant érintő terhek és korlátok
Az ingatlant érintő terhek és korlátok befolyásolhatják vásárlását. Jelzálogjog, szolgalmi jog, egy haszonélvező vagy egyéb terhek súlyosbíthatják a helyzetet. Ezekről előzetesen tájékozódnia kell. Egyes terhek átszállnak az új tulajdonosra, például a közüzemi tartozások vagy a társasházi díjhátralék. Ezért alaposan vizsgálja meg az ingatlan jogi helyzetét.
Az árverésre kerülő ingatlanok értékelése
Az árverésre kerülő ingatlanok értékelése kulcsfontosságú. A szakértői értékelés meghatározza a kikiáltási árat, ez azonban nem mindig tükrözi a valós piaci értéket. Tekintse meg személyesen az ingatlant, ha lehetséges. Ellenőrizze az állapotát és a környéket. Hasonlítsa össze hasonló ingatlanok áraival.
Az árverésen szerzett ingatlan birtokbavétele
Az árverésen szerzett ingatlan birtokbavétele több lépést igényel. Először meg kell várnia a tulajdonjog átírását. A végrehajtó egyik feladata az ingatlan lakatlan állapotban történő átadása. A végrehajtó értesíti a lakókat a kiköltözési határidőről. A vevő a kiköltözési határidő lejárta után vehet birtokot. Ha az árverési vevő türelmetlen, problémákba ütközhet.
A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban valaki jogosulatlanul tartózkodik. A végrehajtási törvény előírása szerint az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek kötelesek az árveréstől számított 30 napon belül elhagyni az ingatlant. Ha a fenti határidőn belül az adós nem költözik ki az ingatlanból, az árverési vevőnek két lehetősége is van.
A kiköltözési határidő lejártát követő 15 napon belül kérheti az ingatlan birtokba adását a végrehajtótól. A végrehajtó a jegyző részére megküldött tájékoztatástól számított 60 nap elteltével intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt. Ha szükséges, akkor a rendőrséget is bevonhatja.
Ha az árverési vevő elmulasztotta 15 napon belül beadni a birtokba adás iránti kérelmét, akkor külön végrehajtási eljárást indíthat az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése és birtokba adása érdekében. Ekkor a bíróság végzésben rendeli el az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését, amelyet a végrehajtó foganatosít.
Bár árverés során az ingatlan piaci értékénél lényegesen olcsóbban vásárolhatjuk meg azt, a folyamat számos kockázattal is jár. Előfordulhat, hogy a liciten megnyert ingatlan nem költözhető, mert abban jogszerűen laknak, vagy az ingatlanon haszonélvezet van (az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad). A kockázatok között talán a kisebbik, de gyakran előforduló jelenség, hogy a liciten megnyert ingatlant az adós vagy más személy nem hagyja el, abban jogosulatlanul tovább tartózkodik.
A végrehajtó által foganatosított végrehajtási cselekményekre vasárnap és munkaszüneti nap kivételével bármely napon, reggel 6 óra és este 10 óra között kerülhet sor. Munkaszüneti napon, továbbá reggel 6 óra előtt és este 10 óra után akkor járhat el, ha erre a végrehajtást foganatosító bíróság elnöke írásban engedélyt adott.
A végrehajtó szükség esetén az adós lezárt lakását, a tartózkodási helyként szolgáló vagy egyéb helyiségét, a hozzájuk vezető bejáratot, továbbá az adós bútorát vagy más ingóságát felnyithatja. Ha ilyenkor az adós vagy nagykorú családtagja nincs jelen, tanút kell alkalmazni. Adós vagy családtagjai távolléte nem akadályozza a helyszíni kényszercselekmények elvégzését!
A munkabérből történő levonás szabályaihoz hasonlóan a levonás után fennmaradó összegből korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható a havi járandóságnak az a része, amely meghaladja a 200.000,- Forintot. Mentes a végrehajtás alól a természetes személyt havonta megillető pénzösszegnek az a része, amely nem haladja meg a minimálbér nettó összegének 60%-át. Ha azonban a végrehajtás gyermektartásdíj vagy szüléssel járó költség behajtására folyik, ennek az összegnek az 50%-a is végrehajtás alá vonható.
A bankszámlán lévő összegre történő végrehajtás (inkasszó) két különálló végrehajtási cselekmény típusnak minősül a munkabér letiltásától. A munkabér letiltásra vonatkozó korlátozások nem irányadóak a bankszámlán egyébként rendelkezésre álló összegekre. Ebből következően jogszerű lehet, ha a végrehajtó munkabér letiltást és inkasszót egyszerre alkalmaz.
Az önálló bírósági végrehajtók nem jogosultak az inkasszó visszavonásáról dönteni. Ehhez minden esetben bíróság határozata vagy a végrehajtást kérő írásbeli hozzájárulása szükséges. Önmagában nem jogsértő a bankszámla megterhelése azért, mert az adós jövedelme már letiltásra került. A mentesség szempontjából nincs jelentősége a számlán lévő összeg eredetének, a bank nem vizsgálhatja, hogy valamely bankszámlán lévő összeget milyen jogcímen kapott az adós.
A végrehajtás során befolyt összegből az ügygazda végrehajtót illeti meg a tevékenységéért járó díj, költségtérítés és behajtási jutalék. Ha a befolyt összeg nem fedezi az azonos sorrendben felsorolt valamennyi követelést, e követeléseket arányosan kell kielégíteni.
Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. Ha az adós több ingatlannal is rendelkezik, a követelés biztosítása érdekében akár több ingatlan is lefoglalható az arányosság elvének figyelembevételével.
A gépjármű lefoglalására továbbá nemcsak a helyszínen, hanem a gépjármű-nyilvántartás adatai alapján is sor kerülhet. A közlekedési igazgatási hatóság a foglalási jegyzőkönyv alapján bejegyzi az elidegenítési és terhelési tilalmat.
tags: #birtokbaadas #vegrehjatasi #eljarasban