A birtokbavétel és a közüzemi tartozások rendezése ingatlanvásárláskor

Az ingatlanvásárlás, vagy bérbeadás folyamatának egyik legfontosabb, mégis gyakran elhanyagolt lépése a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése. A lakáskulcsok átvételével feladataink tehát még korántsem értek véget, a legfontosabb jogszabályi kötelezettségekkel nem árt ilyenkor is tisztában lenni. Ez a dokumentum rögzíti az ingatlan állapotát az átadás-átvétel pillanatában, és védelmet nyújt mind az eladónak/bérbeadónak a későbbi vitákkal szemben. Az ingatlan birtokbaadását a teljes vételár kifizetése után érdemes a vevő birtokába adni, amelyet javasolt birtokbaadási jegyzőkönyvvel biztosítani. A birtokátruházással kapcsolatos költségek (például a takarítás, lomtalanítás) az eladót terhelik, még akkor is, ha erre az adásvételi szerződés nem tér ki. A birtokbaadás napjáig a közüzemi költségek az eladót, attól kezdve pedig a vevőt terhelik. A birtokbaadási jegyzőkönyv eladó, vevő, bérbeadó és bérlő érdekét egyaránt védi.

A birtokbaadás-birtokbavétel napjáról az eladóval szabadon állapodhatunk meg, rendszerint az adásvételi szerződés keretében. A birtokátadás napjától kezdve jogosult a vevő az ingatlan használatára (azaz beköltözhet), szedi az ingatlan hasznait (ő adhatja bérbe), viseli terheit (fizeti az adókat a következő adóévtől), átírhatja a közműveket. Innentől a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A birtokbaadásra általában közvetlenül a vételár megfizetését követően kerül sor. A birtok átadásának pontos időpontját (adott esetben azt is, hogy ki jogosult képviselni a feleket) célszerű jó előre rögzíteni, hiszen komoly érzelmi megterhelést tud okozni, ha több tíz millió forintot megfizetünk, de az eladó hetekig nem ér rá átadni a megvásárolt ingatlant a karibi nyaralása miatt.

A birtokbaadási jegyzőkönyv fontossága és tartalma

Miért fontos, hogy elkészüljön a birtokbaadási jegyzőkönyv és mit kell tartalmaznia? Ingatlanvásárláskor akár hónapok is eltelhetnek a szerződés megkötése és a kulcsátadás között. Így nem csoda, ha az ingatlan átadás-átvétel mindkét fél számára izgalmas időpont. A birtokbaadási jegyzőkönyv egy hivatalos dokumentum, ami a kulcsok átadásával egyidőben, az eladó és a vevő, vagy a kiadó és a bérlő jelenlétében rögzíti a birtokbaadás dátumát, az ingatlan állapotát, esetleges hibákat, hiányosságokat, a mérőóraállásokat, berendezési tárgyakat. A birtokbaadási jegyzőkönyvet mind az eladónak, mind a vevőnek (vagy a meghatalmazott képviselőjüknek) alá kell írnia, de nem kizárt, hogy a feleket meghatalmazott, például egy családtag képviselje. Jó ha a birtokbaadási jegyzőkönyvben szerepel az ingatlan helyrajzi száma is. Tipp: A szöveges leírás mellett érdemes fotókat is készíteni és csatolni a jegyzőkönyvhöz. Szintén az átadás-átvételhez és az ingatlan állapotához kapcsolódik hogy milyen bútorok, berendezések, esetleges lomok maradnak az ingatlanban a kulcsátadás után. Azt, hogy pontosan milyen bútorok, berendezések maradnak, mit tartalmaz a vételár, az adásvételi szerződésben érdemes rögzíteni. Még a kulcsok átvétele előtt hívjuk fel az eladó figyelmét, hogy a lomtalanítást vagy neki kell elvégeznie, vagy a költségét (például takarítócég, vagy konténer bérlése) fedezni. Az adásvételi szerződésben foglaltaktól eltérő állapotot rögzítsük a birtokbaadási jegyzőkönyvben és támasszuk alá fotókkal, videóval is, a kiürítés során felmerülő költségek számláit pedig őrizzük meg.

A birtokbaadási jegyzőkönyv minél részletesebb felvétele azért is fontos, mert később ez alapján fogjuk tudni igazolni, hogy a lakást, vagy házat a teljes vételár megfizetését követően milyen állapotban vettük át. Ha bármilyen hibát találunk, például repedést a falon, csöpögő csapot, nem működő konnektort, akkor azt mindenképpen írjuk bele ebbe az okiratba.

A birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítik a mérőórák állását (gyári számukat) is, ami alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását. A birtokbaadásra általában közvetlenül a vételár megfizetését követően kerül sor. A birtok átadásának pontos időpontját (adott esetben azt is, hogy ki jogosult képviselni a feleket) célszerű jó előre rögzíteni, hiszen komoly érzelmi megterhelést tud okozni, ha több tíz millió forintot megfizetünk, de az eladó hetekig nem ér rá átadni a megvásárolt ingatlant a karibi nyaralása miatt.

A dokumentum abban az esetben lesz hivatalos, ha mindkét fél aláírja, de a legjobb, ha tanúk is szerepelnek rajta. Nem elvárás, és nem is kimondottan gyakori, hogy a birtokbaadási jegyzőkönyvet ügyvéd által ellenjegyezzük. Különleges esetben azonban érdemes megfontolni, ez ugyanis erősíti a jegyzőkönyv bizonyító erejét.

A közüzemi mérőórák és a tartozások rendezése

A közművek átírása az egyik utolsó, de közel sem lényegtelen lépés az ingatlan adásvétel folyamatában. A közüzemi fogyasztásmérők saját nevünkre történő átírása során ezek a jegyzõkönyvek szolgálhatnak bizonyítékul arra, hogy ténylegesen milyen mérőóra-állásoktól kezdődően vagyunk mi kötelesek helytállni az egyes közműszolgáltatók felé. A közüzemi szerződések átírásakor gyakran kérik a szolgáltatók az ingatlan tulajdoni lapját, hogy így ellenőrizzék, hogy a vevő jogosult az átírásra. Az egyre emelkedő közüzemi díjak (víz-, csatorna, szemétszállítási díj), valamint a társasházi közös költségek miatt - a kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében - nélkülözhetetlen, hogy megfelelő módon előre tisztázzuk a volt tulajdonos által esetlegesen felhalmozott tartozások tényét és azok összegét.

Ennek legegyszerűbb módja, hogy legkésőbb a birtokbalépésünkkel egyidejűleg az eladótól kérjünk úgynevezett nullás igazolásokat arról, hogy az egyes közművek felé nincs tartozása. A „nullás igazolás” lényege: a közüzemi tartozásmentességi igazolás hivatalos dokumentum, amelyet az áram-, gáz-, víz- vagy távhőszolgáltató állít ki. Tanúsítja, hogy az ingatlanhoz tartozó fogyasztási helyen nincs lejárt díjtartozás. A legtöbb szolgáltatónál „tartozásmentességi igazolás” vagy „nullás igazolás” néven található a formanyomtatvány. Az igényléshez kelleni fog a felhasználási hely azonosítója és az ügyfélszáma.

Ha a közműszolgáltató nem állít ki 0-s igazolást, vagy az ügyintézés elhúzódik, akkor is több jogi és gyakorlati megoldás áll a vevő és az eladó rendelkezésére. Ügyvédi biztosíték a szerződésben: vételár-visszatartás: a felek megállapodhatnak, hogy a vételár egy része letétben marad, amíg az eladó nem mutatja be a hiányzó igazolást vagy nyilatkozatot. Szerződéses kikötés: rögzíthető, hogy az eladó felel minden, a birtokbaadás előtti időszakra eső közműtartozásért. Szolgáltatóval való közvetlen egyeztetés: ügyfélkapus lekérdezés: egyre több szolgáltatónál online is indítható felhasználóváltás és tartozás-ellenőrzés. Meghatalmazás az ügyvédnek: az ügyvéd közvetlenül intézheti a lekérdezést és az átírást, így a vevő mentesül a várakozástól.

Miért fontos az eladónak a közüzemi tartozásmentesség igazolása? Adásvételi szerződés feltétele: ügyvédként mi is csak akkor készítjük elő a szerződést, ha minden közműre megvan a nullás igazolás - így garantálható a jogi biztonság. Bizalomépítés a vevő felé: a vevő biztos lehet benne, hogy nem marad rejtett tartozás. Gyorsabb közmű-átírás: több szolgáltató csak igazolással indítja el az átírást. Védelem viták ellen: bizonyítja, hogy a birtokbaadás napján nem állt fenn hátralék.

Miért kérik a vevők a 0-s igazolásokat? Átírás biztonsága: a víz-, gáz- és villanyszolgáltatók megtagadhatják vagy késleltethetik a felhasználóváltást, ha az előző tulajdonos tartozása fennáll. Vízszolgáltatásnál akár korlátozhatják vagy le is kapcsolhatják az ellátást, ami az új tulajdonost érinti. Rejtett költségek elkerülése: társasházi alapító okirat vagy SZMSZ alapján a vevő egyetemlegesen felelhet az eladó közös költség tartozásáért. Birtokbaadás után a viták rendezése időt és pénzt emészt fel. Jogbiztonság és nyugodt beköltözés: a 0-s igazolás hitelesen bizonyítja, hogy az ingatlan közműtartozás-mentes, így nem terheli múltbéli adósság.

Közös költség és egyéb tartozások

Társasház/lakásszövetkezet esetében hasonló eljárást igényel a közös költség fizetésében fennálló tartozás vizsgálata is, amelyről a társasházi és a lakásszövetkezeti törvény külön is rendelkezik. Eszerint a közös képviselő valamely társasházi lakás eladása esetén - a tulajdonos kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha ilyen tartozás áll fent, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Társasházaknál/lakásszövetkezetnél maradva: érdemes említést tenni a társasházi törvénynek arról a rendelkezéséről is, amely szerint, ha azt a társasház szervezeti-működési szabályzata míg a lakásszövetkezetnél az alapszabály előírja, úgy a tulajdonjogunk bejegyzését követően az arra nyitva álló határidőn belül kötelesek vagyunk bejelenteni a közös képviselőnek a tulajdonosváltozást. A közös képviselő a fenti adatokról nyilvántartást vezet és a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

Közös költség tartozás: A társasházakról szóló törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállását írja elő. Ez magyarul annyit tesz, hogy a vevő bizonyos esetekben kötelezhető arra, hogy az eladó közös költség tartozását megfizesse a társasház részére. Nagyon kockázatos tehát a társasházi alapító okirat és az eladó közös költség tartozásának ismerete nélkül szerződni, hiszen előfordulhat, hogy a vevőnek kell megfizetnie az eladó hátralékát.

Vízdíj tartozás, csatornadíj tartozás az átírás előtt: Vízszolgáltatás, illetve közműves szennyvízelvezetés esetén a szerződést a szolgáltató a szolgáltatást igénybe vevő tulajdonossal, esetleg bérlővel köti meg, ebből következően a fennálló tartozást is ezektől a személyektől követeli. Tehát, ha az eladónk ivóvízellátással és közműves szennyvízelvezetéssel kapcsolatos tartozást halmozott fel, az elsősorban az ő és a szolgáltató problémája, a tartozást a vevő nem köteles rendezni. A helyzetet azonban jelentősen bonyolítja, hogy a víziközmű szolgáltatást (ivóvíz és csatorna szolgáltatás) rendező törvény felhatalmazza a szolgáltatókat arra, hogy rendezetlen követelés esetén az új felhasználóval (vevő) szemben az ivóvíz-szolgáltatást egy külön berendezés beépítésével korlátozza, de az ivóvíz-szolgáltatás teljes egészében ki is kapcsolható. Ezeket a szankciókat a szolgáltatók nem kötelezően alkalmazzák, de a lehetőség mindenesetre adott. A fentiek miatt elemi érdekünk már a szerződés megkötésekor meggyőződni arról, hogy eladói vízdíj tartozás fel sem merül - vagy ha igen, a vételár egy részét kötelezően a vízdíj tartozás rendezésére fordítja. Fontos, hogy az előző tulajdonos által felhalmozott vízdíj tartozás akkor is kellemetlenséget okozhat, ha a vevő árverésen jutott hozzá az ingatlanhoz.

Áramszolgáltatással kapcsolatos villanyszámla tartozás: Villamos energia, azaz áram esetén a szerződést a szolgáltató azzal köti meg, aki saját háztartása fogyasztása céljára vásárol villamos energiát az általa megkötött szerződés alapján. Az áramszolgáltatás átírása előtt a szerződést megszegő, illetve fizetési késedelmet felhalmozó felhasználókat szankcionálja a szolgáltató, méghozzá azzal, hogy ideiglenesen vagy véglegesen kikapcsolhatja őket az áramszolgáltatásból. A lakossági fogyasztó - amennyiben a villamos energia szolgáltatásra igényt tart - tartozásának rendezését a villamosenergia-kereskedő felé igazolni köteles és csak ezt követően kezdeményezheti a visszakapcsolást, egyébként egy idő után a felhasználási helyet megszüntetik. Más tartozásának rendezésére a frissen megvett ház kapcsán ugyanakkor a jogszabály alapján senki se kötelezhető.

Szemétszállítás szolgáltatás kapcsán felmerülő tartozás: Szemétszállítás esetén a szolgáltató a szerződést szintén az ingatlan birtokosával (bérlő, haszonélvező), illetve tulajdonosával, társasház esetén magával a társasházzal, azaz az ún. ingatlanhasználóval köti meg. Közös tulajdonban álló ingatlan esetében hulladékgazdálkodási közszolgáltatási díj megfizetése kapcsán az egy háztartásban életvitelszerűen élő tulajdonosok, használók, illetve birtokosok felelőssége egyetemleges. A szemétszállítással kapcsolatban az ingatlanhasználót terhelő díjhátralék és az azzal összefüggésben megállapított késedelmi kamat, valamint a behajtás egyéb költségei adók módjára behajtandó köztartozásnak minősülnek. A szemétszállítási díjjal kapcsolatos hátralékot tehát szintén nem lehet a vevőre terhelni és ebben az esetben a jogszabályok sem adnak többlet szankciókat a szolgáltatók kezébe.

Távhő tartozás: Távhő esetén ugyancsak a szolgáltatóval közszolgáltatási szerződéses jogviszonyban álló tulajdonos, illetve a társasház köteles a számlák rendezésére. A távhőszolgáltatással kapcsolatos díjfizetési kötelezettség és más pénztartozás a társasház tulajdonostársait nem terheli egyetemlegesen. Épületrészenként külön-külön történő díjfizetés esetén a felhasználó az egyes díjfizetők, továbbá a díjfizető más díjfizetők díjtartozásának megfizetéséért nem tartozik felelősséggel. A közszolgáltatási szerződés megszegésének következménye többek között a pótdíjfizetés, csökkentett mértékű szolgáltatás, a távhőszolgáltatás felfüggesztése, illetve a közszolgáltatási szerződés felmondása (szolgáltatás teljes megszüntetése). A közszolgáltatási szerződés nélküli távhőfogyasztás esetén - az ebből származó jogkövetkezményekért - az érintett ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosa felel.

Földgáz tartozás: Földgázszolgáltatás esetén a 60 napon túli fizetési késedelmet felhalmozó szerződő fél (eladó) kötbért köteles fizetni, egyébként azt kockáztatja, hogy a szolgáltatásból az adott ingatlan kikapcsolásra kerül.

Nem árt végezetül megemlíteni, hogy bár új lakásunk birtokbavétele során a díjhátralékok tisztázása igényli a legnagyobb körültekintést, a hasonló jellegű kellemetlenségek elkerülése érdekében érdemes az eladótól igazolást beszerezni arról is, hogy a lakóingatlanunkból már kijelentkezett, és egyben szavatolja, hogy a lakásban más sem maradt bejelentkezve, a lakás gazdasági társaságnak nem székhelye, vagy telephelye.

7 hely a LAKÁSODBAN, ami a SZEGÉNYSÉGET vonzza, ha ott tartod a pénzed - Pszichológia

Közműátírás e-bejelentővel

A közművek átírását általában a felhasználó, azaz a birtokos személyének megváltozását követően 15 napon belül kell kezdeményezni. Az analóg világban a legegyszerűbb és legbiztonságosabb az volt, ha az eladó meghatalmazást adott a vevőnek a közműátírással kapcsolatos bármilyen nyilatkozat megtételére, vagy ha mindketten elmentek a közműszolgáltatókhoz, aláírtak egy bejelentő lapot és egyszerre intézték az átírást. Ez egy hosszadalmas, sok egyeztetést és utánajárást igénylő, macerás feladat volt, de 2022. óta magánszemélyek esetén már az e-bejelentő segítségével is lehetőség van a közművek átírására. Itt ellenőrizheti, hogy az érintett szolgáltató csatlakozott-e a közmű átírás e bejelentő rendszerhez.

Az e-bejelentő segítségével lehetőségünk van az előző felhasználó szerződésének megszüntetésére és az új szerződő regisztrálására. Csak ügyfélkapu segítségével tudunk belépni a felületre. Az e-bejelentő használatához először is Ügyfélkapu, eSzemélyi, RKTA, vagy Arcképes azonosítás segítségével regisztrálnia kell. Amennyiben nem biztos, hogy rendelkezik ilyennel, a következő szolgáltatás segítségével nyílik lehetősége ellenőrizni, illetve igényelni. Ha sikerült, akkor válasszuk az ún. “Felhasználóváltás ügytípust” amelyet a közüzemi szolgáltatók vonatkozásában tipikusan egy-egy ingatlanhoz, felhasználási helyhez, illetve ahhoz tartozó már kiépített közmű szolgáltatásokhoz lehet igénybe venni.

Felhasználóváltás (pl. adásvétel, öröklés vagy ajándékozás) esetén nemcsak online, de személyesen is lehetőség van ügyintézésre. Személyes ügyintézés esetén is szüksége lesz ügyfélkapu regisztrációra. Ha a személyes ügyintézés mellett dönt, javasoljuk, hogy előre foglaljon időpontot a következő weblapon. Az ügyintézés alapja mindig az előző tulajdonos lemondó nyilatkozata és az ún. fogyasztásmérő átadás-átvételi jegyzőkönyv, amelyet minden esetben fel kell tölteni (át kell adni). Az e-bejelentő szolgáltatás használata a természetes személyek számára díj- és illetékmentes.

Ahogy arra a MEKH is felhívja a figyelmet: a közművek átírására nemcsak tulajdonosváltás, de bérlő beköltözése esetén is lehetőség van! A közmű átírását így érdemes kezdeményezni Új szerződőként a közmű átírás e-bejelentő segítségével röviden ezekből a lépésekből áll: E-bejelentő honlapon történő regisztráció ügyfélkapu segítségével Felhasználóváltás ügytípus elindítása Dokumentumok Beküldése Szolgáltatói Jóváhagyás Visszaigazolás.

A közműátírás során a feleket akár meghatalmazott is képviselheti - ez tipikusan az eladó szokott lenni, vagy a vevő olyan rokona, ismerőse, aki az adásvételnél is képviselte. Az e-bejelentő mindkét meghatalmazotti kört képes kezelni! Ha eladóként Ön képviseli az átírás során a vevőt is, akkor a "Felhasználóváltás régi szerződőként" opciót, míg ha ügyleti meghatalmazottként képviseli a vevőt, akkor "Felhasználóváltás az új szerződő meghatalmazottjaként" opciót kell választani az online felületen.