Budapesti lakásárak emelkedése okai és hatásai
Az elmúlt években Magyarországon sokszor úgy éreztük, hogy a lakásáraknak nincs plafonja.
Az Otthon Start Program és egyéb kormányzati intézkedések új keresletet mozgatnak, miközben a kínálat további szűkülésére is számítani lehet.
A lakásárak alakulása az EU tagállamaiban, 2024 IV. A fundamentumok jelenleg kifejezetten kedveznek a kereslet erősödésének.
Munkanélküliség és foglalkoztatottság 2024 IV. Magyarországon évek óta struktúrális kínálati problémát mutat: messze kevesebb lakás épül, mint amennyire a népesség és az árak alapján szükség lenne.
1. A szakértők szerint akár több tízezer háztartás léphet be rövid időn belül a piacra - sokan olyanok, akik eddig kivártak, mert a magas kamatok miatt nem mertek hitelt felvenni.
2. Az Otthon Start népszerűsége miatt valószínűsíthető, hogy sokan - különösen fiatalok - inkább hitel mellett, saját tulajdonban szeretnének élni, mint albérletben.
3. A befektetői vásárlók, akik főleg készpénzes vevők, eddig nagy nyomást gyakoroltak az árakra. Most viszont, ha áremelkedés következik be - amit sokan infláció alatti hitelből tudnak finanszírozni, miközben az albérleti díjak csökkennek vagy stagnálnak -, akkor számukra rosszabb lesz a megtérülés.
Ennek hatására egy részüket valószínűleg kiszorítja a piac, sőt sokan eladóként is megjelenhetnek a magas árak miatt.
Van viszont egy fordított hatás is: az Otthon Startból vásárolt ingatlan albérletbe is kiadható, így befektetési céllal is sokan fognak vásárolni - főleg, hogy most már szinte tényleg bárki felveheti mindegy, hány ingatlanja van már.
4. A kormányzati kommunikáció nem volt konzisztens abban, hogy mennyi új lakásépítés várható a program hatására.
Fontos azonban figyelembe venni, hogy még ha tényleg ekkora kínálati bővülés is lenne, akkor is eltolva fog jelentkezni, hiszen jellemzően 2-3 év mire az ingatlanok elkészülnek.
Ez szerintem nem fog segíteni a kezdeti áremelkedés legyőzésében. Ez valószínűleg az ingatlanárak jellemzői miatt inkább azt jelentheti, hogy a kezdeti drágulás megáll, nominál értéken stagnál, és az infláció korrigálja reálértéken.
Az igazán nehéz kérdés az, hogy mire a piac eljut a kínálatbővülés szakaszába, milyen állapotban lesz a gazdaság és a lakáspiac.
A probléma, hogy előre nem látható a kamatpálya, és nagyon valószínű, hogy előbb-utóbb történni fog valami, ami miatt a kamatok megugranak.
Ekkor félő, hogy az államnak vagy a magas inflációhoz kell nyúlnia, vagy el kell engednie a kamattámogatást, ami miatt sok ezer család törlesztője nőhet meg.
A Portfolio.hu számításai szerint, ha még vásárlás előtt kb. kb. 20%-os drágulás várható, akkor is van értelme a támogatott hiteleknek - de a devizahatások és kamatkörnyezet bonyolítják a képet.
Balogh László, az ingatlan.com elemzője szerint normál helyzetben havi ~0,5% a természetes lakásár-emelkedés, egy élénk piacon pedig ehhez még havi 0,5-1%-ot adhat a többletkereslet.
Ugyanakkor a négyzetméterár korlátai behatárolják a drágább ingatlanok árainak emelkedését.
Az árak az országon belül jelentős különbséget mutatnak: Budapesten magasabb szintekről indul a piac, míg Kelet-Magyarországra tolódik a drágulás.
Az Otthon Start program hatására az elszabaduló kereslet és a szűk kínálat alapján a kezdeti időszakban az árak tovább emelkedhetnek, majd konszolidáció következhet.
Összességében az már most látszik, hogy az ingatlanárak elkezdtek felfelé menni, jelenleg kb. 5-10%-os drágulásnál járunk.
Jelenleg az áremelkedés üteme érezhetően lassul, és a korábbi gyors növekedés helyett inkább alkalmazkodás látható a fizetőképes kereslet korlátaihoz.
A drágulás súlypontja eközben Kelet-Magyarországra helyeződött.
A nyár eleji adatok szerint az éves drágulás üteme országosan és Budapesten is mérséklődött, 12,2%-ról 8,7%-ra Budapesten (júniushoz viszonyítva).
A legdrágább kerület továbbra is az V. kerület, ahol 2,1 millió forint az átlagos négyzetméterár.
A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben volt a legnagyobb kínálat július elején, 4375 eladó ingatlan, medián négyzetméterár 1,04 millió forint.
Pécsen közel 4 ezer hirdetés és medián négyzetméterár 900 ezer forint körül.
Szegeden 2941 ingatlan szerepelt a kínálatban, medián 980 ezer forint.
Az MNB friss jelentése szerint 2025 harmadik negyedévében országosan 21,3%-kal emelkedtek a lakásárak 2024-hez képest, Budapesten 26,2%-os éves növekedéssel.
A régiók közül a Közép-Dunántúl és Észak-Magyarország követik a dinamizmust, míg a községek 8,9%-os negyedéves növekedést mutatnak.
Az éves drágulás Budapesten 23,1%-os volt, vidéken 18,7%, a községekben pedig 10,7%-os volt a növekedés.
Az Otthon Start első hulláma október végére lecsengett, a kereslet visszaesett az augusztusi-szeptemberi csúcsokról.
A hitelpiacban a támogatott hitelek volumene 42,81 milliárd forintra ugrott, közel 80%-os növekedést mutatva augusztushoz képest, miközben a piaci hitelek visszaestek.
A lakáscélú hitelek THM-je szeptemberben 7,42% volt, ez 0,18 százalékpontos növekedés augusztushoz képest.
A szakértői konszenzus szerint a lakásárak rövid távon tovább emelkednek, de a tempó lassulhat.
Az Otthon Start első hulláma lejárt, a szeptemberi adatok visszafogottabbak voltak mint várták, de a tényleges „Otthon Start-robbanás” az októberi és novemberi számokban várható.
Az új építésű lakások kínálata rendkívül szűkös marad, így alternatívák mérlegelése fontosabbá válik - az agglomeráció és a XV., XVIII., XXI. kerületek kerülnek előtérbe.
A 2025 őszi lakáspiac különleges helyzetet teremt: rekord lakásár-emelkedés párosul rekord hitelezéssel, miközben az Otthon Start program alapvetően átstrukturálja a piacot.
A piaci hitelesek kedvezőbb kamatokkal és kevesebb versennyel számolhatnak a magasabb árkategóriákban.
Az októberi és novemberi hitelvolumen-adatok várhatóan sokkoló számokat fognak mutatni - a valódi „Otthon Start-effektus” csak ezekben a hónapokban lesz teljesen látható.
Alacsony kamatok és támogatott hitelek mellett a lakosság adósságállománya alacsony marad az uniós átlaghoz viszonyítva - mégis van tere az ingatlanvásárlások és az ingatlanárak növekedésének.
Az ilyen körülmények között Budapesten és a nagyvárosokban a piac inkább stagnáló lehet, de kerülhet külső nyomás a magasabb árkategóriákban.
A tíz évvel ezelőtti devizahitel-káosz emlékei miatt sokakat visszatartanak a hitelfelvételtől, így a kereslet differenciáltan alakul.
A magyar lakásár-recessziónak hivatalosan 2013 negyedik negyedévében lett vége; azóta a piac élénkül, de a felívelés üteme már nem annyira agresszív, mint korábban.
Márciusban országosan 2%-kal nőttek a lakásárak, Budapesten pedig 1,1%-os havi drágulás következett be.
A megmaradó jelentős különbségek és a kínálat alakulása alapján érdemes az agglomeráció felé tekinteni - a belső pesti kerületek mellett például XV., XVIII., XXI. kerületek kiemelten figyelembe vehetők.
A vidéki nagyvárosok között Debrecen és Pécs a kínálat növekedésével és a medián árak alakulásával kiemelkedik.
A magyar gazdaság kilátásait tekintve a GDP növekedése, a bérek és a hitelpiaci feltételek összességében meghatározzák a lakáspiac jövőbeli alakulását.
- Az alacsony kamatok és a támogatott hitelek növelik a hitelhez jutást, de a visszafogott kínálat megakadályozhatja az árak gyors növekedését.
- A piac konszolidációja várható a következő 3-6 hónapban, miközben a kínálat bővülése késleltetve jelentkezik.
- Budapest és a nagyobb városok vezető szerepe továbbra is lesz az árváltozásban, de a növekedés üteme lassulhat.
Táblázat: Főbb jellegzetességek a magyar lakáspiacon 2015-2025 között
| Év | Árindex (országos) | Budapest növekedés | Kínálat növekedés (kerületek) | Hitelezés alakulása |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 275% felett Európában | Moderált növekedés | Kezdeti bővülés | Megnövekedett hitelek |
| 2020 | Válság utáni visszarendeződés | Csökkenés | Csökkenő kínálat | Átütemezés |
| 2024 | Növekedés újraindul | Magas drágulás | Szűk | Otthon Start dinamika |
| 2025 | Áremelkedés rekord közelben | 26,2%-os éves növekedés | Növekvő kínálat keletre | Inkább stagnáló |
Összefoglaló megfigyelések
A lakáspiac dinamikáját erősen meghatározza a kamatkörnyezet, a kormányzati támogatások és a kínálat alakulása. Budapesten és a nagyobb városokban az árak továbbra is növekednek, de a növekedés üteme lassulhat a kínálat bővülésével és a hitel-tárgyalások stabilizálódásával.
A hosszabb távú kilátások függnek a gazdasági növekedés ütemétől, a még továbbra is kedvező finanszírozási feltételek fennállásától, és attól, hogy a piaci szereplők hogyan reagálnak a kínálat bővítésére és a bérleti díjak alakulására.
tags: #budapesti #lakasarak #emelkedese