Butorott lakás kiadása albérlőnek: jogi tanácsok, bérleti szerződés, adózás, biztosítás, felkészítés

Zsigerből elutasítjuk az adófizetést, mondván: csak kidobott pénz, nem kapunk érte semmit, az államkasszából meg úgyis ellopják… Mutatok pár szempontot, amire talán nem gondoltál. Ülj le nyugiban kicsit és megmutatom, miért érdemes adót fizetni a lakás kiadása után!

Mi történik, ha feketén adod ki a lakást?

Lakás kiadása feketén…Mit nyersz ilyenkor? Elég egyértelmű: a fizetendő adó és egészségügyi hozzájárulás összege a zsebedben marad. Viszont rettentő kiszolgáltatott leszel! Ha nem akarsz adót fizetni a lakás kiadása után, nagyot kockáztatsz. Ha felnyomnak, a NAV teszi, amit tennie kell: megfizettetik veled az elspórolt adót, egészségügyi hozzájárulást, késedelmi pótlékot számolnak és még meg is bírságolnak. Évekre visszamenőleg!

A szomszédságban biztosan lesz valaki, akinek a komfortzónáját zavarni fogják a bérlők. Pszichés hatás, de tényleg működik: ha valaki ideiglenes lakó, akkor az valahogy hangosabbnak tűnik, valahogy többször csapja be a bejárati ajtót, többször jön haza éjjel…. Hiányzik az neked, hogy felnyomjon valaki a NAV-nál?? A legnagyobb ellenségeddé pedig maga a bérlő válhat. Előbb-utóbb úgyis lesz valami, amit másképp gondoltok, amire másképp emlékeztek. Ha nincs írásos szerződés, akkor nincs semmi, ami alapján tisztázhatjátok az álláspontjaitokat. Ha van írásos szerződés, akkor sem érsz vele semmit: nem fordulhatsz ügyvédhez, hiszen adócsalóként saját fejedre húzod a vizes lepedőt.

Adófizetés mint biztosítás

Adót fizetni a lakás kiadása után? Nem is olyan őrültség! Ha adót fizetsz a lakás kiadása után, egyből biztonságosabb lesz az egész: nem zsarolhat a bérlő és a szomszédok sem hozhatnak kellemetlen helyzetbe. Adófizetés biztosítás helyett.

Jogi keretek és bérleti szerződés

A bérleti szerződés a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályai alapján írásban megkötendő megállapodás, amely rögzíti a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit. A szerződés érvényességéhez nem szükséges ügyvéd, azonban ingatlanjogi szakember bevonása jelentősen csökkentheti a későbbi viták esélyét, különösen nagy értékű vagy rövid távú bérbeadás esetén. A bérbeadó köteles az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadni, valamint a bérleti időszak alatt karbantartani.

A jogszabály különbséget tesz a rövid távú (idegenforgalmi célú) és a hosszú távú lakáskiadás között. Rövid távú bérbeadás esetén - például Airbnb - a tevékenység turisztikai szolgáltatásnak minősül, így szigorúbb engedélyezési és adózási szabályok vonatkoznak rá. Hosszú távú bérbeadás esetén a lakás lakhatási célra szolgál, ezért a szabályozás engedékenyebb, ugyanakkor a bérlő védelme erősebb: a felmondási feltételeket, kiköltözési határidőket és kauciót szigorúan a Ptk. szabályozza.

A kaucióval a felek elszámolnak, vagyis a bérbeadó a bérlő felé igazolja, hogy mennyi összeget és mi okból vont le, a fennmaradó összeg a bérlőnek visszajár. Fontos megjegyezni, hogy a kaució összege vagy annak valamely hányada kizárólag akkor minősül bevételnek és válik az elszámolás napján tényleges bevétellé, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.

Bejelentés, adószám, NAV

A lakáskiadás hivatalos, jogszerű lebonyolításához elengedhetetlen, hogy az adózási szabályokat betartsd. Magánszemélyként nem kötelező adószámot kiváltanod, ha nem vagy egyéni vállalkozó, és kizárólag áfamentes lakáskiadással foglalkozol. Ebben az esetben a bérbeadás adminisztrációja az adóazonosító jeled alapján történik, és számlát sem kell kiállítanod - elegendő minden hónapban egy egyszerű számviteli bizonylat (pl. papíron, kézzel kitöltve), amely tartalmazza a lakás címét, a bérbeadó és a bérlő adatait, a bérleti díj összegét, az időszakot és a keltezést, aláírásokkal ellátva.

Ha viszont a bérlőnek számlára van szüksége (pl. céges bérlés vagy lakhatási támogatás miatt), vagy vállalkozóként adod ki az ingatlant, akkor adószámot kell kiváltanod, és a bérbeadásról számlát kell kiállítanod. Az ingatlan bérbeadási tevékenység végezhető adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként, adószámos magánszemélyként, valamint egyéni vállalkozóként.

Abban az esetben, ha a bérbeadó nem él azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlan-bérbeadási tevékenysége miatt nem kell a NAV-hoz bejelentkeznie, és adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon megteheti, amely alapján a NAV adószámot állapít meg a részére. Az ingatlan bérbeadási tevékenységet az adott évben érvényes T101 jelű (bejelentő és változásbejelentő) nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz.

Az adózás alapjai: bevétel, jövedelem, SZJA

Magyarországon a magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik, az adó mértéke 15 százalék. Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, ezért az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg. 2019. január 1-jétől ingatlan bérbeadása esetén nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja.

Bevételcsökkentés lehetősége és kaució

Az szja-törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen történő csökkentésének feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot. Ingatlan-bérbeadás esetén nem ismeretlen fogalom a kaució mint egyfajta biztosíték.

Jövedelem megállapítása: 10% költséghányad vs. tételes költségelszámolás

A bérbeadás bevételéből a jövedelem megállapítása az alábbi két módon történhet: 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy tételes költségelszámolással. Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa jelenleg 15%.

10 százalékos költséghányad

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ha a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik, és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget - a 10 százalékos költséghányad kivételével -, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti. A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni, vagyis további költségek elszámolására nincs lehetőség.

Tételes költségelszámolás

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe. A költségek a bevétellel szemben - legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig - számolhatók el, amelyek az alábbiak: az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt elismert költség; igazolás nélkül elismert költség; valamint az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevételnél az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

Figyelemmel kell lenni arra, hogy az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár. Az értékcsökkenési leírás szabályai szerint, ha az épület hosszú élettartamú szerkezetből készült, az évi leírási kulcs 2 százalék. Építmény, épület bérbeadása esetén, ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, a fentiekben meghatározott értékcsökkenési leírás összegéből a bérbeadás időszakára eső időarányos részt és a bérbeadott alapterület arányos részét figyelembe véve lehet érvényesíteni.

Adóelőleg, határidők

A magánszemély bérbeadónak általában negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és megfizetnie az adóelőleget. Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény értelmében „kifizetőtől” (nem magánszemélytől, hanem jogi személytől, pl. vállalkozástól) származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie. Az adóelőleg alapja ebben az esetben a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján kalkulált jövedelem összeg lesz, amennyiben a költségek nem haladják meg a bevétel 50 százalékát. Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10 százalékos költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget.

Különleges esetek: szálláshely-szolgáltatás, magánszálláshely

A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is. Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is. Magánszálláshely az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

Gyakorlati tanácsok, felkészítés és képzés

Legálisan akarod kiadni a lakásodat, és nyugodtan szeretnél aludni? Gyere el egész napos képzésünkre, ahol a Hozzád hasonló lakástulajdonosokat minden fortélyba beavatunk. Lakáskiadás tréning: kiscsoportos oktatás, ahol hétköznapi nyelven beszélünk. Képzések lakáskiadóknak: Ingatlant adsz ki, vagy épp most vágnál bele? Ne kockáztass egy büntetést! Segítek, hogy minden szabályos legyen: Hosszú távú lakáskiadás adózása tréning - Minden, amit az „albérletezésről” tudni kell. Szállásadó leszek! képzés - Az indulástól az első vendégig. Szállásadó vagyok! - de vajon mindent jól csinálok?? Élj a lehetőséggel bátran!

Segítünk átlátni a teljes lakáskiadás folyamatát: Legyen szó a lakás előkészítéséről, a hirdetés megfogalmazásáról, a bérlő kiválasztásáról vagy a szerződéskötésről, lépésről lépésre végigvezetünk a teljes folyamaton. Megbízható, ügyvéd által készített bérleti szerződés mintát kínálunk: A szerződés az egész bérbeadás alapja. Nálunk olyan dokumentumot találsz, amely megvéd a jogi és pénzügyi kockázatoktól, és segít elkerülni a későbbi vitákat.

Tippek a gyakorlatban

Mindenképp vezess bevételi és kiadási nyilvántartást, például táblázatban.
Gondold át, hogy a 10%-os költséghányad vagy a tételes költségelszámolás éri-e meg jobban (számolj mindkét módszerrel).
Ha a bérlő számlát kér, vagy céges kifizető adja a díjat, szerezz be adószámot és állíts ki számlát.
Használj írásos bérleti szerződést és kérj kauciót, majd a szerződésben rögzítsd a felmondási feltételeket, a házirendet és a karbantartási kötelezettségeket.
Tájékozódj a rövid távú bérbeadásra vonatkozó külön szabályokról, ha Airbnb-szerű szolgáltatásban gondolkodsz.
Mindig ellenőrizd a NAV aktuális útmutatóit, vagy kérj segítséget könyvelőtől, hogy elkerüld a kellemetlen meglepetéseket.

Gyakorlati példák

PÉLDA: Kifizetőnek történő bérbeadás esetén a szerződésben rögzített bérleti díj 120 000 forint + rezsiköltség 20 000 forint, illetőleg a bérlő a bérbeadónak megfizeti a 9 500 forintos közös költséget is. Ekkor számlakiállítási kötelezettség vonatkozik a szerződés szerinti bérleti díjra, a rezsiköltségre és a közös költségre az alábbiak szerint: A számla végösszege a fenti adatok alapján: 120 000 + 20 000 + 9 500 = 149 500 forint, ami tehát az ingatlan bérbeadásból származó bevétel összege.

PÉLDA a 10%-os költséghányadra: a bevétel összege 149 500 forint, 10%-os költségelszámolás alkalmazásával a jövedelem összege 134 550 forint (149 500 - 14 950 forint), amely után 20 183 forint (134 550 × 0,15) a személyi jövedelemadó összege.

Figyelmeztetések és jogi megjegyzések

A leírtak általános tájékoztató jellegűek, nem minősülnek adótanácsadásnak. Fontos figyelmeztetés: Az adózási szabályok változhatnak, és egyedi élethelyzettől függően eltérő következményekkel járhatnak. Ha bizonytalan vagy az lakáskiadás jogszabályaival kapcsolatban, mindenképpen fordulj könyvelőhöz vagy ügyvédhez! Tévedésre adhat okot, ha valaki egyéni vállalkozóként alanyi adómentes, és emellett magánszemélyként ingatlant is bérbe ad.

Miben tudunk még segíteni?

Oldalunkon minden fontos információt, segédanyagot és letölthető dokumentumot megtalálsz, amire egy magánszemélynek szüksége lehet ahhoz, hogy a lakáskiadás valóban örömteli, kiszámítható és problémamentes legyen. Tippeket adunk a lakásod sikeres kiadásához: a legjobb hirdetés, a profi lakásbemutató és a megbízható bérlő megtalálása sem lehetetlen - csak a megfelelő tudás és néhány bevált trükk kell hozzá.

tags: #butorott #lakas #kiadasa #alberlonek