Ingatlan-nyilvántartási eljárások és az ügyvédi gyakorlat

A fővárosi ügyvédek számára készülő Pesti Ügyvéd című folyóiratban komoly hagyománya van a földhivatali gyakorlat szerkesztett ismertetésének. A korábban megjelent tájékoztatók szerzője, a BÜK szakmai közéletének meghatározó alakja, dr. Balogh Béla évtizedeken keresztül képviselte az ügyvédség szakmai érdekeit, és időt, energiát nem kímélve segített az általános gyakorlati kérdések megválaszolását, a hatósági joggyakorlat ismertetését célzó írások publikálásával. Balogh Béla kartársunk már nincs közöttünk, és bár Őt nem lehet pótolni, a Kamara korábbi, valamint jelenlegi vezetésének szándéka szerint munkáját dr. Jelen szakmai fórum dr. Tóth M. Társasházi konferencia a Kamarában (2021. Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara “Társasházi beadványok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban” címmel szerveztek konferenciát a Kamara dísztermében. Az előadók a Földhivatali Döntés-felülvizsgálati Osztály tisztviselői voltak: dr. Magony Judit osztályvezető jogtanácsos és dr. Hajdú Tádé Miklós főtanácsos. Földhivatali konferencia a Kamarában (2021. Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara közös rendezésében az évente szokásos ingatlan-nyilvántartási konferenciát a pandémia miatt idén online formában tartottuk meg. A konferencia előadói a Földhivatali Főosztály részéről dr. Magony Judit osztályvezető jogtanácsos és dr. Az előadásról készült felvétel teljes terjedelmében ITT érhető el, az előadók által a Kamara rendelkezésére bocsátott előadásanyag pedig ITT olvasható.

Tulajdonjog fenntartása építkezés alatt álló projekteknél

Használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező projekt esetében kizárólag a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jegyezhető be. Milyen feltételekkel lehet ilyen esetekben mégis tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérelmezni?

A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően különlapok még nincsenek, csak a földrészlet tulajdoni lapja létezik, csak ennek vonatkozásában lehetséges ingatlan-nyilvántartási kérelem előterjesztése és ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtására kiadott 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 45. § (1) bekezdése szerint a tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Az eladás tárgyát képező ingatlan azonban a kérdés szerinti időállapotban nem létezik. A feltett kérdésből az következik, hogy a tárgyi ingatlan egy beépítetlen terület.

Az Inyvhr. 45-46. §-a megvilágítja a két jogintézmény időrendjét: a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig áll fenn [Inyvhr. 46. § (3) bekezdés)], ezt követően, amikor a konkrét ingatlan már létezik [Inyvhr. 45. § (1) bekezdés)], kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére, amely addig áll fenn, ameddig az eladó tulajdonjogát fenntartja [Inyvhr. 45. § (3) bekezdés)].

A földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot az ingatlanügyi hatóság a társasháztulajdon bejegyzésével egyidejűleg (külön, erre irányuló kérelem nélkül is) átjegyzi a megfelelő különlapra, az eredeti bejegyzés ranghelyén. Természetesen a megnyitandó különlapokra bejegyezhető a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, de ehhez ennek megfelelően megszövegezett bejegyzés alapjául szolgáló okiratra és külön, erre irányuló kérelemre van szükség. Természetesen az sincs kizárva, hogy a földrészlet tulajdoni lapjára jegyeztessenek be tulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. Ehhez olyan okiratra van szükség, melyben a felek a földrészletnek egy adott eszmei hányadának tulajdonjog-átruházásában állapodnak meg, ezáltal az Inyvhr. 45. § (1) bekezdése szerinti eladás tárgya nem egy leendő lakás lesz a még nem létező épületben, hanem a teleknek egy meghatározott eszmei hányada. Ebben az esetben viszont az ingatlanügyi hatóság nem fogja automatikusan átjegyezni a vevői jogokat a kialakuló társasházi különlapokra.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 6. § (1) bekezdése szerint a társasháztulajdon földrészletre, illetve meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

Külföldön kelt ügyleti meghatalmazás alaki követelményei

Milyen alaki követelmények vannak egy külföldön kelt ügyleti meghatalmazás esetében?

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:15. § (2) bekezdése szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 32. § (1) bekezdése szerint törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésének (így a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek is) közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban együtt: okirat) alapján van helye. Az Inytv. 39. § (1)-(3) bekezdése értelmében a külföldön kiállított magánokiratot vagy diplomáciai hitelesítéssel, vagy Apostille-lal kell ellátni. Ugyanakkor az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 44. Az ügyvédi ellenjegyzés mindenképpen szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az ügyvédi ellenjegyzés viszont feleslegessé teszi a meghatalmazás diplomáciai hitelesítését. Ezért célszerű, hogy a külföldön - bárki által - kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével. Ilyen alaki sajátosságok mellett a meghatalmazás elfogadható lesz az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.

Szerződéses felhatalmazás alapján elírást javító ügyvédi gyakorlat

Ha törvény lehetővé teszi, hogy szerződéses felhatalmazás alapján ügyvéd elírást javítson, akkor a kormányhivatali gyakorlat ezt miért tagadja meg és köti további feltételhez - felek kézjegyével ellátva - a javítást?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtására kiadott 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 127. § (1) bekezdése alapján a jogi képviselő magánokirat esetén az érdemi döntés meghozataláig vagy az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) 42.

Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése társasházi lakások esetén

Társasházi lakás tulajdoni lapjára közös tulajdon használatára vonatkozó jogot kérnek bejegyeztetni. A használat valójában az egész ingatlanra vonatkozik, két részre osztják a tulajdonosok a használatot.

a) Hova jegyzik be? Az első részre, mint a szolgalmat, vagy a harmadik részre?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtására kiadott 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 25. § (1) bekezdés 20. pontja értelmében a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot a tulajdoni lap III. része tartalmazza. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem is földhasználati jog. Megjegyzendő, hogy az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot, illetve földhasználati jogot szintén a tulajdoni lap III. része tartalmazza. Az Inyvhr. 23. § 9. pontja értelmében a tulajdoni lap I. részén az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetve földhasználati jogra történő utalást kell rögzíteni. Hasonló lehetőséget az Inyvhr. a közös tulajdon használatára vonatkozó jog esetében nem teremt. Azért nem teremt, mert azt is csak a telki szolgalmi jog és a földhasználati jog esetében teszi lehetővé, hogy egy adott ingatlan mindenkori tulajdonosa javára jegyezzék be.

Az Inyvhr. 48. § (5) bekezdése kimondja, hogy a földhasználati jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén utalni kell arra az egyéb önálló ingatlanra, amelynek mindenkori tulajdonosa a földhasználati jog megilleti. Hasonlóképp, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 52. § (4) bekezdése is rögzíti, hogy a telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalni kell az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog megilleti. Az Inyvhr. 49. §-a viszont nem tartalmaz ilyen előírást, ezért a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése is csak konkrét, az Inytv. 8.

Az Inyvhr. 103. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó jog, tény vagy adat bejegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges. Az Inyvhr. 49. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot vagy egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott részére, vagy az ingatlan területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.

Amennyiben például a felek időbeli megosztásban állapodnak meg akként, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog januártól júniusig az egyik tulajdonostársat illeti meg az egész ingatlan vonatkozásában, júliustól decemberig pedig a másik tulajdonostársat illeti meg az egész ingatlan vonatkozásában, akkor nem szükséges változási vázrajz. Ezzel szemben, ha a felek abban állapodnak meg, hogy az érintett ingatlannak a természetben meghatározott egyik részét az egyik tulajdonostárs használja majd kizárólagosan, a természetben meghatározott másik részét pedig a másik tulajdonostárs, akkor megvalósul az Inyvhr. 103. § (1) bekezdése szerinti kitétel, a változási vázrajzra tehát szükség lesz. Ez független attól, hogy a tulajdonostársak az érintett ingatlan teljes területének a használatát osztják meg egymás között, vagy csak egyes részeire vonatkozóan jegyeztetik be a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot. Tehát azzal az érveléssel, hogy az egyik tulajdonostárs kizárólagos használatába kerülő rész és a másik tulajdonostárs kizárólagos tulajdonába kerülő rész együttesen kiadják a földrészlet egészét, nem lehetséges elkerülni a változási vázrajz elkészíttetését. Hiszen ebben az esetben is két külön sorszám alatt, két különböző jogosult javára jegyeznek be jogot. A jog terjedelmeként egyik esetben sem az egész ingatlant jelölik majd meg, hanem az egyik esetben az ingatlannak a változási vázrajzon I. számmal jelölt részét, a másik esetben az ingatlannak a változási vázrajzon II.

c) Ha a harmadik részre jegyzik be, akkor a tulajdonosok lesznek a jogosultak? Az egész ingatlanra fog vonatkozni, vagy a másik tulajdonos tulajdoni illetőségére?

A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot sohasem az egyik vagy másik tulajdonostárs tulajdoni illetőségére utalással fogják bejegyezni. Ezen jog életre hívásának is az volt az elsődleges oka, hogy a tulajdonjogot egy ingatlannak a természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére nem lehet bejegyezni. Az ingatlanon fennálló tulajdonjog több személyt meghatározott hányadok szerint illethet meg. Ez azt jelenti, hogy a teljes ingatlan minden négyzetmétere abban az arányban képezi az adott személy tulajdonát, amekkora eszmei hányad a tulajdoni lapon a rá vonatkozó bejegyzésben szerepel. Egy ingatlanon belül tehát nem lehetséges olyan differenciálás, hogy a telek utcafront felőli bal fele és a rajta álló ikerházban található két lakás közül az egyik valakinek a kizárólagos tulajdonát képezi. Az egész ingatlan a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonát képezi. Pontosan ezért merül fel az arra vonatkozó igény, hogy a tulajdonostársak az általuk az ingatlanból természetben ténylegesen használt területrészt dologi hatállyal lehatárolhassák, ennek eszközét teremtette meg a jogalkotó a közös tulajdon használatára vonatkozó joggal.

d) A tulajdoni illetőség eszmei, tehát a használat eltér tőle, de ha az arányokat nézzük, akkor a használat aránya az esetek nagy részében eltér a tulajdoni illetőségek arányától.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog kiindulópontja a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:74. §-a, melynek alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog valódi természetét az Inyvhr. 49. § (2) bekezdésében szereplő fordulat, “a közös tulajdon használatára vonatkozó megosztás” érzékelteti: tehát azt, hogy olyan személyek, akik tulajdonjoguknál fogva amúgy is jogosultak az érintett ingatlan használatára, ezen használatot egymás között - térben vagy időben - megosztják. Nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná, hogy a használati megosztásnak igazodnia kellene ahhoz, amekkora arányban a tulajdonjog megilleti az egyes tulajdonostársakat. Az Inyvhr. 39. § (1) bekezdése azt mondja ki, hogy tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Az Inyvhr. 49. § (1) bekezdése szerint a Földforgalmi tv.

Fontos látni a különbséget: tulajdonjogot nem lehet az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére bejegyezni, közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése viszont kizárt az egész tulajdoni illetőségre, az egész ingatlan eszmei hányadára és az egész tulajdoni illetőség eszmei hányadára is. Amikor tehát a jogi képviselő előterjeszti majd a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésére irányuló kérelmet, meg kell adnia a konkrét személy javára bejegyzendő jog terjedelmét. Ha az egész ingatlanra jegyeztetné be, akkor nem kell vázrajz. Amennyiben viszont természetben meghatározott részre vonatkozik majd a jog, akkor kell vázrajz.

f) Hogyan kell együttesen értelmezni az Inyvhr. 49. § (2) bekezdés b) pontját és a (3) bekezdés a) pontját?

Abban az esetben, ha a közös tulajdon használatára vonatkozó jog alapjául a tulajdonosok szótöbbséges határozata szolgál, miként lehet megfelelni az Inyvhr. 49. § (3) bekezdés a) pontja azon előírásának, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését „valamennyi tulajdonostárs együtt” jogosult kérni? Az Inytv. 44. § (1) bekezdése értelmében jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás - az 1. mellékletben foglalt kivétellel - a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le. Az Inyvhr. 114. § (1) bekezdés a) pont ab) pontja alapján a jog vagy tény bejegyzésével további mérlegelés nélkül közvetlenül érintett, ezért felhatalmazás vagy ügyvédi meghatalmazás adására köteles a (4) és (5) bekezdésben meghatározott kivétellel a kérelem alapján bejegyzendő jog vagy tény kötelezettje. Az Inyvhr. 114. Az Inytv. 43. §-a szerint a kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat fogalmát az Inytv. 32. § (1) bekezdése definiálja: törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésének olyan köz...

Az ingatlan eladásához szükséges dokumentumok

Az elmúlt években az ingatlanközvetítéssel is foglalkozó ügyvéd kollégáink azt tapasztalták, hogy igazán gyors, sikeres és reális áron történő eladásra akkor lehet készülni, ha az értékesítést végző személy (sokszor maga a tulajdonos!) gyorsan és pontosan tud megnyugtató információt biztosítani az érdeklődőknek.

Az alábbi listát az ő jó tapasztalataik alapján állítottuk össze:

Tulajdoni lap, térképmásolat
Közüzemi tartozásokkal kapcsolatos befizetés igazolások
Alapító okirat, SZMSZ
Elmúlt évek társasházi közgyűlési döntései
Családi ház építési dokumentációja
Energetikai tanúsítvány
Villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve
Helyi építési szabályzat, beépíthetőségi feltételek
Jelzáloggal terhelt ingatlan esetén banki igazolás a kölcsön aktuális összegéről

Hasznos tudni, hogy egy 2024-es jogszabálymódosítás alapján az energetikai tanúsítványt már a lakás meghirdetése előtt el kell készíttetni és a lakás energetikai paramétereit a hirdetésben is pontosan fel kell tüntetni.

Okmányok érvényessége, bankszámla

Érdemes időben ellenőrizni a személyi igazolvány, útlevél, illetve jogosítvány érvényességét.

Eladó személyi okmányai (név, születési adatok, anyja neve, lakcím, személyi azonosító, állampolgárság).
Cégek esetén: cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviseletre jogosult adatai.
Meghatalmazott vagy törvényes képviselő okmányai adatai (ha van ilyen az eladói oldalon).

Azt is fontos tudni, hogy sok bank az eladó külföldi bankszámlájára, illetve Revolut, vagy hasonló számlára nem utal vételár-részt, sőt készpénzben sem utal hitelt, így fontos időben nyitni egy megfelelő bankszámlát.

Ház eladáshoz szükséges iratok

Alapvetően ugyanarra van szükség, mint lakás eladás esetén - ha azonban a vevő bankhitelből finanszíroz, akkor a következő többlet iratanyag beszerzésére kell számítani:

Épületfeltüntetés

Általában a magyarországi bankok hitelezési gyakorlatában az épületfeltüntetés kulcsfontosságú feltétel, mivel a bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelynek a jogi státusza rendezett. Itt tudja ellenőrizni, hogy mit lát a földhivatal az ingatlana kapcsán.

Ha a tulajdoni lapon:

❌ nincs feltüntetve a ház, vagy
❌ eltér az alapterület / rendeltetés,

akkor szükség lehet:

fennmaradási engedélyre vagy hatósági bizonyítványra
egyszerű bejelentés igazolására
használatbavételi engedélyre (régebbi házaknál gyakran nincs, de bank kérheti)

Használati megállapodás - mikor kell?

👉 Nem mindig kötelező, de osztatlan közös tulajdonú családi házaknál döntő jelentőségű.

Szükséges lehet, ha:

az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, és
a családi ház több tulajdonos által használt, vagy
a telken több lakóegység van (pl. kétgenerációs ház)

A bank jellemzően elvárja, hogy:

írásos, ügyvéd által ellenjegyzett legyen
pontosan rögzítse: ki melyik épületrészt használja, kizárólagos használatú udvarrészeket, melléképületeket
összhangban legyen a térképmásolattal és a valós állapottal

⚠️ Használati megállapodás nélkül sok bank nem hitelez osztatlan közös tulajdonú családi házat.

Az adásvételhez szükséges további tudnivalók

Az ügyvéd központi szerepet játszik az adásvétel folyamatában: ő szerkeszti a szerződést, ellenőrzi a felek adatait, jogi tanácsot ad, gondoskodik a jogszabályi formai és tartalmi követelmények betartásáról, végül pedig ő nyújtja be a szerződést a földhivatalba. A legfontosabb éppen ezért, hogy már a folyamat elején találjunk egy ügyvédet, akiben megbízunk.

Az adásvételi szerződéshez szükséges adatok

Mivel az ügyvédi képviselet kötelező, végső soron az ügyvéd gyűjti össze az összes szükséges dokumentumot mielőtt elkészíti a szerződést. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a társasház alapító okirata elővásárlási jogot biztosít a tulajdonostársak számára egymás lakására. Ennek megléte ellenőrizhető a tulajdoni lap társasházi törzslapján, illetve az alapító okiratban. A szervezeti és működési szabályzat szintén jól jöhet.

Bizonyos ingatlantípusok esetében jogszabály is előírhat elővásárlási jogot az állam vagy az önkormányzat javára.

számú ítéletében kimondta, hogy a tulajdonosnak - ha másként nincs korlátozva - joga van a társasház működésével összefüggő iratok megismerésére és másolatot is kérhet róluk, kivéve, ha az mások személyes adatát sértené. A másolatkiadási jog gyakorlása nem függ attól, hogy mi a tulajdonos célja (pl. perindítás, ellenőrzés). A joggyakorlás határait a személyiségi jogok védelme húzza meg: a másolaton lévő személyes adatokat ki kell takarni. A másolatkiadás ellenértéke tartalmazhatja a másolást végző személy munkadíját is, nemcsak a fénymásolási költséget.

Mi a teendő, ha nincs meg a társasházi alapító okirat?

Ritkán de kisebb társasházak esetén előfordul, hogy a közös képviselő nem találja az alapító okiratot. Ha a lakásnak önálló helyrajzi száma van, ebben a formátumban: 1234/A/1, akkor az alapító okirat a földhivatalban biztosan meglesz. Ha a földhivatalban sem találják az alapító okiratot (az okirattárban), akkor végső soron pótolni kell a tulajdonostársak jognyilatkozatát.

Mit kell tudni a birtokbaadásról?

A birtokbaadás az ingatlan adásvételi folyamatának kulcsfontosságú lépése: ez az esemény általában a teljes vételár kifizetését követően történik, és ettől az időponttól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, szedi annak hasznait, valamint viseli annak terheit és kockázatait.

A birtokbaadás főbb lépései:

Birtokbaadási jegyzőkönyv készítése: A felek közösen felvesznek egy jegyzőkönyvet, amely rögzíti az ingatlan aktuális állapotát, a közüzemi mérőórák (villany, gáz, víz) gyári számát és állását. Ez a dokumentum alapvető fontosságú a későbbi esetleges viták elkerülése érdekében.
Közüzemi szolgáltatások átírása: A jegyzőkönyv alapján a vevőnek intézkednie kell a közüzemi szolgáltatások saját nevére történő átírásáról. Ehhez szükség van a szolgáltatókkal kötött új szerződések megkötésére, melyekhez a mérőóra-állásokat rögzítő jegyzőkönyv elengedhetetlen.
Kulcsok átadása: A birtokbaadás során az eladó átadja az ingatlan összes kulcsát a vevőnek. Fontos, hogy a vevő meggyőződjön arról, hogy minden kulcsot megkapott, és tisztázza, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik.
Lakcímváltozás bejelentése: Az eladónak ki kell jelentkeznie az adott lakcímről, míg a vevőnek be kell jelentkeznie oda. Ha az ingatlan egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság székhelye volt, annak módosításáról is gondoskodni kell.
Állapotfelmérés és dokumentálás: A birtokbaadás előtt a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálnia az ingatlant, ellenőrizve annak állapotát, és összevetni azt az eladóval korábban egyeztetettekkel. Bármilyen eltérés vagy hiba esetén azt írásban rögzíteni kell a jegyzőkönyvben, hiszen később egy szavatossági jogvitában ez perdöntő lehet.

A birtokbaadás megfelelő lebonyolítása és dokumentálása mindkét fél érdeke, mivel ez biztosítja a későbbi félreértések elkerülését. Fontos tisztában lenni azzal is, hogy mit lehet elvinni az ingatlanból eladás után.

Mit kell tudni a szavatosságról?

A szavatossággal kapcsolatos rendelkezések a lakás adásvételi szerződések igen fontos részei: a vevő és az eladó jogait is védik az esetleges hibás teljesítés esetén. Amikor ingatlant vásárolunk, elvárjuk, hogy az megfeleljen a szerződésben rögzített tulajdonságoknak és mentes legyen rejtett hibáktól. Ha mégis hibát észlelünk, a szavatosság keretében jogaink érvényesíthetők.

Milyen jogok illetik meg a vevőt szavatossági hiba esetén?

Kijavítás vagy kicserélés: Elsődlegesen a vevő kérheti a hiba kijavítását vagy az ingatlan cseréjét. Ingatlanok esetében a csere ritkán lehetséges, így általában a kijavítás kerül előtérbe.
Árleszállítás: Ha a kijavítás nem lehetséges vagy aránytalanul nagy költséggel járna, a vevő árleszállítást kérhet.
Elállás a szerződéstől: Jelentős hiba esetén, ha a kijavítás vagy árleszállítás nem nyújt megfelelő megoldást, a vevő elállhat a szerződéstől. Ez azt jelenti, hogy a felek visszatérnek az eredeti állapotba: a vevő visszaadja az ingatlant, az eladó pedig visszafizeti a vételárat.

Ha érdekli, hogy kizárható-e lakás adásvétel esetén a kellékszavatosság, olvassa el cikkünket!

Lakásvásárlás költségei

A lakás megfelelő árazásához érdemes kicsit a vevő fejével is gondolkozni és tisztában lenni azzal, hogy a vételáron felül számos további költséggel kell számolni. Az alábbiakban összefoglaljuk a leggyakoribb tételeket:

Vagyonszerzési illeték: Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely általában (de nem minden esetben!) a vételár 4%-a. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében ez 3,2 millió forintot jelent. Bizonyos esetekben azonban illetékkedvezmény vagy -mentesség is igénybe vehető, például ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül másik lakástulajdont értékesítünk, és az új lakás értéke nem haladja meg az eladottét.
Ügyvédi díj: Az ingatlan adásvételi szerződésének elkészítése és lebonyolítása ügyvédi közreműködést igényel, amelynek díja általában a vételár 0,5-1%-a. Ez a díj tartalmazza a szerződés megírását, a földhivatali ügyintézést és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat.
Földhivatali díjak: A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint. Ez a díj a földhivatali eljárás költségeit fedezi, és minden ingatlanra külön-külön kell megfizetni.
Hitelhez kapcsolódó költségek: Ha a vásárláshoz hitelt veszünk igénybe, további költségekkel kell számolni, mint például a hitelbírálati díj, értékbecslési díj, közjegyzői díj és esetlegesen a folyósítási jutalék. Ezek mértéke bankonként és hiteltípusonként változó.
Egyéb költségek: A fentieken túlmenően felmerülhetnek további kiadások is, mint például a költöztetés, felújítás, bútorozás, közműátírások díjai és biztosítási költségek. Ezek nagysága az egyéni igényektől és az ingatlan állapotától függően változik.

Összességében a lakásvásárlás során a vételáron felül jelentős járulékos költségekkel kell számolni, ezért fontos, hogy alaposan tervezzük meg pénzügyi kereteinket, és vegyük figyelembe ezeket a tételeket is a döntéshozatal során.

tags: #ceg #illetek #cimvaltozas #mentesseg