Cég illetékfizetési kötelezettsége árverezett ingatlan után Magyarországon
Az árverezett ingatlanok értékesítése különös jogi és pénzügyi kérdéseket vet fel, különösen akkor, ha egy cég tulajdonában álló ingatlanról van szó és az eljárás adózási, illetéki szempontból is fontos. Az alábbiakban részletesen ismertetjük a cég áfa- és illetékfizetési kötelezettségeit árverés során megszerzett ingatlanok vonatkozásában, valamint az ebből fakadó adminisztratív teendőket és kedvezményeket.
Áfa-kötelezettség árverezett ingatlan után
Magyarországon az árverés az áfa rendszerében termékértékesítésnek minősül, így az árverésen eladott céges ingatlanok kényszerértékesítése során is felmerül az áfakötelezettség. Akár árverésen, akár azon kívüli értékesítéssel történik az ingatlan eladása, az áfa megfizetése kötelező, feltéve, hogy az adós áfaalany.
Ha az árverés a NAV által lefoglalt vagyontárgyat érinti, az áfa rendszerében termékértékesítésnek minősül. Ebben az esetben az adós (az eladó cég) az, aki teljesíti az értékesítést az árverési vevő felé, azaz az értékesítési ügylet az adós és az árverési vevő között jön létre. Fontos, hogy az árverés szervezője nem tekinthető úgy, mint aki saját nevében teljesíti az értékesítést.
A végrehajtási eljárás során figyelembe kell venni az Áfa tv. fordított adózásra vonatkozó szabályait is. Amennyiben az árverési vevő áfaalany, fordított adózás alkalmazható, tehát a számlán az árverési vételár nettó összegként szerepel, a vevő adószámával és a fordított adózásra utaló szöveggel ellátva (például: „Fordított adózás alá eső ügylet az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés g) pontja alapján”).
Ha viszont az árverési vevő nem áfaalany, vagy alanyi adómentes, vagy mezőgazdasági különös adózási jogállású, akkor a fordított adózás nem alkalmazható, és az áfaalany cég lesz az, aki az áfát fizeti, egyenes adózás szabályai szerint számlázva az árverési vevőnek. Az előzetesen felszámított áfát az árverési vevőre hárítja át.
Az áfa-számlázási bonyodalmak elkerülhetők, ha az adós az árverés előtt köt megállapodást a NAV-val arról, hogy a NAV a nevében számlát állít ki az árverési értékesítésről. Ez azonban nem automatikus, és előzetes írásbeli megállapodás szükséges.
Vagyonszerzési illeték árverezett ingatlan után
Magyarországon a vagyonszerzési illeték, gyakran visszterhes vagyonátruházási illeték, az ingatlanvásárlások után fizetendő közteher. Alapesetben a vagyonszerző, vagyis a vevő köteles az illetéket megfizetni. Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke, amit az adóhatóság helyszíni szemle és összehasonlító adatok figyelembevételével állapít meg. Előfordulhat, hogy az illeték alapja eltér a vételártól, például árverési esetben a forgalmi érték lehet magasabb a vételárnál.
Az illeték mértéke:
- Ingatlanonként 1 milliárd forintig 4% a forgalmi érték után.
- Az 1 milliárdot meghaladó rész után 2% az illeték, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet az illeték összege.
Az illetékfizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor az ingatlan tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, és a NAV az illetékről fizetési meghagyást küld. A vagyonszerzőnek a bejelentést az ingatlan-nyilvántartási kérelmével egy időben kell megtennie, általában a B400E nyomtatványon keresztül.
| Kedvezmény típusa | Részletek |
|---|---|
| Új építésű ingatlan vásárlása | 15 millió forintig illetékmentes, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 milliót; a 15-30 millió Ft közötti rész után 4% illeték fizetendő |
| Lakástulajdon csere | Illetékkedvezmény, ha a korábbi lakást a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy vásárlást követő 1 éven belül eladják, és az új vételára kisebb |
| CSOK támogatás | 2021-től a CSOK-kal vásárolt ingatlanok után illetékmentesség jár; 2024-től a CSOK Plusz is mentesít |
| Fiatalok kedvezménye | 35 év alatti első lakásvásárlók 50% kedvezményt kapnak 15 millió Ft-ig |
| Részletfizetés | Kérelem esetén a NAV jóváhagyása mellett 1 millió Ft-ig 12 hónap alatt részletfizetés lehetséges |
Különbség az adó és az illeték között
A magyar jogszabályok szerint az adókötelezettség jellemzően a jövedelem után keletkezik, míg az illeték a vagyonszerzés, azaz az ingatlan vagy más vagyontárgy megszerzése után fizetendő. Az adó az állam bevételének egy általános formája, amely például árbevétel vagy jövedelem alapján keletkezik, az illeték viszont speciális, vagyonátruházási ügylethez kötött közteher.
Illetékkötelezettség az árverési ingatlanszerzésnél
Árverés esetén a vagyonszerzési illeték alapját többnyire nem a vételár, hanem az ingatlan forgalmi értéke képezi, amit a NAV illetékos hatósága állapít meg. A gyakorlatban előfordulhat, hogy a tényleges árverési ár alacsonyabb, azonban a NAV a forgalmi érték alapján szabja ki az illetéket, amennyiben a forgalmi érték magasabb. Ez az eljárás megfelel a Legfelsőbb Bíróság által megerősített joggyakorlatnak.
Az eljárás során a NAV helyszíni szemlét tart, és összehasonlító piaci adatokat vesz figyelembe az érték meghatározásához. Az árverés miatt bejegyzésre kerülő tulajdonjog változást az ingatlan-nyilvántartási kérelmmel egyidejűleg kell bejelenteni a NAV-nak a megfelelő nyomtatványon.
Tőkenyereség-adók magyarázata: Rövid távú tőkenyereség vs. hosszú távú tőkenyereség
Illetékkedvezmények és mentességek árverezett ingatlan vásárlása esetén
Számos mentesség és kedvezmény alkalmazható, például:
- Ha a vásárló a CSOK támogatás segítségével vásárol új vagy használt ingatlant, illetékmentes lehet.
- Első lakást vásárló 35 év alatti fiatalok 50%-os illetékkedvezményt vehetnek igénybe, amennyiben a lakás forgalmi értéke 15 millió Ft alatt van.
- Házas- és családtagok közötti ajándékozás vagy adásvétel esetén illetékmentesség jár.
- Illetékkedvezmény jár az ún. cserepótló vételnél, ha az új ingatlan értéke meghaladja a korábbiét és a vásárlás az előírt időkereten belül történik.
Fontos, hogy a kedvezmények és mentességek igénybevételekor az ügyletet és az igényelt jogosultságokat az adóhatóságnál a jogszabályoknak megfelelően kell igazolni.
Részletfizetés és az illeték befizetése
A NAV lehetőséget biztosít a vagyonszerzési illeték részletfizetésére is akár 12 hónap alatt, amelyet a B400-as nyomtatványon lehet kérvényezni. Bárkinek, jövedelmi helyzetétől függetlenül lehetősége van legfeljebb 1 millió forint illetéktartozásra részletfizetési kedvezményt kérni.
Fontos megjegyezni, hogy a részletfizetési kérelemnek nincs halasztó hatálya, ezért az első részlet befizetése attraktív a legkorábbi határidőn belül.
Jogi háttér és szabályozás
Az árveresi ingatlan eladások és az ebből származó adó- és illetékfizetési kötelezettségek alapját a 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről, illetve a vonatkozó Áfa törvény fo- és részletszabályai képezik. A NAV rendelkezik a végrehajtási eljárásokban szereplő árverési ingatlanok esetében a számlázással és illeték megállapítással kapcsolatos részletes szabályrendszerrel.
GYIK - Gyakran ismételt kérdések a cég árverési ingatlanára vonatkozó illeték- és áfa-fizetéssel kapcsolatban
- Kik az áfa-fizetésre kötelezettek árverés esetén? - Az eladó cég, kivéve ha az árverés során NAV számlakibocsátására kerül sor meghatalmazottként.
- Mi alapján számítják ki az illetéket árverés esetén? - A NAV forgalmi érték alapján, ami eltérhet a vételártól.
- Mi a teendő részletfizetés esetén? - A B400-as űrlapot kell kitölteni és benyújtani a NAV-hoz.
- Van-e kedvezmény az illetékből? - Igen, például fiataloknak, első lakást vásárlóknak, CSOK támogatással vásárlóknak jár kedvezmény vagy mentesség.
tags: #ceg #illetekfizetesi #kotelezettsege #arverezett #ingatlan #utan