Az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat módosítása és annak jelentősége
Ingatlanvásárláskor szembesülhetünk azzal a problémával, hogy a kinézett ingatlan nem szerepel a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban. Jó hír, hogy a probléma orvosolható! Összegyűjtöttük, mit kell tudnod a föld és az épület jogi kapcsolatáról, és milyen lépéseket kell megtenned, hogy utólag fel tudj tüntetni egy épületet a térképen.
Kié a föld és kié az épület?
Általános és fontos szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Azt viszont már a régi és az új Ptk. szabályozza, hogyan lehet az épületet önálló ingatlanként nyilvántartani. Az építkezés során ekkor az építkező a földtulajdonostól földhasználati jogot kaphat, mely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Nagyon fontos azonban, hogy az építtető az elkészült épület tulajdonjogát is bejegyeztesse az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az épület tulajdonjoga be van jegyezve, az épülettulajdonost jogszabály alapján földhasználati jog illeti meg (még akkor is, ha erről a földtulajdonossal korábban nem állapodott meg).
A korábbiakhoz képest az új Ptk. annyi újítást tartalmaz, hogy a tulajdonos úgy is rendelkezhet, hogy önálló ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba a földterületet és a rajta lévő épületet. Ez azért is fontos, mert a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a földet és az épületet egymástól szétválasztva, vagy az egyiket vagy a másikat önállóan értékesítse. Korábban ezt társasházzá alakítással, vagy a földre is kiterjedő közös tulajdon létrehozásával oldották meg. Azonban az új Ptk. ezt a lehetőséget egyszerűsíti. Ez a nyilatkozat nem más, mint hogy a Ptk. 5:18. §-a értelmében a tulajdonos rendelkezhet úgy, hogy az épület és a föld is külön-külön szerepeljen az ingatlan-nyilvántartásban, mint önálló ingatlanok.
Az épület feltüntetése a térképen: a folyamat
A helyzet megoldásához épületfeltüntetési eljárást kell kezdeményeznünk. Először is szükségünk van egy földmérőre, aki az új épületet felméri, és a mérések alapján az épületfeltüntetési vázrajzot elkészíti. Ezt követően a szükséges dokumentumokkal együtt az ún. épületfeltüntetési eljárás megkezdéséhez az illetékes földhivatalhoz kell fordulni. Minden esetben a jogszabály szerint az építtető, azaz a tulajdonos köteles ennek eleget tenni.
Előfordulhat az is, hogy egy kivitelező cég építi az épületet, és azt adja el. Ekkor érdemes ellenőrizni, hogy az épületfeltüntetés megvalósult-e egyáltalán. Amennyiben egy régi épület nincs feltüntetve, és épületfeltüntetést szeretnénk utólagosan kivitelezni (pl.: hitelt és CSOK-ot szeretnénk felvenni, melyeknek ez alapvető feltétele), meg kell vizsgálni, hogy rendelkezünk-e az eredeti jogerős használatbavételi, vagy fennmaradási engedéllyel.
Engedélyek és a régi épületek
Amennyiben nem rendelkezünk az eredeti engedéllyel, akkor tisztázni kell, hogy az adott épület mikor épült. 10 éven belül épült épület esetében az illetékes hatóságtól fennmaradási engedélyt kell kérni. Ha az épület megfelel a hatályos előírásoknak, akkor bírság kiszabása mellett a hatóság megadja a fennmaradási engedélyt. A feltételeknek nem megfelelő épület esetében bontást rendelhetnek el.
10 évnél régebbi épület esetében elévül a hatóság intézkedési jogköre, azaz bírságra már nem számíthatunk, bontásra pedig csak különösen indokolt esetben. Fontos, hogy a 2013. január 1-től hatályos szabályok alapján az új építésű ingatlanoknál az eljárás menete fordított. Hatósági bizonyítvány megszerzésének alapvető feltétele a használatbavételi engedély.
Az épületfeltüntetési eljárás részletei
Szükséges egy földmérő is a helyzet rendezéséhez. Ő megrendeli azokat a földmérési adatokat, amelyek szükségesek az épületfeltüntetési változási vázrajz elkészítéséhez, majd a telken felméri az épületet. Az eljárás lebonyolításához szükségünk van egy ingatlan-nyilvántartási kérelem kitöltésére is, amelyet a tulajdonosnak kell aláírnia.
Amennyiben például vezetékjog van bejegyezve az ingatlanra, akkor a vezetékjog jogosultjának is alá kell írnia a vázrajzot. A vázrajz záradékolásához egyúttal az építési engedély másolatára is szükségünk van. További menete az eljárásnak, hogy az elkészült dokumentációt a földhivatal műszaki szempontból megvizsgálja, azaz, hogy megfelel-e a hatályos előírásoknak. Amennyiben minden rendben van vele, akkor záradékolásra fog kerülni, melynek ügyintézési határideje 60 nap. Ezt követően a földmérő a záradékolt vázrajzot feltölti az Országos Építési Nyilvántartásba. A feltöltést követően az illetékes építési hatóság végzést küld a földhivatalnak arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, és a tulajdoni lapon maga a változás átvezethető.
Építési Engedélyezési Eljárás Ház Építéséhez!
Gyakori problémák ingatlanvásárláskor és a térképmásolat szerepe
Bankmonitor tipp: ha a térképmásolaton nem szereplő terasz fából készült, tehát nem rendelkezik betonalappal, akkor nem elvárás, hogy szerepeljen a másolaton.
1. Nem szerepel a térképmásolaton egy betonalap nélküli tároló: Elég gyakori eset, hogy a térképmásolaton nem tüntetnek fel egy kerti tárolót. Ez azonban nem okoz problémát, ha nincs beton alapja, vagyis a tároló bármikor elmozdítható. Ebben az esetben minden további nélkül megkaphatjuk a kért lakáshitelt.
2. Nem szerepel a térképmásolaton egy betonalappal rendelkező tároló: Ha ez a tároló vagy akár garázs szilárd alapokon áll, tehát nem mozdítható el és nem képezi a ház részét - azaz egy teljesen különálló felépítményről van szó -, akkor előfordulhat, hogy minimálisan kevesebbre értékelik az ingatlant az értékbecslés során, mint amennyiért meg szeretnénk vásárolni. Ettől függetlenül a legtöbb banknál az ingatlan elfogadható lesz a kölcsön fedezeteként. Ekkor csak abban az esetben csökkenhet az elérhető hitelösszeg, ha a bank által elvártnál (minimum 20%) kevesebb önerővel rendelkezünk.
3. Az ingatlan elválaszthatatlan részét képező kazánház nem szerepel a térképmásolaton: Ennél nagyobb gondot okozhat, ha az ingatlan elválaszthatatlan részét képező kazánház vagy terasz nem szerepel a térképmásolaton. Ez akkor fordulhat elő például, ha az ingatlanhoz utólag lettek hozzáépítve ezek a részek. Ebben az esetben néhány bank elutasíthatja kérelmünket, más bankok pedig a tényleges forgalmi értéknél kevesebbre értékelik majd az ingatlant, így kiemelten fontos a megfelelő bank kiválasztása. Ráadásul mindenképpen érdemes azzal is számolnunk, hogy az alacsonyabb ingatlanérték miatt esetleg nem kapjuk meg a kért hitelösszeget. Ez akkor lehet különösen kellemetlen, ha már kifizettük a foglalót, a hitelből hiányzó összeget pedig önerőből nem tudjuk kipótolni. Emiatt pedig akár a foglalót is elbukhatjuk.
Van megoldás azonban arra is, ha mindenképpen a kért hitelösszegre van szükségünk: egy földmérő segítségével feltüntetjük a hiányzó részeket a térképmásolaton, majd ezt követően a hitelbírálat gond nélkül mehet tovább. A térképmásolat módosítása viszont hosszadalmas lehet, emiatt pedig kicsúszhatunk a hitelbírálati határidőből. Ha ez történne, akkor újra be kell adnunk az igénylést, azaz ismét össze kell szedni az ehhez szükséges dokumentumokat is.
4. Lakófunkcióval rendelkező helyiségek nem szerepelnek a térképmásolaton: A legnagyobb problémát a lakóhelyiség hiánya okozhatja. A lakáshitel mellett akár a csok támogatást is elbukhatjuk például akkor, ha egy 27 négyzetméteres kis házat több évvel ezelőtt kibővítettek, ami így 83 négyzetméter lakótérrel rendelkezik. A családi otthonteremtési kedvezmény igényléséhez ugyanis teljesítenünk kell a csok feltételeit, többek között a hasznos alapterületre vonatkozó minimális elvárást is. Eszerint a térképmásolaton is feltüntetett minimum négyzetméternek már egy meglévő vagy vállalt gyermek esetén is el kell érnie legalább a 40 négyzetmétert. Mivel ez a feltétel a fenti példa esetében nem teljesül, a csok támogatásra sem leszünk jogosultak. Ennek hiányában pedig az illetékmentességtől is eleshetünk, ami nem kis veszteség, hiszen a vagyonszerzési illeték alapesetben az ingatlan értékének 4%-a szokott lenni.
A banki hitelbírálatot ugyancsak jelentősen befolyásolhatja ez a helyzet: akár a vételár 70%-át is bekérheti a bank önerőnek. Ez 25 millió forintos vételár esetén azt jelentené, hogy a maximálisan felvehető hitelösszeg 20 millió forint helyett csak 8 millió forint lehet. (Amennyiben abból indulunk ki, hogy a pénzintézet - igazodva a jogszabályi feltételhez - alapesetben a vételár 80%-át megfinanszírozza lakáshitelből.)
Bankmonitor tipp: Egyéb jogosultsági feltételeket is érdemes megnézni, ha csok igénylésére készülünk, ehhez a Bankmonitor csok támogatás kalkulátora nyújthat segítséget!
5. A telekhatár tévesen lett felrajzolva: Nemcsak maga az ingatlan, hanem a hozzá tartozó részek is szerepelhetnek tévesen a térképmásolaton. A legtöbb bank kizárólag jogilag rendezett térképmásolatot fogad el, tehát nem csak az ingatlan határainak, hanem a telek határainak is tükröznie kell a valóságot. Ha a telekhatár tévesen lett felrajzolva, azt mindenképpen célszerű rendezni még a hiteligény beadása előtt. Ez egy viszonylag hosszabb folyamat, tehát ha rövid időn belül szeretnénk beköltözni az ingatlanunkba, akkor érdemes lehet utánajárni a térképmásolatra való feljegyzési folyamat hosszának, mielőtt aláírjuk az adásvételi szerződést!
Bankmonitor tipp: A térképmásolatot azért is érdemes idejében ellenőrizni, mert ha rendezetlen viszonyokat találunk, akkor ez az alku során mindenképpen a segítségünkre lehet. Hiszen az ilyen helyzet az ingatlan eladhatóságát bizony alapvetően rontja.
6. A ház és udvara elzárja a mögötte lévő ingatlant: Ritkábban, de előfordul az is, hogy a kiszemelt ház és a hozzá tartozó udvar akadályozza a mögötte lévő ingatlan megközelíthetőségét. Ilyen esetben a hátsó szomszédnak biztosítanunk kell a bejárást a mi leendő ingatlanunkon keresztül. Ez nem zárja ki a hiteligénylést és a csok támogatást, de jelentős plusz kiadást jelenthetnek a különböző ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett okiratok, amelyek ebben az esteben a jogi rendezettséghez elengedhetetlenek.
Bankmonitor tipp: Előfordulhat, hogy bár egy ingatlan megvásárlása a fenti okok valamelyike miatt jelzáloghitellel nem finanszírozható meg, mégis szeretnénk mindenképp megvásárolni. Például azért, mert az ára miatt kihagyhatatlan az ajánlat, és félő, mások gyorsan lecsapnak rá.
| Probléma | Lehetséges következmények | Megoldási javaslat |
|---|---|---|
| Betonalap nélküli tároló nincs feltüntetve | Általában nincs probléma a hitelfelvétellel. | Nincs teendő. |
| Betonalapos tároló/garázs nincs feltüntetve | Az ingatlan értékelése csökkenhet, csökkenhet a felvehető hitelösszeg. | Megfelelő bank kiválasztása, esetleg épületfeltüntetési eljárás. |
| Kazánház/terasz nincs feltüntetve (az ingatlan része) | Banki elutasítás, az ingatlan értékének csökkenése, nem kapható meg a kért hitelösszeg. | Épületfeltüntetési eljárás, bank kiválasztása. |
| Lakófunkcióval rendelkező helyiségek hiányoznak | Hitelfelvételi nehézségek (akár 70% önerő), CSOK támogatás elbukása, illetékmentesség elvesztése. | Épületfeltüntetési eljárás, az eredeti engedélyek beszerzése. |
| Tévesen feltüntetett telekhatár | A bankok nem fogadják el a térképmásolatot, rendezetlen jogi helyzet. | Telekhatár rendezése még a hiteligény beadása előtt. |
| Ház és udvar akadályozza a szomszéd megközelítését | Szolgalmi út biztosítása, ügyvédi/közjegyzői okiratok. | Szolgalmi út biztosítása, jogi rendezés. |
Térképmásolat igénylése és lekérdezése
Az ingatlanok alaprajzi körvonala látszódik a hivatalos térképmásolaton. Számunkra a lényeges a lekérdezett ingatlanon lévő körvonalas rajz. Mi történik akkor, ha a terasz egy részét beépítették étkezőnek? Minden ilyen növekmény bővítésnek számít, ami korábban építési engedély köteles volt, pár éve ezt egyszerű bejelentésnek hívták, de a lényeg, hogy valamilyen szintű hatósági engedélyhez kötött.
A térképmásolat személyesen a járási hivatal földhivatali osztályán igényelhető. A TakarNet hálózaton keresztül elektronikus térképmásolat szolgáltatás is elérhető. A Földhivatal Online rendszeren keresztül ügyfélkapus azonosítással és bankkártyás fizetéssel is igénybe vehető a szolgáltatás. Az e-hiteles térképmásolat díja jelenleg 5000 Ft. A térképmásolat megtekinthető díjmentesen a területileg illetékes vármegyei kormányhivatal földhivatali osztályán.
A térképmásolat az ingatlan-adásvétel fontos dokumentuma, amennyiben házról, nyaralóról, hétvégi házról vagy telekről van szó. Lakás esetén nem játszik szerepet. A földhivatali térképmásolat lekérése vagy lekérdezése és letöltése a Földhivatal Online-on valósítható meg. Ez a hivatalos térképmásolat, más néven az e-hiteles térképmásolat.
tags: #terkepmasolat #modositas #ideje