Az elővásárlási jog és a családi gazdaság tagjainak bevételei a föld- és mezőgazdasági területeken
Navracsics Tibor miniszter nyilatkozatától indult kiindulópont, miszerint Magyarországon 3-400 település élhet meg teherként a beköltözések magas száma, ezért az önkormányzatok az elővásárlási jog kiterjesztését tekinthetik eszközüknek. A cikk részletesen bemutatja az elővásárlási jog alapvető formáit, gyakorlati alkalmazását, és összefüggéseit a mezőgazdasági őstermelők, a családi gazdaságok (ŐCSG) működésével, s az adózási szabályokkal.
Az elővásárlási jog alapelvei és formái
Az elővásárlási jog két alapvető formája létezik: a törvényen alapuló és a szerződésen alapuló elővásárlási jog. Ha egyszerre több személy is jogosult elővásárlásra, a jogszabályok sorrendet állíthatnak fel, és a tulajdonosnak értesítenie kell a jogosultakat. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak közötti közös tulajdon a nyertesek arányában keletkezik. Az elővásárlási jog nem hat a haszonélvezeti jogra.
Az elővásárlási jog gyakorlása a földekre vonatkozik különösen a termőföldekre és a kapcsolódó közterületekre. Az állam, helyi földművesek, önkormányzat és a mezőgazdasági üzem közvetlen érdekelt lehet az adásvételben. Az elővásárlási jog rendelkezői közé tartozik az olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül vagy aki legalább 3 éve használja a földet, valamint azok, akik földhasználati nyilvántartás szerint az adott területen állattartó telepet üzemeltetnek.
Az elővásárlási jog egy közös tulajdonban álló föld eladása esetén különösen összetett lehet: a közös tulajdonban álló földeknél a tulajdonostársak közötti elővásárlási jogi helyzetet a földtulajdonlás időbelisége és a jogszabályi sorrend határozza meg. A jogszabály szerint a három év tulajdonlási idő minden új jogintézmény részévé vált a gyakorlatban, és a földműves tulajdonostárs elsőbbséget élvezhet, ha hároméves fennállásról és más feltételekről van szó.
Hogyan hat az elővásárlási jog a vagyonelemekre és a törvényi korlátokra?
- Ajándékozás és öröklés esetén az elővásárlási jog nincs alkalmazható módon; a tulajdon átadása ebben az esetben nem érinti az elővásárlási jogot.
- Ha több jogosult van azonos rangsorban, a tulajdonos köteles értesíteni a jogosultakat; a megkeresés hatályossá válásától számított nyolc napon belül az elfogadó nyilatkozat visszavonható.
- Ha a föld eladása közbezárva van, és van olyan jogosult, aki elfogadja az ajánlatot, a szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozattal létrejön.
- A közös tulajdonban álló földek esetében a kiválasztás sorrendje és a jogok gyakorlása nagyfokú jogharmonizációt igényel, amit a Kúria és a jogszabályok folyamatos megítélése alakít.
ŐCSG és a kiegészítő tevékenységek adózása
Az ŐCSG-alapítás célja a mező-, erdőgazdasági földek és a kapcsolódó vagyoni jogok közös használatba adása a tagok között. A tagok a használatban lévő földek, a termelőeszközök és a kapcsolódó vagyoni jogok közös használatba kerülnek. Az üzembe helyezés időpontjára megállapított beruházási költséget az adóévre vagy egy összegben költségként elszámolhatják az ŐCSG tagjai, ha a tag minősítése megengedi.
A kistermelői költséghányad 40%-os 2021-től kezdve fontos adózási eszköz volt. A kistermelői költséghányadot és az átalányadózást akkor alkalmazzák, ha az adóév bevétele nem haladja meg a létszám és az éves minimálbér szorzatának meghatározott határait. Az átalányadózásnál a bevétel alapján számolják az adót a költséghányad levonásával, és szükség esetén az év közbeni nyilvántartás is elkülöníthető a különböző tevékenységek között (őstermelői bevétel és kiegészítő tevékenység).
Az ŐCSG-ben a kiegészítő tevékenység bevétele és költségei két fő elosztási mód szerint oszthatók: egyenlő arányban, vagy az alapító okirat által meghatározott arányban. A történeti modulok szerint az átalányadózásnál a bevételi határok az éves létszám és az minimálbér szorzatának limitje. Ha az új tag év közben csatlakozik a gazdasághoz, akkor a bevételek és költségek megosztását év végén arányosan kell végezni a létszám alapján.
Fontos megjegyezni, hogy az ŐCSG adózása kapcsán a kártérítések és támogatások bevételnek minősülnek vagy nem minősülnek attól függően kerülnek-e adóztatásra. Támogatások és kártérítések egy része adómentes lehet, ha őstermelői tevékenységgel kapcsolatosak, és a támogatások összegét a bevételi határok átlépésekor nem kell figyelembe venni. A kiegészítő tevékenység bevételeinek aránya befolyásolja, hogy azokat hogyan nyilvántartják és adóztatják.
A termőföld értékesítése, őstermelői bevétel és adózás
A saját termelésű élelmiszerek és a termékfeldolgozás dinamikája szintén meghatározza az őstermelői jövedelmet. Az 52/2010 FVM rendelet és más jogszabályok előírják, hogy a földhasználattal kapcsolatos jogokat és a termékfeldolgozást miként kell nyilvántartani. A saját termelésű termékekből előállított élelmiszerek aránya az összes bevételben jelentős lehet, de a rendelet bizonyos mennyiség felett kiegészítő tevékenységnek minősül, ami adózási következményekkel jár.
Őstermelői bevételnek minősül például a saját földből származó termékek értékesítése, ha a feldolgozás saját gazdaságban történik és a rendeletben meghatározott mennyiségeket nem lépi túl. Ugyanakkor, ha a bevétel a teljes őstermelői bevétel 25%-át meghaladja, akkor az értékesítés bevétele nem alkalmazható az őstermelők adózási szabályai alá. A földek és termelési tevékenységek összefüggésében a nyilvántartás és a megosztás részletei mérvadóak a jogszabályok alapján.
Elővásárlási jog gyakorlása osztatlan közös tulajdon esetén
Az elővásárlási jog a földeladásoknál gyakran előforduló mechanizmus. Osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog gyakorlása különös figyelmet igényel: a közös tulajdonosnak, ha a vevő helyben lakó földműveseket kíván megilletni, a törvény meghatározza a sorrendet és a közlés módját. A Kúria 2008-as, majd 2021-es döntései szerint a földtulajdonostárs nem jogosult a törvény szerinti elővásárlási jog gyakorlására, ha ő a tényleges vevő, hanem a jog a földműves tulajdonostársat illetheti meg. Az elővásárlási jog gyakorlása során a közlési kötelezettség megvalósítása a földtulajdonosi körben kötelező, és a vevő személyének, a vételárnak és a fizetés részleteinek teljes körű közlésére is szükség van.
Veszélyhelyzetek és rendeleti kivételek is befolyásolják az elővásárlási jog gyakorlását: a 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelet szükség szerint módosította a jogi gyakorlatot a földforgalmi jogokra és a veszélyhelyzeti szabályokra, például az ukrajnai események vagy más sürgősségi helyzetek idején adott kivételekkel. A jogszabályi környezete folyamatosan változik, ezért a konkrét esetekben mindig érdemes jogi tanácsadóval ellenőrizni a hatályos előírásokat.
A példák és gyakorlati megfontolások összefoglalása
- Az elővásárlási jog alapja lehet törvényi vagy szerződéses; a sorrend és a közlés módja a jogszabályok és a döntések függvénye.
- Közös tulajdon esetén a 3 év jogi feltételek és az állattartó telep működtetésének igazolása kulcsfontosságú lehet az elsőbbség megítéléséhez.
- ŐCSG-ben a kiegészítő tevékenységek arányos felosztása és az adózási határértékek meghatározzák a bevételek és költségek nyilvántartását.
- A saját termelésű élelmiszerek aránya és a feldolgozás módja meghatározza, hogy az adott bevétel minősül-e őstermelői jövedelemnek vagy önálló tevékenységből származó bevételnek.
Vállalkozás indítása 7+1 lépésben (Hogyan indulj el)
tags: #csaladigazdasag #tagja #elovasarlasi #joga