Az ingatlan értékbecslése során a telek értékét külön veszik: mire figyel a hitelintézetek és hogyan befolyásolja ez a finanszírozást?
Az ügyfeleink leggyakoribb kérdése a hitelfelvétel folyamatának az elején: mit néz az értékbecslő?
Ez abból adódik, hogy a hitelkérelem bankhoz történő beadása után az értékbecslő hívja először a hiteligénylőt.
Ki az, és mit néz az értékbecslő?
Az értékbecslő a bank által kijelölt ingatlanszakértő cég munkatársa.
Az értékbecslés mindig személyesen történik.
Ezt a bankok a csalásmegelőzés miatt teszik.
A bank ezzel védekezik az esetleges összeférhetetlenség ellen.
Az előzetes értékbecslés akkor fontos, ha szeretnél biztosra menni és előre megtudni, hogy mennyit ér az ingatlan.
Ez abban az esetben fontos, ha vásárolsz, hiszen ha nem kapod meg a tervezett lakáshitel összegét, még a foglalót is elbukhatod.
Ahhoz, hogy megértsük mit néz az értékbecslő azt is tudnunk kell, hogy minden bank más elvárást támaszt az értékbecslők felé.
Pont ezért sok értékbecslő cég van a piacon.
Az értékbecslő általában a banknál történő megrendeléstől számított 3 munkanapon belül jelentkezik.
Épülő ingatlanok esetén kicsit nehezebb a helyzet, mert egy későbbi állapot és egy jelenlegi készültségi fok alapján kell megállapítani a majdani értéket.
Mindezt úgy, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még nem a végleges, rendezett majdani jogi forma szerepel.
A forgalmi érték egy olyan ár, amennyit a piaci körülmények között jelenleg ér az ingatlan.
Ez egy kicsit hasonlít a tőzsdei árakhoz, hiszen a kereslet és a kínálat is beleszól az aktuális forgalmi értékbe.
Ezért sokszor a bank is leellenőrzi, hogy mit néz az értékbecslő.
Hiszen az ingatlan értékének a megállapításánál más hasonló ingatlanok piaci árát veszi alapul.
Így az összehasonlításhoz használt összes ingatlannál fontos hogy reális legyen az értékük.
A hitelbiztosítéki vagy menekülési vagy likviditási érték inkább a bank számára fontos mutatószám.
Ez azért nagyon fontos, mert bárki, aki lakik az ingatlanban, vagy bárki, aki meg szeretné venni, naponta szembesül ezzel a gyakorlati kérdéssel.
Vizsgálja az infrastruktúrát, azaz hogy autóval és tömegközlekedéssel hogyan lehet megközelíteni az ingatlant.
Megvizsgálja, milyen minőségű út van az ingatlan előtt.
Még azt is számításba szokták venni, hogy ha vásárolni kell menni, milyen minőségű és hány darab intézmény van a közelben.
Az ingatlan értékének meghatározásánál nagyon fontos megvizsgálni van-e vezetékes vízellátás, központi szennyvízelvezetés, milyen a fűtés típusa.
A komfort fokozat megállapításánál a fűtés nagyon fontos, hiszen ha nincs központi fűtés, már nem lehet összkomfortos, csak komfortos az ingatlan.
Az érték meghatározásánál nagyon fontos az ingatlan szerkezete, ami lehet könnyűszerkezetes vagy szilárd falazatú, de megkülönböztethetünk faházat, rönkházat, ytongból épült házat, tégla házat, vályogházat is.
A szerkezet vizsgálatánál fontos még a nyílászárók típusa és állapota.
Az értékbecslés gyakorlatilag egy ingatlanszakértő pillanatnyi jelentése az ingatlan állapotáról és értékéről.
A szakvélemény általában több oldalas és részletesen kitér a fent leírtakra.
Mi jön ezután?
A bankhoz maximum egy héten belül visszaérkezik a megrendelt értékbecslés.
Ezután elindul a fedezet értékének a banki felülvizsgálata.
A fedezetértékelési szakemberek a bank alkalmazottai.
Ők tovább elemzik az elkészült szakvéleményt a bank szempontjából és megvizsgálják az ingatlan hitelezhetőségét.
Ez azt jelenti, hogy kiszámolják, mennyiért tudná értékesíteni a bank az ingatlant, ha azonnal el kellene adnia.
A maximálisan felvehető hitelösszeget két tényező befolyásolja.
Az első a törvényi előírás, amit adósságfék szabályozásnak hívnak.
Vásárolni szeretnél egy 40 millió forintos ingatlant.
Pótingatlan bevonásakor a bank két ingatlant egyetemlegesen terhel meg.
Itt eltérő a bankok rutinja.
Van, aki biztosít egy példányt is az elkészült értékbecslésből.
Van, aki csak a forgalmi értéket és a hitelbiztosítéki értéket közli.
A gyakorlatban az értékbecslés megrendelése után egy héttel tuhatjuk meg az ingatlan értékét és tekinthetjük meg írásban, hogy mit néz egy értékbecslő az ingatlannal kapcsolatban.
Sok ügyfél úgy gondolja, hogy a bank automatikusan alul értékel.
Ez a gyakorlatban nem így van, mert a banknak csak az az érdeke, hogy a fedezet ne legyen túlértékelt.
Az egyik, hogy az illeték és adózási költségeket mindenki szeretné csökkenteni.
A másik, hogy régebben a használt ingatlanok vásárlásához felvehető CSOK szabályokban volt egy ingatlanvételár maximum.
Ez 35 millió forint volt.
Azóta ezt eltörölték, de a fenti 20%-os szabály benne maradt még a jogszabályban.
Mi a jövőbeli várható érték? Mit néz az értékbecslő ilyenkor?
A jövőbeli vagy majdani értéket olyan hiteleknél állapítja meg az ingatlanszakértő, ahol építési munkálatok lesznek és ezeknek értéknövelő hatása lesz.
Ilyen az építési hitel, amivel az építési telekre új építésű házat építhetsz.
Továbbá szerkezetét, falazatát, tetőszerkezetét és infrastruktúráját.
Tartalmazza még az ingatlan jogi dokumentumait, például a tulajdoni lapot, a térképmásolatot és a társasházi alapító okiratot.
Hogyan befolyásolja a felvehető hitelösszeget az értékbecslés eredménye?
Nagyon szervesen.
valamint a régiós ingatlanpiac makroszintű folyamatait.
Elmúlt években.
A feltett kérdésekre minél pontosabb válaszokat kell adni, különben a becslés pontossága jelentősen romolhat.
Igen, bizonyos esetekben ez előfordulhat, különösen a nagyon értékes, akár százmilliós ingatlanok esetében.
többi építménytől, annál nagyobb a becslés pontatlansága.
Ön által megadott adatok alapján.
A kalkulálás eredményeként kapott hozzávetőleges ingatlanértékért az OTP Bank Nyrt. OTP Ingatlanpont Kft.
Az ingatlan értékét számos egyedi tényező is befolyásolja, amelyeket a kalkuláció nem vett figyelembe.
Kérje szakértő segítségét az ingatlan értékbecsléséhez, és legyen teljesen biztos azzal kapcsolatban, mennyit is ér a piacon háza/lakása/üzlethelyisége!
Azonban könnyen lehet, hogy valaki nem túl, hanem éppen hogy alulértékel - szerintünk nem kell magyarázni, hogy ez miért jelent problémát.
És ami még fontos, hogy nem csak a jelenlegi értékkel számol az értékbecslő, de meg tudja állapítani a várható felújítási költségeket is, ami komoly előnyt jelent a vásárlók és az eladók számára is.
És amit nem győzünk hangsúlyozni: ezek nem csak kockás papíron vezetett számítások, hanem komoly dokumentációval alátámasztott, hiteles kalkulációk.
értékbecslését, az imént kifejtett nagyon fontos szakmai irányelvek betartása mellett.
családi háznál térképmásolatot, (ha van) alaprajzot, használatba vételi engedélyt (csak a térképmásolatról nem beazonosítható épületek, vagy tetőtér beépítés, emelet ráépítés, stb.
különleges, családon belüli élethelyzetek esetén, mint pl.
Az ilyen szituációkban kiemelten fontos, hogy az ingatlan értékét ne becsüljük se túl, se alul, hiszen nagyon komoly pénzösszegek foroghatnak itt kockán.
Minden más esetben (pl. Az energetikai tanúsításról és árairól ezen az oldalon tájékozódhat.
Kapcsolódó tényezők és a kész közelítés
Az ingatlan értékének meghatározásánál kiemelten fontos az ingatlan jogi paraméterei: nem mindegy, hány tulajdonos van, és milyen jogok és terhek vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján.
A statisztikai alapú értékbecslés az a folyamat, amikor nem helyszíni szemle alapján, hanem statisztikai módszerekkel, az adásvételi állomány alapján állapítják meg az ingatlan értékét.
Ennek főként az az oka, hogy csak ott lehet a statisztikát segítségül hívni, ahol folyamatosak az ingatlanforgalmi adatok, azaz sok lakás cserél gazdát.
Egyes esetekben a statisztikai értékbecslés alkalmazásával leegyszerűsíthető a hitelfelvétel, hiszen a helyszíni értékbecslés jóval időigényesebb folyamat.
Ugyanakkor ez a fajta becslés sokszor nem ad pontos képet, különösen akkor, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környékbeli ingatlanokétól.
A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka (egyes esetekben 90 százaléka) lehet a felvett hitel összege.
(Statisztikai alapú értékbecslés alkalmazásakor az ingatlan érték maximum 60 százalékának megfelelő összeget lehet hitelként felvenni.)
A hiteligénylők számára tehát általában fontos, hogy az értékbecslő minél magasabb értéket határozzon meg.
Amennyiben tehát hitelre van szükséged az ingatlan megvásárlásához, mindenképp érdemes körültekintőnek lenni, hogy semmiképp se kerülj olyan helyzetbe, hogy az ingatlan nem megfelelő értéke miatt csak kevesebb hitelt kaphatsz, vagy egyáltalán nem fogadja be a bank a lakást a hitel fedezeteként.
A legrosszabb forgatókönyv, ha mindez akkor történik, amikor már adásvételi szerződést is kötöttetek, és esetleg a foglalót is letetted, mert ebben az esetben nagyon sok pénzt veszíthetsz.
A falusi CSOK és a CSOK Plusz rendelet szerint az ingatlan - értékbecslő által meghatározott - forgalmi értéke és a vételára között maximum 20 százalék lehet a különbség.
Mennyi időt vesz igénybe az ingatlan értékbecslése?
Az értékbecslés körülbelül egy-másfél hetet vesz igénybe, de ez attól is függ, hogy a bank mikor rendeli meg az értékbecslést, illetve, hogy az értékbecslő mikorra tud időpontot egyeztetni veled az ingatlan megtekintésére.
Mivel a bank rendeli meg az értékbecslőt hiteligényléskor, nem részrehajló a becslő a bank felé?
Az értékbecslőnek nem kell képviselni egyik fél érdekeit sem, neki egy reális értéket kell meghatározni az ingatlanra.
Nem érdeke alulértékelni az ingatlant, mivel a banknak sem célja, hogy emiatt kevesebb hitelt helyezzen ki.
Az ingatlan forgalmi értékéhez mérten nyújthat hitelt a bank, ennek megállapítására szolgál az értékbecslés.
- A banki értékbecslés fő célja a fedezet értékelése a hitelbiztosítéki szempontok alapján.
- A telek értéke külön értékelnődik a teljes ingatlan értékétől.
- A végleges értékbecslés tartalmazza az ingatlan állapotát és a jogi dokumentumokat.
Jövőbeli érték és CSOK
A CSOK rendelet és a hitelezés összefüggéseiben a következőket érdemes figyelembe venni:
A 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet alapján a lakás vételára meghatározott feltételek mellett CSOK igazolható.
A Hasznos alapterület és a többi elvárás összhangban van a rendelettel, és a banki értékbecslés ennek megfelelően vizsgálja a telek és az ingatlan értékét.
tags: #csaladihaz #ertekbecslesnel #a #telek #arat #kulon
Népszerű bejegyzések:
- HRSZ: hogyan találhatjuk meg a telek adatait Veszprém környékén
- A lakásszövetkezet fogalma és alapvető működési elvei
- Fémkereskedelmi eljárási illeték 3000 NAV útmutatóval
- Gyakorlati útmutató a terepgyakorlatos szociális munka szemszögéből: A lakás feladata
- Csok: jogszabályváltozások és feltételek áttekintése