Dorog Város Szabályozási Terve és Településrendezési sajátosságai

A Dorog Város Önkormányzata a település fejlesztését és védelmét szolgáló jogszabályi keretek között eljárva meghatározza a településtervek tartalmát, elkészítésének és elfogadásának rendjét, valamint a hozzárendelt véleményezési jogkört. A 419/2021. (VII.15.) Korm. rendelet és a vonatkozó jogszabályok alapján a 1. és 2. mellékletekben részletezett dokumentumok segítik a tervezési folyamatot, a 3. és 4. mellékletek pedig az ingatlanokat érintő sajátos jogintézményeket és ütemezéseket írják le.

A szabályozási terv tartalma és kapcsolódó mellékletek

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 62. §-ának és a 11. melléklet szerinti véleményezésre jogosult szervek szerepének megfelelően Dorog Város Szabályozási Terve a következő részeket foglalja magában:

  • 1. melléklet: Dorog Város Szabályozási Terve - Jelmagyarázat, Szelvényháló, M=1:4000 arányú feltételek.
  • 2. melléklet: Dorog város övezeti paraméterei - Építési övezetek, Övezeti paraméterek.
  • 3. melléklet: Sajátos jogintézményekkel érintett ingatlanok - Elővásárlási jog, Kisajátítás, Beültetési kötelezettség.
  • 4. melléklet: Állattartó épületek/építmények telepítési távolsága.

Ezek a mellékletek összegzik, hogyan értelmezendők a közigazgatási határ és a telekhatárok viszonya, hogyan határozzák meg a szabályozási vonalakat és az övezeteket, továbbá milyen különleges előírások vonatkoznak a beültetésre, beépítési magasságokra és közművesítésre.

A szabályozási terv fő fogalmai és hierarchiája

A rendelet 1. § III. 3. és IV. 5. (2) pontja értelmében a szabályozási terv vonalas elemei közé tartozik a közigazgatási határ, a meglévő/tervezett belterületi határ, a szabályozási vonal, az építési övezet és határa, továbbá az építési vonal. A felületi jelölésű elemek között szerepelnek közúti közlekedési területek, zöldterületek, vízgazdálkodási területek, és egyéb, jogszabály által elrendelt védőterületek és övezetek.

A szabályozási terv hierarchiáját a következőképpen értelmezik:

  1. közigazgatási határ
  2. belterületi határ vagy szabályozási vonal vagy övezethatár
  3. szabályozási vonal
  4. építési övezet és annak határa

Az egyes hierarchiákon belül a telekhatár mindig meghatározó: a közigazgatási határ lehet belterületi határ, szabályozási vonal vagy övezethatár is, de minden esetben telekhatárként értelmezendő. A belterületi határ pedig lehet szabályozási vonal vagy övezethatár, de szintén telekhatár marad. A szabályozási vonal mindig telekhatár.

Az építési övezetek és a telek beépítésének szabályai

A Dorog Város Szabályozási Terve részletezi az övezeteket és a hozzájuk tartozó paramétereket:

  • Főépület: az övezeti előírásokban meghatározott rendeltetésnek megfelelő, melléképületnek nem minősülő épület.
  • Építési övezet és határa, övezeti jel: az övezeti előírások központi elemei.
  • Kapuépítmény: gépjármű behajtására szolgáló, oszlopokkal, pillérekkel és esetenként tömör fallal egybeépített, legfeljebb 5,0 méter széles építmény.
  • Épületköz: zártsorú beépítésnél az építési helyen belül a közterület felé eső rész, amelyet a tér falát megszakító tényezőként kell értelmezni.

Speciálisan a beültetési kötelezettségnek kiemelt szerepe van: a telekhatárok mentén, a közúti és privát közlekedési területek érintésével minimum megvalósítandó zöldfelületet ír elő a rendelet. A beültetési kötelezettség részletezése három szinten történik: a kötelezettség mértéke, a növényzet három szintű sűrűségének megközelítése (gyep, cserje, lombkorona), és a területek érintettségének mértéke a közművek és közterületek mentén.

A beültetés érinti a lakóterületeket, a településközpont területét, üdülőterületeket, mezőgazdasági területeket és vízgazdálkodási területeket érintő telekhatár menti sávokat is.

Munkásszállás és különleges beépítésre nem szánt területek

A rendelet előírja az OTÉK 42. (5) bekezdésének mentén a munkásszállások elhelyezésének feltételeit: csak bizonyos területeken, meghatározott körzeteken belül és korlátozott kapacitással engedélyezett.

A különleges beépítésre nem szánt területek övezeteire vonatkozó előírások részletesen meghatározzák a közművesítés mértékét bel- és külterületen, a szenyskvíz- és a közműhálózatra való csatlakozás követelményeit, valamint a területek övezeti sajátosságait.

Átalakuló és fejlesztési területek jelzései

A szabályozási terv tartalmazza a javasolt telekhatár, a lehetséges csomópont helye, zajvédelmi intézkedések, az épületmagasság korlátozásának javasolt területeit, valamint a beépítés- és közlekedésfejlesztési elemeket. A VI. fejezet tartalmazza a magánútakra vonatkozó minimális szélességi és technikai paramétereket, és hangsúlyozza a magánúttal szembeni közforgalom nyitottságát és korlátozatlan használatát.

A szabályozási terv az alábbiakat is sarokpontként kezeli: az egyes építési övezetbe tartozó telkekre vonatkozó előírásokat, a közlekedési és zöldterületi elemek kölcsönhatásait, valamint a védőterületek meghúzását és a régészeti/természeti értékek megőrzését.

A terv végrehajtása során figyelembe kell venni a következőket:

  • Az övezeti határvonalak telekhatárként értelmezendők a telek építési helyének meghatározásánál.
  • Az új építés során minden lakás vagy üdülő rendeltetési egysége után egy személygépkocsi elhelyezést kell biztosítani a telken belül.
  • A telek beültetési kötelezettségét legalább három szintű növényzetből kell megvalósítani (gyep, cserje, lombkoronaszint).
  • A közúti közlekedési területeket és a magánutakat érintő telekpártoló megoldásoknál a beépítési és zöldfelületi arányokat szigorúan követni kell.

Speciális területek és kapcsolódó rendeleti elemek

A rendelet meghatározza a következő különleges esetek megoldását:

  • Veszélyes anyagokra vonatkozó övezetek elhelyezésének szabályai a veszélyességi övezetekre vonatkozó előírások szerint.
  • Műemlékek és régészeti lelőhelyek határai, Natura 2000 területek és ökológiai hálózatok védelme.
  • Különleges természetvédelmi és tájképvédelmi területek övezetei, valamint a belterületi és külterületi közművesítés szintjei.

A rendeletek időbeli hatályát és a korábbi Dorog Város Helyi Építési Szabályzatának (2010-2019) hatályon kívül helyezését is figyelembe veszi a teljes szabályozási struktúra.

Dorog_Város_Szabályozási_Terv_Jelmagyarázat.png

Change Video Format | Video & Audio Format Converter

Az átlátható és részletes szabályozási terv segíti a fejlesztők, környezetvédők, önkormányzati döntéshozók és a lakosság közötti párbeszédet, és biztosítja a fenntartható, koherens településfejlődést.

tags: #dorog #onkormanyzat #epitesugy

Népszerű bejegyzések: