Dunavarsány építési övezetei — részletes ismertetés a 12/2016. rendelet alapján

Dunavarsány Város Önkormányzatának Képviselő-testülete Magyarország Alaptörvénye 32. cikk (1) a) pontja, valamint az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 62. §-ának (6) bekezdés 6. pontjában kapott felhatalmazás alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 1. pontjában meghatározott feladatkörében eljárva, a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI.8.) Korm. rendelet alkalmazásával, az abban meghatározott államigazgatási szervek és egyéb érdekeltek véleményének kikérésével fogadta el Dunavarsány Építési Szabályzatáról szóló 12/2016. rendeletét.

Az Övezeti rendszer és jogalap

A rendelet alkalmazásában megfogalmazott fogalmak és övezeti szabályok részletesen meghatározzák a település beépíthetőségét és a használati feltételeket. A rendelet az alábbi mellékleteket és függelékeket tartalmazza: a településszerkezeti tervet, szabályozási tervet és a hozzájuk kapcsolódó övezeti előírásokat.

A 2. § értelmező meghatározások között szerepel többek között: a) Szintterületi mutató: az összes építményszint bruttó alapterülete és a telekterület hányadosa, b) Kialakult épületmagasság: kialakult telektömbben levő meglevő épületmagasság, c) Melléképület: az övezetekben megengedett rendeltetést kiszolgáló, vagy kiegészítő funkciójú melléképítmény és épület, d) A közművesítettség szempontjai - teljesen, részlegesen, hiányosan közművesített, vagy közművesítetlen kategóriák.

Intézményi vegyes terület (Vi-SZ-1 és hasonlók)

33/A. (2) Az intézményi vegyes területen elhelyezhető épület - az (1) bekezdésben foglaltakon kívül -: a) iroda, b) kereskedelmi, szolgáltató, szállásjellegű, munkásszállás, c) kulturális, közösségi szórakoztató, d) hitéleti és e) sportrendeltetést is tartalmazhat. (3) Az intézményi vegyes területen önálló lakóépület nem helyezhető el.

52/D. § (1) A Vi-SZ-1 jelű intézményi építési övezet építési telkeit teljes közművesítéssel kell ellátni. (2) Az intézményi vegyes területen a 2. mellékletben területileg lehatárolt építési övezetekben az 1. melléklet előírásai alapján kell eljárni.

Különleges beépítésre nem szánt területek (Kbn, Kbn-la stb.)

A különleges beépítésre nem szánt területek övezetei közé tartoznak a Kbn-re jelű rekreációs célú területek és a Kbn-la jelű övezet, ahol a lakófunkció elhelyezését megengedő különleges területek szabályai érvényesek. A Kbn-re jelű övezetek elsősorban a település vízfelületei mentén, rekreációs célú, szabadon tartandó fenntartási sávot és a jellemzően zöldfelületként fenntartandó vízkörüli területeket foglalják magukban, ahol a terület vízparti, parkosított zöldfelületű funkciójához kapcsolódó horgászhelyek, horgászstégek, esőtetők, játszóterek, játszóhelyek, sétautak, nyilvános WC, a pihenést és a testedzést, a terület ellátását és fenntartását szolgáló építmények helyezhetők el.

aa) A Kbn-re-1 övezetbe a Ráckevei (Soroksári)-Duna-ág part menti, közhasználat számára megnyitott módon kialakítandó fenntartási sávja tartozik.

„(4) A Kbn-la jelű övezetre vonatkozó további előírások: a) telkenként legfeljebb két lakóépület és azokban egyenként 1 lakás, vagy egy lakóépületben maximum 2 lakás létesíthető, b) a lakó rendeltetéshez kapcsolódó haszonállattartó épületek/építmények/melléképítmények a parti rézsű felső élétől mért, legalább 25 m védőterület, illetve a szomszédos területeken elhelyezett funkciók - lakó-, üdülő, intézményépületek - tekintetében előírt védőtávolságok biztosítása mellett elhelyezhetők. Trágyatároló csak vízzáróan kivitelezett zárt kialakítással létesíthető;

c) a vízfelületet övező geodéziailag bemért parti rézsű felső élétől számított 4 m szélességű területsáv szabadon hagyandó, mely területsáv magában foglalja a tó körüljárhatóságát és fenntartását biztosító 3 m széles parti sávot, de a tóparton a vízfelületre benyúlóan lakóépülethez csatlakozó stég is elhelyezhető a tó körüljárhatóságának biztosítása mellett;

d) a tó körüljárhatóságát biztosító parti sávon kívüli rézsű és parti sávhoz kapcsolódóan a tó környezetét fásított zöldfelületként kell kialakítani, törekedve a tópart humanizálására és természetközeli kialakítására (pl. a parti rézsűk hajlásszögének csökkentésére, az egyes partszakaszok vonalvezetése megtörésére nádasokkal, jellemzően a vízpartokon honos növényzettel való tagolással);

e) a tóparton horgász- és napozóstég elhelyezhetők, fedett horgászstég azonban legfeljebb 6 m2 alapterülettel létesíthető; f) Az övezet területén telket alakítani csak az 1. mellékletben meghatározott minimális telekméret betartásával lehet úgy, hogy a minimális telekméret csak a tó körüli szárazulat területére értendő.

Mezőgazdasági és erdőterületi övezetek

63/A. „92/A. § (1) Az általános mezőgazdasági terület tájgazdálkodási övezetei a 2. mellékletben területileg lehatárolt övezetek. (2) Az Má-tg területek országos és helyi jelentőségű védelem alatt álló természetvédelmi területek, használatuk ennek megfelelően biztosítandó.

Az általános mezőgazdasági területeken a 2. mellékletben területileg lehatárolt övezetekben az 1. melléklet 11. pontja szerinti határértékeket kell alkalmazni azzal, hogy az övezetekre vonatkozó megengedett épületmagasság értékét a mezőgazdasági tevékenységhez szükséges üzemi építményekhez lehet igazítani (pl. mezőgazdasági géptároló, lóistálló stb.).

Az erdő területfelhasználási célja szerint: a) védelmi (védett és védő) Evt, Ev; b) gazdasági Eg; c) közjóléti Ek lehet. A közjóléti és vízgazdálkodási erdőterületek 2. mellékletben területileg lehatárolt övezeteiben az 1. melléklet 10. pontja szerinti előírások alkalmazandók.

Lakóterületek: kertvárosias, falusias és kialakult övezetek

„(3) A kertvárosias lakóterületen egy telken több rendeltetési egység is elhelyezhető, de a) telkenként legfeljebb egy lakóépület, és abban maximum 2 lakás létesíthető, ha az övezeti előírások másképpen nem rendelkeznek. b) a kialakult - K jelű - építési övezetekben telkenként legfeljebb egy lakóépület, és abban legfeljebb egy lakás létesíthető, kivéve, ha a telek szélessége eléri, vagy meghaladja a minimum 20 métert, mert ebben az esetben telkenként legfeljebb egy lakóépület és abban maximum 2 lakás is létesíthető, amennyiben mindkét lakás rendelkezik a kiszolgáló utcára néző ablak-, vagy ajtónyílással és a 40. § (4) bekezdésében előírtak is betarthatók.

„(4) Kertvárosias építési övezetben a teljes közművesítés kialakítása szükséges. A közcsatorna hálózat kiépítéséig vagy a meglévő közcsatorna kapacitásának korlátja esetén átmenetileg zárt közműpótló berendezés létesíthető, de ebben az esetben csak egy lakóépület, abban egy lakás alakítható ki telkenként.

Falusias lakóterületen: „(3) A falusias lakóterületen telkenként több önálló rendeltetés helyezhető el, de lakóépület telkenként csak egy lehet és abban legfeljebb egy lakás alakítható ki, kivéve ha a telek szélessége eléri, vagy meghaladja a minimum 20 métert, mert ebben az esetben telkenként legfeljebb egy lakóépület és abban maximum 2 lakás is létesíthető, amennyiben mindkét lakás rendelkezik a kiszolgáló utcára néző ablak-, vagy ajtónyílással és a 40. § előírásai betarthatók.

„(4) Falusias építési övezetben a teljes közművesítés kialakítása szükséges. A közcsatorna hálózat kiépítéséig, vagy a meglévő közcsatorna kapacitásának korlátja esetén, átmenetileg zárt közműpótló berendezés létesíthető, de ebben az esetben csak egy lakóépület, abban egy lakás alakítható ki telkenként.

Ipari és gazdasági területek (Gip, Gksz, Üü-SZ stb.)

A Dunavarsány Ipari Park Gip-1 és Gip-2 jelű építési övezeteiben a további előírásokat kell megtartani. Az alapvetően gazdasági célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások összes szintterülete telkenként nem haladhatja meg a telken építhető összes bruttó szintterület 5%-át.

„(4) A már beépített Üü-SZ-1 övezetben legalább hiányos közművesítettség biztosítandó. Az építési övezetben elhelyezhetők olyan építmények, amelyek a terület rendeltetésével összhangban vannak és a terület funkcióját, ellátását szolgálják, valamint a sportépítmények.

Közművesítettség és telekalakítási szabályok

A közművesítettség szempontjából az építési övezet: da) teljesen közművesített, ha 1. az energia (villamos energia, gáz vagy távhő), 2. az ivóvíz, 3. szennyvízelvezetés és -tisztítás, együttesen közüzemi vagy közcélú szolgáltatással történik, valamint 4. a közterületi csapadékvíz összegyűjtése és helyben történő szikkasztása megoldott.

db) részlegesen közművesített, ha 1. az energia (villamos energia, gáz vagy távhő), 2. az ivóvíz, együttesen közüzemi vagy közcélú szolgáltatással történik, valamint 3. a közterületi csapadékvíz összegyűjtése és helyben történő szikkasztása megoldott és 4. a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel, vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik.

dc) hiányosan közművesített, ha a részleges közművesítettségre előírt feltételek valamelyike nem áll fenn; dd) közművesítetlen, ha nincs közüzemi vagy közcélú szolgáltatás.

Az építési telkek kialakítása és a telekszélességre vonatkozó előírások: „Meglévő telkek újraosztása esetén a legalább két irányból kiszolgáló úttal határolt saroktelkek minimális telekszélessége az építési előírásokban meghatározott minimális telekszélesség 5 m-rel megnövelt értéke kell, hogy legyen.”

Közlekedési és bejárati szabályok

„(1) Az országos közutak külterületi szakaszainak mentén a jogszabályokkal összhangban a közút tengelyétől mért 100-100 m védősávot kell biztosítani.”

„(A nyílt árkos vízelvezető hálózat feletti kocsi behajtók az árok vízszállító képességét nem korlátozhatják, ezért az áteresz méretét úgy kell meghatározni, hogy) a) az a bb) pontban foglalt kivétellel 3,5 m-nél szélesebb nem lehet b) telkenként csak egy kocsi behajtó létesíthető kivéve ba) a saroktelek, ahol utcafrontonként értelmezendő az egy behajtóra vonatkozó szabályt bb) a Gksz és Gip jelű gazdasági területeket, ahol egy telekhez kapcsolódóan, egy utcafrontra nézően 100 méterenként lehet elhelyezni 1. vagy egy darab, maximum 7,5 méter széles közös ki-behajtót.

Építési hely, illeszkedés, homlokzatmagasság

„(1) Amennyiben a jelen rendelet másképp nem rendelkezik, új épület az OTÉK előírásai szerint meghatározott építési helyen, illetve meglévő beépítéshez csatlakozó beépítés esetén a csatlakozó terület beépítéshez igazodó előkertnek megfelelően meghatározott, illetve az SZT-n jelölt építési helyen helyezhető el.”

A „kialakult” épületmagasság esetén a telektömbben kialakult, a közvetlen szomszédok és az utca másik oldali beépítésére tekintettel jellemző magasságot kell figyelembe venni: új épület létesítése esetén az épületmagasságot a szomszédos épületek, illetve az utca másik oldalán levő épületek épületmagasságához való illeszkedéssel kell megállapítani. Az illeszkedés teljesül, ha az épületek utcai homlokzatmagassága legfeljebb +/- 50 cm-rel tér el egymástól, illetve épületmagasságának eltérése kisebb, mint +/- 80 cm.

Rendelkezések a település vízparti és rekreációs zónáiról

A Kbn-re jelű övezetek célja a vízparti rekreációs sávok védelme és fenntartása. A Kbn-re-1 övezetbe a Ráckevei (Soroksári)-Duna-ág part menti, közhasználat számára megnyitott módon kialakítandó fenntartási sávja tartozik.

A partsávok kialakításánál különös figyelmet kell fordítani a tó körüljárhatóságának biztosítására, a part humánbarát és természetközeli kialakítására, illetve a parti rézsűk és nádasok vonalvezetésének tagolására.

Övezeti táblázat (összefoglaló)

Fontos településszerkezeti és szabályozási megjegyzések

• A rendelet célja a településfejlesztési koncepcióval és integrált stratégiával összhangban a rendezett településképi és funkcionális fejlődés biztosítása.
• A telekhatárok, telekalakítások és beépítési arányok, valamint a közműellátás kritériumai alapvetően szabályozzák az építési lehetőségeket.
• Az építési hely meghatározása, az illeszkedés és az utcai homlokzatmagasságok egységes szemléletet követelnek a beépítés kialakításában.
• A rendelet alkalmazásában szereplő mellékletek - különösen az 1. és 2. melléklet - részletesen tartalmazzák az övezeti határokat és a minimális telekméreteket.

Hivatkozások és eljárási rendelkezések

Dunavarsány HÉSZ-e egységes szerkezetben tartalmazza a helyi építési szabályokat, módosításait és a mellékleteket. A rendelet a kihirdetését követő 30. napon lép hatályba, és alkalmazása során figyelembe kell venni az államigazgatási szervek és egyéb érdekeltek véleményét, valamint a vonatkozó kormányrendeletek előírásait (314/2012., 419/2021. stb.).

tags: #dunavarsany #epitesi #ovezetek

Népszerű bejegyzések:

• Földhivatali hatáskör és a családi gazdaság alapításának nyilvántartása
• A helyrajzi szám jelentősége
• Ingatlan bérbeadásának adókötelezettségei
• Agora Budapest
• Franchise belépési díj ingatlan irodáknak