Nyaraló mint befektetés gyakorló kérdések
A befektetési célú lakásvásárlás még mindig vonzó lehetőséget jelent a hozamvadászok számára akár a szuper állampapírral szemben is. A befektetési céllal lakást vásárló bérbeadók a lakást vagyonelemnek tekintik, nincs hozzá érzelmi kötödésük és maximális hozamot kívánnak realizálni, ezen lakások hosszú vagy rövid távú bérbeadásával. Az elmúlt évek lakossági sláger az ingatlanbefektetés volt, az ingatlanbefektetési alapok azonban idén már nem tudták az előző évek kiugró hozamát produkálni a befektetőknek. Gyakran lelakják az ingatlant vagy éppen nem fizetik a rezsiköltségeket. Mégis az elérhető hozam szempontjából a lakáskiadás legnagyobb kockázata, hogy két bérlő között mennyi ideig áll üresen a lakás. A bérbe adott lakás természetesen akkor termel bevételt, ha folyamatosan ki van adva ha nincs akkor költséget termel. Gyakori eset az is, hogy amikor megszűnik a meglévő bérlővel a bérleti szerződés a bérbeadónak sokszor hónapokba telik, amíg megtalálja az új bérlőt, így az üresen álló hónapokban a lakás nem termel bevételt, ami szintén veszélyezteti az éves elvárt hozamszintet. A fentiek kiküszöbölésére a legoptimálisabb megoldás a Korona Befektetés Program, amellyel a profitrealizálás mellett, lényegében nem kell számolni a kiadással járó és amúgy jelentős kockázatokkal sem!
Megérkezett a kánikula, elindult a nyári szünet és a szabadságolások. Ilyenkor, aki csak teheti útnak indul, hogy feltöltődjön, kikapcsolódjon. Nagy valószínűséggel az úti cél a Balaton lesz, hiszen ez a legkedveltebb belföldi szabadidős célpont a magyarok körében. A kiadó szobák, panziók kínálatának böngészése közben valószínűleg sokak fejében megfordult már a kérdés, nem lenne-e jobb egy nyaralót venni, mintsem bérelni?
Az első negyedév eddig nem tapasztalt árnövekedést hozott magával, mind a használt, mind az újépítésű nyaralóingatlanok esetében, emellett az építőipari nyersanyagok és szakemberek díjai is folyamatosan emelkednek. Mint minden ingatlan, úgy a nyaralók esetében sem a vételár kifizetése jelenti az adásvétel kapcsán felmerülő egyetlen költséget. A közművek díjait, illetve társasház esetén közös költséget akkor is fizetni kell, ha senki sem tartózkodik az ingatlanban, ami egy nyaraló esetében az év nagy részére igaz, még akkor is, ha minden hétvégét és a teljes szabadságot is ott tudják tölteni a tulajdonosok.
Bérbeadás esetén már jobb a helyzet, de az őszi és téli hónapok ekkor is nagy valószínűséggel csak költséget fognak termelni. Amennyiben kertkapcsolatos az ingatlan, az ezekhez kapcsolódó munkálatokkal is meg kell bízni valakit, kivéve, ha a tulajdonos hajlandó folyamatosan lejárni és gondját viselni a nyaralónak. Érdemes alaposan megvizsgálni a tulajdoni lapon az ingatlan besorolását, mert ha az nem lakóház, hanem nyaraló, hétvégi ház, vagy gazdasági épület, akkor ez egy utólagos bővítés vagy a vásárláshoz szükséges hitelfelvétel esetén is gondot okozhat. A besorolás ugyanis egyaránt meghatározza a beépíthetőség mértékét, és azt, hogy a bankok a vételár mekkora részére hajlandóak hitelt nyújtani.
A nyaraló célú ingatlanok esetében szintén fontos szem előtt tartani azt, hogy a CSOK nem vehető igénybe, így finanszírozásuk elsősorban piaci hitelből oldható meg. Ha a bérbeadás helyett pusztán az értéknövekedési potenciálra alapozza valaki a számítását, akkor nincs más dolga, mint a vásárlás után hátradőlni és évek múlva újra értékesíteni a nyaralóingatlant, bízva abban, hogy az ingatlanpiaci változások kedvezőek lesznek számára. Ehhez olyan ingatlant érdemes választani, ami nem feltétlenül olcsó, de nagy iránta a kereslet, míg a kínálat alacsony, emellett az ingatlan környezete is vonzó a jövendő vásárlók számára.
„Tapasztalataink szerint egyre többen tekintenek a Balaton melletti ingatlanokra pénzügyi befektetésként. Kiadás célú vásárlásnál már több tényezőt is figyelembe kell venni. Az egyik ilyen, hogy például alkalmas-e rövid távú kiadás céljára vagy át kell ehhez alakítani a kiszemelt ingatlant? A fekvése vonzó-e a leendő vendégek számára? Nemrég telefonon beszéltem egy kedves ismerősömmel, aki boldogan újságolta, hogy mennek megnézni egy kis falusi parasztházat. Befektetésnek és egyúttal nyaralónak szeretnék megvásárolni. Én azonban e helyett, inkább kérdéseket tettem fel neki, amelyektől láthatóan zavarba jött. Én pedig ismét bizonyosságot szerezhettem arra vonatkozóan, hogy az emberek jó része valóban érzelmi alapon van behuzalozva, amikor úgy dönt, hogy meg szeretne tekinteni egy ingatlant.
6. Hogy jó befektetés-e az ingatlan azt egy megtérülési számítással tudjuk eldönteni, így minden egyes megtekintett lakás, ingatlan esetében célszerű a megtérülési számításokat elvégezni. Egy teljes bejegyzésben tárgyaljuk az ingatlan befektetés megtérülését, így további részleteket erről nem írnék. 7. Miután megvásároltuk a befektetési célú ingatlant, még nem vagyunk túl a munka nagy részén, ugyanis a jövőben folyamatosan ki kell adnunk a lakást. Minden esetben találkozzunk személyesen is a bérlő jelöltekkel, és egy személyes beszélgetés után döntsük a kiadásról úgy, hogy lehetőleg több bérlő jelölttel is beszélünk. Ez sokak számára teljesen egyértelmű lehet, de gyakori, hogy az ingatlan befektetők ingatlan közvetítőre bízzák a kiadás folyamatát. Én azonban nem javaslom, hogy kiadjuk a kontrollt a kezünkből ezen a fontos ponton.
8. A bérlővel mindenképpen kössünk bérleti szerződést, még akkor is ha ismerős, barát lakja az ingatlant. A bérleti szerződésben a lehető legtöbb paramétert rögzítsük, gondolok itt olyanokra, hogy milyen állapotban adtuk át az ingatlant, milyen kulcsokat, egyéb eszközöket, bútorokat, gépeket adtunk át a bérlőnek. A mérőóra állásokat is rögzítsük. Gondoljuk át, hogy határozott, vagy határozatlan bérleti szerződést kötünk a bérlővel. A határozott idejű szerződés előnye, hogy a meghatározott időpontban automatikusan megszűnik, azaz nem vitatható a szerződés felmondásának jogossága. A hátránya a határozott idejű szerződésnek, hogy újra kell kötni folyamatosan.
9. Bár többlet költsége van a közokirat készítésnek, ugyanakkor jelentősen lerövidítheti a bérlő kilakoltatásának folyamatát, abban az esetben, ha nem akar az ingatlanból kiköltözni. Mérlegeljünk, közokirat nélkül akár 1-1,5 év is eltelhet mire a bérlőt eltávolítjuk az ingatlanból. Az elmaradt bérleti díj behajtása kérdéses, tehát akár millió forintos nagyságrendű kárunk (elmaradt haszon) keletkezhet. Bár a közokirat többletköltség (egyoldalú esetében 40-50 ezer forint, kétoldalú közokirat pedig ennek a duplája), de a bérlő ingatlanból történő eltávolítását néhány hónapra rövidíti le.
10. Bár fölösleges tehernek tűnhet az ingatlan rendszeres meglátogatása, mégis fordítsunk gondot erre. Azaz célszerű a bérleti díjat személyesen az ingatlanban átvenni a bérlőtől. Ha nem tudjuk megoldani minden hónapban, minimum 2-3 havonta személyesen vegyük át a bérleti díjat.
Számok és tendenciák A vízparti ingatlanpiac az elmúlt években folyamatos áremelkedést mutatott, különösen a Balaton és más népszerű vízparti régiók környékén. A prémium kategóriás és vízparti ingatlanok iránti kereslet stabilan magas, ami az árak további növekedését eredményezheti. A legnépszerűbb nyaralóövezet, a Balaton északi partján az árak 8-10%-kal, míg a déli partján 5-8%-kal emelkedhetnek a következő időszakban. A Balaton északi partján, Révfülöptől Keszthelyig az átlagos négyzetméterárak jelenleg 600 ezer és 1,5 millió forint között alakulnak, ingatlan típustól és elhelyezkedéstől függően. A tapasztalatok szerint az alku mértéke itt általában 10-20% között mozog. A Balaton déli partján, főként Somogy vármegye északi részén tavasszal érezhetően nőtt az érdeklődés, sok vevőjelölt egyszerre több ingatlant is megtekintett különböző célokra. A kereslet továbbra is erős, az árak folyamatosan emelkednek, miközben az eladók ritkán engednek az árból - sokszor már az is eredmény, ha nyitottak az ár újratárgyalására. A Velencei-tó szintén közkedvelt, környékén a használt nyaralók négyzetméterára átlagosan 650 ezer forint körül alakul, míg az új építésű lakások esetében ez az érték elérheti az 1,1-1,3 millió forintot is.
Saját nyaraló, hozammal
A nyaralók bérbeadási lehetőségei és az ingatlanok folyamatos kereslete miatt egyre többen választják őket hosszú távú befektetésként. „A nyaraló befektetéssé alakítása gyakorlati szempontból egyszerűbb, mint sokan gondolnák. Az ingatlan kiválasztásánál a legfontosabb tényezők közé tartozik a jó elhelyezkedés, amely hozzájárul a gyors és jövedelmező bérbeadáshoz, valamint az ingatlan jó állapota. A felújításokkal vagy kisebb korszerűsítésekkel növelhető az ingatlan értéke, így a bérbeadás mellett értéknövekedésre is számíthatunk.” - hangsúlyozza dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója.
Tapasztalatuk szerint jelenleg a Velencei-tó környékén a vevők 10-20%-a vásárol kifejezetten befektetési céllal, főként hosszú távú kiadás céljából. A környéken elsősorban hazai magánszemélyek érdeklődnek, és sokan alakítják át a nyaralókat állandó lakhatásra is, míg a befektetők főként azonnal kiadható, jó állapotú ingatlanokat keresnek. A Balaton északi részén a befektetők elsősorban nem közvetlen vízparti ingatlanokat keresnek, hanem a tótól kissé távolabb eső, de még mindig turisztikailag vonzó területeken elhelyezkedő nyaralókat, ahol jobb ár-érték arány érhető el.
Lokáció, állapot, extrák - mire figyeljünk vásárlás előtt? Bár a legnépszerűbb vízparti helyszínek, mint a Balaton vagy a Velencei-tó továbbra is keresettek, egyre többen figyelnek a felzárkózó területekre is, ahol sok esetben jobb ár-érték arány tapasztalható. Ilyenek például a Tisza-tó környéke, Abádszalók, Poroszló, vagy a Velencei-tó csendesebb részei, ahol az árak még kedvezőbbek, de a fejlődés folyamatos, így hosszú távon értéknövekedés várható.
A Balaton-felvidéken egyre nagyobb az érdeklődés a Káli-medence települései és a Szent György-hegy környéke iránt, emellett a Lesencei településeken is élénkülő kereslet tapasztalható. A felújítást nem igénylő nyaralók gyorsabban és magasabb áron adhatók ki, de a fejlesztést igénylő ingatlanok is jó befektetésnek számítanak, ha hosszú távra tervezünk. Vásárlás előtt érdemes figyelni az ingatlan energetikai állapotára, téli használhatóságára, tájolására, terasz vagy kert meglétére, valamint olyan extrákra, mint a panoráma, klímaberendezés, okosotthon-funkciók vagy saját stég - ezek mind növelik a kiadhatóságot és az értéket.
Ennek a cikknek nincsen költségvetési anyaga, és a személyes tapasztalat alapján a nyaralóbefektetések előnyei és kockázatai részletesen vizsgálva kerültek bemutatásra. A Balaton északi partján a befektetők számára kedvező lehet az értéknövekedés és a stabil kereslet. A Velencei-tó környéke pedig szintén vonzó a befektetők számára a külföldi vagy belföldi vendégek számára egyaránt. A helyi piac dinamikája folyamatosan változik, ezért érdemes a legfrissebb információkat figyelembe venni, mielőtt döntést hozunk.
Gyakorlati megfontolások összegzése
- A befektetésnél fontos a forgalomképes és gyorsan eladható ingatlan kiválasztása, elsősorban lakás típusú ingatlanok esetén.
- Emelkedő árak és magasabb bérleti díjak figyelembe vétele a megtérülési kalkulációkban.
- Figyelembe kell venni a finanszírozás módját, például CSOK joghatását nyaraló esetén nem vehető igénybe.
- A személyes bérbeadási kontroll és alapos bérleti szerződés fontossága a kockázatok minimalizálása érdekében.
- A diverzifikáció és a városok közötti elosztás csökkenti a kockázatokat.
tags: #nyaralo #mint #befektetes #gyakorikerdesek