A művelés alól kivett területek jelentősége és a zártkertek átalakulása
Magyarországon becslések szerint 200 ezer hektárnyi területen, hozzávetőlegesen 1,15 millió klasszikus zártkert található. Állapotuk javarészt elhanyagolt, a tulajdonosi viszonyok pedig számtalan esetben rendezetlenek. Sokaknak mégis ezek jelentik az egyetlen megfizethető lakhatási lehetőséget.
Az ingatlanárak emelkedésével és a koronavírus nyomában járó kitelepülési hullámmal a zártkerti ingatlanok iránti kereslet egyre inkább fellendül. Az ország egyes népszerű térségeiben, például a Balatonnál vagy a nagyobb városok külterületein szinte versengés alakult ki ezekért az ingatlanokért.
A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre.
A mezőgazdasági művelés alól kivont területek különösen vonzóak a nemzetközi vállalatok, befektetők és gyártók számára, akik gyors és hatékony megoldásokat keresnek ipari beruházásaikhoz.
Mi a "művelés alól kivett" terület jelentése?
Amikor gyártási vagy logisztikai célú beruházásokhoz keresünk megfelelő fejlesztési telket, az egyik legfontosabb szempont, hogy a választott terület már művelésből kivont legyen. De mit is jelent pontosan ez a fogalom, és miért olyan fontos a fejlesztők és befektetők számára?
A „művelésből kivont” kifejezés olyan területekre utal, amelyek eredetileg mezőgazdasági célokra voltak használva, de már nem állnak mezőgazdasági művelés alatt, és a földhivatal által hivatalosan ipari, logisztikai vagy egyéb nem mezőgazdasági célra minősítették át.
A zártkertek átalakulása és a művelés alóli kivonás
2015 közepétől egészen 2017 év végéig adott lehetőséget az állam a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak, hogy egy egyszerűsített eljárás keretében kivonják földjüket művelés alól. A művelés alóli kivont zártkertek esetében a termőföld védelméről szóló törvény már nem érvényes, ami megköveteli a művelési ágnak megfelelő termelést, és kötelezővé teszi a gyomnövények terjedésének megakadályozását is.
Sokan nem voltak tisztában a lehetőség jelentőségével, vagy nem jutott el hozzájuk a rendelet híre, így lemaradtak a módosításról. Az állam revitalizációs programot indított, hogy a falvakban és kistelepülések határában élők a kihasználatlan földterületekben rejlő lehetőséget jobban kiaknázzák, és újrainduljon a hagyományos gazdálkodás.
A jogszabálymódosítás lényege, hogy a zártkert művelés alól kivonása a jövőben nem minősül majd a termőföld más célú hasznosításának, így pl. földvédelmi járulékot sem kell majd fizetni. Ez az aprónak tűnő kiegészítés jelentős jogbiztonságot ad a tulajdonosoknak, mivel kizárja azt az értelmezést, hogy az ilyen kivonás automatikusan termőföldvédelmi bírsághoz vagy engedélyhez kötött más célú hasznosításnak minősülne.
2025. június 28. után a helyi önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól a zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését.
Művelés alól kivett területek előnyei fejlesztőknek és befektetőknek
A művelés alól kivont területek számos előnyt nyújtanak a fejlesztők és befektetők számára, különösen ipari és logisztikai célú beruházások esetén. Mivel a terület már nem minősül mezőgazdasági földterületnek, az engedélyezési eljárások és az átalakítások gyorsabban és egyszerűbben lezajlanak.
A művelés alól kivont területek gyakran már rendelkeznek közműellátottsággal, mint például víz, villamos energia, szennyvízhálózat és gázhálózat. A művelés alól kivont telkek általában szabadon fejleszthetők a befektető igényei szerint.
A mezőgazdasági művelés alól kivont területek esetében egyszerűbbek a jogszabályi követelmények, hiszen az ipari célra történő használat már engedélyezett. Fenntarthatóság: A művelés alól kivont területek gyakran kevésbé érzékenyek a környezeti szabályozásokra, mivel már ipari célra engedélyezettek.
Amikor gyártási vagy logisztikai célú fejlesztési telket keresünk, a művelés alól kivont területek jelentik a legjobb választást.
A "kivett tanya" és egyéb besorolások a tulajdoni lapon
A 🏡 „kivett tanya” a tulajdoni lapon azt jelenti, hogy az ingatlant (vagy annak egy részét) az ingatlan-nyilvántartás nem termőföldként, hanem művelés alól kivett területként tartja nyilván, és a kivett terület megnevezése: „tanya”. A kivett szó a nyilvántartás logikájában azt fejezi ki, hogy a terület nem mező-/erdőgazdasági művelés alatt álló termőföldként szerepel, tehát nem szántó, rét, legelő, erdő, szőlő, kert, gyümölcsös stb., hanem művelésből ki van véve.
A „kivett lakóház és udvar” kifejezés a tulajdoni lap első részében, az ingatlan adatai között található. Ez a besorolás rendkívül fontos, mivel alapvetően meghatározza, hogy az ingatlan milyen célra használhatod jogszerűen. Ha egy ingatlan nem rendelkezik ezzel a besorolással, akkor jogilag nem használható lakóhelyként.
Hogyan vásároljunk zártkerti ingatlant?
Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon lakóingatlan szerepel, mivel gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen.
Ha a telek mérete minimum 720 négyzetméter, a beépíthetőség maximum 3% lehet, míg az ennél kisebb földterületen a felépítmény nem haladhatja meg a 30 négyzetmétert.
A bankok nem minden esetben adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlásához. De szerencsére más alternatívák is rendelkezésünkre állnak, ha beleszerettünk egy telekbe, de nem áll rendelkezésünkre elég fedezet a vásárláshoz. Akik gyermeket szeretnének, felvehetik a maximum 10 milliós szabad felhasználású babaváró hitelt, amely már egy gyermek születése után is kamatmentessé válik.
2021-ben ráadásul 27 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakásokra vonatkozó áfafizetési kötelezettség, ami az 5 milliós áfa-visszatérítési lehetőséggel együtt felélénkítette az olcsóbban megvásárolható zártkerti telkek piacát a nagyvárosok környékén.
Ingatlan befektetés: Zártkerti stratégiák 3. [200.]
A zártkertek beépíthetőségével kapcsolatban egyebekben a kollégám cikkét ajánlom. A művelés alól kivont zártkert beépíthetősége nem automatikus, szükséges az építési szabályok vizsgálata, az övezeti besorolás, a közműellátottság, a kisajátítási korlátozás, védettség vagy útterv hiányának vizsgálata, valamint a telekméret megfelelősége.
A termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog a kivett zártkerteket nem érinti. Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett” jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek, így a Földforgalmi törvény hatálya alól kikerül.
Az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését lehetővé tevő önkormányzati rendeletet meg kell jelölni az adatváltozás bejegyzése iránti a kérelemben. A zártkerti ingatlant alrészletekre történő bontás nélkül kell nyilvántartásba venni.
A kivett területként történő bejegyzés épület feltüntetése iránti kérelemmel együtt is beadható. Fontos, hogy az adatváltozás nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól!
Ha nincs épület a telken: „zárkerti művelés alól kivett terület”. Ha van épület a telken: „zárkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” - például: „gazdasági épület”.
A jogszabálymódosítás felhatalmazást ad a települési önkormányzatoknak arra, hogy rendeletben határozzanak a művelés alóli kivonás lehetőségéről. Ez a szabály biztosítja a helyi adottságokhoz és fejlesztési elképzelésekhez való igazodást.
A zártkert átminősítés 2025-től már az önkormányzati rendeletek alapján is lehetséges. A jogszabály módosítás lényege, hogy a zártkert művelés alól kivonása nem minősül a termőföld más célú hasznosításának.
Ez a jogszabály-módosítás végre jogi elismerést ad annak a ténynek, hogy a zártkerti ingatlanok jelentős része ma már nem mezőgazdasági funkciót tölt be, hanem pl. mobilházas nyaralóként szolgálja a tulajdonosa pihenését. Az új szabályozás a tulajdonosok számára valódi mozgásteret biztosít, miközben fenntartja az önkormányzatok szerepét a helyi szabályozásban.
Egyszerűbb, kiszámíthatóbb ügyintézés: Egyértelmű, egységesített szabályozás jön létre az eddigi széttöredezett és gyakran értelmezési vitákra okot adó gyakorlat helyett. Fejlesztési lehetőségek: A módosítás különösen azoknak kedvez, akik zártkerti ingatlant fejlesztenének lakó-, üdülő- vagy egyéb nem mezőgazdasági célra, és eddig adminisztratív falakba ütköztek.
A weboldal tartalma tájékoztató jellegű, annak felhasználása konkrét, egyedi ügyekben további kiegészítő tanácsadás igénybevétele nélkül nem javasolt.
tags: #ecser #muvelesbol #kivett #terulet