Ingatlanértékesítés ÁFA szabályai

Az építés során a vásárolt anyagokról, szolgáltatásokról visszaigénylésre került az áfa. Az így elkészült ingatlan áruként van nyilvántartva a cég könyvelésében. Az ingatlan értékesítése során milyen szabályok vonatkoznak áfa tekintetében az ügyletre? A cég az áfa fizetési kötelezettséget az általános szabályok szerint állapítja meg, ingatlannal kapcsolatos mentesség tekintetében nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével.

Az ingatlanértékesítés ÁFA szerinti minősítése az egyik legösszetettebb és leggyakorlatiasabb terület, mivel a szabályozás különbséget tesz az egyes ingatlanfajták, azok állapota, valamint az értékesítés időpontja alapján. Az adókötelezettség megállapítása során mindig elsődlegesen azt kell vizsgálni, hogy az adott ingatlan milyen fogalmi körbe esik, mivel ettől függ, hogy az értékesítés adómentes vagy kötelezően adóköteles ügyletnek minősül.

A főszabály szerint az ingatlan értékesítése tárgyi adómentes tevékenység. Ez azonban csak bizonyos kategóriákra vonatkozik: minden olyan ingatlan értékesítésére, amely sem új ingatlannak, sem építési teleknek nem minősül. A törvény tehát negatív logikát követ: az értékesítés mentes az adó alól, kivéve, ha kifejezetten olyan ingatlanról van szó, amelyet a szabályozás adókötelesnek minősít.

Így például az építési telek értékesítése, valamint az új - vagy félkész - ingatlan értékesítése minden esetben adóköteles. Ezekben az esetekben az eladónak kötelezően áfát kell felszámítania, akkor is, ha egyébként nem választotta külön az adókötelezettséget.

Az építési telek

Az építési telek fogalmának tisztázása elengedhetetlen, különösen az ingatlanértékesítések áfa-beli megítélésekor. Ennek oka, hogy az építési telek értékesítése - amennyiben az eladó áfaalany - mindig adóköteles ügyletnek minősül, függetlenül attól, hogy az értékesítő választotta-e az adókötelezettséget. Ezért a fogalom helyes értelmezése alapvető fontosságú.

Az Áfa törvény tartalmazza az építési telek meghatározását, két pontban (A) és B) bekezdésben). A gyakorlatban leggyakrabban az A) pontban meghatározott feltételek érvényesülnek. Ezen túlmenően további előírás, hogy a telek nem minősülhet beépített ingatlannak. E négy feltétel együttes fennállása szükséges ahhoz, hogy a földrészlet építési telekként legyen kezelhető.

Mivel a feltételek részletes tartalma és pontos értelmezése sokszor jogértelmezési nehézséget okoz, az adóalanyoknak az esetek többségében külön értelmezési segítségre, joggyakorlatra van szükségük. Az utóbbi időben azonban megjelentek olyan iránymutatások és értelmezési segédletek, amelyek bizonyos mértékig kapaszkodót nyújtanak az egyes feltételek helyes alkalmazásához.

Az Áfa törvény B) pontja alapján szintén építési teleknek minősül egy földrészlet, ha az nyomvonal jellegű építmények - például utak, vasutak, közművezetékek - elhelyezésére szolgál. Ebben az esetben is elengedhetetlen feltétel, hogy a telek ne minősüljön beépített ingatlannak.

Összességében tehát az építési telek fogalma az áfa rendszerében egyértelmű elhatárolást kíván: a beépítésre szánt, közművesítéssel rendelkező és közterülettel határos földrészleteket - amennyiben azok nem tartalmaznak beépített ingatlant - építési teleknek kell minősíteni. Mivel az ilyen telkek értékesítése főszabály szerint minden esetben adóköteles, ezért az ingatlanforgalomban kiemelten fontos a fogalom pontos és szakszerű alkalmazása.

A félkész és az új ingatlan

A félkész és az új ingatlan fogalmának meghatározása szintén kulcsfontosságú, mivel ezek értékesítése az áfa rendszerében mindig adóköteles ügyletnek számít, amennyiben az eladó áfaalany. Ez akkor is így van, ha az eladó nem választotta külön az adókötelezettséget. Tehát a félkész és az új ingatlan értékesítése minden esetben áfás, és itt nincs lehetőség a fordított adózás alkalmazására sem.

Továbbá az építési telek mellett éppen a félkész és az új ingatlan azok a kategóriák, amelyekre hivatkozva sorozatjellegű ingatlanértékesítés esetén az áfaalanyiság megállapítható. Ezért ezen fogalmak pontos ismerete nemcsak az egyes ügyletek minősítésekor, hanem az adóalanyiság fennállásának vizsgálatakor is meghatározó.

Az első lépés a fogalmak megértéséhez az, hogy figyelembe vegyük: mind a félkész, mind az új ingatlan minősítése egy meghatározott hatósági aktushoz kapcsolódik. Ez a hatósági aktus tulajdonképpen az „origó”, amelytől az értékelés kiindul. Amikor egy ingatlan megépül, a hatóság használatbavételi engedélyt ad ki, vagy határozattal tudomásul veszi a használat megkezdését, illetve az egyszerű bejelentés szabályai szerint a kivitelező bejelenti a használatot az építési hatóságnál, amelyről igazolást állít ki. Ez a három hatósági eljárás az, amely alapján az ingatlan késznek tekintendő.

Ha egy ingatlan értékesítésére még ezen aktusok előtt kerül sor, de az építési munkálatok már elkezdődtek, akkor azt félkész ingatlannak kell tekinteni. A félkész ingatlan értékesítése minden esetben adóköteles, egyenes adózás alá tartozó ügylet. Fontos kiemelni, hogy ennél a kategóriánál nincs időbeli korlátozás: az ingatlan bármilyen hosszú ideig félkész állapotban maradhat, és az értékesítése mindaddig félkész ingatlan értékesítésének minősül, amíg a fent említett hatósági engedélyek valamelyike meg nem születik.

Ha azonban az ingatlan megkapta a használatbavételi engedélyt, vagy a hatóság más módon hivatalosan tudomásul vette a használatot, illetve megtörtént az egyszerű bejelentés az építési szabályoknak megfelelően, akkor ettől az időponttól kezdve az ingatlan „késznek” tekintendő. Ez azt jelenti, hogy a kész ingatlan bármely értékesítése, ha az a hatósági aktustól számított két éven belül történik, minden esetben új ingatlan értékesítésének számít, és kötelezően áfás ügyletnek minősül.

Amennyiben az ingatlan ezen kétéves időszakon belül többször is értékesítésre kerül, minden egyes tranzakció új ingatlan értékesítésének számít. Ugyanakkor, ha funkcióváltás történik az ingatlannál - például megváltozik a rendeltetése, vagy az önálló rendeltetési egységek száma módosul -, és ennek következtében a hatóság új használatbavételi engedélyt vagy új egyszerű bejelentésről szóló igazolást bocsát ki, akkor ettől az időponttól a kétéves időszámítás újraindul. Ennek következtében az ismételten két éven belüli értékesítések újból új ingatlan értékesítésének minősülnek, és így kötelezően adóköteles ügyletek lesznek.

Összefoglalva: a félkész ingatlan mindig addig tart, amíg a hatósági aktus meg nem születik, és értékesítése mindig áfás. Az új ingatlan fogalma a hatósági aktus meglététől kezdve a kétéves időszakhoz kapcsolódik, és ezalatt az idő alatt minden értékesítése új ingatlan értékesítésének számít. Ha funkcióváltás vagy egyéb változás miatt új engedélyt adnak ki, az időszak újraindul. Mindezek miatt a félkész és az új ingatlan fogalma egyaránt kiemelt szerepet játszik az áfa szabályozásában, különösen az értékesítés adókötelezettségének megállapítása során.

A lakóingatlan

A lakóingatlan fogalmának pontos ismerete több szempontból is kiemelt jelentőséggel bír az áfa rendszerében. Legalább három olyan terület van, ahol ennek alkalmazása elengedhetetlen.

Egyrészt, az 5%-os kedvezményes adókulcs kizárólag akkor alkalmazható, ha az értékesített ingatlan lakóingatlannak minősül. Ezért az értékesítés során döntő fontosságú annak megállapítása, hogy a tranzakció tárgya megfelel-e a lakóingatlan törvényi fogalmának.

Másrészt, a lakóingatlan építése és beszerzése kapcsán az Áfa törvény tételes levonási tilalmat ír elő. Ez azt jelenti, hogy ha egy adóalany lakóingatlant épít vagy vásárol, annak áfatartalma főszabály szerint nem vonható le, kivéve, ha a törvényben meghatározott mentesítő feltételek valamelyike fennáll. E tilalom miatt a lakóingatlan fogalmának helyes azonosítása kulcsfontosságú az adólevonási jog megítélésekor.

Harmadrészt pedig az ingatlan értékesítésére és bérbeadására vonatkozó szabályok alkalmazása során is szükséges a fogalom pontos ismerete. Ha ugyanis az adóalany bérbeadás vagy értékesítés esetében adókötelezettséget választ, a lakóingatlanra vonatkozó szabályok lehetőséget adnak arra, hogy a tárgyi mentességet bizonyos esetekben fenntartsa, feltéve, hogy a bejelentési kötelezettségnek eleget tett.

A lakóingatlan fogalmát az Áfa törvény határozza meg, és a definíció két feltétel együttes teljesüléséhez köti annak fennállását. Az első feltétel szerint az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban lakásként kell szerepelnie. A második feltétel alapján az ingatlannak lakás céljára létesítettnek kell lennie, azaz a használatbavételi engedélynek vagy az egyszerű bejelentésnek lakásra kell szólnia. Csak akkor beszélhetünk tehát lakóingatlanról, ha mindkét követelmény teljesül.

A törvényi definíció ugyanakkor tartalmaz egy kivételt is. Eszerint nem minősül a lakóingatlan részének a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még abban az esetben sem, ha fizikailag a lakással egybeépült. A jogszabály kifejezetten felsorol négy ilyen helyiséget: a garázst, az üzlethelyiséget, a műhelyt és a gazdasági épületet. Ezek automatikusan kizártak a lakóingatlan fogalmi köréből.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha a lakással együtt garázs, üzlet, műhely vagy gazdasági épület is értékesítésre kerül, akkor ezekre nem alkalmazható az 5%-os adómérték. Ugyanez érvényes építés esetén is: ha a lakóingatlannal egy időben épül meg a garázs, arra sem lehet az 5%-os kedvezményes adót alkalmazni, mivel nem része a törvényi értelemben vett lakóingatlannak.

Ezzel szemben a Kúria egy 2023-as ítéletében (Kfv.35148/2023/10) arra az álláspontra helyezkedett, hogy a járulékos költség szabály alkalmazásával bizonyos esetekben a garázs is minősülhet 5%-os adómértékkel értékesíthető elemnek. A döntés lényege, hogy meg kell vizsgálni: az adott garázs önálló célt képez-e a vevő szempontjából, illetve értéke arányban áll-e a lakás teljes értékével. Ha a garázs a lakás értékesítéséhez járulékosan kapcsolódik, önálló jelentősége nincs, és egyszeri értékesítés keretében történik a tranzakció, akkor a Kúria szerint lehetséges az 5%-os adómérték alkalmazása. Ugyanakkor a döntés pontos feltételrendszert nem állapított meg, csupán az elv vizsgálatát írta elő.

Fontos megjegyezni, hogy az adóhatóság és a Pénzügyminisztérium ezzel a kúriai értelmezéssel nem ért egyet, és továbbra is azon az állásponton van, hogy a garázs értékesítése önmagában soha nem lehet 5%-os áfás.

Lényeges különbséget kell tenni a garázs és a gépkocsibeálló között. A gépkocsibeálló - amely nem helyiség, hanem szabadban kialakított parkolóhely - nem esik ki a lakóingatlan törvényi fogalmából, mert a törvény kizáró szabálya kifejezetten csak a helyiségekre vonatkozik. A helyiség fogalmához pedig elengedhetetlen a falakkal és tetővel való körülhatároltság. Ha tehát szabadban kialakított gépkocsibeállóról van szó, az elvileg a lakóingatlan részének tekinthető, és adott körülmények között az 5%-os áfakulcs alkalmazható rá, ha a járulékos költség szabály feltételei fennállnak.

A tároló helyiséget az Áfa törvény nem zárja ki a lakóingatlan fogalmából. Így ha a tároló együtt értékesül a lakással, és a lakás rendeltetésszerű használatához szükségesnek tekinthető, akkor szintén lehetőség van az 5%-os adómérték alkalmazására, feltéve, hogy más jogszabályi feltételek is teljesülnek. Ugyanakkor a NAV gyakorlata szűkítő jellegű: álláspontjuk szerint csak akkor minősülhet a tároló a lakóingatlan részének, ha nincs önálló helyrajzi száma. Ez a gyakorlat jelenleg vitatott, és vannak folyamatban olyan állásfoglalás-kérések, amelyek e szűk értelmezés jogszerűségét vitatják. Egyelőre azonban a hivatalos álláspont merev és kizárólag az önálló helyrajzi szám hiányát tekinti elfogadhatónak.

Összességében tehát a lakóingatlan fogalmának pontos ismerete és helyes alkalmazása meghatározó az 5%-os adómérték, a tételes levonási tilalom, valamint az értékesítési és bérbeadási szabályok helyes jogértelmezése során. Mivel a gyakorlatban több vitás kérdés is felmerül - különösen a garázs, a gépkocsibeálló és a tároló megítélése körében -, a lakóingatlan definíciója az áfa szabályozás egyik legösszetettebb és legérzékenyebb területének tekinthető.

Ingatlan értékesítés ÁFA szabályai

Az építési telek és az új ingatlan kategóriáján kívül eső ingatlanok - vagyis a „régi”, azaz legalább két éve használatbavételi engedéllyel rendelkező és azóta már használatba vett ingatlanok - értékesítése tárgyi mentes tevékenységnek minősül.

Az Áfa törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy az adóalany választása alapján ezekre a tárgyi mentes értékesítésekre is alkalmazza az adókötelezettséget. Ez a választási lehetőség minden olyan ingatlanra vonatkozik, amely nem építési telek, és nem új vagy félkész ingatlan, tehát gyakorlatilag a „régi” ingatlanokra.

Az adóalany dönthet úgy, hogy minden ilyen értékesítése után áfát számít fel, és ezzel párhuzamosan jogosulttá válik a kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított áfájának levonására. Ez különösen akkor lehet előnyös, ha az eladó az ingatlant jelentős ráfordítással újította fel vagy korszerűsítette, és a beruházás áfatartalmát érvényesíteni kívánja.

Fontos hangsúlyozni, hogy a választási lehetőség kizárólag általános érvénnyel gyakorolható. Ez azt jelenti, hogy az adóalany nem dönthet egyedileg arról, hogy egy adott értékesítésnél felszámítja-e az áfát, egy másiknál pedig nem. A választás minden ingatlanértékesítésére kiterjed, amely nem tartozik kötelező adókötelezettség alá, és ezt a döntést az adóhatóságnak előzetesen be kell jelenteni. A választás visszavonásig, de legalább öt évig köti az adóalanyt.

Az adókötelezettség választásának gyakorlati jelentősége abban áll, hogy az eladó levonhatja a beszerzéseihez kapcsolódó áfát. Ha például egy társaság régi ingatlant újít fel jelentős beruházással, majd értékesíti azt, a választás révén a felújítás költségeinek áfatartalmát is visszaigényelheti. Amennyiben nem él ezzel a lehetőséggel, az értékesítés tárgyi mentes marad, és a beszerzések áfája nem vonható le.

Külön figyelmet érdemel, hogy a tárgyi mentes értékesítéshez kapcsolódóan az adóhatóság vizsgálja, történt-e a beszerzéskor vagy az utólagos beruházások során adólevonás. Ha igen, és az ingatlan értékesítése mentes az adó alól, akkor az eladónak a levont adót - a tárgyi eszközökre vonatkozó figyelési időszak szabályai szerint - részben vagy egészben vissza kell fizetnie. Ez a helyzet elkerülhető, ha az adóalany a választási lehetőséggel él, és adókötelessé teszi az értékesítést.

Összességében tehát az ingatlan értékesítésének áfa-megítélése az alábbi logika mentén történik: építési telek: mindig adóköteles, választás nélkül; félkész vagy új ingatlan: mindig adóköteles, választás nélkül; régi ingatlan: főszabály szerint tárgyi mentes, de az adóalany általános érvényű választása alapján adókötelessé tehető.

Újnak minősülő lakóingatlan értékesítése

Újnak minősülő lakóingatlan (Áfa tv. 259. § 12. pont) és a hozzá tartozó földterület értékesítését 5% áfa terheli, ha megfelel a méretbeli követelményeknek (Áfa tv. 3. sz. melléklet I. rész 51. pont), a vevő áfa-beli státusa nem releváns. Más jellegű újnak minősülő ingatlan (pl. üzlet) értékesítését 27% áfa terheli.

A továbbértékesítési célú létesített ingatlan értékesítése során az Áfa tv. 136. § (1) bekezdésének rendelkezései az irányadóak. Az adókötelessé tétel (Áfa tv. 88. §) az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerint újnak nem minősülő beépített ingatlan és hozzá tartozó földterület értékesítése esetén választható, amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján mentes az adó alól.

Az adókötelessé tétel választása esetén újnak nem minősülő ingatlan értékesítését 27% áfa terheli, ha a fordított adózás [Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja] nem alkalmazható. Amennyiben egy társaság 2014-ben vásárolt egy ingatlant a könyv szerinti értéknél magasabb áron, milyen adó- és járulékfizetési kötelezettsége van a kültagnak és a társaságnak az értékesítés után? A lényeg, hogy a Bt. könyveiben létezik egy könyv szerinti érték, ugyanakkor a piaci értéket az értékbecslés tudja megállapítani.

Áfa oldaláról kiindulási pont az, hogy főszabályként ingatlan értékesítése az Áfatörvény 86. § (1) bekezdés j)-k) pontjai értelmében mentes az adó alól. Ugyanakkor, amennyiben esetlegesen az ingatlan építési telek lenne, akkor az értékesítéskor minden esetben fel kell számítani az áfa összegét attól függetlenül, hogy az ingatlanértékesítést illetően a Bt. tagja-e az áfakörnek vagy nem. Továbbá, amennyiben az ingatlan esetlegesen új építésű ingatlannak minősülne és a használatbavételi engedély kiadásától számított két év még nem telt volna el, akkor ebben az esetben is áfa terheli az ügyletet.

Az ingatlan fogalma az ÁFA rendszerében

Hiába keressük az Áfa törvény szövegében az „ingatlan” kifejezésre vonatkozó pontos meghatározást, azt ott nem találjuk meg. Ez azonban nem jelent problémát, mivel a közösségi jogalkotó kötelező erejű szabályozásban rögzítette az ingatlan fogalmát, amelyet az áfa rendszerében alkalmaznunk kell.

A Héa Végrehajtási Rendelet (282/2011/EU tanácsi rendelet, továbbiakban: Héa Vhr.) 2017-től hatályos előírásai alapján az ingatlan fogalmát egységesen kell értelmezni és alkalmazni minden tagállamban. Ez a fogalom tehát úgy tekintendő, mintha az Áfa törvénybe is be lenne építve, hiszen közvetlen hatállyal bír, függetlenül attól, hogy a magyar jogszabályban nincs külön nevesítve.

A Polgári Törvénykönyv nem tartalmazza az ingatlan fogalmát, ahogy az Áfa tv. sem. Nem az ingatlan alkotóeleme eszerint pl. a mobil konténerház vagy pavilon, a működésképtelen lakókocsi, ahogy a mobilgarázs sem, de annak a betonaljzata már igen. Minden más ingatlan beépítetlen területnek számít, pl. egy parkolóhelynek kialakított terület.

Ha tartottunk már a kezünkben tulajdoni lapot, tudjuk, hogy annak a legelején („I. rész, Az ingatlan adatai”) olyan kifejezések olvashatóak, mint pl. „kivett szántó”, „kivett rét”, „kivett legelő”, „kivett művelés alól kivett terület” stb. Ezeknek a kifejezéseknek a megértéséhez a kulcs az, hogy mindaz, ami a „kivett” jelzővel el van látva, az azt jelenti, hogy az adott földterület erdő- és mezőgazdasági művelés alól ki van véve, azaz más célú felhasználás alatt áll.

Erre a kérdésre a rövid válasz az, hogy csupán a tulajdoni lap alapján az esetek nagy hányadában nem fogjuk tudni kétséget kizáróan beazonosítani az adott ingatlan típusát, és eldönteni, hogy az adásvétel hogyan adózik. A beépítetlen ingatlanok közül általános forgalmi adózás szempontjából az építési telek, a beépített ingatlanokat illetően pedig az ún. új ingatlannak minősülő épített épület az, ami az Áfa tv. alapján speciális adózási szabályokat von maga után.

Mindhárom adózási mód előfordulhat ingatlanértékesítések kapcsán, és ettől tűnik olyan bonyolultnak a szabályozás. Az áfatörvény azonban számos esetben eltérő szabályokat alkalmaz, attól függően, hogy az ingatlan beépítettnek (azon belül újnak, illetve lakóingatlannak) vagy beépítetlennek, avagy építési teleknek minősül-e.

Üzletszerű ingatlanértékesítés

Az ingatlanpiaci és gazdasági változások sok magánszemélyt arra ösztönöznek, hogy használt, elavult ingatlanokat vásároljanak felújítás céljából, majd azokat magasabb áron értékesítsék. Ez a tevékenység különösen vonzó, mivel a magánszemélyek elkerülhetik a vállalkozói adóterheket, és kedvezőbb adózási feltételekkel értékesíthetik ingatlanjaikat. Az adózási kötelezettségek pontos meghatározása és a bevételek, illetve költségek helyes elszámolása sokszor nehézséget okoz az érintettek számára.

A bevételek, a költségek és a jövedelem kiszámítása kulcsfontosságú az adóalap helyes megállapításához. Az üzletszerű ingatlanértékesítés során különös figyelmet kell fordítani a bevételek pontos meghatározására. Fontos hangsúlyozni, hogy a bevételek és költségek meghatározására az SZJA törvény széleskörű szabályozást tartalmaz.

Az ingatlanértékesítésből származó bevétel meghatározása az adóalap kiszámításának egyik legfontosabb lépése, különösen, ha üzletszerű ingatlanértékesítésről van szó. A vevő az ingatlan megvásárlásakor köteles benyújtani a B400-as adatlapot, amely szükséges az illeték kiszabásához. Ez az adatlap az adásvételi szerződéssel együtt kerül a földhivatalhoz, majd a NAV-hoz, amely így hozzájut az adásvétel tényéhez, a szerződés résztvevőinek adataihoz, valamint az eladási árhoz.

Előfordul, hogy az eladó a bevétel csökkentése, a vevő pedig az illetékkiszabás alapja miatt azon gondolkodik, hogy az adásvételi szerződésben a tényleges vételárnál kevesebbet tüntessen fel. Ez a gyakorlat első pillantásra kedvezőnek tűnhet, azonban mégis komoly kockázatokat rejt magában. A jogsértő eljárás mellett az érintett ingatlannal kapcsolatos szavatossági vagy egyéb problémák miatt a későbbi polgári jogviták lehetősége is fennáll. Ilyen esetben éppen a tényleges vételár bizonyításának kérdése az, ami a bizonyítási eljárás során a legnagyobb kihívást jelenti.

Mindezek mellett arról sem árt tudni, hogy mivel a vételár megfizetése általában banki átutalással történik, így a NAV által az ellenőrzés során bekért banki adatok alapján észlelheti, ha a szerződésben feltüntetett vételár nem felel meg vevő által ténylegesen utalt összegnek.

Bár az üzletszerű ingatlanértékesítések esetén nem gyakori, előfordulhat, hogy az eladó a vevő másik ingatlanának értékét beszámítja a vételár részeként. Ilyen esetekben ténylegesen két ingatlanértékesítés történik, ahol eladóként egyben vevők is leszünk. Az ilyen csereügyleteknél a bevétel meghatározása szintén kulcsfontosságú lehet. Ha csereszerződésről van szó akkor a bevétel nemcsak a cserébe kapott ingatlan szerződésben rögzített értéke, hanem a vevő által fizetett esetleges pénzbeli kiegészítés is.

Közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében a bevétel megosztásának szabályai kiemelt figyelmet érdemelnek. Alapesetben a tulajdonosoknak - ha másként nem állapodtak meg - a tulajdoni hányaduk arányában kell meghatározniuk a bevételüket, és ennek alapján kell kiszámítaniuk az adóalapot. A házastársi közös vagyon kezelése ennél összetettebb lehet.

Olyan kérdés is felmerülhet, hogy mi történik akkor, ha az egyik ingatlant a férj, a másikat a feleség nevére vásárolják, majd felújítják és értékesítik. Érvként merülhet fel, hogy így elkerülhető az üzletszerűség megállapítása, hiszen mindkét fél csak egy-egy ingatlant értékesít.

Előfordulhat, hogy a tulajdonostársak az adásvételi szerződésben megegyeznek abban, hogy az ingatlanértékesítésből származó bevételt nem a tulajdoni hányaduk arányában osztják meg. Ez a gyakorlat azonban az üzletszerű ingatlanértékesítések körében jellemzően akkor fordul elő, ha több befektető közösen vásárol ingatlant. Példaként említhető az az eset, amikor több magánszemély közösen fektet egy ingatlanba annak érdekében, hogy azt együtt felújítva, majd továbbértékesítve közösen részesedjenek a bevételből is. Amennyiben az egyikük a felújítás során saját munkával az értéknövelő beruházásokban jobban részt vesz, a bevételt a tulajdoni hányadotól eltérően is megállapíthatják.

Az üzletszerű ingatlanértékesítés adózásában a bevétel megszerzésének időpontja kulcsfontosságú, mivel ettől függ, hogy mikor válik esedékessé az adó megfizetése. Az ingatlanértékesítésből származó bevételt azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor arról szóló érvényes adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz. Amikor vételi joggal (opcióval) szerzik meg az ingatlant, a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat benyújtása az a pont, amikor az adásvételi szerződés érvényes lesz.

Az adózás szempontjából a tulajdonjog fenntartással kötött szerződés esetén is a jövedelemszerzés időpontja az érvényes szerződés benyújtásának napja. Ez azt jelenti, hogy az adókötelezettség akkor keletkezik, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtják, függetlenül attól, hogy a tulajdonjog mikor száll át. Ha egy tulajdonjog fenntartással kötött szerződés meghiúsul, az eladó által már megfizetett adó önellenőrzéssel visszaigényelhető. Az adókötelezettség azonban akkor is keletkezik, ha a vételár egy része még nem érkezett meg az eladóhoz.

A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani, és ennek megfelelően az adót bevallani és megfizetni. Ez azt is jelenti, hogy ha például a tulajdonjog fenntartásával kötött szerződés esetében a vételár teljes összege még nem került kifizetésre, érdemes lehet a szerződést a következő adóév elején benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.

Az üzletszerű ingatlanértékesítés során a költségek megfelelő elszámolása kulcsfontosságú az adóalap helyes megállapításához. Az ingatlan megszerzésekor felmerülő költségek közül elsősorban a vételárat, az ingatlanszerzési illetéket, az ügyvédi költségeket és más közvetlen kiadásokat lehet figyelembe venni. Emellett olyan tételek is elszámolhatók, mint az ügyleti kamat, amely a vételár késedelmes fizetése esetén merül fel.

Az ingatlan szerzési időpontja az a nap, amikor az érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Az értéknövelő beruházások, amelyek az ingatlan szokásos piaci értékét növelik, szintén levonhatók a bevételből. Ilyen beruházások lehetnek például nagyobb felújítások, bővítések vagy modernizációs munkálatok.

Az Szja törvény értelmében az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások közül azok a kiadások vehetők figyelembe, amelyek az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül történtek, és amelyek összege meghaladja az ingatlan eladási árának 5%-át. Az ingatlan értékesítése során felmerülő közvetlen kiadások, mint az ingatlanügynöki jutalék, a hirdetési költségek, valamint az ügyvédi díjak is levonhatók a bevételből.

A költségek elszámolásához szükséges számlák adattartalmára vonatkozóan a törvény nem határoz meg különösebb kritériumokat, csupán annyit, hogy a kiadásokat az építtető magánszemély vagy házastársa nevére szóló számlával kell igazolni. A számlákon a munkadíjnak és az anyagköltségnek is szerepelnie kell. Annak érdekében, hogy elkerülhető legyen a kétszeres elszámolás gyanúja - vagyis az, hogy egyazon költséget több ingatlanhoz is el kívánnak számolni -, javasolt, hogy a számlákon az érintett ingatlan címe is szerepeljen.

Az üzletszerű ingatlanértékesítés során felmerülhet olyan speciális költség, mint az ügyleti kamat. Ez a tétel akkor számolható el, ha a vételárat a vevő részletekben, késedelmesen fizeti, és erről a szerződés is rendelkezik.

A házilagos munkavégzés - amikor a tulajdonos saját maga vagy baráti, családi segítséggel végzi a felújítási munkákat - költségei nem számolhatók el, függetlenül attól, hogy ezek a munkálatok jelentősen növelhetik az ingatlan piaci értékét.

Az üzletszerű ingatlanértékesítés során a költségek helyes elszámolása nagyban hozzájárulhat az adóalap csökkentéséhez. A megszerzési költségektől kezdve az értéknövelő beruházásokon át az átruházással kapcsolatos kiadásokig számos tényezőt figyelembe lehet venni, de csak akkor, ha azok megfelelően dokumentáltak és megfelelnek a törvényi előírásoknak.

Az ingatlan értékesítésekor a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, így kapjuk meg a számított összeget, amely alapját képezi a jövedelem megállapításának.

Az Szja törvény alapján gazdasági tevékenységnek minősül minden olyan tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történik, és amelynek célja az ellenérték elérése vagy annak eredményezése. Az ingatlan értékesítése gazdasági jellegűnek minősülhet, ha például a tulajdonos az ingatlant felújítja azzal a szándékkal, hogy azt haszonnal továbbértékesítse. Fontos tudni, hogy a NAV általában nem az egyszeri ingatlanértékesítéseket ellenőrzi. Az adóhatóság inkább azokat az eseteket vizsgálja, ahol az adatok alapján rendszeres ingatlan adás-vétel történik. Ha valaki többször ad el ingatlant, és ez kimutatható, akkor a NAV gazdasági tevékenységnek minősítheti ezeket az ügyleteket.

Az Szja törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a jövedelmet csökkentsük az ingatlan tulajdonban tartásának időtartamával arányosan. A bevallást a jövedelemszerzés adóévét követő év május 20-áig kell benyújtani, és az adót is eddig az időpontig kell megfizetni. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a jövedelmet 2023-ban szerezték meg, a bevallást 2024. május 20-áig kell teljesíteni.

Sokan úgy gondolják, hogy magánszemélyként eladni egy felújított ingatlant ugyanolyan alkalmi ügylet, mint amikor valaki a saját otthonát értékesíti. Ez azonban nem minden esetben igaz. Az Áfa tv. szerint gazdasági tevékenységnek minősül minden olyan tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történik, és célja az ellenérték elérése. Az adószám kiváltása nem jelenti automatikusan azt, hogy minden értékesítés áfaköteles lesz.

A használt ingatlan eladása főszabály szerint tárgyi adómentes ügylet, amely ráadásul nem számít bele az alanyi adómentesség éves értékhatárába. Ez az értékhatár 2025-től 18 millió forint. Van lehetőség arra is, hogy a magánszemély a tárgyi mentes ingatlanértékesítési tevékenységére adófizetési kötelezettséget válasszon. Ez a döntés a teljes tevékenységére vonatkozik, nem csupán egyetlen ügyletre. Az előnye, hogy a felújításhoz és a beszerzésekhez kapcsolódó áfa levonhatóvá válik, így az értékesítést megelőző ráfordítások adóterhe csökkenthető. A választás ugyanakkor kockázattal jár, hiszen az értékesítés ekkor áfával növelten történik. A használt ingatlanok piaci árai jellemzően áfát nem tartalmaznak, ezért az eladó ingatlana a piaci összehasonlításban drágábbnak tűnhet, vagy az áfa terhét az eladó kénytelen a vételárból viselni.

Ha a magánszemély használt ingatlant értékesít, amely már több mint két éve rendeltetésszerű használatban van, az ilyen ingatlan értékesítése áfa alól mentes marad. Ha az ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységnek minősül is, áfa-kötelezettség ez esetben is csak akkor keletkezik, ha új ingatlan vagy építési telek kerül értékesítésre. Sorozatjellegű ingatlanértékesítés esetén is csak akkor keletkezik áfa-kötelezettség, ha az értékesített ingatlan új vagy építési telek.

Áfa-kötelezettség az üzletszerű ingatlanértékesítés után tehát akkor keletkezik, ha a magánszemély új ingatlant vagy építési telket értékesít, különösen, ha ez sorozat jelleggel történik. Az üzletszerű ingatlanértékesítés adózása rendkívül összetett és számos bonyolult szabályt foglal magában. A bevétel, a költségek és a jövedelem pontos meghatározása, valamint az áfa-kötelezettség kérdése különös odafigyelést igényel. Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos adózási szabályok évről évre változhatnak. Ez a cikk a közzététel időpontjában hatályos jogszabályok alapján készült, de mindenképpen javasolt minden egyes ügylet előtt a legfrissebb jogszabályokat és adózási előírásokat áttekinteni. Amennyiben bizonytalanok vagyunk egy adott ügylet adózási kezelésében, mindig érdemes szakértő tanácsát kérni.

tags: #egyeb #ingatlan #ertekesites #afa

Népszerű bejegyzések:

• Teniszcentrum Selyp
• Kiskundorozsma Vasútállomás Története
• Tudnivalók a Virágos Kert Lakópark Tárasházról
• Következmények a tiltott parkolásért
• Ajkai lakások