Elbirtoklás útján történő tulajdonjog szerzése szomszéd telkének elbirtoklási lehetőségei és jogi vonatkozásai

Az elbirtoklás mint tulajdonszerzési mód főleg mezőgazdasági ingatlanok és osztatlan közös tulajdon esetében kap hangsúlyt, ahol a tulajdonjogi viszonyok rendezése hosszú időn át nehézkes lehet. A jogcímes elbirtoklás és a telki szolgalom elbirtoklása olyan eszközök, amelyek lehetővé teszik, hogy a birtoklás alapján jogi igények keletkezzenek vagy megszilárduljanak, akár szomszédos telkek közötti kapcsolatokban is.

Mi az elbirtoklás és mire szolgál?

Az elbirtoklás jogintézménye azt a célt szolgálja, hogy ha a dolog tulajdonosa hosszabb időn át nem érvényesítette tulajdonosi jogait, a dolog feletti tulajdonjog hosszú idő után közvetlenül az elbirtoklót illeti meg. Az elbirtoklás tárgya lehet ingó vagy ingatlan, és a jogszabályok szerint 15 év ingatlanokra és 10 év ingókra vonatkozó szakadatlan, sajátjakénti birtoklást írnak elő.”

A közös tulajdon (osztatlan közös tulajdon) elbirtoklása speciális szabályokat igényel: ha a felek megállapodása ellenére a birtoklás a tényleges állapot alapján eltér, előfordulhat, hogy egyik tulajdonostárs a másik vitás vagy megszokótól eltérő módon birtokol, és így elbirtoklási igényt támaszthat. A bíróság ehhez figyelembe veszi, hogy az elbirtoklás megállapítható-e úgy, hogy a felek konszenzusban állapotban élnek a dolog felett, vagy sem.

Jogcímes elbirtoklás és útszolgalom elbirtoklása

A jogcímes elbirtoklás során az elbirtoklás a törvényes alakszerűségek mellett megkönnyíti a tulajdonjog bejegyzését az ingatlankönyvbe: az öt év elteltével a birtokos olyan szerződéssel szerezhet tulajdonjogot, amely alapján az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követelhetné, ha a szerződés alakiságai megfelelnének, és a birtokos teljesítette az ellenszolgáltatást. Ha az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be a jogot, a peres eljárásban a bíróság megállapíthatja az elbirtoklást.

Az útszolgalom elbirtoklása azt a jogi helyzetet jelenti, amikor az uralkodó telek birtokosa a szolgáló telek használatára jogosult, és ezt a jogot 15 évnyi szolgalomszerű használat után elbirtoklással is megszerezheti. Fontos megkülönböztetni a telki szolgalom elbirtoklását attól, ha a használat törvényes úton, például közút vagy sajátos közösségi használat útján történik. BH-ítéletek és a Kúria gyakorlata szerint a szolgalom elbirtoklása kizárólagosan, abszolút módon gyakorolt használat esetén valósul meg, és nem vezet elbirtokláshoz, ha a használat a címkéző fél közreműködésével történt vagy ha a szolgalmi jogot a tulajdonos engedélyezte.

Hogyan lehet igazolni az elbirtoklást?

Az elbirtoklás bizonyításának teherét a birtokos viseli. Bizonyítékként szóba jöhetnek tanúvallomások, szerződések, fotók, közüzemi számlák, karbantartási nyomok és egyéb létfontosságú bizonyítékok, amelyek alátámasztják a folyamatos, megszakítatlan és sajátjakénti birtoklást az előírt időtartam alatt. Az elbirtoklási idő hosszúságától függően, például egy ingatlan esetén 15 év követelményét kell igazolni, hogy a bíróság addigra megállapíthassa a tulajdonjogát.

A felek közötti viszony és az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása

Az osztatlan közös tulajdon esetében fontos, hogy a felek között a birtoklás nem lehet cél a többi tulajdonostárs jogainak megsértése vagy azok érdekeinek sérelme. Amennyiben az egyik tulajdonostárs úgy birtokolja a dolgot, hogy abból a célból kívánja megszerezni a tulajdoni hányadot, hogy azt mások tudta nélkül elbirtokolja, ezt a bíróság erőszakosnak tekintheti és nem engedélyezi a tulajdonszerzést. A Kúria Pfv.20034/2017/5. számú határozata szerint ha egy közös tulajdonban lévő ingatlant a tulajdonostárs a többiek beleegyezésével használ, az nem minősül sajátjakénti birtoklásnak és ezért nem alapozhatja meg az elbirtoklást.

Mi történik, ha valaki elbirtokláson alapuló jogi igényt érvényesít?

Az elbirtoklás megkezdéséhez és megállapításához szükséges, hogy a felperes beérje keresetlevelével és a bizonyítékokkal. A peres eljárás keretében a felperesnek bebizonyítania kell a folyamatos, megszakítatlan, sajátjakénti birtoklást és a jóhiszeműséget. Ha a bíróság az elbirtoklást megállapítja, a bejegyzés a földhivatalnól történik és az elbirtokló hivatalosan is az ingatlan tulajdonosává válik. Az illeték mértéke általában a forgalmi érték 4%-a, amely a megállapodásban vagy kereseti kérelemben rögzített érték alapján kerül megfizetésre.

Gyakorlati példák és következtetések

Az 1. helyrajzi számú ingatlan és a szomszédos 2. és 3. helyrajzi számú ingatlanok példája jól szemlélteti az elbirtoklás jogi kockázatait és lehetőségeit. Amennyiben a per a 3. helyrajzi számú ingatlanból 328 m²-t, a 2. helyrajzi számú ingatlanból 18 m²-t elbirtoklás címén ítél meg, figyelembe kell venni, hogy az elbirtoklási igény érvényesítéséhez a felek között megállapodás szükséges a jogelőd elbirtoklási igényéről történő rendelkezésben. A vevő akkor jogosult a jogelőd elbirtoklási igény érvényesítésére, ha a felek ezt megállapodják.

Az elbirtokláshoz társított telki szolgalom esetén is fontosak a részletes feltételek és időtartamok. A telki szolgalom megszerzése elbirtoklással történhet, ha a szolgáló telek tulajdonosa tizenöt éven át nem tiltakozik, de a szolgalmat nem lehet kizárólagos jelleggel gyakorolni, ha a használó számára más jogalapú használat van (például bérleti jog). A szolgalom elbirtoklása abban az esetben is megvalósulhat, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlanon rendelkezik, ugyanakkor a kizárólagosságot megterhelő feltételeket teljesíti.

Összefoglaló elvi következtetések

A jogcímes elbirtoklás öt év alatt, írásos szerződéssel és ellenszolgáltatás teljesítésével kivitelezhető, amennyiben megfelel a jogszerűség alaki követelményeinek, és az ingatlan-nyilvántartás is jogszerűen jegyezhető lenne.
A hagyományos elbirtoklásra az ingatlan 15 évig tartó szakadatlan, sajátjakénti birtoklása szükséges, a megszakadást kiváltó események (bírósági igényérvényesítés, birtoklási jog gyakorlása, birtok elvesztése) megtörténhetnek.
A telki szolgalom elbirtoklása kizárólagosság nélkül csak abban az esetben valósulhat meg, ha a használat kizárólagos jelleggel történik, amelyet a bírói gyakorlat szigorúan értelmez és a folyamatosság időtartama meghatározott.
A közös tulajdon birtoklása esetén a bírói gyakorlat szerint a birtoklást mindig összhangba kell hozni a többi tulajdonostárssal és az érdekeltségek védelmével; ellenkező esetben a birtoklás és az ebből fakadó jogok érvényesítése megtagadható.

Infografika: Elbirtoklás folyamata és időtartamai

tags: #elbirtoklas #szomszed #telke