Életjáradéki joggal terhelt ingatlan: tartási és életjáradéki szerződések részletes áttekintése
A tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani. Az életjáradéki szerződés alapján az egyik fél meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles. A két szerződés fogalmából kitűnik, hogy mindkettő célja a jogosult létfenntartásának biztosítása. A tartási és életjáradéki szerződések számos jellegzetes ismérvvel rendelkeznek, amelyek élesen elhatárolják más szerződéstípusoktól.
A tartási szerződés alapelvei és jellegzetességei
Lényeges ismérve a tartási szerződésnek a visszterhes (azaz nem ingyenes) jellege. A tartási szerződés alapvető formáját tekintve visszterhes ügylet: a tartásra kötelezett ellenérték fejében vállalja a jogosult ellátását. Ugyanakkor, ha a körülményekből más nem következik, közeli hozzátartozók egymás közötti tartási szerződései ingyenes formában jönnek létre, a tartás teljesítéséért ellenszolgáltatás nem jár. Az ingyenes tartási szerződés a kötelezett halálával is megszűnik, illetve a kötelezett a szerződés megszüntetését kérheti, ha annak teljesítése vagy életjáradéki szerződéssé alakítása a szerződéskötés után megváltozott vagyoni körülményeinél fogva rá nézve túlságosan nagy megterheléssel járna. Az ingyenes tartási szerződésekre az ajándékozás szabályait (pl. az ajándék visszakövetelése eseteit) is megfelelően alkalmazni kell.
A tartási és életjáradéki szerződések ismérve a tartós jelleg. A tartási és életjáradéki szerződés - a felek ellenkező kikötése hiányában - a jogosult haláláig áll fenn. A szerződés másik ismérve a bizalmi, illetőleg személyes viszony. A bizalmi viszony azt fejezi ki, hogy a tartási szerződést személyesen kell teljesíteni. A jogosult a tartási szerződés alapján neki járó szolgáltatásokat csak személyesen veheti igénybe, de a kötelezett is főszabályként személyesen tartozik teljesíteni a szolgáltatásokat, olyannyira, hogy a tartásra jogosult nem köteles elfogadni a más által - a kötelezett nevében - nyújtott tartást.
A tartási szerződések sajátosságai között lényeges az ún. szerencse jelleg. Az eltartott haláláig szóló szerződéseket a gyakorlatban szerencseszerződéseknek nevezik, vitathatatlanul tartalmaz ugyanis e szerződés mind a jogosult, mind a kötelezett oldalán szerencseelemeket. A visszterhes tartási szerződésekben a szolgáltatás és ellenszolgáltatás arányossága meglehetősen bizonytalan. Előfordulhat, hogy a nyújtott tartás többszörösen meghaladja a szerződésben lekötött ingó vagy ingatlan dolog értékét, de az is lehet, hogy a kötelezett rövid idejű tartással nagy értékű dologhoz jut. Megtörténhet az is, hogy a tartási szerződésnek a Jogosult oldalán van szerencseeleme, amikor a jogosult által átruházott dolog értéke az időmúlással jelentősen emelkedik. A bírói gyakorlat rugalmas ebben a kérdésben.
Önmagában az a tény, hogy a kötelezett költségei lényegesen meghaladják a kapott dolog értékét, nem teszi lehetővé a kötelezettség megszűnését. A tartási és életjáradéki szerződés alanyai az eltartott és az eltartó. Eltartóként a jogi személyek is köthetnek szerződést, mivel a jogi személy tagjai, alkalmazottai útján ugyanúgy képes a szerződésből eredő kötelezettségeit teljesíteni, mint a magánszemély. A tartási és életjáradéki szerződést írásban kell megkötni. E szigorítást részben az indokolja, hogy ellenszolgáltatásként általában ingatlant ruház át a jogosult a kötelezettre, az ingatlanátruházási szerződés pedig csak írásban érvényes. A formakényszer mellett szól a reprodukálhatóság is. A felek között fennálló - s az esetek egy részében igen könnyen megromló - bizalmi viszony miatt a szolgáltatások milyenségének és értékének bizonyítása az írásbeliség hiányában nagyobb nehézségbe ütközne.
Az eltartott jogosult a megfelelő tartásra, életjáradék esetében pedig a meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonkénti követelésére, halála után illő módon eltemettetni. A szolgáltatásoknak "megfelelő eltartást" kell biztosítani, vagyis nem minimális létfeltételeket kell az eltartónak megteremtenie a jogosult számára, hanem a "megfelelőséget" a felek körülményei, az eltartott indokolt szükségletei és az általa átruházott vagyon értéke határozza meg.
Az ingatlanra irányadó tartási szerződés és a biztosíték
Az eltartó visszterhes szerződés esetén ellenszolgáltatásra jogosult. A tartási szerződés alapján a kötelezettet megillető ellenszolgáltatás tárgya lehet ingatlan tulajdonjogának átruházása. A tulajdonjog átruházásával egyidejűleg a tartási kötelezettség ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével. A tartási jog bejegyzése egyfajta biztosítékul szolgál az eltartott számára, ugyanis a jogosult a tartási kötelezettség elmulasztása esetén az ingatlanból a végrehajtási szabályok szerint kielégítést kérhet. Ha pedig az ingatlant a tartásra kötelezett elidegeníti, az új tulajdonos köteles a kielégítést tűrni. A tartás fejében nyújtott ellenszolgáltatás ingóságok tulajdonjogának átruházása is lehet. A tartási szerződésben ellenszolgáltatásként kiköthető bérlakás bérleti jogviszonyának átengedése is. Ebben az esetben az eltartók a bérlő halála esetén a bérleti jogviszonyt folytathatják, ha a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult és az eltartó a szerződésben vállalt tartási kötelezettségét teljesítette. A jogviszony folytatásának további feltétele, hogy a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
A tartási szerződések speciális jellegzetességeiből - tartósság, szerencseelemek, bizalmi viszony stb. Amennyiben a tartási szerződés alanyai a szerződési feltételek módosítását szükségesnek tartják, azt szabad elhatározásukból közös megegyezéssel módosíthatják, vagy a szerződést megszüntethetik. A gyakorlatban azonban a felek közötti konfliktusok nem oldódnak fel egymás között, hanem csak bírósági közreműködés segítségével. Megegyezés hiányában a bíróság a tartási szerződést - mindkét fél érdekeiinek figyelembevételével - módosíthatja. Az átalakítás történhet véglegesen, de ideiglenesen is. Gyakori, hogy a felek közötti viszony csak rövidebb időre romlott meg, vagy az átalakítást objektív okok tették szükségessé (pl. eltartó betegsége) és ezért a tartási szerződés végleges átalakítására nincs szükség. és az eltartott halála. Erre irányuló kereseti kérelem alapján a bíróság a szerződést megszüntetheti, ha a tartási szerződés fenntartása lehetetlenné vált és a szerződés célja sem a szerződés módosításával, sem életjáradéki szerződőssé átalakításával nem valósítható meg. A bíróság a szerződés megszüntetésekor gondoskodni köteles arról, hogy visszterhes szerződés esetén a felek érdekeit kölcsönösen és megfelelően kielégítse, tehát a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti aránytalanságokat kiküszöbölje. Megszűnik a tartási szerződés az eltartott halálával. Visszterhes szerződés esetében azonban az eltartó halála nem eredményezi feltétlenül a szerződés megszűnését. Mindezekre tekintettel a tartási kötelezettség átszáll az örökösökre, mégpedig a hagyatéki tartozásokért való felelősség szabályai szerint (tehát azért az örökös a hagyaték értékének erejéig felel), amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi. Ebben az esetben tehát a tartási szerződés szerencse jellege nem érvényesül, és a tartásra jogosult további ellátásra tarthat igényt.
Az életjáradéki szerződés lényegi elemei és gyakorlati példák
Az életjáradéki szerződés megkötését a tartási szerződés szabályai adják, melyekkel „rokonságban” áll ez a szerződéstípus. A tartási szerződéssel kapcsolatban a legfontosabb különbség az, hogy a tartási szerződés alapján a tartást a jogosult természetben nyújtja, míg az életjáradékot pénzben (vagy helyettesítő dolog) folyósítják. A szerződés tárgya lehet pénzösszeg vagy más helyettesítő dolog; akár ingatlan lehet az ellenszolgáltatás tárgya, akár holtig tartó haszonélvezeti jog megváltása vagy egyéb vagyontárgy átadása is. Ha ingatlan szerepel juttatásként, a tulajdonjog átruházása mellett a terhek az ingatlan-nyilvántartásba jegyzett életjáradékra utalhatnak.
Az életjáradéki szerződés során a felek a járadék összegét és gyakoriságát közösen határozzák meg, leggyakrabban havi rendszerességgel. Gyakran az életjáradék formája lehet termék vagy termény is, de a pénzbeli ellátás a legelterjedtebb. Amennyiben az életjáradék nyújtására kötelezett haláláig tartó kötelezettséget vállal, a kötelezettség átmegy az örökösre, ha a nyújtott járadék az ellenszolgáltatást nem fedezi. Az életjáradéki szerződés tehát rendkívül személyes jellegű és hosszú távú viszonyt hoz magával.
Az életjáradéki szerződés megkötése előtt érdemes megismerni a kötelesrész fogalmát is. Habár a törvényes örökös nem indíthat pert az örökhagyó halála után a tartásra kötelezettel szemben, a Ptk. a közeli hozzátartozók számára biztosít lehetőséget arra (meghatározott feltételekkel), hogy a törvényes minimum vagyonrészre igényt támaszthassanak.
Kérdések és gyakorlati zárójelek
- Ki lehet jogosult és ki a kötelezett? A jogosult eltartottként, az eltartó pedig kötelezettként szerepel; az eltartó lehet jogi személy is, és a magánszemély mellett jogi személy is vállalhatja a tartási kötelezettséget.
- Mi a jogi forma és aláírási követelmény? Az életjáradéki szerződést írásban kell megkötnie, és ha ingatlan is érintett, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés vagy közokiratra vonatkozó eljárás szükséges.
- Milyen személyes vagy bizalmi viszony szükséges? A bizalmi viszony alapvető eleme a szerződésnek; az eltartónak és az eltartottnak személyesen kell együttműködnie a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás teljesítésében.
- Mi történik a szerződés módosításával vagy megszüntetésével? Közös megegyezéssel módosítható; bírói út is lehetséges, ha a felek nem értenek egyet; megszüntethető az eltartott halálával, vagy ha a tartási szerződés fenntartása lehetetlenné válik.
- Mi történik, ha a kötelezett nem fizet? A jogosult általában jogot kap a kielégítésre, és ha szükséges, a tartási jogot be lehet jegyezni. A szerződés megszüntetése esetén a felek közötti aránytalanságokat a bíróság igyekszik rendezni.
Gyakorlati példák és típusváltozatok
- Ingatlanra vonatkozó tartási szerződés: az ingatlan tulajdonjogát átadják a kötelezettnek, de a jogosult haszonélvezeti vagy visszterhes ellátást kap az életéhez. A terhek bejegyzése biztosítékként szolgál, és az eltartó halála esetén a visszajáró ellenszolgáltatás továbbra is érvényes lehet az örökösök számára.
- Ingatlanon alapuló életjáradéki szerződés: a jogosultnak járó havi járadék lehet pénz, ingó dolog vagy termény; a haszonélvezeti jogot hosszú időre fenntartják, illetve a szükséges biztosítékokat is meg lehet tenni a nyújtás biztosítása érdekében.
- Bérleti jog átengedése tartási formában: a bérleti jogot átadhatják a kötelezettnek, és a bérleti jog folytatása a jogosult haláláig biztosított lehet, feltéve, hogy a bérbeadó ehhez írásban hozzájárul.
Összegzés: mire érdemes figyelni?
Az életjáradéki szerződés rendkívül összetett és személyes természete miatt kiemelten fontos a részletes és pontos megfogalmazás. A felek közötti bizalmi viszony és a hosszú időtáv befolyásolja a megállapodás tartalmát, a járadék összegét és gyakoriságát, valamint a biztosítékokat. A formai elemek és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések szintén alapvetőek a jogi hatályosítás szempontjából. Bírósági közreműködésre gyakran szükség lehet a felek érdekeinek kiegyenlítéséhez vagy az átalakításig, illetve a megszüntetés elrendeléséhez.
tags: #eletjaradeki #joggal #terhelt #ingatlan