Elővásárlási jog a termőföldek forgalmában: jogi szabályozás, gyakorlati alakulás és bírói gyakorlat

Mint az közismert, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) elővásárlási jogot határoz meg a termőföld tulajdonának átruházása esetén. A jelen cikkben először az elővásárlásra jogosultakkal kapcsolatos jogi szabályozás változását, majd pedig az elővásárlási jog gyakorlásának alakulását kívánjuk röviden áttekinteni.

1. Az elővásvállási jog jogosultjainak sorrendje és változásai

Az általános elővásárlási sorrend

A Földforgalmi tv. eredeti szövege szerint az eladás esetén az alábbi sorrendben illeti meg elővásárlási jog:

a) az államot;
b) a földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, vagy helyben lakónak minősül, illetve akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legfeljebb 20 km távolságra van;
c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legfeljebb 20 km távolságra van.

(1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi az (1) bekezdésben meghatározott új feltételek alapján az előnyben részesített földműves jogosultsága. A 2019.01.19-i hatállyal bevezetett módosítások tovább színezték ezt a sorrendet: különösen az állattenartó telep és az ökológiai/gazdálkodási célok megjelenése, illetve az adott térségben élő földművesek kiválasztásának lehetősége a 3 éves viszonyokra és állatsűrűségre vonatkozóan. 2020.07.01-től a b) pont ismét módosult: a személyhez kötött előnyök mellett új feltételek kerültek be, amelyek szerint a helyben lakó földműves előnyt élvez a lakóhely és a központ 3 éve áll fenn, továbbá a földrajzi árujelző és eredetmegjelölés, illetve ökológiai gazdálkodás céljaival rendelkezik.

Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók

A törvény szerint az (1) bekezdés c)-e) pontjain belüli sorrend további alsorrenddel bővül: a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, b) fiatal földműves, c) pályakezdő gazdálkodó. Megjegyzés, hogy az a) pont 2021.01.01-től hatályos, a korábbi szöveg a „családi mezőgazdasági társaság tagja” és „gazdálkodó család tagja” kitételeket érintette.

További értelmező szabályok

A 18. § (1) (b) pontja a gyakorlatban értelmezési problémát okozott: eredetileg a földet használó földműves alatt a 3 éven belüli használatot értették. A joggyakorlat azonban megkövetelte, hogy a 3 éves földhasználat fennálljon a nyilatkozat benyújtásakor, és a nyilvántartásba vételem szükséges jogcím is fennálljon. 2020.07.01-től a szabályozás pontosította ezt úgy, hogy a földhasználó alatt a földhasználati nyilvántartás vagy erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, és az 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként kijelölt személy is beleszámít.

2. Közös tulajdonban álló földek elővásárlási joga

A közös tulajdonban álló földek esetén a joggyakorlat kezdetben bizonytalanságot okozott: ki jogosult elővásárlásra a tulajdonostársat megelőzve. A Kúria 2008-ban kimondta, hogy közös tulajdonban álló termőföld értékesítésekor a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. elővásárlási joga; elővásárlási jogot csak a földműves tulajdonostárs gyakorolhat, amelyhez a törvény szerint a szerződéses vevőt is elővásárlási jog illeti meg.

2020.07.01-től kezdődően a jogalkotó módosította a szabályokat úgy, hogy a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának eladása esetén az adásvételi szerződés megkötésével legalább 3 éve rendelkező földműves tulajdonostárs előnyt élvezhet, különösen ha a település közigazgatási határa 20 km-en belül van és a föld sajátos célja (állattartás, földrégió, földrajzi árujelző, ökológiai gazdálkodás) is fennáll. Ezt követően a Kúria 2021-ben rögzítette: a földforgalmi törvény szerinti jogviszonyban a tulajdonostársnak nincs elővásárlási joga a saját társát illetően; ha vevő és jogosult is tulajdonostárs, az elővásárlás sorrendje a (3) és (4) bekezdések szerint döntő. Ha egyikük sem sorolható be, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a jóváhagyásról.

3 éves tulajdonlási idő és családi vagyon

A 3 éves tulajdonlási idő a visszaélések kizárását szolgálja. A házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámítanak olyan időszakokat, amikor a közös vagyont érintő részt a házastárs használta. Az ilyen szabályozás célja az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonostárs általi szerzés és a közös tulajdon megszüntetésének támogatása.

3. Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók a gyakorlatban

A fenti sorrend szerint tovább finomított struktúra érvényes, és a jogszabály szerint a családi gazdaságok és fiatal gazdálkodók megjelenése egyre hangsúlyosabb. A gyakorlatban ez a rendelkezés lehetőséget ad az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében a helyi közösségek megerősítésére és a helyben lakó gazdálkodók hatékonyabb bevonására.

4. További értelmező szabályok és kizárások

A Földforgalmi tv. 18. § (1) b) alapján meghatározott földet használó földműves fogalmát a jogszabályi pontosítások és a bírósági gyakorlat is konkretizálja: a földhasználatot igazoló nyilvántartás vagy erdőgazdálkodói nyilvántartás alapján legalább 3 éve fenn kell álljon a használat. A házassági vagyonból fakadó beszámítás pedig a 3 éves időtartamba beilleszthető. Ezen felül a jogszabályi kizárások részben a közeli hozzátartozók közötti adásvételben, a társasházi alapító okiratokban rögzített elővásárlási jogokban, illetve közhiteles nyilvántartásokban bejegyzett jogokban merülnek ki, és többek között a rekreációs célú földszerzés esetén is módosításokat tartalmazott 2015-től, illetve 2020-tól.

5. A jog gyakorlása és a közvetítési eljárások

Az elővásárlási jog gyakorlása akkor valósul meg, ha a vételi ajánlat teljes terjedelemben megküldésre kerül az elővásárlásra jogosult felé, és az elfogadó nyilatkozatot a jogosult 15 napos határidőn belül visszavonhatja vagy elfogadhatja. Ha több jogosult van azonos ranghelyen, akkor a tájékoztatás után nyolc napon belül lehet eldönteni a sorrendet, és a nyilatkozatot megtéve a jogosultak arányos közös tulajdonhoz jutnak. A nyilatkozat elkészítése lehet egyszerű írásos formában is, ha a felek ezt megfelelőnek tartják; a 15 napos határidő számítása és a kézbesítés módja a törvényi előírásokat követi. Az értesítés mannerje a földhivatali közleményekben és a közös képviselő által kifüggesztett nyilatkozatokban valósul meg; a kifüggesztés 15 napos határidővel köthető a vételi ajánlathoz. A végleges bejegyzés a földhivatalnál történik, amelynél az elővásárlásra jogosult javára jegyzik be a tulajdonjogot.

6. Területi és gyakorlati példák: teremgarázsok és társasházi ingatlanok

A teremgarázsok és osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében gyakran merül fel az elővásárlási jog kérdése. 2022 óta a közös képviselő által kifüggesztett nyilatkozat is elegendő lehet a földhivatali bejegyzéshez, ami megkönnyíti a folyamatokat. A kifüggesztett nyilatkozatnak tartalmaznia kell az ingatlan pontos megjelölését, a vevő adatait, a vételárat és a határidőket, továbbá a közös képviselő azonosító adatait és a figyelmeztető záradékot. A határidő általában 15 nap, de a konkrét körülményektől függően a bíróság a határidő megfelelőségét az eset összes körülményét figyelembe véve bírálja el.

7. Szemlélet a jogsértés és a jogkövetkezmények vonatkozásában

Ha az elővásárlási joggal való visszaélés történt, a jogi következmények között szerepelhet polgári jogi hatálytalanság, illetve büntetőjogi felelősség is. A bírói gyakorlat szerint a színlelt szerződés vagy a jogszabályt megkerülő konstrukció fontosságú, és ilyen megoldások semmisek lehetnek, valamint bűncselekményként a jogellenes megszerzés is büntethető lehet. A jogsértő eladói és vevői konstrukciók felderítésére és jogkövetkezményeik megállapítására hosszú és összetett peres eljárások adnak példát a hazai ítélőtáblák és a Kúria gyakorlatában.

Infografika: Elővásárlási jog hierarchiája és sorrend

8. Gyakorlati összefoglalás

Az elővásárlási jog több jogalapból is származhat: törvényes, szerződéses és speciális jogszabály alapján. Az érintett ingatlan típusa és a jogalap szerint érvényesül az elővásárlási jog sorrendje, amelyet a földhivatal és a jogi képviselők kötelezően figyelembe vesznek a bejegyzési eljárások során. A törvény úgy alakította ki a sorrendet, hogy a helyi földművesek és közösségek prioritást élvezzenek, ugyanakkor a közös tulajdon és a társasházak működése igazodik a jogszabályi keretekhez. A jogbiztonság érdekében rendkívül fontos minden érintett fél számára az értesítési kötelezettségek pontos teljesítése és a határidők betartása.

tags: #elovasarlasi #jog #fenntartasa