Elővásárlási jog ingatlan adásvétel során: jogok, sorrendek és gyakorlati útmutató
Mi az az elővásárlási jog ingatlan adásvétel során? Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha egy ingatlan eladója el akarja adni ingatlanát, melyet elővásárlási jog terhel, akkor először az elővásárlásra jogosultaknak kell felajánlania ugyanazon feltételekkel, mint a bejelentkezett vevőnek.
A jogszabályba foglalt elővásárlási jog érvényesülésének alapja a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, amely rögzíti a keletkezés sorrendjét és a megelőző hatályt a szerződéses jogokkal szemben. A törvény hatálya alá tartozó helyzetek között többféle érintett szereplő szerepel: állam, önkormányzatok, közös tulajdonok, társasházak, földterületek és szerződésben alapuló elővásárlási jogok.
Ki és mikor gyakorolhat elővásárlási jogot?
Ha egy ingatlanra több személynek is van elővásárlási joga, akkor a jogosultak a keletkezésük sorrendjében érvényesíthetik a jogukat. Emellett a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot. Szerződésben rögzített jogosultság esetén az elfogadó nyilatkozatokkal és a határidőkkel a felek kötelesek betartani a jogszabályi előírásokat. A példákat szem előtt tartva a legfontosabb: a tulajdonos írásban értesíti az elővásárlási jog jogosultját a kapott ajánlatról, és a jogosult a megadott határidőn belül nyilatkozik - elfogadja-e az ajánlatot vagy sem.
- Ha több jogosult van azonos rangban, az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak közötti arányos közös tulajdon keletkezik, vagy ha arányukat nem lehet megállapítani, akkor egyenlő arányban.
- Ha a jogosult nem nyilatkozik határidőn belül, az eladó a harmadik személynek szóló ajánlat figyelembe vételétől függetlenül eladhatja az ingatlant.
- A jog gyakorlása közé ékelődik az ajánlattétel és a szerződéskötés közötti kötelező értesítés a jogosult felé.
Fontos megjegyezni, hogy közös tulajdon esetén (például osztatlan közös tulajdon, örökléssel szerzett ingatlan vagy válás) a tulajdonostársnak is lehet elővásárlási joga, de a szankciók és sorrend meghatározása a jogszabályok szerint történik. A társasházaknál is előfordulhat, hogy a közös tulajdonban lévő albetétek eladása során más tulajdonostársaknak elővásárlási joga van.
Nézetek a jog keletkezéséről és a gyakorlati megvalósításról
A jog keletkezése többféle módon történhet: jogszabályon alapuló elővásárlási jog vagy szerződéses elővásárlási jog. A jog keletkezésének elméleti kérdései: a tulajdonosnak az elővásárlási joggal terhelt dolog eladásakor való kötöttsége, az ajánlati kötöttség ideje, és az, hogy az ajánlat valóban joghatással bírjon. A Ptk. 211. § (1) és 213. § (1) alapján az ajánlat kötelező hatályosságot eredményezhet, és a hatályosság feltételei összhangban vannak a jogszabályi előírásokkal.
Az elővásárlási jog gyakorlásának három szintje van: a jog keletkezése, a jog gyakorlása, és a jogaik közötti sorrend. A jog gyakorlása akkor történik, ha a jogosult írásban elfogadja az adásvételi ajánlatot a meghatározott feltételekkel, és a szerződés létrejön a jogosult és az eladó között. A jog gyakorlásának határideje általában 8-30 nap között van meghatározva.
Társasházak és osztatlan közös tulajdon speciális helyzetei
Társasházaknál előfordulhat, hogy albetétek értékesítésekor a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van, és ezt a jogot a tulajdoni lap vagy az alapító okirat tartalmazza. Ritkán, de előfordulhat, hogy az alapító okirat a lakásokra is kiköti az elővásárlási jogot. A kulturális örökség védelméről szóló törvény alapján bizonyos ingatlanokra - például műemlékekre - állami, illetve önkormányzati elővásárlási jog vonatkozhat.
A földterületek adásvételénél az Önkormányzatok és az állam elővásárlási joga gyakran közös érintett: védett ingatlanok, föld eladása vagy közösségi használatban lévő földek esetében. Osztatlan közös tulajdonban az elővásárlási jog a tulajdonosok közös tulajdonjogának arányában gyakorolható.
Elővásárlási jog és a jogvita: gyakori problémák
Az elővásárlási jog gyakorlása során előfordulhat, hogy a tájékoztatás hiányos vagy késedelmes, ami jogvita forrása lehet. Ha több jogosult él a joggal, a sorrend és a közös tulajdonosi arányok pontos meghatározása döntő lehet. A Kúria példái alapján minden eset egyedi mérlegelést igényel: ha a földhivatali közlés során nem tájékoztatják a jogosultakat megfelelően, a hatályos szerződés értelmezése és érvényessége is vitákhoz vezethet. Ha a földhivatal már bejegyezte a vevő tulajdonjogát, a jogosult 30 napon belül pert indíthat a hiányos értesítés vagy a jogsértés miatt.
A joggyakorlatban kiemelten fontos, hogy a vevő és a jogosult közötti viszonyban a jogszabályban meghatározott sorrend, a megfelelő közlés módja (írásban vagy tértivevényes levélben) és a határidők pontos betartása legyen. A bíróságok gyakran a körülmények egyedi mérlegelésével döntenek, és a jogi tanulmányok hangsúlyozzák, hogy mindenkinek ébernek kell lennie a részletekre.
Gyakorlati útmutató az elővásárlási jog kezeléséhez
- Győződj meg róla, hogy az elővásárlási jog melyik törvényen és ranghelyen alapul (jogi hivatkozás: például Földforgalmi tv. és Ptk. rendelkezései).
- Tájékoztasd írásban és bizonyítható módon az érintetteket a kapott vételi ajánlatról vagy a szerződésről.
- Add meg a jogosultaknak a meghatározott határidőt (általában 8-30 nap).
- Ha több jogosult van, rögzítsd az arányokat vagy a részesedést, és a közös tulajdon nyilvántartásba történő bejegyzését.
- Ha az elővásárlási jog megsértése történik, a jogosult a jogsértés tudomására jutásától számított 30 napon belül léphet jogorvoslatért.
Fontos rendelkezések és példák
Az elővásárlási jog akkor sem garantáltan kivitelezhető minden esetben, ha a vevői ajánlat tisztázott. A jog a dolog egészére vagy részére is vonatkozhat, és a jogosult az összes feltételt tekintetbe véve dönthet. A korábbi eladó dönthet úgy, hogy a jogkövetkezmények figyelembevételével egy harmadik személy adásvételi ajánlatát elfogadja, ha a jogosult ezt követően nem él elővásárlási jogával.
A Kúria legújabb esetei is hangsúlyozzák, hogy a vevő elővásárlási joga akkor is fennállhat, ha a jogszabály helytelen megjelölésével közölték az ajánlatot. Hiszen a jogosult jogait a tényleges jogszabályi alap szerint kell értelmezni és érvényesíteni.
Összefoglalva: az elővásárlási jog egy háromszemélyes jogviszony, amelyben a jog keletkezése és gyakorlása a jogszabályok és a szerződés között határoz meg rendet. A siker vagy kudarc részben attól függ, hogy a felhívás hogyan és mikor történik meg, és hogy a jogosult képes-e az ajánlatot a meghatározott határidőn belül elfogadni vagy sem.
tags: #elovasarlasi #jog #horvat #jog #cef