Társasház közös tulajdon építése: Tudnivalók és megoldások
Az ingatlanvásárlás vagy az öröklés kapcsán sokszor felmerül az osztatlan közös tulajdon fogalma. Ez a típusú tulajdonjog rengeteg konfliktushoz vezethet, így érdemes tisztában lenni a vonatkozó szabályozásokkal és megoldási lehetőségekkel.
Osztatlan közös tulajdon akkor áll fenn, ha egy ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van. Ilyenkor az ingatlan használata mindenki számára megengedett, ugyanakkor a tulajdonosok ezt a jogukat nem gyakorolhatják a többi tulajdonos jogainak a kárára. Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanokra jellemző, hogy egy helyrajzi számuk és egy tulajdoni lapjuk van.
A haszon és a költségek is közösek. Az osztatlan közös tulajdonban előfordulhat, hogy a közös tulajdon nyereséget termel. A tulajdonosok a tulajdoni hányaduk arányában osztoznak a bevételen. A kiadásokat a tulajdoni hányad szerint kell állni.
A tulajdoni hányadot nem szó szerint kell érteni. A közös ingatlannal kapcsolatos kérdésekben többségi szavazás dönthet, de bizonyos esetekben egyhangú határozat szükséges. A szavazata a tulajdoni hányaduknak megfelelően számít. Az ingatlan megterheléséhez például egyhangú döntés szükséges, amely hiányában a javaslatot el kell utasítani.
Fontos, hogy ez a közös részre vonatkozik. Egy ikerház vagy társasházi lakás esetén nincs szükség arra, hogy a szomszédod beleegyezzen az eladásba. Ne felejtsük el, hogy akár több tucat tulajdoni hányad sem ritka.
A tulajdonosok egymás között is megállapodhatnak a használatot illetően. Előfordulhat, hogy az egyik tulajdonos használja az ingatlant, esetleg az igénybevételt időközönként váltva osztják fel egymás között. Ezt a megállapodást a tulajdonosok írásban rögzítik.
A használati megosztási szerződés olyan ingatlanok esetén fordul elő leggyakrabban, ahol kevesebb mint 5 lakás van. Ez a megállapodás - a társasház alapító okiratához hasonlóan - a közös és a külön tulajdonú részeket választja el. A használati megosztási szerződés célja a tulajdonosok jogainak és kötelezettségeinek egyértelművé tétele, valamint a viták megelőzése.
Az osztatlan közös tulajdon előnyei és hátrányai
Fontos szem előtt tartani, hogy a problémára létezik jogi megoldás, így ne utasíts el élből egy ilyen ingatlant. A társasházak esetén a közös terület a törzslapon látszik, a garázs és tároló általában külön helyrajzi számot kap, mint a lakás.
Az osztatlan közös tulajdon hátránya lehet, hogy a közös tulajdon miatt kevésbé lesz kelendő a lakás, illetve a telek. Az elővásárlási jog gyakorlása és a folyamat elhúzódásához vezethet.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) 2009. évi LXXXIX. törvénnyel módosított szövegét a jogi versenyképesség érdekében egyes törvények deregulációs célú módosításáról szóló 2024. évi LXXXV. törvény 18. §-a módosította. A társasházi dereguláció 2025. január 1-től hatályos, és azt is eredményezte, hogy megváltoztak a társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítésének szabályai.
Az új szabály szerint tehát megszűnt a 4/5-ödös határozathozatali lehetőség, de lényegében a régi 4/5-ös feltételrendszer érvényesül a 2/3-os határozathozatalra. A módosult jogszabály nem változott azon, hogy mely közös tulajdonú ingatlanrészeken tilos megszüntetni a társasházi közös tulajdont. Nem változott az sem, hogy az elidegenítési határozatnak tartalmaznia kell az arra vonatkozó felhívást, hogy a kisebbségben maradottak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkozhatnak a közös képviseletnek arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával.
A 2025. január 1-től hatályos szabályozás szerint a társasházi közös tulajdon elidegenítésének feltételei a következők:
- Az épületrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy az ingatlanrésszel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető.
- A közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével hozza meg a határozatot.
- A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
- A kisebbségben maradt tulajdonostársaknak írásban nyilatkozniuk kell arról, hogy élnek-e a bírósági megtámadás jogával.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 8. § (1) bekezdése alapján a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdése szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
A Ptk. 5:85. § rendelkezései alapján, amennyiben a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, a bíróság is dönthet a közös tulajdon megszüntetéséről.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 20. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs köteles:
- Fenntartani a külön tulajdonában álló lakást.
- Lehetővé tenni és tűrni, hogy a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
- A szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. §-ban foglaltakat.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása?
Az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása azt jelenti, hogy valaki az ingatlan tulajdonosának tekinti magát, és legalább 15 éven keresztül folyamatosan, zavartalanul birtokolja azt. Az elbirtoklás feltétele, hogy a birtoklás nyíltan és vitán felül történjen. Ha az elbirtoklás feltételei teljesülnek, a tulajdonjog az elbirtokló tulajdonába kerül, ezt a tényt be is kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
A birtoklás folyamatossága azt jelenti, hogy az elbirtokló végig a tulajdonosi szerepnek megfelelően viselkedett. Ez magában foglalja a birtoklás, használat, hasznosítás és rendelkezés jogának gyakorlását. Nem jelenti azt, hogy az elbirtokló nem adhatja el az ingatlant, vagy nem végezhet rajta átalakításokat, amíg a birtoklás folyamatos. Az elbirtoklás feltétele, hogy a tulajdonos ne gyakorolja tulajdonosi jogait az ingatlan felett, vagy ha igen, akkor az elbirtokló birtoklása ne sérüljön.
Milyen szabályok vonatkoznak az osztatlan közös tulajdon beépítésére?
Az osztatlan közös tulajdon beépítéséhez minden tulajdonostársnak bele kell egyeznie a beépítésbe. Ha a beépítés az épület tartószerkezetét, az épület biztonságát (állékonyságát) vagy a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészt érinti, akkor a társasház alapító okirat módosítása szükséges.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 8. § (2) bekezdése szerint az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.
Érvényteleníthető az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog az ingatlanok eladásánál jelentős szerepet játszik, és a tulajdonosoknak lehetőséget biztosít arra, hogy előnyben részesüljenek más vevőkkel szemben. Az elővásárlási jog érvényesítése azonban nem mindig zökkenőmentes, és előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor az érvényesíthetősége kérdéses.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 8. § (4) bekezdése szerint a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni.
A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében (Pfv.I.20.789/2005/7.) a közös kert használatát rendező megállapodásnak utóbb szótöbbséges határozattal történő megváltoztathatósága mellett foglalt állást.
A 2025. január 1-től hatályos szabályozás szerint a társasházi közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat akkor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkoznak arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával.
A 2025. január 1-től hatályos szabályozás szerint a társasházi közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat akkor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkoznak arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával.
A 2025. január 1-től hatályos szabályozás szerint a társasházi közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat akkor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak a határozat meghozatalának napját követő 60 napon belül írásban nyilatkoznak arról, hogy élnek-e a bíróság előtti megtámadás jogával.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (7) bekezdése szerinti közös tulajdon megszüntetési perében az alperes a társasházközösség, mert a közös tulajdon feletti tulajdonosi jogokat ő gyakorolja.
Társasház közös tulajdon építése: gyakorlati példák és tanácsok
Az osztatlan közös tulajdonban lévő telken álló 3 lakásos társasház esetében, ahol a lakások a MÁV tulajdonában voltak korábban, és a vásárlás után került rögzítésre az alapító okiratban a saját és közös tulajdonba kerülő részek. A lakások a lakóépület két szélén található kapukon keresztül közelíthetőek meg, amelyre szolgalmi joguk van a lakóknak. A lakások saját tulajdonba kerültek, a telek pedig közös tulajdon, amit a lakások alapterületének hányadában használhatnak a tulajdonosok.
Probléma merült fel, amikor az egyik szélső ingatlan tulajdonosa építkezni, bővíteni kezdett az udvar felé, ami a közös tulajdonú terület csökkenését jelenti, és így az ingatlan értékének csökkenését is. A tulajdonos nem rendelkezett építési engedéllyel, és a tervezett építmény elzárta az egyik gépkocsi behajtót. Ebben az esetben az építésügyi hatóság az Épített környezet védelméről szóló törvény alapján a jogszerűtlen építési tevékenység megszüntetését, vagy a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó, jóváhagyott engedélyezési terveknek megfelelő állapot kialakítását, az építmény, átalakítását, lebontását vagy az újraépítését rendelheti el.
Polgári jogi vonatkozásban a szomszéd idegen földön építkezik, mivel a közös tulajdonú ingatlanok esetében a másik két lakás tulajdonosa idegennek minősül. Ezért a szomszéd ráépítést végez, ami súlyos joghatással járhat: kötelezhető lesz a tulajdonostársa a föld megvásárlására, vagy bontásra is. A tulajdonos rosszhiszemű volt, ha az építkezés megkezdése előtt tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti.
Javasolt a jegyzőtől birtokvédelmet kérni, melynek 3000 Ft eljárási illetéke van. Három irányban indulhat el: építésügyi úton, polgári jogin, és jegyzőin.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdése alapján a közösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában. A társasház alapító okiratában, használati megosztási szerződésben vagy az adásvételi szerződésben meghatározott területen felül egyik tulajdonosnak sincs joga a másik tulajdonos terhére többlet területet használni.
A társasház építés a közéleti magazin témája
A lakásszövetkezetek a vállalkozási tevékenységet folytató termelő, fogyasztási, szolgáltató és más szövetkezetekhez képest, alapjaiban eltérő sajátosságokkal rendelkeznek. A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik. A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják.
A lakásszövetkezet alapszabályában meg kell határozni a lakáson belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (házirend). Ezek a szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. A lakásszövetkezet házirendje tartalmazza az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
A közös költséget nem fizető tulajdonostárs esetén a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke fizetési felszólítást küld az adós részére. Amennyiben ez nem vezet eredményre, a közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el. Ebben az esetben a határozat meghozatala során az adós nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. Fontos tudni, hogy az ilyen határozatot ügyvéddel vagy jogtanácsossal kell ellenjegyeztetni.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 46. § (1) bekezdése alapján a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 33. § (1) bekezdése alapján a közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A 35. § (2) bekezdése szerint kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. § (1) bekezdése szerint társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület. 1.1. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. 1.2. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).
tags: #epites #a #tarsashaz #kozos #tulajdonan