Építési bírság alapja a forgalmi érték és kapcsolódó tényezők
A hitelbiztosítéki érték nem azonos a forgalmi értékkel. Egy ingatlan piaci értéke a értékbecslés időpontjában számított ár, melyet legfőképpen az adott ingatlanra vonatkozó kereslet és a kínálat, az épület elhelyezkedése, állapota, építési éve határoz meg (az értéket több tényező befolyásolja). A forgalmi érték az a piaci ár, amennyiért az ingatlan az adott pillanatban eladható. A hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek általában 70-90%-a, amely bankonként változó. Ezen az értéken veszi fedezetként figyelembe a bank az ingatlant. A hitelbiztosítéki érték a bankok által is jóváhagyott, az értékbecslő által megállapított azon minimális összeget jelenti, amiért az ingatlan gyorsan értékesíthető abban az esetben, ha az adós nem fizeti a lakáshitel törlesztő részletét.
Általában ezt úgy határozzák meg, mintha az adott ingatlant 3 hónapon belül értékesíteni kellene, úgy, hogy a bank a meghatározott összeget biztosan megkapja érte. A hitelbiztosítéki értéket több néven ismerhetjük, mint például a menekülési érték, likvidációs érték, HBÉ vagy HB érték. A hitelbiztosítéki érték az értékbecslő által kerül meghatározásra. Amennyiben az ingatlan megyei jogú városban vagy megyeszékhelyen helyezkedik el a levonás átlagban 10%-ot tesz ki. A maximálisan felvehető lakáshitel összege a legtöbb bank belső szabályzata szerint az ingatlan hitelbiztosítéki értéke alapján kerül kiszámításra, de vannak bankok, akik a forgalmi értéket veszik alapul. Ebben a kettősségben egy biztos támpont szerencsére mégis van.
A 2015 elején életbe léptetett adósságfék rendelet kimondja, hogy az ingatlant a becsült forgalmi érték maximum 80%-áig lehet jelzálogjoggal terhelni. A jelzáloghitel típusa (lakáscélú vagy szabad felhasználású) is jelentős hatással van a maximálisan felvehető hitel összegére. A lakáscélú jelzáloghiteleknél akár a hitelbiztosítéki érték (HBÉ) akár a forgalmi érték alapján határozzák meg a maximálisan felvehető hitel mértékét, az általában magasabb, mint a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetén. Az ingatlan érték kategóriáktól (hitelbiztosítéki vs, forgalmi) ugyan független, de az adható hitel nagyságát komolyan befolyásoló tényező a fent már említett adósságfék rendelet másik fékező hatása.
Az értékbecslésnek, ezen belül a hitelbiztosítéki érték (HBÉ) megállapításának díja van, ami lakóingatlan esetében kb. Ha Ön kíváncsi, hogy éppen melyik partnerbank milyen akciókkal kedvez hitelfevételkor, akkor kérjük, adja meg elérhetőségét.
A bírság megállapítása és alapelvei
3. §3 (1) A bírság mértéke az alapbírság és a számított építményérték (4) bekezdés és a 2. melléklet figyelembevételével meghatározott értékének az összege. A bírság mértékét a 3. (2) Az alapbírság mértéke a) műemléki területen álló, nem védett építményen jogszerűtlenül végzett építési tevékenység esetén: 300 000 forint, b) helyi védelem alatt álló építményen jogszerűtlenül végzett építési tevékenység esetén: 250 000 forint, c) építési engedély nélkül, vagy engedélytől eltérően végzett építési tevékenység esetén: 200 000 forint, d) engedélytől eltérően meg nem épült építményrész esetén, ha annak hiányában a megvalósult építmény anyagi jogi jogszabályt sért: 100 000 forint, e) az építési engedély véglegessé válása előtt megkezdett, vagy az építési engedély végrehajthatóságának felfüggesztése alatt végzett építési tevékenység esetén, ha az építtető az engedélyezett tervtől nem tért el: 50 000 forint, f) bontás tudomásulvétele nélkül végzett bontási tevékenység esetén: 50 000 forint, g) építési engedély nélkül végezhető, de anyagi jogi jogszabályt sértő módon végzett építési tevékenység esetén: 50 000 forint, h) az Étv. (3) A számított építményérték az elkészült, kivitelezés alatt álló, vagy elbontott a) építményhez, építményrészhez, megmozgatott földmennyiséghez hozzárendelt, az 1. (4) A bírság meghatározásakor a (3) bekezdés szerinti számított építményértéknek az alábbi százalékos értékét kell figyelembe venni: a) engedély nélküli építés esetén 50%, b) engedélytől eltérő építés esetén 40%, c) engedély nélkül végzett bontás esetén 30%, d) bontás tudomásulvétele nélkül végzett bontás esetén 20%, e) helyi védelem alatt álló épületen végzett jogszerűtlen építési tevékenység esetén 70%, ha a szabálytalanság a védettség elrendelésének alapjául szolgáló építményt érinti, f) világörökségi területen és műemléki védelem alatt álló ingatlanon meglévő, nem védett építményen történő jogszerűtlen építési tevékenység esetén 80%, g) építési napló vezetési kötelezettség alá eső építési tevékenység építési napló nélküli végzése esetén 20%, h) az Étv. szerinti egyszerű bejelentés nélkül vagy a kivételekkel - a bejelentéstől eltérően végzett építési tevékenység esetén 30%, i) az Étv. (6) A bírság mértékének meghatározásánál nem kell figyelembe venni a számított építményértéket a d), e) és g) pontja esetében.
9. § (1) Ez a rendelet a kihirdetését követő 45. napon lép hatályba. A bírság mértéke a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet szerint történik, és a részletes szabályozás lehetővé teszi a különböző építményekre vonatkozó alapbírság és korrekciós szorzók meghatározását. A bírságot - ismételt vagy súlyosabb esetekben - kiterjedten alkalmazzák, és az építésügyi hatóság a jogsértés alapján meghatározza a teljes összeget a helyszínen vagy az érintett szervek felé továbbítva.
Gyakorlati példák és eljárási lépések
A fővárosban például a korábbi 96 ezer forint helyett a tavalyi évtől 36 ezer forintot számítanak fel légköbméterenként szabálytalanság esetén a lakóépületekre, míg a községekben 14 ezret. Az említett ingatlan térfogata, helye, funkciója és a szabálytalanság módja alapján megállapított érték a bírság alapja, melyet felszoroznak a készültségi fokkal arányos korrekciós tényezővel. Például egy 100 négyzetméteres, alápincézett, tetőteres ház esetében a bírság akár 20 millió forint is lehet. Ha a szabálytalanul felhúzott építmény nem tehető szabályossá, vagy a bírság nem hajtható be, a hatóság lebontást is elrendelhet saját költségére.
Előzetes tippek az építésben jártasoknak: először mindig legyen engedélyezett terv és ezt tartsa be a kivitelezés során; a tervezőt pedig hitelesítse a Magyar Építész Kamarában való tagság és a névjegyzék alapján. A telek kiválasztásakor ellenőrizze az övezeti besorolást, a helyi építési szabályzatot és a korlátozásokat, hogy a jövőbeni jogsértésekből adódó bírságok minimalizálhatók legyenek. A fennmaradási engedély és a használatbavételi engedély kritikus elemei a jogszerű befejezésnek.
Az építésügyi bírság kiszabása és a lebontás kötelező végrehajtása között szoros összefüggés van a jogsértés súlyosságával és a megvalósított építmény állapotával. A fennmaradási engedély kiadásával egyidejűleg rendelkezik az építésügyi hatóság a befezésre vonatkozó további intézkedésekről is. A hatóságok felelőssége a közbiztonság és az állékonyság megőrzése érdekében kiemelten fontos. Az értékítéletek és a díjszámítás alapja a 245/2006. (XII. 5.) kormányrendelet részletes mellékleteiben található.
A biztosítékok megértése
Összefoglalóan: a bírság mértéke és kiszabásának módja szorosan összefügg az engedélytől való eltéréssel, az engedély nélküli vagy szabálytalan építéssel és a bontással kapcsolatos jogi keretekkel. A törvény hosszú időre visszanyúló előírásai biztosítják, hogy a szabálytalanságok komolyan büntethetők legyenek, és ösztönözzék a megfelelő tervezést és engedélyezést.
Táblázat: példák a bírság alapjára és korrekciós tényezőkre
| Típus | Alapbírság (min/max) | Szerelt korrekciós tényező | Bírság végső összeg |
|---|---|---|---|
| Engedély nélküli építés | 50%-os arány az építményértékből | 50% | például 100 m2 esetén 50%-os alapból |
| Engedélytől eltérő építés | 40%-os arány | 40% | például 100 m2 esetén 40%-os alapból |
| Bontás engedély nélküli végrehajtása | 20%-os arány | 20% | például 100 m2 esetén 20%-os alapból |
| Helyi védelem alatt álló épület átalakítása | 70% | 70% | magasabb összeg a védelem miatt |
tags: #epitesi #birsag #alapja #a #forgalmi #ertek