Mennyi lakásnak kötelező társasházat alapítani?
A társasház alapítására vonatkozó rendelkezések alapja a Tht. és a hozzá kapcsolódó jogszabályok. A cikk a kérdésre ad választ: mikor és milyen feltételek mellett kell társasházat alapítani, illetve hogyan zajlik ez a folyamat lépésről lépésre. A következő írás az alapvető fogalmakat és a gyakorlati menetrendet összegzi a megadott szempontrendszer alapján.
Mi minősül társasháznak?
Társasház akkor jön létre, ha a tulajdonostársak azt az alapító okiratban elhatározzák. Egy társasház legalább két önálló lakásból vagy helyiségből (vagy ezek kombinációjából) áll, amelyek külön tulajdonba kerülnek, miközben a fennmaradó részek közös tulajdonban maradnak. Azon épületrészek, amelyek nem tartoznak a külön tulajdonba, közös tulajdonban vannak (pl. lépcsőház, tető, homlokzat, alapok, közös vezetékek stb.). Ha az épület alatti föld nem közös tulajdon, a tulajdonosokat földhasználati jog illeti meg. A közös tulajdonrészek a külön tulajdonú lakásokkal vagy helyiségekkel együtt alkotnak önálló ingatlant, és ezeket külön-külön nem lehet eladni vagy megterhelni. A társasház alapításához a tulajdonosoknak egybehangzó és írott vagy közokiratba foglalt döntése szükséges.
Hogyan működik egy társasház a Tht. alatt?
A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) részletezi a társasházak szervezetét és működését. Egy társasháznak a következő kötelező szervei lehetnek: közgyűlés, közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság (csak 25 lakás feletti társasházaknál kötelező). Ezek a szervek felelősek a döntéshozatalért, az ingatlan közösségi ügyeinek képviseletéért és a gazdálkodás felügyeletéért. A közgyűlést írásban vagy személyes részvétellel hívják össze, és a döntések a tulajdonostárak tulajdoni hányadának arányában szavaznak. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik többek között a tisztségviselők megválasztása, a közös költség meghatározása és a költségvetés elfogadása. A közös költségek fizetése kötelezettség minden tulajdonostársnak; a követeléseket a társasház szabályozza, és jogi képviseletre szükség lehet, ha összeütközés merül fel.
Az alapító okirat és a szervezet rendszere
Az alapító okirat a társasház jogi alapja. Tartalmazza a közös nevét, a közös tulajdonba kerülő épületrészek és földrészlet felsorolását, a külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás célú albetétek részletes jegyzékét, valamint az egyes albetétekhez tartozó jogosultságokat és területeket. Az alapító okirat lehet közokirat és lehet ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is. Az okiratban rögzítik a közös tulajdonba tartozó részek és a földrészlet megosztását, és meghatározzák a tulajdonosokra jutó tulajdoni hányadokat. Az alapító okirat módosításához általában minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve bizonyos kivételes eseteket, melyekről a jogszabályok rendelkeznek.
Földhivatali eljárás és a vázrajz
A földmérő elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, és ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A záradékolt vázrajz benyújtása nélkül nem lehet bejegyezni a társasház alapító okiratát. Ha az új építésű társasházról van szó, szándéknyilatkozat benyújtása szükséges az ingatlan-nyilvántartáshoz, amely rögzíti az alapítási szándékot és annak véglegesítését az építés befejeztével. A földhivatal a benyújtott dokumentációt formai és tartalmi szempontból vizsgálja; megfejtés esetén záradékolja a vázrajzot, amely alapján benyújtható az alapító okirat a földhivatalhoz.
Alakuló közgyűlés és SZMSZ
Az alakuló közgyűlés kulcsfontosságú esemény: itt döntenek a közös képviselő személyéről, a számvizsgáló bizottság felállításáról, elfogadják a szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ) és meghatározzák a bankszámla megnyitását. Az alakuló közgyűlés összehívását az építtető vagy bármely tulajdonos kezdeményezheti. Az SZMSZ tartalmazza a közgyűlés működésétörvényszabályzatokat, de elkerülendő a jogbizonytalanságot, az adatszolgáltatási és pénzügyi számítási módszereket külön mellékletként érdemes elfogadni. Az SZMSZ elfogadása egyszerű többséggel történik. Amikor minden tulajdonos aláírta az alapító okiratot, a társasház megalakulása megkezdődik, és a végleges bejegyzést követően üzemelését megkezdheti.
Ki kezdeményezheti az alapítást?
- ingatlan tulajdonosai többségi döntéssel,
- az ingatlan tulajdonosa (egyszemélyes alapítás),
- építőközösség (általában tulajdonosok).
Egy vagy több tulajdonos szükséges az alapításhoz; több tulajdonos esetén mindenkinek egyetértése szükséges. Az alapítás akkor érvényes, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül a társasháztulajdon. Az előzetes alapítás tényének bejegyzése jogi védelem és kötelező érvényű elkötelezettség a későbbi jogszerzőkre nézve. Az alapító okirat aláírását követően 60 napon belül alakuló közgyűlést kell tartani.
Miért szükséges az alapító okirat tartalma?
Az alapító okiratnak világosan rögzítenie kell:
- a közös és a külön tulajdonban álló részeket,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek és földrészlet közös tulajdoni hányadát,
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló albetéteket,
- a tulajdonosokra jutó jogokat és területeket,
- a közös nevét és a hivatalos bejegyzési adatokat.
Az alapító okirat módosításához általában minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A módosítást be kell jelenteni a földhivatalnak, és szükség esetén újabb bejegyzést kell kérni. Ha a tulajdonosok egy nevezetes többségében egyetértenek a módosítással, a kisebbség 30 napon belül véleményt adhat, különben a módosítás hatálytalan lehet.
Egyéb témák és gyakori kérdések
A cikk a következő fontosabb pontokat érinti:
- A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, és a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a tisztségviselők megválasztása és a közös költség kérdéseinek rendezése.
- A közös költség megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és a fizetési kötelezettség a tulajdonostársakat terheli.
- A közös képviselő díjazása, az intézőbizottság választása és felelősségre vonásának módja a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
- A lakóingatlanok és a közös részek bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba és a földhivatal előírásai szerint történik.
- Lehetőség van arra is, hogy egy társasház az adott épület rövid vagy közepes távon a Tht. rendelkezései szerint működik, de 6 lakás alatti társasházak számára lehetőség van a Ptk. szabályai szerint történő működésre áttérésre (kistársasházak).
Különleges esetek
Ha a társasház felépítendő vagy fennálló épületre épül, a folyamat és a szükséges bejegyzések részletezése hasonló, de a részletek a telek és helyrajzi számok alapján különböznek. A földhivatali feljegyzés lehet előzetes alapítási tény, amely kötelező érvényű a későbbi jogokra. Abban az esetben, ha a közös tulajdon részleges vagy teljes átalakítása szükséges, a bíróság feladata lehet meghatározni a közös tulajdon átalakítását vagy kiválasztását.
Gyakorlati ajánlások
- dolgozzunk lépésről lépésre, legyünk alaposak, és kérjünk segítséget, ha elakadtunk,
- i) a vázrajz és alapítói okirat pontos kidolgozása, ii) jogi és földhivatali egyeztetések időbeni elvégzése, iii) SZMSZ és a költségvetés pontos meghatározása,
- az alapító okirat aláírása és a bejegyzés végrehajtása után kezdődhet a tényleges működés.
A cikk kiemeli, hogy a társasház alapításával kapcsolatos jogi és műszaki feltételek betartása nélkül nem lehet bejegyezni a társasházat az ingatlan-nyilvántartásba, és a folyamat során több érintett szakértő bevonása (földmérő, jogi képviselet) elengedhetetlen.
Mi az alapszabály? | Fontos útmutató vállalkozóknak | Bizadvisor kézikönyv
Rövid összegzés a folyamatról
1) Meg kell hozni a világos, írásos döntést az alapításról (egyedüli tulajdonos esetén egyedül is lehet; több tulajdonosnál egyhangúság szükséges). 2) Elkészül az alapító okirat és a vázrajz a földmérő segítségével. 3) Benyújtás a földhivatalhoz záradékolt vázrajzzal. 4) Ha szükséges, előzetes alapítási tény feljegyzése az ingatlan lapjára. 5) Alapító okirat benyújtása és záradékolása a földhivatalnál. 6) Bejegyzés megtörténtével alakuló közgyűlés összehívása és SZMSZ jóváhagyása. 7) A közös költség meghatározása, a közös képviselő megválasztása és az adminisztratív rendszerek kiépítése.
Åttekintés: a társasház alapítása nem bonyolult, ha a jogi és műszaki feltételeket alaposan előkészítik, és a tulajdonosok együttműködnek. A folyamat során kiemelt szerepe van az alapító okiratnak és a földhivatali bejegyzésnek, továbbá a közgyűlésnek és az SZMSZ-nek.
tags: #min #hany #lakasnak #kotelezo #tarsashazat #alapitani