Miért nem lehet építési telekként értékesíteni zártkertet vagy beépítetlen telket?
Ön egy zártkerti ingatlant próbál meg értékesíteni, netán pont egy ilyenre vetett szemet? A zártkert voltaképpen egy elavult fogalom, ami mára már megszűnt. Utóbbiba tartoztak például a településhez tartozó nyaralók, gyümölcsösök, pincék, a gazdasági, illetve rekreációs (pihenő célú) ingatlanok. Ezek eredetileg, még az 50-es években nagyüzemileg nem, csak kisüzemileg művelhető kertrészek voltak. 1994-ben a 3. kategóriát hivatalosan megszüntették, a zártkerteket pedig a külterületekhez sorolták.
Ez azért fontos kérdés, mert a kültelki ingatlanok beépíthetősége jellemzően 3%, a zártkertekbe épített házaknak a minősítése pedig gyakran gazdasági épület, miközben sok esetben szemmel láthatólag nyaraló- vagy lakóházak. A jó hír az, hogy egészen 2017. december 31-ig volt lehetőség a zártkerti ingatlanok földtulajdonosainak az egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárására. Az eljárás ingyenes volt, és a kérelmet formanyomtatványon kellett benyújtani a járási földhivatalhoz, így tulajdonosuk jogi és gazdasági előnyhöz juthatott, azonban ezzel nem mindenki élt. Ha a tulajdonos lekéste a határidőt, az értékesítés csak a Földforgalmi törvény szabályai szerint történhet. Amennyiben külterület marad, úgy a Földforgalmi törvény rendelkezései az irányadóak.
Ha külterület marad, a termőföld védelméről szóló törvény vonatkozik rá. Amely a művelési ágnak megfelelő termelést követel meg, de minimum kötelezővé teszi a gyomnövények megtelepedésének és terjedésének megakályozását. Amennyiben ezt nem tartja be, bírságot róhatnak ki Önre. Ebben az esetben mindenféleképpen azt javasoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot egy független értékbecslővel, aki tisztában van ezeknek az ingatlanoknak a sajátos helyzetével. Aki nem csak az aktuális lehetőségeket tudja felmérni, de az önkormányzatnál is utánajár a várható terveknek. Így valóban hasznos tanácsokat tud adni Önnek.
Az ÉPÍTÉSI TELEK fogalma és a gyakorlati kihívások
Az építési telek fogalma az OTÉK szerint azt az telket jelenti, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési övezetben található, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről közepébe érhető, és közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m. A definíció összefügg azzal, hogy a telek beépíthetősége és közlekedése hogyan rendezett. Azonban a valóság gyakran bonyolultabb: előfordulhatnak rendezetlenségek a közművek terén, a telekhatárok nem tisztázottak, vagy éppen szomszédok engedély nélküli építkezései nehezítik a helyzetet. Ezek miatt lehet, hogy a telek eredetileg nem építésre kész, vagy éppen csak részben építhető.
A cikk gyakorlati példája egy óbudai telek története, ahol a tulajdonosok azt hitték, hogy építési telek, de több mulasztás és rendezetlenség miatt előbb meg kell oldani a közmű és határproblémákat, hogy végül a telek értékesíthető legyen. A beépíthetőséget és a közüzemi hozzáférést több tényező befolyásolja: telekhatár megállapítása, közterületté nyilvánítás vagy kivett közút elismerése, valamint a használatbavételi engedélyek és fennmaradási engedélyek megléte vagy hiánya. A jogi és földhivatali procedúra sokszor hosszadalmas lehet, de nélkülözhetetlen a jogszerű értékesítéshez.
Hogyan hat az OTÉK és a földforgalmi törvény a beépíthetőségre?
Az OTÉK meghatározása szerint az építési telek lehetővé teszi a beépítést, ha a közterület felől a közúti megközelítés és a jogszabályi előírások teljesülnek. Ugyanakkor a földtulajdonviszonyok rendezésének követelményei is fontosak: ha a telek közterületként van nyilvántartva, de ténylegesen külön helyrajzi számmal rendelkezik útként, a telek megközelíthetősége problémás lehet. A közművek és a határmegállapítás nélkülözhetetlenek: csak akkor lehet építési teleknek tekinteni, ha a beépítés feltételei és a közművek rendelkezésre állása legalább részben adott.
A Kúria ítéletei is hangsúlyozzák: az értékesítéskor figyelembe kell venni a tényleges állapotot, és nem csak az ingatlannyilvántartásban szereplő tényeket. Az adózásnál pedig az ÁFA törvény és a Vhr szabályai alapján a beépítettség meghatározása a releváns: ha építési telek, vásárláskor és adójogi kezeléskor ezt a besorolást kell figyelembe venni, nem pedig kizárólag az építési szabályok alapján.
A gyakorlati tennivalók építési telek problémáira
Ha hibák adósságnak találtatik vagy a telek joga rendezésre szorul, a következő lépések lehetnek hasznosak:
- keressen fel egy független értékbecslőt, aki ismeri az építési telek speciális szabályait és a helyi terveket
- kérdezze meg az önkormányzatot a várható fejlesztési tervekről és a telek státuszáról
- tárgyaljon közműfejlesztőkkel a hiányzó infrastruktúra pótlásáról
- ha szükséges, kérjen építési hatósági igazolást vagy fennmaradási engedélyt a régi épületekre
- végezze el a telek és közművek közötti határfelméréseket földmérő segítségével
Épületfeltüntetésre általában akkor van szükség, ha egy telken új épületet emeltek vagy meglévőt bővítettek. Az épületfeltüntetési vázrajz feltöltése az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) 2013. január 1-től feltétele a használatbavételi engedély kiadásának. Az eljárás megkezdése előtt a földhivatalnál szükséges a telek jogi határainak rendezése. Ha a telken új épület készül, a hitel folyósításának feltétele lehet az épületfeltüntetés és a földhivatali nyilvántartásban a bejegyzés is.
Ha a beépítés és a közművek rendezése után mégis eladnánk a telket, fontos, hogy az eladó és a vevő tisztában legyen az épület feltüntetésének és jogi határainak végleges rendezésével. A beépítés jogi minősítése alapján történik az áfa megállapítása, és a Kúria korábbi ítéletei ezt a megközelítést támogatják: a tényleges állapotot és az ÁFA-tv.-hez való viszonyt kell alapul venni, nem pusztán a régi építésügyi meghatározásokat.
Gyakorlati példák és útmutatások
Beépített ingatlan vagy építési telek? (III. rész) A beépített ingatlan vagy építési telek kérdései gyakran összemosódnak az adásvétel során. Ha olyan ingatlant vennénk, amely nem szerepel jól a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban, a jogi helyzet orvosolható. A beépített ingatlan vagy építési telek megítélése a vonatkozó szabályok szerint történik: a közművek és a beépítés ténye, valamint az épület feltüntetése alapvető. A Kúria a beépítettséget az Áfa tv., a Vhr., és a Héa irányelvek alapján határozza meg, nem pusztán az OTÉK vagy az Étv. előírásai szerint.
Ha a telek 10 éven belül épült, fennmaradási engedélyt kell kérni, és szükséges egy földmérő feladata a vázrajz és a dokumentáció elkészítéséhez. Ezt követően a földhivatalnál záradékolják a vázrajzot, és az építési hatóság kiad egy végzést a bejegyzés véglegesítésére. Ha pedig a beépítés a jövőben új építéssel vagy bontással változna, mindenképpen szükséges az ehhez kapcsolódó vázrajz és a szükséges engedélyek benyújtása.
- Értékesítés előtt legyenek rendezve a telek jogi határai és a közterületek státusza.
- Épületfeltüntetéshez legyen meg a szükséges engedélyek és a földmérő által készített vázrajz.
- Ha eladó a telek, mindkét fél tudja, hogy az értékesítés során hogyan oszlik meg a beépítettség és az építési telek státusza.
Ha érdeklődik a hasonló témák iránt, a cikk remélhetőleg hasznos útmutató lesz az építési telek jogi és adóügyi megközelítéséhez, és segít eligazodni a beépítés és a közművek rendezésének útvesztőiben. Ha minden rendben van ezen a téren, érdemes egy szakértő építésügyi előadóval is egyeztetni a konkrét ügyről.
Ez a cikk több mint egy éve jelent meg, és bár az információk az adott időpontban pontosak voltak, időközben változhattak a jogszabályok. Az utolsó részben pedig a Kúria ítélkezési gyakorlatáról szóló összefoglaló következik, amely a beépítés és az építési telek megítélésének jogi keretét mutatja be.
tags: #epitesi #telek #de #nem #lehet #epitesi