Építési telek nem a tulajdonomban van nyilatkozat az építéshez: megoldások és lépések utólagos feltüntetéshez
Mit tehetünk, ha olyan ingatlant vásárolnánk, amit nem tüntettek fel a térképen? Van megoldás arra, ha olyan ingatlant vennénk, ami nem szerepel a térképen. Ingatlanvásárláskor szembesülhetünk azzal a problémával, hogy a kinézett ingatlan nem szerepel a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban. Jó hír, hogy a probléma orvosolható! Összegyűjtöttük, mit kell tudnod a föld és az épület jogi kapcsolatáról, és milyen lépéseket kell megtenned, hogy utólag fel tudj tüntetni egy épületet a térképen.
Kinek a föld és kinek az épület?
Általános és fontos szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Azt viszont már a régi és az új Ptk. alapján az építkezés során ekkor az építkező a földtulajdonostól földhasználati jogot kaphat, mely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Nagyon fontos azonban, hogy az építtető az elkészült épület tulajdonjogát is bejegyeztesse az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az épület tulajdonjoga be van jegyezve, az épülettulajdonost jogszabály alapján földhasználati jog illeti meg (még akkor is, ha erről a földtulajdonossal korábban nem állapodott meg).
A korábbiakhoz képest az új Ptk. annyi újítást tartalmaz, hogy a tulajdonos úgy is rendelkezhet, hogy önálló ingatlanként jegyeztessék be az ingatlan-nyilvántartásba a földterületet és a rajta lévő épületet. Ez azért is fontos, mert a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a földet és az épületet egymástól szétválasztva, vagy az egyiket vagy a másikat önállóan értékesítse. Korábban ezt társasházzá alakítással, vagy a földre is kiterjedő közös tulajdon létrehozásával oldották meg. Azonban az új Ptk. ezt a nyilatkozatot nem más, mint hogy a Ptk. 5:18.
A helyzet megoldásához épületfeltüntetési eljárást kell kezdeményezni. Először is szükségünk van egy földmérőre, aki az új épületet felméri, és a mérések alapján az épületfeltüntetési vázrajzot elkészíti. Ezt követően a szükséges dokumentumokkal együtt az ún.
Minden esetben a jogszabály szerint az építtető, azaz a tulajdonos köteles ennek eleget tenni. Előfordulhat az is, hogy egy kivitelező cég építi az épületet, és azt adja el. Ekkor érdemes ellenőrizni, hogy az épületfeltüntetés megvalósult-e egyáltalán. Amennyiben egy régi épület nincs feltüntetve, és épületfeltüntetést szeretnénk utólagosan kivitelezni (pl.: hitelt és CSOK-ot szeretnénk felvenni, melyeknek ez alapvető feltétele), meg kell vizsgálni, hogy rendelkezünk-e az eredeti jogerős használatbavételi, vagy fennmaradási engedéllyel. Ha nincs, akkor tisztázni kell, hogy az adott épület mikor épült. 10 éven belül épült épület esetében az illetékes hatóságtól fennmaradási engedélyt kell kérni. Ha az épület megfelel a hatályos előírásoknak, akkor bírság kiszabása mellett a hatóság megadja a fennmaradási engedélyt. A feltételeknek nem megfelelő épület esetében bontást rendelhetnek el. 10 évnél régebbi épület esetében elévül a hatóság intézkedési jogköre, azaz bírságra már nem számíthatunk, bontásra pedig csak különösen indokolt esetben.
Új szabályok és eljárási sorrend
Fontos, hogy a 2013. január 1-től hatályos szabályok alapján az új építésű ingatlanoknál az eljárás menete fordított. Hatósági bizonyítvány megszerzésének alapvető feltétele a használatbavételi engedély. Szükséges egy földmérő is a helyzet rendezéséhez. Ő megrendeli azokat a földmérési adatokat, amelyek szükségesek az épületfeltüntetési változási vázrajz elkészítéséhez, majd a telken felméri az épületet. Az eljárás lebonyolításához szükségünk van egy ingatlan-nyilvántartási kérelem kitöltésére is, amelyet a tulajdonosnak kell aláírnia. Amennyiben például vezetékjog van bejegyezve az ingatlanra, akkor a vezetékjog jogosultjának is alá kell írnia a vázrajzot. A vázrajz záradékolásához egyúttal az építési engedély másolatára is szükségünk van. További menete az eljárásnak, hogy az elkészített dokumentációt a földhivatal műszaki szempontból megvizsgálja, azaz, hogy megfelel-e a hatályos előírásoknak. Amennyiben minden rendben van vele, akkor záradékolásra fog sor kerülni, melynek ügyintézési határideje 60 nap. Ezt követően a földmérő a záradékolt vázrajzot feltölti az Országos Építési Nyilvántartásba. A feltöltést követően az illetékes építési hatóság végzést küld a földhivatalnak arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, és a tulajdoni lapon maga a változás átvezethető.
Szerepe az ügyletek kísérője: jogi szakértő bevonása
A blogcikk szerzője Dr. Az építési telek megvásárlásába mindenképpen be kell vonnunk ügyvédet is. Neki kell ellenőriznie, hogy kik a tulajdonosok, van-e bejegyezve haszonélvezet, vagy bármilyen jog más személy nevére, mekkora a telek mérete, és miként van bejegyezve (belterület, szántó, üdülő). Van-e bármilyen jog bejegyezve a telekre (szolgalmi jog, közműátvezetés stb.), és nincs-e jelzálog vagy egyéb terhelés a tulajdoni lapon. A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.
Önálló ingatlan: a forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.
Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK). Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók: termőföldek, építési célú földek, különleges rendeltetésű földek, hasznosításra alkalmatlan területek.
Építési terület: olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál. A nyomvonal fogalmához szükséges még egy meghatározás: az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban meghatározott olyan vonal (vonalak), amelyre az épületet a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint kötelezően helyezni kell.
A fekvésük helye szerint az ingatlanok lehetnek:
- Belterületi ingatlanok
- Belterületi ingatlanok belső kategóriái között a belterületi mezőgazdasági művelés alatt álló földek
- Külterületi ingatlanok (ezeken belül a tanya kategória)
A zártkert külterületi földrészletnek minősül, és ezt a besorolást a gyakorlatban érdemes szem előtt tartani vásárláskor.
Külterületi ingatlanok vásárlásakor
Miért fontos a birtoklási és besorolási információ? Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt.
Mi a kifüggesztési eljárás? A zártkert külterületi földrészletnek minősülése miatt jog elővásárlási jogot biztosít bizonyos személyeknek. Az eljárás során a vételi ajánlatot nyilatkozatként közölni kell, és a jogosultnak 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon az elfogadásról vagy elutasításról. A határidő lejárta után az iratjegyzék az eladóhoz és a mezőgazdasági igazgatási szervhez kerül.
Mi a helyzet, ha gazdasági épület szerepel a tulajdoni lapon? Enyhén óvatosnak kell lenni: ne tévesszük össze, hogy gazdasági épület lakóháznak felel meg. A hitel és CSOK felvétele szempontjából is fontos lehet a megkülönböztetés.
Mi a helyzet, ha lakóingatlan szerepel a tulajdoni lapon? Ha lakóház szerepel a nyilvántartásban, a családi otthonteremtési kedvezmények is hozzáférhetők lehetnek. Érdeklődjünk az önkormányzatnál a várható infrastrukturális fejlesztésekről, és külterületi ingatlan esetében különösen fontos lehet, hogy tervezik-e a terület belterületbe vonását, mert ez az értéket növelheti.
Tulajdoni lap és egyéb fogalmak
A tulajdoni lap az ingatlan adatait, a kapcsolódó jogokat és tényeket tartalmazza, a jogosultakat és adataikat. Minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani. A nyilvántartásban a magán- és jogi tények jogi jelentősége folyamatosan aktualizálódik, és az eljárások során ezt a dokumentációt kell figyelembe venni.
Az ingatlanok felosztása és a jogi státusz pontos megértése nélkül ne kezdjünk adásvételt, mert könnyen előfordulhatnak problémák a bejegyzések, a jogok és a terhelések nyomon követésében. Ha bizonytalan a helyzet, mindig forduljunk szakértőhöz: ügyvédet és földmérőt is vonjunk be a folyamatba.
Gyakorlati tippek és lépések a gyakorlatban
- Szerezd be a tulajdoni lapot a megvásárolni kívánt ingatlanról, és nézd meg a besorolást (belterület, külterület, zártkert).
- Kérdezd meg az önkormányzatot, várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések, és van-e tervezés a külterület belterületbe vonására.
- Ha épületet találsz tartalmazó telek, ellenőrizd az egyéb jogok (szolgalmi jog, közműátvezetés) bejegyzéseit és a terheket, például jelzálogot.
- Hívd fel a figyelmet a használatbavételi engedélyre vagy fennmaradási engedélyre, amennyiben utólagos feltüntetés szükséges.
- Vedd igénybe földmérő szakember felmérését, és készíttess vázrajzot az épület feltüntetéséhez.
- Gondoskodj jogi szakértő bevonásáról az adásvételi szerződés előkészítése és a tulajdonjog bejegyeztetése előtt.
- Indítsd el az épületfeltüntetési eljárást, amely során a földbirtokos jog szerint köteles intézkedni, és a végeredmény az Országos Építési Nyilvántartásba történő feltöltés.
Az eljárás végül záradékolással zárul, amely alapján a földhivatal vezetésével átvezethető a változás az ingatlan-nyilvántartásba. A záradékolást követően az illetékes hatóság végzést küld a földhivatalnak a térképi adatok és a tulajdoni lap módosításáról.
Összefoglaló szemléltetés
Összességében a folyamat lényege: a föld és az épület jogi kapcsolatát tisztázzuk, először jogi és földmérési lépésekkel megállapítjuk a szükséges adatokat, majd az épület feltüntetését kezdeményezzük és a végső bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba történik meg a hatóság jóváhagyásával.
Az ingatlan irodák szerepe ebben a folyamatban kiemelkedő: érdemes szakértő segítségét kérni az adásvétel előtt és közben, hogy a jogi helyzet tiszta legyen, és a vevő vagy eladó számára a lehető legbiztonságosabban záruljon le az ügylet.
tags: #epitesi #telek #nem #a #tulajdonomban #van