Beépített ingatlan vagy építési telek? Telek és ingatlanok áfafeltételeinek részletes útmutató

Bármennyire is furcsán hangzik, de az áfa szabályozás egyik legösszetettebb szegmense az ingatlanok adózása. Most az ingatlanértékesítés témakörében villantunk fel néhány érdekes területet.

Az építési telek fogalma és beépíthetősége

Az építési telek értékesítése - amennyiben adóalany az eladó - mindig adóköteles és egyenes adózású. Ugyanakkor egyáltalán nem egyszerű meghatározni az építési telek fogalmát, amelyet ugyan az Áfa törvény 259.§ 7. Az Áfa törvény meghatározása alapján a definíció a) pontja szerint az építési teleknek egyrészt teleknek kell minősülnie, ami a vonatkozó építési szabályok szerint azt jelenti, hogy önálló helyrajzi számmal kell rendelkeznie. Másrészt beépítésre szántnak kell lennie, amely tényről nem tudunk informálódni az ingatlan-nyilvántartásból, hanem alapesetben az önkormányzat rendezési terve az irányadó. Harmadrészt az építési szabályoknak megfelelően kell kialakítottnak lennie és gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthetőnek kell lennie, és a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m kell legyen. Ezt is az építési szabályok határozzák meg.

Az OTÉK 33. Negyedrészt nem minősülhet beépített ingatlannak: Mivel etekintetben nem utal az Áfa törvény az építési szabályokra, ezért a Kúria a Kfv.I.35.140/2021/8. számú ítéletében kimondta, hogy az ingatlan beépítettségének minősítésénél a közösségi jog szabályai irányadóak. A módosított 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet 13b. cikk b. pontja alapulvételével az már beépített ingatlannak minősül, amelyen bármilyen állapotú és nagyságú, a földbe vagy a földhöz rögzített olyan épület, építmény van, ami nem könnyen elmozdítható. Az építési jogszabályok, az OTÉK az áfa minősítésnél a beépítettség szempontjából közömbösek. Ugyanezen Áfa törvénybeli definíció b) pontja az építési telek másik fajtáját is meghatározza: olyan telekről vagy telkek egy csoportjáról van szó, amelyek nyomvonal jellegű építmény elhelyezésére szolgálnak és nem minősülnek beépített ingatlannak. Azt hogy mi szolgál nyomvonal jellegű építmény elhelyezésére, az építési szabályok döntik el.

Az Áfa törvény B) pontja szerint építési teleknek minősül egy földrészlet, ha az nyomvonal jellegű építmények - például utak, vasutak, közművezetékek - elhelyezésére szolgál. Ez az úgynevezett „építési terület” kategória, amely szintén nem minősül beépített ingatlannak. Összességében tehát az építési telek fogalma az áfa rendszerében egyértelmű elhatárolást kíván: a beépítésre szánt, közművesítéssel rendelkező és közterülettel határos földrészleteket - amennyiben azok nem tartalmaznak beépített ingatlant - építési teleknek kell minősíteni.

A félkész és az új ingatlan kapcsolata az Áfa szempontjából

A félkész és az új ingatlan fogalmának meghatározása kulcsfontosságú, mivel ezek értékesítése áfában mindig adóköteles, ha az eladó áfaalany. Ez akkor is igaz, ha az eladó nem választotta külön az adókötelezettséget. Továbbá az építési telek mellett éppen a félkész és az új ingatlanok azok a kategóriák, amelyekre hivatkozva sorozatjellegű ingatlanértékesítés esetén az áfaalanyiság megállapítható.

Az első lépés az, hogy mind a félkész, mind az új ingatlan minősítése kapcsolódik egy meghatározott hatósági aktushoz: használatbavételi engedély kiadása, tudomásulvétel, vagy egyszerű bejelentés igazolása. A félkész ingatlan olyan értékesítés, amelyet az építési munkálatok megkezdése előtt végeznek. Ilyenkor az értékesítés mindig adóköteles, egyenes adózású. Az új ingatlan viszont a hatósági aktus meglétével kezd „késznek” minősülni, és a kétéves időszakhoz kötődik: ettől az időponttól számítva minden értékesítés adóköteles, és ha a funkcióváltás vagy albetétesítés miatt új engedély születik, az időszámítás újraindul.

Ha funkcióváltás történik, vagy az önálló rendeltetési egységek száma megváltozik, és ezt követően új használatbavételi engedély kerül kiadásra vagy más hatósági bizonyítványt állítanak ki, akkor az időszak újraindul. Ha a megvalósított átalakítás nem jár új rendeltetési egységek számával, és nincs új engedély, akkor az időszak nem indul újra. Ilyen esetekben a régi ingatlan marad adóköteles az első értékesítésig.

A lakóingatlan és az 5%-os adómérték jelentősége

A lakóingatlan fogalma meghatározza az 5%-os kedvezményes adókulcs alkalmazhatóságát. A lakóingatlan definícióját az Áfa törvény határozza meg: ingatlan-nyilvántartási bejegyzés lakásként, illetve lakás céljára létesítés. A kivételek között szerepel a garázs, üzlethelyiség, műhely és gazdasági épület, amelyek a lakás rendeltetéséhez nem szükségesek, ezért ezek az 5%-os kulcs alól kikerülhetnek, általában 27%-os áfakulcs alá esnek. A gyakorlatban a Kúria vitái szerint a járulékos költségek vagy a például garázs önálló jelentősége alapján döntenek arról, hogy 5%-e az adókulcs vagy sem.

A tároló helyiség tekintetében a Kúria 2023-as döntései hangsúlyozzák, hogy bizonyos esetekben a garázs is a lakóingatlan részének tekinthető, ha önálló rendeltetése vagy forgalmában arányos része a lakásértéknek, anélkül, hogy önállóan eladható lenne. A gépkocsibeálló viszont nem helyiség, így nem zárja ki a lakóingatlan fogalmát, és a garázs értékesítésétől függetlenül alkalmazandó 5%-os szabályt befolyásolja. A tároló helyiségek értékesítése viszont attól függ, hogy van-e önálló helyrajzi száma.

Az ingatlanértékesítés áfa-beli minősítése: fő- és mellékszabályok

A főszabály szerint az ingatlan értékesítése tárgyi adómentes tevékenység. Ez azonban csak bizonyos kategóriákra vonatkozik: minden olyan ingatlan értékesítésére, amely sem új ingatlannak, sem építési teleknek nem minősül. Így például az építési telek értékesítése, valamint az új vagy félkész ingatlan értékesítése adóköteles. Ezekben az esetekben az eladónak kötelezően áfát kell felszámítania, még akkor is, ha az adóalany ezt egyébként nem választotta külön.

Az Áfa-törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy az adóalany válassza ki, hogy bizonyos tárgyi mentes értékesítésekre is alkalmazza az adókötelezettséget. Ez a választási lehetőség minden olyan ingatlanra vonatkozik, amely nem építési telek, és nem új vagy félkész ingatlan; tehát a „régi” ingatlanokra érvényes. A választás egyértelműen az összes relevant értékesítésre vonatkozik, és előzetes bejelentés szükséges az adóhatóságnál.

A fordított adózás lehetősége a tárgyi mentes értékesítés keretében akkor lép életbe, ha a kapcsolódó előírások fennállnak és a választás él. Ekkor az adót a vevő köteles megfizetni a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesítő adóalany élt a választási joggal. Az „új” ingatlanok és az építési telkek értékesítése minden esetben egyenes adózás alá esik.

Beépített ingatlanok példái és gyakorlati következtetések

Az adózási megítélés során az ingatlan tényleges állapotát vesszük figyelembe: beépített ingatlan csak akkor, ha rajta épület vagy építmény található és ezt a tényt az Áfa törvény szerint kell értelmezni, nem pedig kizárólag az építésügyi szabályok alapján. Az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontja alapul a 2 éves periódus kiszámításánál - az ingatlan funkcióváltásával vagy albetétszámának változásával, illetve új hatósági bizonyítvány kiadásával újabb 2 év indulhat, amely alatt az értékesítés adóköteles marad.

Kiemelten fontos a helyes besorolás az áfa rendszerében: beépített ingatlan értékesítése adómentes lehet, ha az ingatlan nem minősül „új” ingatlannak a két éves szabály szerint, és beépítetlen ingatlan esetén az építési telek kategória fennállása nem áll fent. Az Áfa tv. 88. § pedig lehetővé teszi bizonyos feltételek mellett, hogy adómentességet válasszanak a forgalomba hozott ingatlanokra, de ezt a választást minden érintett értékesítésre kiterjedően kell alkalmazni.

Összefoglaló a fogalmakról és gyakorlati összegzés

  1. Beépített ingatlan: olyan telek, amelyen épület/építmény áll, és az Áfa törvény szerint ezt a tényt a beépítettség alapján határozzák meg.
  2. Építési telek: beépítésre szánt terület, közterületre vagy magánútra közvetlenül hozzáférhető, közterülettel vagy magánúttal közös határvonaluk legalább 3 méter, nincs beépítve.
  3. Félkész ingatlan: az építési munkálatok megkezdése előtt értékesített ingatlan, adóköteles.
  4. Új ingatlan: használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel után később értékesített ingatlan, a kettő év időszaka alapján adóköteles; funkcióváltás vagy albetétek változása esetén az időszak újraindul.
  5. Közvetett és közvetlen adózás: az adó megfizetése az eladó vagy a vevő felelőssége a szabályok szerint; a választás lehetősége és a fordított adózás mind megjelenik a gyakorlatban.
  6. Lakóingatlan: 5%-os kedvezményes kulcs és speciális levonási tilalom kapcsolódik hozzá; a tartozó kivételek és a garázs/ tároló kérdései joggyakorlatban kerülnek tisztázásra.

Az ingatlanok áfa-beli megítélése rendkívül összetett, és a PENTA UNIÓ Zrt. konferenciái is hangsúlyozzák, hogy a különböző ingatlantípusok, állapotok és értékesítés időpontja mind befolyásolják az adózási megítélést. A gyakorlatban érdemes elgondolkodni a megfelelő jogi és adózási tanácsadás igénybevételén, hogy a vállalkozások és magánszemélyek is a lehető legkedvezőbb kereteken belül járjanak el.

Infografika: Beépített ingatlan vs építési telek - fő kritériumok

Pilisszentkereszten eladó 733 nm-es építési telek

tags: #epitesi #teleknek #nem #minosulo #beepitetlen #ingatlan

Népszerű bejegyzések: