Építkezés végső teljesítésének részletes útmutató
A téma középpontjában az épület jogi végrehajtása áll: egy minőségileg és terv szerint elkészült épület csak akkor válik jogilag is valósággá, ha azt az állam megfelelő hatósági eljárásokkal elismeri. Főszabály szerint az elkészült létesítmény tényleges használatba vétele eljárásának megindítása szükséges, amelyet használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány követhet a méret és típus függvényében.
Használatbavétel - mikor és minek alapján?
Használatbavételi engedéllyel vehető használatba az az épület, amely rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas. Az adott körülmények között legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén nincs használatbavételi eljárás, az épület befejezését követően csupán hatósági bizonyítványt kell kérni. Az engedély iránti kérelmet az építtető az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor, az építési engedély hatályossága alatt - a használatbavétel előtt - nyújthatja be az építésügyi hatósághoz. Engedély hiányában az építményt nem szabad használni.
Természetesen előfordulhat, hogy az adott épület több részegysége önálló szakaszokban készül el, és válik alkalmassá a használatra, amely esetben az egyes megvalósulási szakaszokban külön-külön eljárást kell lefolytatni. A kérelemhez megfelelő mellékletekkel felszerelt kérelmet a hatóság megvizsgálja, meggyőződik arról, hogy az építkezés megfelelt-e a kiadott engedélynek, tervdokumentációnak, alkalmas-e a rendeltetésszerű és biztonságos használatra, a terület átadása megtörtént-e.
Eljárások és hatáskörök
Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását csak akkor tagadhatja meg, ha az észlelt hibák, hiányosságok, a kikötések és feltételek teljesítésének hiánya gátolja vagy akadályozza az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát, vagy ha az energetikai jellemzők nem felelnek meg, illetve ha az építési naplóval kapcsolatos releváns hiányosságok figyelhetők meg, illetve a terület visszaadása nem történt meg. Az engedélyt a hatóság feltételekhez kötheti, és a használatbavételhez szükséges korlátokat, határidőket és szankciókat is meghatározhatja. A használatbavételi engedély határozatlan ideig hatályos.
Ha új vagy meglévő épület bővítése történik, a használatbavételi engedély kiadásakor a földhivatal által kiadott záradékkal és a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez szükséges vázrajzok OÉNY-be történő feltöltésével kell eljárni. Ha az építtető ezt elmulasztja, a hatóság a rendelkező részben határidőt jelöl ki.
Fennmaradási engedélyezési eljárás
A fennmaradási engedély kizárólag a hatályos jogszabályoknak megfelelően létesített vagy az alapján szabályossá alakított építményekre adható ki. Az eljárást a hatóság kizárólag az építtető vagy a tulajdonos kérelmére folytatja le. Az építésfelügyeleti hatóság által kezdeményezett eljárások célja a szabálytalanságok orvoslása, amely lehet bontás vagy engedélyezés megkísérlése a fennálló feltételek szerint. A bontási kötelezésre általában akkor kerül sor, ha a fennmaradási engedély iránti kérelem hiányzik vagy hiányosan lett benyújtva.
Belső részletek a fennmaradási eljárásról
- Az építésfelügyeleti hatóság a szabálytalanságokat felderíti, és a fennmaradási engedély feltételeiről értesíti az építtetőt vagy a tulajdonost, különös tekintettel a határidők betartására.
- Ha a fennmaradási engedélyt nem lehet vagy nem akarják teljesíteni, a bontási intézkedést hozza meg a hatóság.
- A fennmaradási engedély mellékleteinek előkészítése gyakran komplex feladat, és a hosszú határidő miatt gyakran indokolt a határidő hosszabbítása (jellemzően 180 nap).
- Ha hiányos a kérelem, vagy a szükséges dokumentumok nem kerülnek benyújtásra, a hatóság bontást rendelhet el.
Kúriai gyakorlat szerint a fennmaradási tervdokumentáció önmagában nem kötelez a kiadásra, és a fennmaradási engedély benyújtása nem automatikus kiadást jelent. A használatbavételi engedély jogszerűsége a jogerős építési engedély tartalmának függvényében vizsgálható.
Építésügyi jogi háttér és szakértői szerep
A jogi és szakmai fegyelem érdekében gyakran felkérik a felelős műszaki vezetőt és az építésügyi műszaki ellenőrt. A felelős műszaki vezető feladata az építés egyes stádiumaihoz kötődik, míg az építésügyi műszaki ellenőri feladat az építtető megbízásából az építkezés minőségének és a jogszabályoknak való megfelelésének ellenőrzése.
Az építésfelügyeleti rendszerek, beleértve az e-napló és Üvegkapu bevezetését 2013 óta, a munkaterület beléptetés és a jelenléti nyilvántartás fokozottabb dokumentálását célozzák meg. Az Üvegkapu 2022-től a munkaerő és egyéb személyek be- és kilépéseinek online nyomon követését célozza meg, különösen a nagyobb beruházásoknál.
Ha a projekt 300 m2 alatti lakóépület
Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenységek között szerepel például egy legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű új lakóépület építése lakóhelyiségek és kiszolgáló helyiségek esetén, vagy lakóépület bővítése, ha a bővítés után sem haladja meg a 300 m2-t. Melléképület esetén, ha legfeljebb 60 m2 a hasznos alapterület és 6 méter a gerincmagasság, a bejelentés is elegendő lehet.
Egyszerű bejelentés esetén az ügyintézési határidők általában 25 napok, vagy 35 nap szakkérdés alapján. Ha az egyszerű bejelentésből építési engedélyezési eljárás lesz, akkor 30 nap, de legfeljebb 40 nap lehet a hatóság vezetése az ügyben. A kezdés az engedély nélkül is lehet, ha a hatóság nem tiltja meg a bejelentés beérkezését követő első munkanaptól számított húsz nap után a megkezdést.
Használatbavételi eljárás részletei - összegzés
Az épület megvalósítása után az általános eljárás a használatbavételi eljárás megindítása, amelynek során a hatóság ellenőrzi, hogy a megvalósult építmény megfelel-e a jogszabályoknak, a tervekre és engedélyekre, továbbá hogy rendeltetésszerű és biztonságos-e a használat. Az eltéréseket a hatóság megvizsgálja a tervekhez képest, és az energetikai tanúsítványt vagy zöldfelületi tanúsítványt is ellenőrizheti. A fentiek alapján kerül kiadásra a használatbavételi engedély vagy a hatósági bizonyítvány.
A jogi és gyakorlati útmutató a mindennapi építési projektek számára a következő kiterjesztéseket is tartalmazza: a kivitelezéshez szükséges engedélyezési terveket, a megkezdés előtti közreműködést a tervezővel és a kivitelező felé, a tervezői művezetést, és a használatbavételi eljárásba való beépítést. A tervdokumentációk és az engedélyek kiadása közötti összefüggéseket a Kúria széles körű joggyakorlatban rögzítette, amely szerint a jogszerűség az engedély tartalmának és az építmény teljesítésének összhangjától függ.
Az építkezési napi napló vezetése és az Üvegkapu bevezetése egyre fontosabb elemei a jogkövetelményeknek, hiszen ezekkel lehet hatékonyan követni a munkálatok menetét és a munkaerő részvételét is. A modern kivitelezési gyakorlatban a tervezői művezetés kiemelten ajánlott, és bizonyos esetekben kötelező az egyszerű bejelentésű projektekben is.
Gyakorlati útmutató a tervezésről és kivitelezésről
A tervezési folyamat kilenc szakaszra bontva jó áttekintést ad a feladatokról: 1) Előkészítés, 2) Vázlatterv, 3) Építtetői jóváhagyási terv, 4) Engedélyezési tervdokumentáció, 5) Kiviteli tervdokumentáció, 6) Vállalkozásba adás előkészítése, 7) Közreműködés a vállalkozásba adásban, 8) Tervezői művezetés, 9) Közreműködés az átadásnál és a szavatossági időszakban. A cél az, hogy a teljesítés és a számlázás között egyértelmű legyen a teljesítés időpontja, amelyet gyakran a szerződésben rögzítenek és a teljesítésigazolás után lehet csak a számlázást kezdeményezni.
Megjegyzés: a 2023. évi C. törvény és az ezt követő rendeletek alapján a 300 m2 összes hasznos alapterületű új lakóépületek esetében az egyszerű bejelentés és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány közti választás a gyakorlati kivitelezésben egyre gyakrabban előforduló szabály. A jogszabály újraszabályozása folyamatosan változik; a cél az, hogy a folyamatok átláthatóak és gyorsak legyenek, miközben a minőség és a biztonság megőrzése biztosított.
tags: #epitkezes #vegso #teljesites