Értékbecslés árak családi háznál: részletes útmutató

A ház értékbecslés több esetben is fontos lehet. Leginkább akkor jellemző, ha meg szeretnénk vásárolni egy ingatlant, vagy jelzálog hitelt vennénk fel. A ház értékbecslésének fontos összetevője, hogy csak az adott időszakra vonatkozik (hiszen akár pár hónap különbséggel is növekedhet illetve csökkenhet az ingatlan értéke), a jelzáloghitel felvétel előtt az értékbecslést olyan szakember végzi, akit a pénzintézet bíz meg a munka elvégzésére.

Mi az ingatlan értékbecslés?

Az ingatlan értékbecslés egy ingatlan értékének független értékbecslő szakértő által történő megállapítása. A ház értékbecslése során megállapítják, hogy az adott időszakban mennyi az ingatlan piaci értéke. Az ingatlan értékbecslés kifejezéssel a legtöbben ingatlan vásárlása során találkoznak - ez ugyanis a lakáshitel felvételének kötelező eleme. A helyszíni szemle előre egyeztetett időpontban zajlik és körülbelül egy órát vesz igénybe.

Mikor van szükség értékbecslőre?

Ha hitelt szeretnénk felvenni, aminél jelzálog kerül a házunkra, a bank gondoskodik az értékbecsőről, aki előre egyeztetett időpontban kijön a házhoz, hogy elvégezze a szükséges felmérést.
Szakszerű értékbecslésre szükség lehet nem csak ingatlan adásvételénél, hanem banki ügyintézésnél, hitelkérelemnél is.
Szakértői ingatlan-értékbecslésre akkor van szükség, ha egy bírósági, vagy hatósági eljárásban a szakkérdés kifejezetten egy ingatlan értékének megállapítására irányul.

Milyen papírokat kérhet egy ház értékbecslő?

Milyen papírokat kérhet egy ház értékbecslő? Ezek a papírok segíthetnek az értékbecslőnek a ház pontos értékének felmérése során. Családi háznál térképmásolatot, (ha van) alaprajzot, használatba vételi engedélyt (csak a térképmásolatról nem beazonosítható épületek, vagy tetőtér beépítés, emelet ráépítés, stb.

Helyszíni szemle és műszaki ellenőrzés

Az értékbecslést csak személyesen lehet elvégezni, az értékbecslő megnézi az ingatlant, felméri az építészeti, statikai, energetikai állapotát. Ezt nevezhetnénk statikai állapotnak is, felmérik (alapvetően célzott kérdésekkel), hogy milyen alappal, mikor és milyen falazattal épült a ház, megnézik, hogy vannak-e repedések, súlyosabb problémák. Meg kell vizsgálni, hogy milyen módszerrel fűtenek az ingatlanban, milyen állapotban van az elektromos hálózat, a vízvezeték-rendszer, a fűtésrendszer, van-e hűtésrendszer. Különösen fontos a mai rezsiárak mellett, hogy megfelelő minőségű és vastagságú szigeteléssel rendelkezzen az épület.

Mit vizsgálnak még az értékbecslők?

Milyen az épület megközelíthetősége, elhelyezkedése, a településen belül a pozíciója.
Milyen az infrastruktúra (van-e a közelben bolt, iskola, óvoda, közlekedési lehetőség, pl. buszmegálló), milyen az út állapota.
A telek értéke, az ingatlan jogi helyzete (pl. haszonélvezet, jelzálog, elidegenítési tilalom).
Alternatív hasznosítási lehetőségek, hatósági előírások, bérleti viszonyok, elhasználódás foka.

Értékbecslési módszerek

A piaci érték meghatározása jellemzően összehasonlító adatok, hozamszámítás vagy költségalapú megközelítés alapján történik. Az összehasonlító módszernél az adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. A költségalapú értékbecslés esetén a teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok, kizárólag más lehetőség hiányában kerülhet sor a nettó pótlási költség elvű értékbecslésre, amelynél a költségének becslése a föld értékének hozzáadásával történik. A hozamalapú módszer egy befektetési szemléletű számítást igényel, ismervén megbecsüli az elvárható évenkénti bevételt (bérleti díj) és az újrabefektetéseket.

Adatbázisok, összehasonlító adatok és online kalkulátorok

Az online ingatlan értékbecslés kifejezésre keresve számos online kalkulátort találunk. Ez azonban nem a bankok által elfogadott, hivatalos ingatlan értékbecslés. Az ilyen kalkulátorok eredménye csupán tájékoztató jellegű. Egy online kalkulátor inkább akkor lehet hasznos, ha szeretnéd felmérni a tiédhez hasonló ingatlanok kínálati árát a piacon. Létezik azonban olyan értékbecslés, amely helyszíni kiszállás nélkül elvégezhető. Ezt nevezik statisztikai értékbecslésnek, más néven egyszerűsített, vagy azonnali értékbecslésnek. A statisztikai értékbecslés 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap alapján történik. Csak 150 m2-nél kisebb ingatlanokra lehet alkalmazni és egyelőre Budapesten, a megyei jogú városokban, a megyeszékhelyeken és a budapesti agglomerációs településeken érhető el.

infografika: értékbecslési módszerek összehasonlítása

Az online kalkulátorok korlátai

Az ingyenes online ingatlan értékbecslés akkor lehet félrevezető, ha az ingatlan valamilyen szempontból eltér az átlagtól. A kalkulátorok az átlagos adatokban erősek, de a kivételeket nehezen kezelik. Különösen óvatosan kell kezelni az online becslést, ha az ingatlan: földszinti, szuterén vagy tetőtéri; osztatlan közös tulajdonban áll; nyeles telken található; zártkerti vagy külterületi besorolású; haszonélvezeti joggal terhelt; végrehajtási jog, jelzálogjog vagy elidegenítési tilalom szerepel a tulajdoni lapon; bauxitbeton, vályog vagy más speciális szerkezeti kockázat merül fel; rossz állapotú társasházban található; nincs rendezve a használati megosztás; engedély nélküli bővítés vagy átalakítás érinti; a térképmásolat és a valós állapot eltér egymástól.

Értékbecslés díjai és ügyintézés

Az értékbecslésnek díja van, amit leggyakrabban a hiteligénylőnek (vagy az értékbecslés megrendelőjének) a helyszínen kell kifizetni az értékbecslő részére. A hivatalos értékbecslés díjai 35-40.000 Ft-tól kezdődnek, ingatlantípusoktól függően. A piaci értékbecslés díja 15.000 Ft-tól kezdődik. Ha ingatlanvásárlás és hiteligénylés miatt történik az értékbecslés, akkor gyakori, hogy az értékbecslés díját a bank hitelakció keretében átvállalja. A hiteligénylőnek akkor is előre ki kell fizetni az értékbecslési díjat, azt azonban sikeres hitelbírálat és folyósítás után, utólagosan jóváírhatják a számláján.

Mennyi ideig tart és milyen dokumentáció jár hozzá?

Egy ház értékbecslése pár nap, egy-két hét, attól is függően, hogy mennyi munkája van vele az értékbecslőnek. Jelezhetjük, ha sürgősebb, pl. egy hitelügyintézésnél friss értékbecslésre van szükségünk és még további papírokat kell beszereznünk. Az értékbecslés díjánál nemcsak az összeget érdemes nézni, hanem azt is, hogy kap-e írásos szakvéleményt, szerepel-e benne összehasonlító adat, helyszíni szemle, fotódokumentáció és egyértelmű értékmegállapítás.

fotó: értékbecslő helyszíni szemléje családi háznál

Hivatalos és előzetes értékbecslés

Az előzetes értékbecslés díja, az eljárás menete megegyezik a klasszikus ingatlan értékbecsléssel. Sőt, a jó hír, hogy ugyanarra az ingatlanra vonatkozó előzetes értékbecslést bizonyos időtávon belül elfogadja a bank a tényleges hiteligényléskor. Amennyiben házvétel miatt kérünk értékbecslést, nem szükséges hiteles szakértőt hívni. Ennél valamivel kevesebbe kerül, ha nem hivatalos értékbecslésre van szükségünk.

Mi befolyásolja leginkább az árat?

Az ingatlan értékét a környék tényleges eladási árai, az ingatlan állapota, mérete, elhelyezkedése, jogi helyzete és hitelezhetősége határozza meg. Az ingatlan adásvétel szempontjából az értékbecslő által megállapított piaci érték csak egy becslés. A banki hitelfelvétel során viszont a piaci érték nagyon fontos: meghatározza ugyanis, mekkora hitelt kaphatsz az ingatlan megvásárlására. Egy hétköznapi példával élve, ha valaki 50 millió forintért, 20% önerővel venne lakást, de a bank értékbecslője szerint az csak 40 milliót ér, akkor a bank legfeljebb 32 millió forint hitelt ad.

Tanácsok eladóknak és vevőknek

Mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel.
Ha saját magunk szeretnénk tájékozódni, akkor van néhány lehetőségünk, hogy képet kapjunk az ingatlan értékéről: ha például tudjuk, hogy a szomszédban a miénkhez hasonló lakás pontosan mennyiért kelt el, akkor az jó kiindulási alap lehet.
Az online kalkulátorok jó kiindulópontot adhatnak az eladási ár meghatározásához, de nem ugyanazt mérik és nem helyettesítik a személyes szemlét és a hivatalos értékbecslést.
Az ingatlan egyedisége miatt az online modellünk nem egyetlen konkrét árat ad meg, hanem egy becsült értéktartományt, azaz egy becslési sávot.

Szakszerű segítség és megbízhatóság

A hivatalos ingatlan értékbecslést Magyarországon minősített, regisztrált értékbecslő végezheti 2010 óta. Az értékbecslőnek diplomával, szakmai tapasztalattal, helyismerettel, folyamatos értékbecslési megbízásokkal és engedéllyel kell rendelkeznie. Az értékbecslés folyamata úgy zajlik, hogy az értékbecslő a helyszínen felméri az ingatlant, összegyűjti és ellenőrzi az adatokat, és összeveti a rendelkezésére álló eladási adatokkal. Megvizsgálja a város, városrész és lakókörzet paramétereit, összeveti az építési költségeket, megbecsüli a telek értékét.

Összegzés és további teendők

Ha pontosabb képet szeretne kapni, ne egyetlen számot keressen. Nézze meg, milyen áron hirdetnek hasonló ingatlanokat, milyen árakon történtek tényleges eladások a környéken, és van-e olyan körülmény, amely az Ön ingatlanát értékesebbé vagy kockázatosabbá teszi. Kérje szakértő segítségét az ingatlan értékbecsléséhez, és legyen teljesen biztos azzal kapcsolatban, mennyit is ér a piacon háza/lakása/üzlethelyisége!

tags: #ertekbecsles #arak #csaladihaznal