Értékbecslés bevétel alapján: hogyan határozzuk meg egy ingatlan piaci értékét a hitelfelvétel és adásvétel előtt

Az ingatlan értékbecslés azért fontos, mert a hiteligénylésnél a fedezetként felajánlott ingatlan értékétől függ, hogy a bank mekkora összegű hitelt ad vásárlásra, vagy akár szabad felhasználásra. Éppen ezért mind a bank, mind a hiteligénylő számára fontos, hogy az ingatlan értékét a lehető legpontosabban állapítsák meg. Ingatlan vásárlásakor a legtöbben meg vagyunk győződve arról, hogy a lehető legjobb áron vásároltuk meg a kiszemelt lakást vagy házat. Pedig szinte biztos, hogy a puszta racionalitáson túl valamilyen érzelmi ok is közrejátszott a vételár meghatározásában. A banktól viszont nem várhatjuk el az érzelmi alapon történő döntéshozatalt.

Ha a banki kölcsön fedezete a megvásárolt ingatlan, akkor a banknak pontosan kell tudnia, hogy az adott ingatlan mennyire forgalomképes és mennyit ér az ingatlanpiacon. Más esetben nincs is vételár, amihez igazodni lehetne. Ha szabad felhasználású jelzáloghitelt veszünk fel, ahhoz nem kapcsolódik ingatlan-értékesítés. Az ingatlan vételára az érzelmi okoktól függően jelentősen eltérhet a reális piaci ártól. A piaci árat ezen túl a felek anyagi helyzete és egy sor más, gazdasági körülmény is befolyásolhatja.

Hogyan készül az értékbecslés?

Az értékbecslés során a bank igyekszik egy olyan értéket meghatározni, ami független a konkrét ügylet személyes torzító hatásaitól. Egy ingatlan esetén meg kell különböztetnünk a bekerülési értéket a piaci értéktől. Az viszonylag pontosan meghatározható, hogy egy ingatlant mennyi pénzből lehet megépíteni. Egy városban és egy községben is ugyanannyiba kerül az építőanyag és nagyjából pontosan meg tudjuk határozni a vállalkozók vállalási árait is. A piaci ár azonban ettől nagyon eltérhet.

Egy 50 millió forintból felépített ingatlan egy keresett helyen ennek a másfélszeresét is érheti, míg egy elmaradott kistelepülésen a kétharmadát sem adják meg érte. Ugyanannak a háznak tehát 35-70 millió forint is lehet a piaci értéke elhelyezkedéstől függően. A becsült érték megállapításához az ingatlanszakértő figyelembe veszi az ingatlan tulajdonságait: korát, méretét, építési módját, szerkezetét, közműveit. Megvizsgálja az elhelyezkedését, s figyelembe veszi az adott térségre vonatkozó piaci információkat is.

Az értékbecslés során fontos a függetlenség: semmi akadálya nincs annak, hogy magunk is megbízzunk egy értékbecslőt az ingatlan értékének a megállapításával. Ez különösen hasznos lehet például akkor, ha el akarjuk adni a lakást vagy más ingatlant, s szeretnénk pontos képet kapni annak értékéről. Ezen felül a bankok egy része visszatéríti az értékbecslés díját, általában egy ingatlanra, ha a hitel nagysága miatt több fedezet bevonása is szükséges.

Az értékbecslés díja és a folyamat

Az értékbecslés díja általában bruttó 25-40 ezer forint között alakulhat. A megbízást követően az ingatlanszakértő felveszi a kapcsolatot a tulajdonossal, majd időpontot egyeztet egy helyszíni felmérésre. Az értékbecslés során a szakértő megtekinti az ingatlant, a dokumentáció számára fényképeket készít és elvégzi a szükséges méréseket. Az értékbecslés költségét viszont a hiteligénylőnek kell kifizetnie, de gyakori, hogy a bank folyósítás után visszaírja ezt az összeget a számlára.

Az online értékbecslés és az előzetes értékbecslés lehetőségei is rendelkezésre állnak. Az online kalkulátorok tájékoztató jellegűek, míg a statisztikai értékbecslés helyszíni kiszállás nélkül elvégezhető. A statisztikai értékbecslés 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap alapján történik és csak 150 m2-nél kisebb ingatlanokra alkalmazható, elsősorban Budapesten és a megyei jogú városokban.

Hogyan befolyásolja a piac az értékbecslést?

A piaci érték megállapításához figyelembe veszik az adott térségben elérhető összehasonlítható ingatlanok árait, a közművek állapotát, a telek és az épület állapotát, továbbá az elhelyezkedés és a gazdasági környezet tényezőit. Az eladók gyakran túlárazva hirdetik ingatlanjaikat, így az ajánlati ár és a piaci ár közötti különbséget a szakértőnek figyelembe kell venni. A két leggyakrabban alkalmazott módszer a páros összehasonlítás és a csoportos összehasonlítás. A forgalmi érték és a nettó alapterület pontosítására külön adatokat vesznek figyelembe az összehasonlítás során.

Hitelfedezeti célú értékbecslésnél kötelező a piaci alapú módszer alkalmazása. A hasonló ingatlanok közötti összevetések során törekednek arra, hogy a telek- és felépítményértékeket megfelelően elkülönítsék, és a csatlakozási feltételeket (víz, villany, gáz, csatorna) részletesen feltüntessék. A nettó alapterület csak a lakóingatlanoknál számolható redukálás nélkül; egyéb ingatlanoknál a nettó alapterület a számítás alapja.

Mikor érdemes értékbecslést kérni?

Ingatlanvásárlás esetén az értékbecslés segít megállapítani, hogy a kért ár reális-e. Ingatlaneladásnál pedig a helyes árajánlat meghatározásához és a tranzakció zökkenőmentes lefolyásához szükséges. Vagyonmegosztásnál öröklés esetén is megkönnyíti a tisztességes megosztást. Ha jelzáloghitelt vesz fel valaki, a hitelintézetek ezekkel az értékbecslésekkel dolgoznak, és előírják a folyamatot.

Az értékbecslés során a szakértők két fő irányelvet követnek: a piaci alapú megközelítést és a költségmegközelítést. A piaci megközelítés a hasonló ingatlanok eladási árait, a költségmegközelítés pedig egy újraépítés költségét és a értékcsökkenést veszi figyelembe. A jövedelemtőkésítési megközelítés az ipari és üzleti ingatlanoknál alkalmazható, ahol a nettó bevétel alapján számítják ki az értéket.

Miért fontos a megfelelő értékbecslés?

A helyesen elkészített értékbecslés a tulajdonosok és a befektetők számára egyaránt létfontosságú. A valós piaci érték jóval gyakrabban alacsonyabb lehet, mint a hirdetésekben látott kínálati ár, ezért a túlárazás vagy alulértékelés mindkét félnek kárt okozhat. Ha az értékbecslés alacsonyabb, mint a vevő által felkínált ár, akkor lehetőséget ad a tárgyalásokra és a végső ár meghatározására. Ha pedig túl magas az értékbecslés, egyes vevők visszariadhatnak a tranzakciótól.

Értékbecslői szakma nemzetközi keretek között is szabályozott. Például a TEGoVA, az EVS és az RICS irányelvei meghatározzák az értékbecslés folyamatait és etikai normáit. A magyar környezetben pedig léteznek intézmények és szakmai szervezetek, mint a Magyar Ingatlanszövetség vagy a Magyar Jelzálogbank Egyesület, amelyek útmutatást és szabályozást nyújtanak az értékbecslők számára.

Gyakorlati tippek értékbecsléshez

- Az előzetes értékbecslés bizonyos időn belül frankoltan elfogadható lehet a bank számára a tényleges hiteligényléskor.

- Kérjenek e-hiteles dokumentumot a felmérés után 48 órával, amely a számítás-módszertannal teljes mértékben összhangban van.

- A felmérés során a szakértő fotókat készít, méréseket végez, és a környék piaci információival összeveti az ingatlant.

- Ha bizonytalan a becslés pontossága, érdemes másodvéleményt kérni, hiszen az értékbecslők is hibázhatnak vagy elfogultságot mutathatnak.

Infografika: Hogyan alakul az értékbecslés folyamata

Az ingatlan értékelés banki módszerei

Hogyan lehet tablettát készíteni a helyzethez?

Ha banki értékbecslésre van szükség, érdemes megfontolni, hogy előzetes értékbecslést kérjen a konkrét ingatlanra, hiszen bizonyos időtávon belül ezt a bank elfogadhatja a tényleges hiteligényléskor.

Összegzés: az értékbecslés egy rendkívül fontos eszköz a hitel- és adásvételi folyamatokban, amely segít a reális ár meghatározásában, és a finanszírozási feltételek tisztázásában.
Ajánlások: konzultáljon értékbecslő-, energetikai- és műszaki szakértővel az adásvétel előtt, akárcsak egy autó szervizelése esetén.
Árak és díjak: legyen tisztában a díjak nagyságával és az esetleges banki visszatérítéssel, ill. milyen formában történik a díj átírása a folyósítás után.

tags: #ertekbecsles #bevetel #alapjan