Ervenyes bérleti értékek és a bérleti szerződés legfontosabb elemei
A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait, és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Ebben a cikkben összegyűjtjük a legfontosabb tartalmi elemeket és gyakorlati szempontokat a bérbeadás előtt és alatt, a különböző szerződéstípusok összehasonlításával együtt.
Kik aláírók és hogyan történik a szerződéskötés?
Ezek a négy típusú okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik. Ellenjegyzéssel ellátott magánokirat esetén a szerződéskötés egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenléte előtt történik. A közokiratba foglalt szerződés a „legerősebb”, mert bírósági eljárás nélkül is érvényesíthetőek benne foglalt jogkövetkezmények.
Miért fontos a bérleti szerződés személyes adatokkal?
A szerződés egyik legfontosabb feladata nyilatkozni a bérbeadó és a bérlő személyéről. Ha például valaki úgy adja ki magát a bérbeadónak, hogy nincs joga a bérleményt használni, a bérlő elkerülheti a kaució elvesztését vagy egyéb jogi következményeket. Ugyanakkor, ha nincs rögzítve a kiadáshoz jogosult személy, a bérbeadó nehezen érvényesítheti jogait.
A bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei
A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadására. Gyakran maga az ingatlan tulajdonosa, de lehet meghatalmazott is. A bérlő pedig a bérleti díjért cserébe jogosult a bérleményt használni. Ha a bérbeadó biztosra szeretne menni, érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy a bérlőn kívül más használhatja-e a lakást. Fontos nyilatkozni arról is, hogy a bérlő bejelenti-e lakcímként tartózkodási helyét, és ha igen, a szerződés lejárta után kijelentkezési kötelezettségről is.
A bérlemény tartalma és állapota
A szerződés rögzíti a bérlemény legfontosabb adatait, és tisztázza, hogy a bérlő használhatja-e az ingatlant egészben vagy részben. A dokumentumban érdemes feltüntetni a bérlemény műszaki állapotát, és hogy bútorozott vagy bútorozatlan-e a bérlemény. Az átadáskor a műszaki állapot részletesen dokumentálható fotókkal vagy jegyzőkönyvvel is.
A bérleti díj és a rezsiköltségek
A bérleti díjról és a fizetési feltételekről (mód, határidő, késedelmi kamat) érdemes részletesen rendelkezni. A közüzemi díjakról és a közös költség számításáról szintén tisztázni kell, hogy ki viseli a költségeket és hogyan történik az elszámolás (például mérőórák alapján vagy átlagos díj). A legtöbb esetben a bérleti díj havonta előre fizetendő, és a rezsit külön számláztathatják a szolgáltatótól vagy közműszolgáltatótól.
A kaució és a foglaló
A kaució, más néven óvadék, a bérbeadó biztosítéka az esetleges károk és elmaradt bérleti díjak fedezésére. A kaució mértékét és a visszafizetés feltételeit a szerződésben pontosan meg kell határozni. A foglaló pedig általában a szerződéskötéskor fizetett összeg, amely a bérleti szerződés megkötésének elkötelezettségét jelzi; ha a bérlő hibájából meghiúsul a bérlet, a foglaló elveszik, ha a bérbeadó hibája, akkor kétszeres összegben kell visszafizetni a bérlőnek.
Határozott és határozatlan idejű bérleti szerződés
A határozott idejű szerződés egy adott időtartamra szól, és a lejárat után a jogviszony általában megszűnik, hacsak a felek írásban nem hosszabbítják meg vagy nem alakítják át határozatlan idejű szerződéssé. A határozatlan idejű szerződés rugalmasabb, és a felmondási idő betartásával bármelyik fél felmondhatja a szerződést. A határozott időre kötött szerződés esetén a felmondás feltételeit és a kártérítési kötelezettséget különösen érdemes rögzíteni.
Felmondás és kiürítés
A felmondás írásos kell legyen, és tartalmazza a felmondás okát és a megszűnés időpontját. A határozatlan időre szóló szerződés esetén általában felmondási idő van (például 30, 45 vagy 60 nap). Ha a bérlő nem költözik ki a felmondási idő végéig, jogi lépésekhez lehet fordulni, beleértve a végrehajtási eljárást. Különösen fontos lehet közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat, amely a kiürítést hatékonyabbá teszi jogsértés esetén, de költségesebb megoldás.
Az albérlet és a lakásvásárlás közötti különbségek
A bérlet és az adásvétel különbözik: a bérlet a használati jogot biztosítja, míg az adásvétel a tulajdonjogot ruházza át. A bérleti szerződés minden esetben írásban kell legyen, és célszerű teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni. A közös megegyezésű megszüntetés, a felmondási feltételek és a kiürítés részletei mind - akár határozott, akár határozatlan - szerződések esetén - érintettek.
Hogyan készül a jó albérleti szerződés?
A legfontosabb elemeket érdemes előre rögzíteni: a bérlemény pontos meghatározását (cím, helyrajzi szám, emelet, ajtószám, tartozék helyiségek), a bérlet időtartamát (határozott vagy határozatlan), a bérleti díj összegét és a fizetési feltételeket, a közüzemi költségek és közös költségek elszámolását, a kaució összegét és visszafizetésének feltételeit, a lakás rendeltetésszerű használatát, háziállatok tartását, felújítási és átalakítási lehetőségeket, a bérbeadó és a bérlő elérhetőségeit, a bérlő kiköltözésének feltételeit, a karbantartási és javítási felelősségeket, a bérbeadó jogosultságát a lakásba történő belépésre (például ellenőrzés vagy javítás céljából), valamint a viták rendezésének módját.
Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat
A hatályos jogszabály szerint a bérbeadó köteles villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet és energetikai tanúsítványt készíttetni. Ez a szabály kiterjed ipari és egyéb létesítményekre is, nem csak lakóépületekre. A meghibásodásokért a bérbeadó felelősségre vonható, ha bizonyítható, hogy elmulasztotta a required felülvizsgálatokat elvégeztetni.
A szerződés és a jogvita megelőzése
Legyen szó határozott vagy határozatlan időről, a szerződés részleteinek pontos kiírása és a mellékletek (birtokbaadási jegyzőkönyv, leltár) megkötése hozzájárul a nyugodt jogviszonyhoz. A bérleti jogviszony megszűnésének módjai között a közös megegyezés, a rendes vagy rendkívüli felmondás és a kiürítés közötti különbségek közvetlenül érintik a felek jogait és kötelezettségeit. A vitákat érdemes először tárgyalással rendezni, és csak ezt követően érinteni a jogi lépéseket. A szerződés módosítását mindig írásban kell rögzíteni, és a módosításokat mindkét félnek alá kell írnia.
Gyakori kérdések a bérleti szerződéssel kapcsolatban
- Mi tartozik a bérbeadó karbantartási kötelezettségébe? Általános esetben a kisebb javításokról a bérlő gondoskodik, a központi rendszer meghibásodásáért pedig a bérbeadó felel. Értékhatárral érdemes rögzíteni a javítási kötelezettségeket.
- Kell-e klíma a bérleménybe? A klíma beszerelése nem kötelező, de a felek megállapodhatnak utólagos felszerelésről, általában a költségeket a bérlő vállalja, kivéve ha más megállapodás születik.
- Ki fizeti a rezsit és a közműveket? Általában a rezsink és közüzemi díjaink a bérlőt terhelik, de a szerződés ezt részletesen rendezheti, beleértve a mérőórák szerinti elszámolást.
- Mikor lehet az albérleti szerződés felmondása? A határozatlan idejű szerződés rendes felmondással felmondható; a határozott idejű szerződés általában csak rendkívüli felmondással szüntethető meg a szerződésben meghatározott okok esetén.
- Mi a szerepe a kauciónak? A kaució a bérbeadó fedezetét szolgálja a szerződésszegések és károk esetén, és a szerződés lezárásakor visszajár a bérlőnek, ha a lakás hiánytalanul, eredeti állapotban és kiegyenlítetten adták vissza.
Tipikus mellékletek és gyakorlati tanácsok
- Birtokbaadási jegyzőkönyv - a lakás állapotát, mérőórák állását és átadott kulcsokat rögzíti.
- Leltár - a lakásban található bútorok és berendezések részletes listája.
- Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat - a kiürítés rögzítése (költséggel járó, de jogilag hatékony).
- Az energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat - a jogszabályi kötelezettségek teljesítése.
Összegzés
A bérleti szerződés megkötésekor a legfontosabb, hogy minden lényeges feltételt pontosan rögzítsünk. Így elkerülhetők a későbbi viták és jogi nehézségek. Ha tanácsra van szüksége a bérleti szerződés elkészítéséhez vagy véleményezéséhez, érdemes szakemberhez fordulni.
tags: #ervenyes #berleti #ertek