Zártkerti ingatlanok építési szabályzatai és átalakítási lehetőségei

A zártkerti ingatlanok hosszú ideje sajátos helyet foglalnak el a magyar ingatlanpiacon. A köznyelvben gyakran használjuk, de a „zártkert” kifejezés ma már hivatalosan nem létező jogi fogalom. Eredetileg a szocializmus idején jelent meg: a termelőszövetkezetek mellett kialakított háztáji területeken a magánemberek saját zöldséget, gyümölcsöt termeszthettek. Ezek voltak a zártkerti ingatlanok, amelyeken idővel kisebb épületek is megjelentek, és sokan hétvégi házként vagy nyaralóként használták őket.

Magyarországon ma mintegy 200 ezer hektárnyi területen, körülbelül 1,15 millió klasszikus zártkert található. Ezek állapota nagyon vegyes: sok telket elhanyagoltak, és a tulajdonosi viszonyok is gyakran rendezetlenek. Az utóbbi évtizedekben látványos trend bontakozott ki: egyre többen költöznek zártkerti ingatlanokba állandó jelleggel. Bár hivatalos statisztika nem áll rendelkezésre, ha valaki célzottan keres zártkerti ingatlanokat, láthatja, hogy az árak rendkívül szórtak. A kereslet felfutása természetesen az árakban is megmutatkozott: míg korábban akár 1 millió forint alatt is lehetett zártkertet vásárolni, ma egy komfortosabb, lakhatásra alkalmas ingatlan sokszor több tízmillió forintba kerül, főként a Balaton környékén és a főváros agglomerációjában.

Mivel jogilag külterületnek minősülnek, a zártkerti ingatlanokra más szabályok vonatkoznak, mint a belterületi telkekre. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet. A kisebb telken általában legfeljebb 30 m²-es épület emelhető, míg a legalább 720 m²-es ingatlanok esetében a beépíthetőség 3% körül mozog.

A 2025. évi jogszabályváltozás és annak hatásai

A 2025. évi törvénymódosítás új szabályozást hozott a zártkerti ingatlanokra vonatkozóan. A nyár egyik kevésbé látványos, de annál fontosabb jogszabályváltozásának köszönhetően a zártkerti ingatlanok művelési ág alól kivett területként kerülhetnek nyilvántartásba, ha azt az adott település önkormányzata rendeletben engedélyezi. A változás nemcsak felértékelheti a zártkerteket az ingatlanpiacon, hanem elősegítheti a hitelezési lehetőségeik kiszélesítését és a támogatásokhoz való hozzáférésüket is.

A 2025 nyarától újra egyszerűsített eljárásban kérhető a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása, 2025 októberétől már az Inytv. vhr. módosított szövege is rendelkezésre áll, így az önkormányzatok számára a jogszabályi háttér ismertté vált. A változásnak köszönhetően a helyi önkormányzatok rendeletben dönthetnek arról, hogy településükön engedélyezik-e a zártkerekek „kivett” területként történő bejegyzését. A legfrissebb hírek szerint zártkerti lakóingatlanok, illetve zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai rendezhetik ingatlanuk jogi státuszát, így elkerülhetők a földforgalmi törvények korlátozásai, és kedvezőbb feltételekkel értékesíthetik vagy használhatják területüket. Emellett a művelési ág alóli kivonás nem minősül más célú hasznosításnak, ezért nem kell földvédelmi járulékot fizetni, ami korábban jelentős költséget jelenthetett. Továbbá ezek az ingatlanok már nem esnek a mező- és erdőgazdasági földekre vonatkozó elővásárlási jog hatálya alá sem. Az átminősítés kérelmezhető nemcsak az egész ingatlanra, hanem annak meghatározott részére is.

A zártkertek jogi státusza és az átminősítés

Mezőgazdasági művelés alatt álló külterületként, a zártkerti ingatlanokra a földforgalmi törvény előírásai vonatkoznak, ami jelentősen bonyolítja az adásvételt. Az egyik legfontosabb procedúra a kifüggesztés: ez azt jelenti, hogy a tervezett adásvételi szerződést 30 napra nyilvánosságra kell hozni - az önkormányzat hirdetőtábláján és online felületein is. Ez idő alatt elővásárlási jog illeti meg a helyi földműveseket, az önkormányzatot és a magyar államot. Mindezek után pedig még a földhivatali osztály engedélyére is szükség van, ami újabb hetekkel vagy hónapokkal nyújthatja az ügyintézést.

A zártkerti ingatlanok eredetileg a lakóövezetekhez közeli kertek, gyümölcsösök vagy szőlők voltak, amelyekre időnként hétvégi házakat építettek. Bár ezek a telkek főként mezőgazdasági művelés alá tartoztak, manapság sokszor lakóingatlanként funkcionálnak, például tóparti hétvégi házként vagy hobbitelken lévő kis házként, akár a Budapest környéki nyaralóövezetek kertes házaiként is.

A probléma ezekkel az ingatlanokkal az, hogy a jogi minősítésük miatt - mint mezőgazdasági művelés alatt álló külterületi egységek, ahol az épületek gyakran gazdasági besorolásúak - a tulajdonosok nem vehetnek fel lakáshitelt, és nem jogosultak családtámogatási kedvezményekre. Emellett az ilyen telkek alacsony beépíthetősége és különféle fenntartási kötelezettségeik (például gyommentesítés vagy művelési elvárások) is nehezítik a használatukat.

A júliusi változás jogilag elismeri, hogy az ingatlant nem mezőgazdasági célra használják, így megszűnik a használat és a jogi státusz közti ellentmondás. Ahol nincs még önkormányzati rendelet, ott is lehetséges az átminősítés, de ehhez külön engedélyre és földvédelmi járulék megfizetésére is szükség van.

Zártkerti telek elrendezése és szabályai

Építési szabályzatok és beépíthetőség

A helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településrendezési szabályzat határozza meg a zártkerti ingatlanok beépíthetőségét. A szabályozási terv kötelező erejű szabályozási elemei közé tartozik a szabályozási terv határa, az építési övezet paraméterei, az építési hely, a telek be nem építhető része, valamint a kötelező elő-, oldal- és hátsókert méretei.

A TÉKA (településrendezési és építési követelmények alapszabályzata) alapján mezőgazdasági területeken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m²-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, kivéve, ha az ingatlan zártkerti művelés alól kivett telek, mert ezen építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Kivett zártkerteknél nincs 720 m²-es szabály.

A 720-1500 m² közötti területnagyságú telken a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, míg az 1500 m²-t meghaladó területű telken mezőgazdasági műveléshez kapcsolódó épületek helyezhetők el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!

Ha az állami főépész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen 1500 m²-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg.

2026-tól a kivett zártkert teljesen kikerült a telekméret-alapú rendszerből, 2026. januárja óta művelés alól kivett zártkert esetén telekmérettől függetlenül max. 10% beépíthetőség.

Pénzügyi és hitellehetőségek

A zártkert átminősítésének lehetősége nemcsak az eladók és vevők dolgát könnyíti meg, hanem a hitelintézeteket is bevonhatja a zártkerti piac élénkülésébe. Jelenleg ugyanis a legtöbb zártkerti ingatlanra nem vehető fel lakáshitel, és a lakástámogatási programok sem alkalmazhatók rájuk. Egy művelés alatt álló zártkert épületei a nyilvántartásban mezőgazdasági területként, vagy gazdasági épületként szerepelnek.

Ha azonban a zártkert kikerül a művelés alól, akkor akár lakó- vagy üdülőingatlanként is nyilvántartásba lehet venni a rajta álló épületeket. Ha a tulajdoni lapon lakóingatlan-besorolás jelenik meg, akkor megnyílhat a lehetőség családtámogatások (pl. Otthon Start hitel) igénybevételére is.

A legfrissebb hírek szerint zártkerti lakóingatlanok, illetve zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel. Érdeklődj előzetesen a banknál, hogy a kinézett ingatlan elfogadható fedezetnek számít-e.

Egyszerűbb lesz a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása Kecskeméten

A zártkerti ingatlanok átminősítése tehát nemcsak az ingatlanok értékesítését és használatát könnyíti meg, hanem a lakáshitelekhez és állami támogatásokhoz való hozzáférést is biztosíthatja, ami jelentős mértékben hozzájárulhat az ingatlanpiac fellendüléséhez.