Fiatal koru tulajdonjoga jogi szabályai és kiskorú tulajdonjoga

Gyermeke jövőjét mindenki szeretné minél inkább bebiztosítani. A különféle megtakarítások mellett nem ritka, hogy a szülők ingatlant vásárolnak gyermeküknek, hogy mire kirepül a csemete, már stabil háttérrel kezdhesse felnőtt életét. Egy ingatlan jó befektetés, hiszen - lokációtól függően - a legtöbb esetben megtartja az értékét, sőt, akár növelheti is azt. Ugyanakkor pénzt is termelhet egy meglévő ingatlan, ha például bérbe adjuk.

Gyakrabban fordul elő, hogy a szülő megvásárolja az ingatlant, majd elajándékozza gyermekének, mikor az felnő, de előfordul az is, hogy már a kiskorú nevére veszik meg az ingatlant. Polgári jogi értelemben kiskorúnak számít a 2013. évi V. törvény. A kiskorúakat a jogszabály tovább differenciálja aszerint, hogy korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen a kiskorú. Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki már a tizennegyedik életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen. A cselekvőképesség teljes kizártsága vagy korlátozottsága határozza meg a kiskorú által megtehető jognyilatkozatok körét.

Korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozatának érvényességéhez - törvényben meghatározott kivételektől eltekintve - minden esetben szükséges a törvényes képviselője(ének) hozzájárulása. Mindez azt jelenti, hogy 14 év alatti kiskorú helyett a törvényes képviselője jogosult tehát aláírni az ingatlan vásárlása esetén szükséges adásvételi szerződést. A gyermek törvényes képviselői a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő(k). Amennyiben a 14. Nem mindegy ugyanakkor, hogy készpénzből vagy lakáshitelből történik a vásárlás. Hitelből történő vásárlás esetén a Ptk. a kiskorú tulajdonát képező ingatlan bérleti díját a törvényes képviselő mint vagyonkezelő kezeli. Ingyenes, tehermentes ajándékozás esetén nincsen gyámhatósági engedélyezés.

A kiskorúság fogalma és a képviselet

A kiskorúság fogalmát a Polgári törvénykönyv 12. § határozza meg: kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét még nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött. A 14 évet betöltött, de 18-at még be nem töltött gyermekek korlátozottan cselekvőképesek. 14 év alattiak jognyilatkozatokat nem tehetnek saját nevükben; a törvényes képviselő aláírása szükséges. A 14 év felettiek azonban már önállóan tehetnek jognyilatkozatot, de ehhez gyakran szükséges a törvényes képviselő hozzájárulása is a jognyilatkozat érvényességéhez.

A kiskorúak képviselete az adásvételi szerződés során: 14 év alatt a törvényes képviselő (általában a szülő) ír alá a gyermek nevében. 14 évet betöltött kiskorú esetén a kiskorú is aláír, de a törvényes képviselő aláírása is szükséges. Ha érdekellentét áll fenn a kiskorú és a törvényes képviselő között, eseti gyám kirendelése szükséges. A gyámhatóság vizsgálja, hogy az érdekellentét fennáll-e, és szükség esetén eseti gyámot rendel ki a gyermek érdekében.

Gyámhivatali engedély/jóváhagyás szükségessége

A szerződés érvényességéhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, ha:

nem tehermentes ingatlanszerzés történik;
kiskorú ingatlanának átruházása vagy megterhelése történik (pl. haszonélvezet alapítása, jelzálog);
kiskorú vagyonáról olyan rendelkezés történik, amely meghaladja a jogszabályban meghatározott összeghatárt (például ha a vételár meghalad egy adott összeg feletti értéket).

Nincs szükség gyámhatósági jóváhagyásra akkor, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelése az ingatlan megvásárlásával egyidejűleg haszonélvezeti jog megalapításával történik ajándékozó fél javára, vagy ha az ingatlan ajándékozás útján kerül tulajdonba. Nincs szükség továbbá jóváhagyásra tehermentes ingatlanszerzés esetén, amikor a teher kizárólag közérdekű használati jog, amelyet jogszabály hoz létre. Illetve nincs szükség gyámhivatali jóváhagyásra, ha az ingatlant tehermentesen, ajándékozás útján szerzi meg a kiskorú.

Hogyan lehet beszerezni a gyámhatóság jóváhagyását?

A gyámhatóság a járási/kerületi hivatal gyámügyi osztálya, ahol a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőjének lakóhelye található. A kérelemhez az adásvételi szerződés 1 eredeti és 3 másolati példányát, valamint 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt vagy az értékelést igazoló dokumentumot kell mellékelni. A gyámhivatal meghallgatja a szülőket és a gyermeket; felméri, van-e érdekellentét, és ennek fényében dönti el, szükség van-e eseti gyámra. A döntés 60 napon belül expected.

Ha a gyámhatóság hozzájárul, a szerződés csak ezt követően érvényesíthető a földhivatalnál. A földhivatal az eljárást felfüggesztheti a végleges gyámhatósági döntés meghozataláig. Az ingatlanügyi hatóság az eljárást szintén 60 nap alatt lefolytatja, gyorsított eljárás esetén 30 nap alatt. A végleges gyámhatósági határozat megszületése után a kiskorú jogosulti kötelezhetetlég keletkezik, és a vételár kifizetése után az adásvételi szerződés záradékkal ellátott példánya a földhivatal bejegyzésére alkalmas.

Egyszerűsített példák és gyakorlati megfontolások

Néha előfordulhat, hogy a kiskorú tulajdonában lévő ingatlant a szülők adják el, hogy rendezzenek adósságokat. A gyámhatóság ezt az esetet is megvizsgálja: ha a vételár kizárólag a szülők adósságait szolgálja, valószínűleg hozzájárulást nem ad, vagy bizonyos feltételek mellett jóváhagyást korlátozott mértékben adhat. Ha a gyermek tulajdonában álló lakást a szülők eladják, hogy helyette egy újat vegyenek, a gyámhatóság ezt akkor engedheti, ha az új ingatlanban a gyermek arányos tulajdont szerez. Emellett a lakhatás biztosított legyen, és az ügylettel a kiskorú érdekét kell szolgálni.

Az eseti gyám kirendeléséről, a válás esetén a felügyeleti jogokról és az elővásárlási jog gyakorlásáról is szól a gyakorlat. Az adásvételi szerződés gyámhatósági jóváhagyása minden esetben a kiskorú érdekének védelmére irányul, és biztosítja, hogy az ügyletek jogilag és etikus módon történjenek.

Hivatkozott összefüggő információk

14 év alatti kiskorú: csak törvényes képviselő aláírása szükséges.
14 év felett: a kiskorú is aláírhatja a szerződést, de szükséges a törvényes képviselő hozzájárulása is a hatályossághoz.
A gyámhatóság engedélye szükséges a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzéséhez, adásvételéhez vagy megterheléséhez egyaránt.
Az adásvételi szerződés végleges érvényessége a gyámhatóság határozatával vagy jóváhagyásával válik teljes körűvé.

Áttekintés a kiskorú tulajdonjogáról és a gyámhatósági engedélyekről

Ezt nézd át az ingatlanodon, különben bukod a vevődet! (Ellenőrzőlista ingatlan adásvételhez!)

Rövid összegzés és gyakorlati tanácsok

Ha kiskorú nevén íratnánk ingatlant, a legfontosabb lépések a gyámhatósági hozzájárulás megkérésének elindítása, a megfelelő dokumentáció előkészítése és a jogi képviselet egyértelmű meghatározása. A gyámhivatal döntése általában 60 nap alatt megtörténik, de a folyamat a dokumentáció teljességétől és az érdekellentét esetleges fennállásától függően hosszabb is lehet. A gyámhatósági jóváhagyás célja a kiskorú érdekének védelme és a jogi rend betartása.

tags: #fiatal #koru #tulajdonjoga