Fennemrehozási és fennmaradási engedélyek: jogtiszta udvar, rendes ház

Jogtiszta udvar, rendes ház! Minden háznak megvan a maga története. Ideális esetben az építtető először bejelentési tervet, vagy engedélyezési tervet ad be. Majd megépíti az épületet, természetesen az építési naplóban dokumentálva a folyamatot, ide feltöltve a szükséges dokumentumokat, pl. szerződéseket, kivitelezői nyilatkozatokat... Végül használatba vételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt kér, majd az elkészült épületet felméreti földmérővel és a földhivatalhoz benyújtja a mérési vázlatot és a használatbavételi engedélyt. Ha minden jól megy, így kerül fel a földhivatali nyilvántartásba az épület.

Kezdeti észrevételek: hol akadhat meg az engedélyezés folyamata?

Több ponton megakadhat: a tervek eltérése az engedélytől, a későbbi bővítések, vagy a fennmaradási engedély hiánya. Sokszor csak eladáskor derül ki, hogy a földhivatali térképmásolaton egyes épületek vagy részek nincsenek feltüntetve, vagy az engedélyt nem kérték meg rá, pedig készültek kiépítések.

Előzmények és valós példák: három történet a gyakorlatból

Az épületet engedélyezési tervek alapján bővítették, és a későbbiekben felépült egy télikert is. A fennmaradási engedély nélkül mindez jogi bizonytalanságot teremtett: az ingatlan nehezebben hitelezhetővé vált, majd a szakértők felülvizsgálták a vízelvezetést, a repedéseket és a terasz burkolatát. A helyreállító munkálatok után végül hatósági bizonyítványt adtak ki, és a tulajdonos piaci áron eladhatta az ingatlant.
Pince és terasz bővítése engedély nélkül történt: a tulajdonosok megkísérelték rendezni a státuszt fennmaradási engedéllyel, mivel a beépítés a térképmásolaton nem szerepelt. A statikus a korlátokat megemelte, a falak repedéseit és a terasz felfagyott burkolatát kijavították, így az épület utóbb felkerült a térképmásolatra, és hitelezhetővé vált.
Generációk harca: egy telken több különálló épület állt, köztük egy otthon és több melléképület, amelyet később beépítettek. A fennmaradási engedély folyamatában a birtokosok dönthettek: bontatják-e a szabálytalan részt, vagy megtartják és fennmaradási engedélyt kérnek. Végül a megoldás az lett, hogy a szabálytalanságot visszabontatták vagy átalakították, és megkapták a fennmaradási engedélyt, vagy fennmaradási és továbbépítési engedélyt.
Egy másik történetben egy család engedély nélkül bővített egy épületet, majd felmerült a fennmaradási engedély szükségessége és a bírság kérdése. A procedúra során a tulajdonos együttműködő volt, a szükséges javításokat szakszerűen elvégezte, és végül fennmaradási engedélyt kapott. Fontos tanulság: a szabálytalanságok rendezése hosszú távon megtérülő döntés lehet mind anyagilag, mind jogilag.

Mi a fennmaradási engedély és mi az építésügyi hatósági bizonyítvány?

A fennmaradási engedély szükséges akkor, ha egy épület vagy részlete nem szerepel a földhivatali nyilvántartásban, vagy engedély és bejelentés nélküli építés történt. Az építésügyi hatósági bizonyítvány kedvezőbb feltételekkel adható ki, ha a szabálytalanság tizen évnél régebben történt, vagy ha az adott rész megfelel a jelenlegi előírásoknak.

Infografika: fennmaradási engedély=fázisok

Mi áll a dokumentáció mögött?

A fennmaradási engedélyezési eljárás feladata kideríteni az épület keletkezésének körülményeit, a szakszerűséget és a rendeltetésszerű használatra való alkalmasságot. A dokumentáció tartalmazza a beépítési mutatókat, a földmérést, az energetikai jellemzőket, és a szükséges szakértői nyilatkozatokat. Ha 10 éven belül történt a szabálytalan építés, bírság megfizetése mellett meg lehet kapni a fennmaradási engedélyt.

Az eljárás menete röviden

Bejelentés vagy kérelem a fennmaradási engedélyre az illetékes hatósághoz vagy ÉTDR rendszeren keresztül.
Eljárási határidők: általában 25 nap, szakértelet igénylő kérdések esetén 35 nap, bizonyos nagyobb építményeknél 75 nap.
Szakhatóság bevonása szükség esetén a 531/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szerint.
A bizonyítvány kiállítása lehet kérelemre: fennmaradási engedély vagy egyszerűbb építésügyi hatósági bizonyítvány.
A döntés végleges és végrehajtható; jogorvoslati lehetőségek: közigazgatási per, fellebbezés nincs.

3+1 jó tanács a káros következmények elkerülésére

Soha ne legyen szabálytalan az építés! Ha nincs elegendő beépítési mutató, jobb a költözés vagy a jogszabályos terv készítése a bővítésről.
Rejtett hibák minimalizálása Az eladó köteles 5 évig szavatosságot vállalni, de a fennmaradási engedélyről is érdemes előre tájékozódni és leírni az esetleges ismert vagy felismerhető hibákat a adásvételi szerződésben.
Szakszerűség legyen a vezérfonal A fennmaradási engedélyek során a földmérés, az energetika, a szakértői nyilatkozatok és a szakhatósági vélemények együttesen szükségesek.
Előzetes állásfoglalás Kérje előzetes szakhatósági állásfoglalást, hogy a hatóság a későbbi eljárásban figyelembe tudja venni azt.

Infografika: 3+1 tanács a jogszerűségért

Fontos tudnivalók a költségekről és díjakról

A fennmaradási engedély és az építésügyi hatósági bizonyítvány díjait törvények részletesen szabályozzák. Például a bírság alapdíja családi ház esetén 140 ezer Ft négyzetméterenként, melléképületeknél 100 ezer Ft/m2, és a bírság mértéke a szabálytalanság típusától függően jelentősen változhat. Bejelentés elmulasztása vagy engedély nélküli építés esetén a bírság része lehet, és általában a fennmaradási engedély kiadásával egyidejűleg kerül kiszabásra.

Gyakorlati megközelítések mindenkinek

Ha tervez engedély nélkül bővíteni vagy már megtörtént az engedély nélkül megépített rész rendezése, érdemes személyre szabott tanácsot kérni. A fennmaradási engedély megszerzéséhez szükséges dokumentáció tartalmazza az épület keletkezésének körülményeit, az építészeti-műszaki részleteket, a földmérés adatait és az energetikai értékelést. A folyamat során a tulajdonosokat tájékoztatni kell a lehetséges választásokról: bontás vagy engedélyezés, és a rendes jogi státusz megteremtése biztosítja a hitelképletet és az érték megőrzését.

tags: #fodem #fennmaradasi #engedely