Foldforgalmi törvény indoklásai és az elővásárlási jog gyakorlásának alakulása

2023. július 1. napjától a földforgalmi törvény több rendelkezése ismét módosításra került. A földforgalmi törvény szerinti elővásárlásra jogosultak joggyakorlási határideje 30 napra csökken az eddigi 60 napról, így az adásvételi szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételétől számítottan már csak 30 nap áll rendelkezésre, hogy a jogosultak elővásárlási jogukkal éljenek (vagy arról lemondó nyilatkozatot tegyenek).

Ez a határidő a 2023. július 1-jét követően megkötött termőföld adásvételi szerződésekre vonatkozik. Új előírás, hogy 2023. július 1-jét követően megkötött termőföld adásvételi szerződésben a termőföld ellenértékét - függetlenül attól, hogy a vételár megfizetése milyen pénznemben történik - minden esetben forintban is fel kell feltüntetni. A szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is.

Erdőnek nem minősülő föld esetében korábban figyelembe kellett venni, hogy a termőföld vételára az Agrárkamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben nem haladhatta meg, ellenkező esetben az eltérést a feleknek indokolni kellett. A 2023. év folyamán több lényegi változás lépett be a földforgalom szabályozásába, amely a hatályos jogi környezetet részletesen meghatározza.

A földforgalmi törvény főszabályként a termőföldek értékesítésére hatósági eljárást ír elő, melynek során a törvényben meghatározott jogosultak elővásárlási joggal élhetnek. Az elővásárlási jog alóli kivételeket a földforgalmi törvény 20. §-a sorolja fel, például közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén, vagy az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén. 2023. július 1-ét követően ezért több ponton tisztázódott a kivételek köre és az alkalmazás módja.

Jelen tanulmány ezen cikksorozat harmadik része, amely a Törvény azon rendelkezéseit vizsgálja, amelyek a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek helye szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője közzetési feladata teljesítése szempontjából relevánsak. A jegyző hirdetményi úton közli a földre kötött adásvételi szerződést az elővásárlási jog jogosultjaival, valamint a haszonbérleti szerződést az előhaszonbérleti jog jogosultjaival.

Az elővásárlási jog rendszere és a főbb változások

Az alapvető szabály szerint az elővásárlási jog a termőföld eladása esetén illeti meg a jogszerzőket a törvényben meghatározott sorrendben. A jogrendszer hangsúlyozza, hogy az elfogadó jognyilatkozat tartalma és alaki kellékei alapján történik az ellenőrzés és a döntés a mezőgazdasági igazgatási szerv részéről.

A jogszabály kibővítése érinti, többek között, hogy 2020.07.01-től a közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonostárs elővásárlási joga megítélése részleteiben módosult. A módosítás célja az volt, hogy a közös tulajdonban álló földeknél a tulajdonostársat a jogalkotó a szerzési folyamatban megfelelően védje, és elősegítse a közös tulajdon megszüntetését, amennyiben a feltételek teljesülnek.

Az elővásárlási sorrend alakulása során a Törvény rögzíti a bizonyos feltételek teljesülését, illetve a 3 éves tulajdoni hányad fennállását, amely a releváns jogosultság megalapozását szolgálja. A 3 éves időtartam értelmezése folyamatos jogi értelmezést igényelt a bíróságoktól és a jogalkotástól is, hogy a gyakorlatban elkerülhető legyen a visszaélés és biztosítható legyen a tisztességes piaci viszonyok fenntartása.

Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók tekintetében a törvény a jogosulti sorrendet tovább finomította. A sorrend a következő: családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja; fiatal földműves; pályakezdő gazdálkodó. 2021-től a “családi gazdálkodó vagy gazdálkodó család tagja” kitétel helyett a pontosabb terminológia használata lépett életbe, igazodva az időközben bekövetkezett jogi és terminológiai változásokhoz.

Az elővásárlási jog kizártsága kapcsán a törvény eredetileg négy kategóriát határozott meg, amelyek esetén nem illeti meg elővásárlási jog a vevőt. 2015-től további kivételek kerültek beiktatásra, például rekreációs célú földszerzés esetén, és 2020. július 1-től kiemelt szabályok szerepelnek arra, hogy állam kizárólagos szerzése esetén közléskötelezettség hiányában is lezajlik a folyamat. A g) pont pedig a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlásának kizárását rendeli hozzá, amelynél a birtoklás legalább 10 évig tartó folyamatos jelleget is elvár a jogi rendelkezések értelmében.

A közös tulajdonban álló föld és az elővásárlási jog

A közös tulajdonban álló föld értékesítése esetén a jogalkotó a tulajdonostárs jogait úgy szabályozta, hogy a közös tulajdon megszüntetése érdekében a jogok sorrendje egyértelmű legyen. 2008-ban a Kúria kimondta, hogy közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostárs nem jogosult elővásárlási jogot élni, csak a földműves tulajdonostársat illeti meg ez a jog. Ezen döntés megerősítését adták a későbbi jogszabály-módosítások, amely a tulajdonostársat mint szerződéses vevőt is védte az elővásárlási jog keretein belül.

A módosítások célja, hogy a közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén a joggyakorlás igen világosan legyen meghatározva, és a gyakorlatban a félreértések minimalizálódjanak. A 2020.07.01-től bevezetett szabályozás értelmében a 3 éves tulajdonlási idő és a földhasználati jogosultság igazolása közösen értelmezendő a jogszabályok alapján.

Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók részletesebb sorrendje

A fent említett csoportokra vonatkozó sorrend a következő: a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja; b) fiatal földműves; c) pályakezdő gazdálkodó. A 2021. évi módosítás ugyanakkor azzal is számolt, hogy a 3 év feletti időtartamot a házastársi közös vagyon megszüntetése esetén meghatározott szakaszokra is bevonják, és a jogszabály ezt figyelembe veszi a közös vagyonon belüli átruházásoknál. A fenti sorrend meghatározása során a jogalkotó biztosítja a földhasználati és földtulajdonosi jogosultság igazolását, valamint a jogszabályi feltételek teljesülését a gyakorlatban is.

Kiegészítő értelmező szabályok

A Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdésének b) pontja a gyakorlatban folyamatos értelmezést igényelt. A kezdeti értelmezés szerint olyan földművest kellett érteni, aki három éve használja a földet, és a jogszerzéshez kapcsolódó egyéb feltételek is fennállnak. A Kúria ezt úgy értelmezte, hogy a 19. § (2) bekezdésében előírt feltétel fennállásához nem elég az, hogy a földműves használja a földet; szükséges az érvényes jogcím is. A 2020. évi módosítás pontosított: a földhasználó a nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, és a 65. § szerinti kényszerhasznosítói státusz is beszámítható.

Az elővásárlási jog megszerzésének vizsgálata során a jogalkotó és a bíróságok egyaránt figyelembe vették a közös tulajdon, a haszonélvezeti jog és a használati jog speciális rendelkezéseit. Ezek a szabályozások együttesen szolgálják a földvagyon védelmét és a földforgalom átláthatóságát, miközben igyekeznek megakadályozni a spekulációt és a külföldi befolyást a magyar földpiacon.

Tanulságok és következmények

Az elővásárlási jog rendszere összetett, de a cél egyértelmű: a földvagyon védelme, a föld hasznosításának fenntarthatósága és a helyi közösségek érdekeinek védelme. A jogszabály-módosítások folyamatosan reagálnak a piaci és társadalmi környezet változásaira, és a jogalkotó igyekszik a gyakorlatban is alkalmazható, érthető és biztonságos keretet biztosítani a földvásárlások és a haszonbérletek kezelésére.

földforgalmi jog elvi átláthatóság diagram

Nem több érdeklődő kell, hanem VÁSÁRLÓK – építsünk AI-val értékesítési rendszert élőben!

Az adásvételi szerződés hirdetményi közlése, a 30 napos határidő betartása, valamint az ellenérték forintban való feltüntetése mind a transzparencia, mind a gazdálkodók jogbiztonsága érdekében kerültek bevezetésre. A jogi gyakorlatban tehát a jegyzői közlés és az elővásárlási jog érvényesítése szigorú eljárási keretek között zajlik, amelynek célja a földforgalom rendezése és a helyi gazdaság stabil működése.

Az egyes jogszabályi módosításokkal egyidejűleg a Kúria több érvényességi és tartalmi kérdést is tisztázott, például a közös tulajdonban álló földekre vonatkozó elővásárlási sorrendet és a tulajdonostárs jogait érintő részleteket. Ezek az útmutatók segítik a gyakorlatban a jogi bizonytalanságok csökkentését és a jogszerű, átlátható földforgalmat.

tags: #foldforgalmi #torveny #indokolas